Za banko ob prejemu posojila

banka - finančna institucija, ki:

* se osredotoča začasno brezplačno gotovina(prispevki);
* jih daje v začasno uporabo v obliki kreditov (posojila, posojila);
* posreduje pri medsebojnih plačilih in poravnavah med podjetji, ustanovami in posamezniki.

Banque, Italijan Banco - klop

Nameni in situacije, ko banke potrebujejo storitve cenilca.

Glavne situacije, v katerih banke potrebujejo storitve cenilca, so naslednje:

• Vrednotenje premoženja, ko je zastavljeno proti posojilu;
• Pri hipotekarnem kreditiranju fizičnim osebam banke zahtevajo tudi storitve cenilcev za določitev dejanske tržne vrednosti nepremičnine, prenesene pod hipoteko (hipoteka - posojilo, zavarovano z nepremičnino).
• Banke kot neodvisne organizacije včasih potrebujejo cenilce za oceno lastnih delnic v primerih združitev in prevzemov.
• Včasih je vključen cenilec, ki oceni posel, v katerega bo banka investirala.

Značilnosti postopka vrednotenja nepremičnine za banko.

Najpomembnejša značilnost postopka ocenjevanja katere koli nepremičnine za banko je njegova največja natančnost. Za različne namene vrednotenja, razen za vrednotenje zavarovanja, včasih ni potreben najbolj natančen rezultat, pri vrednotenju nepremičnine za banko pa tveganja, povezana z vrednotenjem, v celoti ležijo na plečih cenilca. Glede na to, da znesek posojil skoraj vedno večkrat presega zavarovalno vsoto, mora biti cenilec pri izvajanju ocenjevalnega postopka izjemno previden in pozoren. Potrebni so pregled cenilnega predmeta, pridobitev največje količine informacij o predmetu, skrbna analiza trga in čim bolj učinkovita uporaba ocenjevalnega predmeta.

V praksi cenilcev je bil primer, ko je cenilec linijo za proizvodnjo škroba napačno ovrednotil kot linijo za proizvodnjo sladkorja. Seveda je povpraševanje po sladkorju za red večje od povpraševanja po škrobu, čeprav je tehnologija proizvodnje obeh načeloma zelo podobna. Posledično posojilojemalec ni mogel odplačati posojila, banka je zasegla zastavljeno nepremičnino in se odločila, da jo proda na trgu. Ko se je izkazalo, da linija za proizvodnjo sladkorja dejansko proizvaja škrob, so bile posledice tako za cenilca kot za posojilojemalca »ne preveč dobre«.

Vedeti je treba tudi, da banke pri ocenjevanju zastavljenega premoženja pogosto zahtevajo izračun likvidacijske vrednosti v pogojih skrajšanega časa izpostavljenosti. Tak popust, na primer za stanovanja, v povprečju znaša 30 %. To pomeni, da vam bo banka, ki stanovanje oceni na 10 milijonov rubljev, po zavarovanju izdala posojilo v višini 7 milijonov rubljev. V naši praksi je bil primer, ko je banka zastavila trisobno stanovanje, katerega okna so gledala na Kremelj. Posojilojemalec ni mogel pravočasno odplačati posojila, banka je aretirala stanovanje. Naši cenilci so stanovanje ocenili s 30% popustom.

Prav tako je treba opozoriti, da vse banke ne sodelujejo z nobenimi ocenjevalnimi družbami. Banke same izberejo cenilce z izdajo akreditacij. Cenilci pri sodelovanju z bankami podpišejo pogodbo o sodelovanju, katere ena izmed klavzul je naslednja: »Če banka nepremičnine ne proda v manj kot 1 mesecu, je cenilec dolžan odkupiti zavarovanje po ceni, ki je navedena v poročilo o cenitvi." Tako so Bucks pozavarovani pred nekvalitetno oceno zavarovanja.

Pri izbiri ocenjevalnega podjetja se pri banki pozanimajte o akreditaciji in akreditiranih ocenjevalnih družbah.

Vrednotenje za zavarovanje, posojilo

Varščina - v kazenskem postopku - vrsta preventivnega ukrepa, ki sestoji iz deponiranja denarja ali dragocenosti v depozit sodišča s strani obtoženega, osumljenca ali druge osebe ali organizacije, pri zagotavljanju nastopa obdolženca, osumljenca na poziv. osebe, ki vodi preiskavo, preiskovalca, tožilca, sodišča. Varščina se lahko uporabi le s sankcijo tožilca ali s sklepom sodišča.
Značilnosti ocene zavarovanja ali za posojilo.

Nepremičnine in premičnine, ki so velike vrednosti, se pogosto prenesejo na banko kot zavarovanje za zavarovanje posojil. Hkrati banka izvaja neodvisno oceno vrednosti takšnih predmetov. Banka za cenitev najame neodvisne cenilske družbe. Kot zavarovanje lahko delujejo skoraj vse lastninske pravice do naslednjih predmetov:

• Nepremičninski objekti (stavbe, stanovanja, zemljišča itd.)
• avtomobili in oprema
• Vrednostni papirji (menice, delnice podjetij, GKO)
• Blago industrijske in živilske skupine (visokokakovostni izdelki z dolgim ​​rokom uporabnosti), vključno z blagom v obtoku
• Lastninske pravice, ki jih je mogoče odtujiti (na primer pravica do deleža na premoženju gospodarskega subjekta), dolžniške terjatve, avtorske, izumiteljske in druge lastninske pravice

Upoštevajte, da banke gledajo predvsem na likvidnost sredstva in čas njegove izpostavljenosti. Nato morate razmisliti o postopku ponovne registracije lastninskih pravic. Banke bodo bolj verjetno vzele premoženje, ki je predmet tega državna registracija kot so nepremičnine, vrednostni papirji oz vozil. Premoženjski predmeti, za katere je problematično preregistrirati ali formalizirati lastništvo ali obremenitve (kot je pohištvo, Naprave) Banke neradi jemljejo posojila kot zavarovanje.

V vsakem primeru bo banka potrebovala neodvisno oceno predmeta zavarovanja. Postopek vrednotenja in stroški storitev vrednotenja za zavarovanje so odvisni od samega predmeta. Vse informacije lahko najdete v ustreznih razdelkih spletnega mesta ali pokličete vodje našega podjetja.

Vrednotenje hipoteke

Hipoteka.

Nepremičninska zastava. V splošnem primeru je hipotekarna shema naslednja - upnik (na primer banka) dolžniku izda posojilo za nakup nepremičnine. Dolžnik pridobi nepremičnino s posojilom. Pridobljena nepremičnina je vpisana kot zavarovanje za prejeto posojilo. V tem primeru ostane pridobljeno premoženje dolžniku v njegovi posesti in uporabi.

Hipoteko ureja zvezni zakon št. 102-FZ z dne 16. julija 1998 "O hipoteki (zastavi nepremičnin)". (http://profvaluer.ru/content/view/143/105/)

V 1. členu tega akta je določeno, da ima po pogodbi o zastavi nepremičnine (hipotekarni pogodbi) ena stranka - zastavni upnik, ki je upnik po obveznosti, zavarovani s hipoteko, pravico do poplačila svojih denarnih terjatev do dolžnika po tej obveznosti iz vrednosti zastavljene nepremičnine druge stranke - zastavnika prednostno pred drugimi upniki zastavnika, razen izjem, določenih z zveznim zakonom.

Zastavnik je lahko dolžnik po obveznosti, zavarovani s hipoteko, ali oseba, ki v tej obveznosti ne sodeluje (tretja oseba).

Premoženje, na katerem je bila ustanovljena hipoteka, ostane zastavniku v njegovi posesti in uporabi.

Umetnost. 1 Zveznega zakona z dne 16. julija 1998 št. 102-FZ "O hipoteki (zastava nepremičnin)".

Gradivo, ki ga je zagotovil projekt SBI

Značilnosti ocenjevanja hipoteke.

Vrednotenje hipotekarnega zavarovanja se izvaja na podoben način kot vrednotenje katere koli druge nepremičnine. Vrednotenje hipoteke se lahko izkaže za posebnost, ko se hipotekarno posojilo izda pod zavarovanje nove stavbe, za katero še ni bilo prejeto potrdilo o lastništvu.

V tem primeru se ne vrednoti premoženje, temveč pravice do njega oz deliti v gradbeništvu. Toda banke na splošno ne zahtevajo ocene hipoteke v tem primeru, ker vrednost prenesenih pravic je znana.

Včasih nastane situacija, ko je stanovanje v lasti manj kot tri leta in prodajalec zaradi prikrivanja dohodnine ne želi izkazati realne vrednosti stanovanja. Kupoprodajna pogodba je podpisana za znesek, manjši od 1 milijona rubljev ali po ceni zalog. V tem primeru banka izpolnjuje takšne transakcije in višina posojila ni določena s kupoprodajno pogodbo, temveč s poročilom o cenitvi hipoteke (v tem primeru stanovanja).

Banka, ki daje posojilo podjetju ali posamezniku, zavarovano s premoženjem, mora oceniti zavarovanje. V takih primerih se kreditne institucije pogosto zatečejo k storitvam cenilcev, katerih naloga je določiti realno vrednost predmeta. Posledično poročilo, ki ga je izdala družba o vrednotenju zavarovanja, omogoča banki sklep o likvidnosti predmeta, ceni in obdobju njegove prodaje, ob upoštevanju tržnih razmer in naložbene privlačnosti.

Poleg vrednotenja zavarovanja je lahko pomembno, da podjetja ocenijo poslovanje kot celoto. Po mnenju strokovnjakov je to potrebno, da bi bilo podjetje samo ustrezno prisotno na trgu in da bi lahko izjavilo, da je podjetje tudi z zastavo nepremičninskega kompleksa samostojno in sposobno odplačevati svoje dolgove. Mimogrede, Centralna banka jasno določa, da morajo kreditne institucije biti pozorne pri določanju skupine tveganj posebej na finančno stanje posojilojemalčevo poslovanje kot celota. Na žalost večina samega poslovanja še ni prišla do potrebe, da bi se ocenil kot celoto. Nekateri se na primer preprosto bojijo, da bodo prisiljeni plačati več davkov na nepremičnine.

Ocenjevalci osebja banke: "za" in "proti"

Nekatere banke se ne zatekajo k storitvam podjetij, specializiranih za ocenjevanje, saj imajo svoje osebje cenilce. Tako na primer deluje Raiffeisenbank. Drugi se raje obrnejo na neodvisne cenilce. Spet drugi uporabljajo kombinirane oblike dela. Vsaka od teh poti ima svoje prednosti in slabosti.

Jurij Ušakov, vodja oddelka za kreditiranje strank v banki Moskovska kapitalska banka, pravi, da banka ne uporablja vedno storitev cenilskih podjetij in na tem področju nima stalnih partnerjev. Če se pojavi potreba, se kreditna institucija zateče k storitvam cenilcev, še posebej, če ima poslovanje stranke določene regionalne ali panožne posebnosti. Jurij Ušakov poudarja, da je v primerih, ko stranka naroči cenitev zavarovanja, priporočljivo imeti lastne cenilce v državi. Ker je v tej situaciji smiselno preveriti rezultate ocene, najbolje pa je, da to storite na svoji banki. »Seveda bančno osebje ne more poznati vseh zapletenosti poslovanja posojilojemalcev iz različnih panog, vendar splošna pravila obstajajo in je včasih potreben nadzor nad ocenjevalnimi podjetji,« pravi Jurij Ušakov.

"Potreben je tudi lastni cenilec v osebju banke, ker posojilojemalec skoraj vedno plača storitve cenilcev," dodaja strokovnjak.

Elena Khorkina, direktorica oddelka za posojila prebivalstvu pri Moskovski kreditni banki (MCB), ima nekoliko drugačno stališče. Ugotavlja, da če banka neodvisno ocenjuje nepremičnine, to seveda prihrani denar, vendar to povzroča potrebo po povečanju osebja. Poleg tega mora to osebje imeti ne le ustrezne kvalifikacije, temveč mora delo opraviti v tržno sprejemljivem roku - dva ali tri dni, ob upoštevanju obiska na kraju samem, analize podatkov in pisanja samega poročila. Specialist navaja še en argument v prid neodvisnim cenilcem: "Če je v kreditni datoteki prisotno poročilo neodvisnega cenilca, potem med preverjanji Banke Rusije glede pravilnosti ustvarjenih rezerv in ocene vrednosti zavarovanja , je veliko lažje dokazati, da je resnična tržna cena predmet zastave. Zato banke trenutno prakticirajo sodelovanje z neodvisnimi ocenjevalnimi družbami.

Najboljši izhod je skupna izbira ocenjevalca

Vprašanje obstoja lastnih cenilcev v osebju banke je neposredno povezano s problemom zaupanja v trikotnik »banka – posojilojemalec – cenilec«. Ko stranka, ki išče kredit, zaprosi za oceno vrednosti, lahko pride do določenega navzkrižja interesov. Na primer, če posameznik ali podjetje naroči oceno, potem s plačilom denarja pričakuje, da bo dobil določen rezultat. Nekateri bankirji ugotavljajo, da lahko v primeru brezvestnega in nestrokovnega pristopa cenilec poda končni rezultat, ki ga posojilojemalec želi videti, in s tem zavede banko. Strokovnjaki za bančništvo pravijo, da se je treba pri delu s cenilnimi družbami v fazi izterjave dolgov, izterjave na sodišču, stečaja, izvršilnih postopkov soočiti z veliko težavami. Obstajajo primeri, čeprav so precej redki, ko se ocena včasih razlikuje od realne vrednosti na trgu.

Po drugi strani pa, če banke raje sodelujejo s svojimi cenilci in ne zaupajo posojilojemalčevim strokovnjakom, ima tudi posojilojemalec vse razloge, da ne zaupa ocenjevalcu banke. Tudi neodvisni cenilci so včasih precej skeptični glede tako imenovane »neodvisne« ocene strokovnjakov, ki delajo v banki.

Vsekakor reševanje tega problema ni enostavno, pravi Jurij Ušakov (Moscow Capital Bank). »Po eni strani se bančni cenilci seveda postavijo na stran banke. Po drugi strani pa, če stranka-posojilojemalec najame tretjo ocenjevalno družbo, je v njenem interesu predstaviti zavarovanje v ugodnejši luči. Zato je lahko ocena vedno nekoliko subjektivna v interesu ene ali druge strani,« ugotavlja specialist. Po besedah ​​Elene Khorkine (MKB) je ta problem bolj stvar organizacije notranji nadzor v banki: "Človeški faktor je pri delu vedno prisoten, zato obstaja tveganje, da bo tržna vrednost predmeta ob upoštevanju subjektivnih dejavnikov podcenjena ali precenjena."

Nekatera podjetja bankam ponujajo storitev, kot je prevrednotenje vrednosti. Dodatno breme stroškov prevrednotenja pade na ramena komitentov banke – posojilojemalcev. Zato je logično domnevati, da bo stranka, da bi se izognila prevrednotenju, vseeno šla k cenilcu, ki izpolnjuje vse kriterije ne le zanj, ampak tudi za kreditno institucijo. Po mnenju strokovnjakov je najboljši izhod iz problematične situacije skupna izbira cenilca, ki bo neodvisen od obeh strani.

Akreditacija in tekmovalni izbor

Vprašanje načina interakcije z cenilcem je za banko zelo pomembno. Kreditna institucija se lahko odloči, da akreditira ocenjevalno podjetje pri banki ali izvede natečajni izbor. S tem se boste do neke mere izognili nezanesljivim ocenam brezvestnih cenilcev.

Strokovnjaki menijo, da je akreditacija eden najbolj objektivnih pristopov k izbiri usposobljenih, izkušenih predstavnikov ocenjevalne skupnosti. Tukaj je treba izhajati od tistega, ki je bolj ogrožen. Največja tveganja praviloma še vedno nosi banka. Cenilec samo oceni. In najslabše, kar bi se mu lahko zgodilo, je, pravijo bankirji, pravda o cenitvi vrednosti. Res je, da je precej problematično doseči kazni zoper cenilno podjetje za precenjevanje cenitve na sodišču. Ker so tveganja banke objektivna, jih je treba nekako zaščititi. In čeprav ima vsak posojilojemalec pravico izbrati ocenjevalno organizacijo, ki mu je všeč, je pristop do poročil neakreditiranih cenilcev v bankah veliko strožji.

Elena Khorkina iz Moskovske kreditne banke je povedala, da je njihova kreditna institucija ubrala pot akreditiranja cenilcev: »Banka ima partnerstva z več cenilci. Glavna merila za nas so izkušnje, strokovnost in ugled na trgu.”

Yuri Ushakov (Moscow Capital Bank) meni, da ima vsaka od teh vrst sodelovanja svoje prednosti. Konkurenčna osnova pomeni konkurenco in zato bolj fleksibilna cenovna politika, in verjetno še več visoka kvaliteta storitve. Akreditacija ocenjevalnega podjetja daje prednost stalnemu partnerju, ki pozna potrebe banke in drugih strank. "Težave se lahko pojavijo le pri ozkoprofilnih posojilojemalcih, ko akreditirano podjetje ne deluje v pravi regiji ali nima izkušenj z ocenjevanjem tega posla," pravi strokovnjak.

Vnesite red pri cenilcih

Strokovnjaki ponujajo različne načine za zmanjšanje števila nekvalitetnih cenilcev na trgu. To je na primer mogoče doseči z zaostritvijo zahtev za dejavnosti cenilcev, oblikovanjem »črnega« seznama cenilcev, ki podpisujejo nezanesljiva poročila, in uvedbo enotnih standardov vrednotenja.

Konsolidacija podjetij, ki delujejo na trgu, je lahko eden od načinov za reševanje problema nepoštenega vrednotenja. Morda bi se to moralo zgoditi tudi s pomočjo takšnega prisilnega ukrepa, kot je zmanjšanje števila cenilcev, saj trenutno po besedah ​​Jurija Ušakova (Moscow Capital Bank) njihovo število močno presega kakovost dela cenilcev. Hkrati se strokovnjak zadržuje, da v Zadnje čase kljub temu so bili sprejeti ukrepi za izboljšanje kakovosti storitev vrednotenja, na primer z licenciranjem takšnih dejavnosti.

Pomemben korak je tudi oblikovanje prave ocenjevalne skupnosti. Tako je 1. avgusta 2006 zvezni zakonšt. 157-FZ z dne 27. julija 2006 "O spremembah zveznega zakona "O ocenjevalnih dejavnostih v Ruska federacija"", ki je namenjen vzpostavitvi reda med cenilci.

"Do zdaj je bil koncept "ocenjevalne skupnosti" v Rusiji metafizične narave - ne glede na to, ali je bil ali ne. Bili so cenilci in cenilska podjetja, tudi združena v društva, in bili so tisti, ki so »hodili na svoje«. Z začetkom veljavnosti novega zakona je pojem ocenjevalne skupnosti dobil zelo določen pomen, - je komentiral Viktor Pleskačevski, predsednik odbora za lastnino Državne dume. nov zakon o ocenjevalnih dejavnostih. - Samoregulativne organizacije so postale samostojna institucija za urejanje razmerij v sistemu koordinat "potrošnik-ocenjevalec-družba". Tako imajo ocenjevalci nove, tako rekoč, "organe" - strukture, ki so odgovorne za razvoj ocenjevalnih storitev in njihovo kakovost, ki pa niso nastale "od zgoraj" z uredbo ali vladno uredbo, ampak "od spodaj" - z odločitvijo strokovno skupnost.

Pozor! Mnenje banke morda ne sovpada s sklepi ocenjevalnih družb (partnerjev)!

Splošne zahteve CB "MoskommertsbankK" (JSC) do neodvisnih ocenjevalnih družb za vstop v partnerstvo

• So pogosti
  določbe

• Merila
  izbor cenilcev
  

• Pomaknite se
  dokumenti

• So pogosti
  zahteve

Za zaščito pred nekvalitetno oceno in povečanje učinkovitosti kreditnega procesa banka izbere cenilce (pravne in fizične osebe ( samostojni podjetniki), katere dejavnosti ureja Zvezni zakon "O ocenjevalnih dejavnostih v Ruski federaciji" N 135-FZ z dne 29. julija 1998), kot partnerji pri ocenjevanju za namene zavarovanja. Izbor ocenjevalcev za vzpostavitev partnerstev je javen in temelji na objektivnih kazalcih. Izbor cenilcev za dolgoročno sodelovanje z banko poteka prostovoljno in se izvaja v skladu s priporočili Zvezne protimonopolne službe.

Dolgoročna partnerstva pravzaprav pomenijo s strani banke priznanje ocenjevalčevih izkušenj in strokovnosti, njegovega poslovnega ugleda, ki zagotavljajo kakovost opravljenih ocenjevalnih storitev. Zaradi zagotavljanja zahtevane kakovosti cenitve in zmanjšanja časovnih stroškov banka svojim komitentom in kreditojemalcem priporoča, da se obrnejo na cenilce-partnerje banke, če je potrebno opraviti cenitev zaradi zavarovanja.

V skladu z zveznim zakonom št. 135 FZ z dne 26. julija 2006 "O varstvu konkurence" banka strankam in posojilojemalcem ne omejuje sodelovanja z drugimi cenilci pri ocenjevanju njihovih sredstev. Potencialni posojilojemalec ima pravico, da se obrne na katerega koli cenilca, ki izpolnjuje zahteve zakonodaje Ruske federacije. Banka pa mora ob prejemu poročila cenilca, ki ni partner banke, kot ukrep za zaščito pred nekvalitetno cenitvijo preveriti:

• poslovna sposobnost ocenjevalca (v skladu z normami Civilnega zakonika Ruske federacije - 49. člen);
• poslovni ugled cenilca ( poslovni ugled- mnenje, oblikovano o vlagatelju na podlagi pregledov in priporočil, sodelovanja v vseruskih in regionalnih ocenah, rezultatov sodelovanja v sodnih sporih);
• skladnost poročila z zakonskimi in zveznimi standardi, zanesljivost informacij, navedenih v poročilu, in drugi dejavniki, ki vplivajo na zanesljivost rezultata ocene.

Banka lahko s soglasjem lastnika poročila ali na podlagi ocenjevalnega sporazuma predloži poročilo v pregled organom, ki so pooblaščeni za izvedbo takega pregleda. Če poročilo o cenitvi ni v skladu z zakonskimi in zveznimi standardi, ima banka pravico zavrniti sprejem poročila ocenjevalca.

V primeru poslabšanja kakovosti predloženih poročil ima banka pravico kadar koli prekiniti partnerska razmerja z cenilcem.

Kriteriji za izbor cenilcev za dolgoročno sodelovanje z banko

Merilo I. Raven partnerstva

Cenilec-partner banke je lahko:

• Cenilec - posameznik, registriran kot samostojni podjetnik posameznik;
• Podjetje je pravna oseba, ki je sklenila pogodbe o zaposlitvi z cenilci posamezniki.

Glede na kreditni segment, število in naravo storitev ocenjevanja ter druge dejavnike banka izbere prednostno organizacijska oblika cenilec.

Merilo II. Delovne izkušnje, poslovna dejavnost in profesionalna kakovost

• Družba opravlja dejavnost na področju ocenjevanja vrednosti najmanj 3 leta in/ali ima družba 2 cenilca z najmanj 3 leti delovnih izkušenj v sestavnem subjektu Ruske federacije, na ozemlju katerega je predmet zastave. nahajajo. Za cenilca - samostojnega podjetnika, delovne izkušnje - najmanj 3 leta.
• Za raven poslovne aktivnosti naj bi bil značilen pozitiven trend rasti prihodkov v zadnjem poročevalskem obdobju v primerjavi z enakim obdobjem lani in brez izgub v zadnjem poročevalskem obdobju. obdobje poročanja(leto).
• Izobraževanje na področju vrednotenja, opravljanje tečajev izpopolnjevanja.
• Članstvo v samoregulativni organizaciji cenilcev (SRO), vključeni v enotni državni register pravne osebe podprt z dokazi.
• Razpoložljivost najmanj 20 izpolnjenih poročil o oceni Lansko leto.
• Uspešna opravljena revizija (teoretično in praktično preverjanje) stopnje znanja in strokovnosti ključnih cenilcev, ki jo organizira banka.
• Kazalnik visoke strokovnosti cenilca je razpoložljivost dokumentov, ki potrjujejo uspešno opravljeno usposabljanje in certificiranje po splošno priznanih programih usposabljanja in izpopolnjevanja za cenilce - RICS, ССIM itd.
• Izkušnje sodelovanja s kreditnimi organizacijami. Dokaz o izkušnjah cenilca pri delu s kreditnimi institucijami je javno priznanje s strani njunega cenilca kot družbenika na področju vrednotenja sredstev za zavarovanje. Prav tako dejstvo o sodelovanju cenilca s tretjo osebo kreditna institucija je seznam poročil cenilca za namene zavarovanja, ki jih je pisno potrdil.

Merilo III. Ugled cenilca

Pri izbiri cenilca se preveri prisotnost negativnih informacij:

• sodne odločbe, ki potrjujejo nesposobnost ali nizko strokovnost cenilca;
• kazenske zadeve, sprožene zoper cenilca in/ali zaposlene pri cenilcu, povezane z njegovim (njihovim) poklicna dejavnost;
• pritožbe in disciplinske sankcije samoregulativne organizacije in organi na področju urejanja dejavnosti vrednotenja;
• bistvena razlika med uradno plačanimi plače zaposlenih s povprečne tržne ravni.

Pri izbiri cenilca je treba upoštevati naslednje:

• priporočila samoregulativnih organizacij cenilcev;
• odsotnost dejstva, ki ga priznava zavarovalnica ali sodišče, da je cenilec pri izvajanju cenilnih dejavnosti povzročil škodo stranki cenilskih storitev in/ali tretjim osebam;
• odsotnost dejstev neupravičenega precenjevanja/podcenjevanja tržne vrednosti zavarovanja;
• v zadnjem letu ni bilo negativnih zaključkov strokovni nasvet ustrezne samoregulativne organizacije na podlagi rezultatov pregleda poročil, ki jih pripravi ocenjevalec specialist;
• odsotnost primerov, ko banka zaradi nizke kakovosti poročila ne sprejme poročil o cenitvi, ki jih je izdelal cenilec;
• nobenih drugih negativnih informacij o cenilcu.

Merilo IV. Zavarovanje poklicne odgovornosti

• Prostovoljno zavarovanje civilne odgovornosti ocenjevalne družbe z limitom minimalni znesek kritje (odgovornost) za en zavarovalni dogodek - najmanj 3.000.000 rubljev (brez franšize).
• Obvezno zavarovanje civilne odgovornosti cenilcev – fizičnih oseb v skladu s 24.7. zakona "o ocenjevalnih dejavnostih" za najmanj določene z zakonom zavarovalna vsota je 300.000 rubljev.
• Prostovoljno zavarovanje civilne odgovornosti cenilca z omejitvijo minimalnega zneska kritja (odgovornosti) za en zavarovalni dogodek - najmanj 3.000.000 rubljev (brez franšize).

Merilo V. Obstoj sistema nadzora kakovosti poročil

• Razpoložljivost dokumentiranega sistema nadzora kakovosti v obliki standardov (zahtev) podjetja za kakovost poročil ali podrobnih internih navodil o postopku ocenjevanja in preverjanja poročil.
• Dodelitev funkcije spremljanja poročil, ki jih pripravijo cenilci, namenskemu strokovnjaku podjetja.

Merilo VI. Materialno tehnična baza

Dokumentarno potrdilo, da ima cenilec/cenilec opredmetena sredstva, potrebna za izvajanje cenilskih storitev (nepremičnine v lasti ali najemu, pisarniška oprema in drugo premoženje).

Merilo VII. Imeti dostop do informacijske baze podatkov, vzdrževanje lastnih baz podatkov

Cenilec ima dostop do podatkovnih baz s tržnimi informacijami o vrednosti premičnin, nepremičnin, delnic ipd. šteje kot prednost pri izbiri cenilcev banke za namene hipotekarnega kreditiranja.

Merilo VIII. Specializacija cenilcev

Kot prednost se šteje prisotnost ocenjevalne specializacije v različnih panogah. Pri vrednotenju visoko specializiranih sredstev (npr. morskih in rečnih plovil, letalo) Banka privablja podjetja, ki so neposredno specializirana za ta tržni segment.

Merilo IX. Stroški storitev cenilca

Banka ne vpliva na oblikovanje stroškov storitev cenilca v primeru, ko ni neposredno naročnik cenitve. Hkrati ni dovoljeno ugotavljati odvisnosti cene storitev vrednotenja od končnega rezultata vrednotenja.

Seznam dokumentov, ki jih je cenilska družba / cenilec predložila CB Moskommertsbank (JSC) za vzpostavitev partnerstev

dokument	Obrazec predloženih dokumentov
Prijava-vprašalnik	Original
Statut družbe (z dopolnitvami in spremembami)	Notarsko overjene kopije
ustanovitveni sporazum (če obstaja)	Notarsko overjene kopije
Potrdilo o državni registraciji kot pravna oseba	Notarsko overjene kopije
Potrdilo o registraciji pri davčnem uradu	Notarsko overjene kopije
Kopije potnih listov prvih oseb podjetja (ustanoviteljev, vodje)	Kopije
Izvleček iz enotnega državnega registra pravnih oseb družbe (najpozneje 1 mesec od datuma izdaje)	Original
Bilanca stanja na zadnji datum poročanja (označeno z IMTS) in razčlenitev kontov bilance za osnovna sredstva/dato premoženje	Kopija, overjena s strani vodje in glavnega računovodje
pogodbe o zaposlitvi oz delovne knjige cenilci	Kopije označene kadrovska služba da cenilec trenutno dela
Potrdila (potrdila, izpiski iz registrov) o članstvu organizacije in cenilcev v SRO (z obvezno navedbo registrske številke cenilca v registru SRO)	Kopije
Dokumenti, ki potrjujejo profilno izobrazbo cenilcev	Kopije
Polica (pogodba) zavarovanja civilne odgovornosti ocenjevalne družbe	Kopija, overjena pri notarju ali zavarovalni organizaciji
Politike (pogodbe) zavarovanja civilne odgovornosti cenilcev	Kopije, overjene pri notarju ali zavarovalni organizaciji
Seznam izpolnjenih poročil za zadnje koledarsko leto	Original
Tipična poročila o cenitvi: stanovanje, stanovanjska stavba z zemljiščem, nestanovanjski objekt/prostor	elektronski
Dokumenti, ki potrjujejo akreditacijo v drugih bankah in organizacijah (če obstajajo), priporočilna pisma SRO, drugih bank	Kopije
Pogodbe o uporabi podatkovnih baz s tržnimi informacijami o vrednosti premičnin, nepremičnin, delnic ipd. (v prisotnosti)	Kopije
Vzorci podpisov cenilcev	Original

Banka ima pravico od ocenjevalne družbe zahtevati dodatne dokumente, ki potrjujejo njeno skladnost z zahtevami veljavne zakonodaje Ruske federacije.

Splošne zahteve za pripravo ocenjevalnih poročil

Poročilo se mora ujemati veljavne zakonodaje:

• Zvezni zakon "O ocenjevalnih dejavnostih v Ruski federaciji" št. 135-FZ z dne 29. julija 1998 s spremembami in dopolnitvami;
• Odredbe Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije z dne 20. julija 2007 št. 254-256 "O odobritvi zveznih standardov vrednotenja" (FSO-1, FSO-2, FSO-Z).

Obrazec za oddajo rezultatov ocenjevanja

• poročilo o oceni tržne in likvidacijske vrednosti - 2 izvoda;
• ocenjevalno poročilo - 2 izvoda.

Določene vrste vrednosti

• tržna cena;
• likvidacijske vrednosti.

Ocenjene pravice

• lasten;
• najemne pravice;
• premoženjske pravice.

Pri presoji lastninskih pravic na objektih v gradnji je treba biti pozoren na popolnost teh pravic v posameznem trenutku presoje. Na primer, pri ocenjevanju naložbenih pravic za že zgrajene in dane v obratovanje objekte (tj. ko je pogodba o naložbi sklenjena, vendar lastnik objekta še ni vpisal lastništva objekta), ima lastnik naložbenih pravic le pravice do uporabe in lastništva nepremičnine.

Predstavitev rezultatov ocenjevanja

V primeru ocene kompleksa nepremičninskih objektov morajo končni rezultati vsebovati podatke o vrednosti posameznega objekta, vklj. pri ocenjevanju stavbe na zemljiški parceli (ali prostorov z vpisanimi pravicami na zemljiški parceli) je treba ločeno navesti stroške stavb (skupaj in vsak posebej) in stroške pravic na zemljiški parceli.

Opis predmeta ocenjevanja

Natančen opis nepremičnin v skladu s potrdili o lastništvu ali izpiski iz USRR (če je bil izpis prejet pozneje kot potrdilo).

Pregled predmeta zastave

Obvezna zahteva cenitev je obisk cenilca na lokaciji in ogled predmeta cenitve. Med ogledom se fotografira in sestavi zapisnik o ogledu. Na podlagi pregleda se ugotovi trenutna raba predmeta, njegovo stanje ter druge značilnosti, ki vplivajo na vrednost ocenjenega predmeta.

obremenitve

V poročilu morajo biti navedene vse obstoječe obremenitve ocenjenega predmeta. Obremenitve je mogoče ugotoviti:

• za nepremičnine - po izpisku iz USRR, po najemnih pogodbah (podatki lastnika);
• za delnice v Združenem kraljestvu - glede na izpisek iz enotnega državnega registra pravnih oseb;
• za emisijo dragoceni papirji– po izpisu iz registra delničarjev ali na depo računu;
• premoženje podjetja - iz knjige zastav (če jo vodi podjetje).

prenova

Če se odkrije prenova, mora cenilec to dejstvo odražati v svojem poročilu. Preureditev je mogoče prepoznati med analizo naslova/naslova oz tehnično dokumentacijo. Na primer:

• v lastniškem potrdilu je zapisano, da je bila izvedena preureditev, ki ni bila dogovorjena na predpisan način;
• v tehničnem potnem listu ZTI so rdeče črte, žig o neusklajeni ponovni opremi prostorov;
• območje po dokumentih ZTI ne ustreza območju, ki je registrirano v USRR (razen v primerih spremembe načela tehničnega računovodstva).

Prenova se morda ne odraža v uradnih dokumentih, ampak se ugotovi med vizualnim pregledom. V tem primeru je treba opisati vse izvedene spremembe, jih prikazati simboli na tlorisu in priloži poročilu.

Neskladnost tehnične in pravne dokumentacije

Če območje v dokumentih ZTI ne ustreza območju, ki je registrirano v USRR:

• poročilo navaja dejstvo neskladja površine;
• če se je sprememba na območju, ki jo beleži ZTI, zgodila dne pravne podlage, potem je treba pri izračunih uporabiti površino po zadnjih podatkih tehnične inventure;
• če je neskladje posledica spremembe načela tehničnega obračunavanja stanovanjskih območij, na primer stanovanje po potrdilu ima skupno površino 60,4 m², glede na potrdilo o registraciji - 59,5 m², poročilo mora v celoti navesti: »2-sobno stanovanje s skupno površino 60,4 m² (površina vseh delov stavbe, upoštevajoč poletne prostore), vklj. stanovanjska površina - 59,5 m2.

Tržna analiza in rezultati ocenjevanja

Analiza trga je v skladu z veljavno zakonodajo obvezen del poročila o cenitvi vrednosti. Tržno analizo je treba izvesti glede na vrsto nepremičnine, ki ji pripada ocenjevalni predmet, in opisati stanje na regionalnem trgu, kjer se ta objekt nahaja. Neskladnost gradiva tržne analize s predmetom ocenjevanja in končnimi rezultati ocenjevanja (brez utemeljene obrazložitve) je lahko podlaga, da banka rezultatov ocenjevanja ne sprejme.

Uporaba pristopov vrednotenja

Po zakonu je cenilec dolžan uporabiti vse pristope vrednotenja ali pa utemeljeno zavrniti uporabo katerega koli od pristopov. V standardnih primerih se cenitev stanovanj in stanovanjskih stavb izvaja po metodi primerjave prodaje. V nekaterih primerih je pri ocenjevanju stanovanjskih stavb poleg primerjalnega priporočljivo uporabiti tudi stroškovni pristop.

Vrednotenje dohodkovnih nepremičnin se ocenjuje z vsemi tremi pristopi. Če za enega od pristopov ni dovolj tržnih podatkov, so izračuni za ta pristop navedeni za referenco. Na primer, če pri ocenjevanju večjega regionalnega nakupovalni kompleks(100 tisoč m2) ni podatkov o prodaji (ponudbi) tovrstnih kompleksov, trg je analiziran v pristopu primerjave prodaje poslovne prostore tega območja in trg podobnih objektov v nacionalnem merilu.Če je predmet oddaje v najem, se to dejstvo odraža v oceni po dohodkovnem pristopu. vklj. Pogodba o najemu opreme se lahko uporabi kot osnova za dohodkovni pristop.

Stroškovni pristop, ki temelji na uporabi zbirk UPVS, ne more biti glavni pristop pri določanju končne tržne vrednosti. Uporaba metode ocenjevanja po zbirkah stavb UPVS, mlajših od 20 let, je neprimerna.

Obračunavanje DDV v cenitvi

Celotna tržna vrednost je navedena z in brez DDV. Če nepremičnina ni predmet DDV - je treba to dejstvo navesti poleg končne cene (posebna pozornost - pri oceni zemljiške pravice!).

Pri ocenjevanju po dohodkovnem pristopu se v izračunih uporabljajo najemnine, ki so bile predhodno očiščene DDV.

Pri izbiri analognih predmetov pri ocenjevanju zemljiške pravice je treba paziti na obdavčitev analognih predmetov (lastnina zemljišča - pravica do zakupa zemljiške parcele) in narediti potrebne spremembe.

Banka poročila o vrednotenju je edinstvena platforma, ki cenilcem in strokovnjakom omogoča, da delijo svoje strokovno znanje, izkušnje in najboljše prakse, se seznanijo z delom kolegov in razpravljajo o različnih praktičnih, metodoloških in teoretična vprašanja s konkretnimi praktičnimi primeri.

Trenutno je Banka poročil objavila več kot 1900 različna dela cenilcev in strokovnjakov, število aktivnih uporabnikov storitve presega 500 strokovnjakov.

Banka ocenjevalnih poročil je novo orodje pri delu cenilca in strokovnjaka, ki nudi strokovnjakom velike priložnosti:

in mnogi drugi.

Izmenjava strokovnih znanj, izkušenj in praktičnih izkušenj z cenilci in strokovnjaki iz vse države

Ker lahko izmenjava del v okviru partnerskega programa poteka brez beleženja zgodovine (udeleženci ne vidijo nobenih podatkov o cenilcih, ki so objavili svoje delo), lahko brez nepotrebnih strahov za svoj ugled svoja dela objavite v pregled strokovnjakom v področje ocenjevanja, sodnega in izvensodnega preizkusa po vsej naši državi. Člani affiliate programa lahko ob ogledu poročil in mnenj drugih ocenjevalcev in strokovnjakov puščajo povratne informacije in komentarje, opozarjajo na napake, netočnosti ali pomanjkljivosti pri delu, kar vam omogoča, da prejmete neprecenljive kritike in nenehno izboljšujete kakovost svojega dela.

Dostop do dela cenilcev in strokovnjakov v okviru partnerskega programa Banke poročil in najnovejše "ocenjevalne prakse"

S sodelovanjem v partnerskem programu lahko izmenjujete poročila in mnenja z drugimi cenilci in strokovnjaki po vsej državi. Ko raste naš internetni strežnik, lahko to ponudi resnično neomejene možnosti. Potrebujete na primer primer poročila, izdelanega v skladu s standardi enega od SRO. S pomočjo "banke poročil" ga boste našli v nekaj sekundah. Ste v svoji praksi naleteli na kakšen nov predmet ocenjevanja in ne veste, kako izvesti ocenjevanje? - Nekaj ​​klikov in našli boste primer.

Hitro poiščite ustrezne študije primerov z banko poročil

S pomočjo priročnega iskalnega sistema za poročila o ogromno število meril, lahko hitro najdete poročilo po različnih kriterijih (na primer po naslovu, kjer se nahaja objekt ocenjevanja). Kriteriji iskanja se nenehno izpopolnjujejo in prilagajajo željam ocenjevalcev.

Obravnava različnih strokovnih vprašanj na primeru konkretnih del

S pomočjo Banke poročil lahko razpravljate o različnih praktičnih, metodoloških in teoretičnih vprašanjih na primeru konkretnih del z njihovimi avtorji in drugimi strokovnjaki, kontaktirate in se posvetujete z cenilci in strokovnjaki, ki so objavili ocenjevalna poročila in strokovna mnenja, ki vas zanimajo, prejemate povratne informacije in komentarje o vašem delu celotne strokovne skupnosti.

Kako izkoristiti priložnosti, ki jih ponuja Banka poročil strokovnjakom?

Za izkoriščanje zmožnosti Banke poročil je dovolj, da preberete javno ponudbo, uporabniško pogodbo storitve Banka poročil in se registrirate na strani. Če želite to narediti, morate izpolniti poseben obrazec in priložiti dokumente, ki potrjujejo vašo pravico do izvajanja ocenjevalnih dejavnosti. Po registraciji boste lahko s posebnim vmesnikom naložili poročila na strežnik. Poročila lahko prenesete za osebno uporabo, pa tudi za preprosto in komercialno objavo ter umestitev znotraj Partnerski program. Poročila, ki so naložena za osebno uporabo, imajo status zaupnih informacij. Niso na voljo drugim uporabnikom strežnika. Samo uporabnik, ki jih je naložil, ima dostop do teh poročil. S prenosom poročil lahko uporabljate vse funkcije strežnika, razen funkcij, ki vam jih daje vaše sodelovanje v partnerskem programu.

O partnerskem programu Banke poročil

S pomočjo affiliate programa lahko izmenjujete poročila, praktične izkušnje, znanja in izkušnje s kolegi iz vse naše države ter razpravljate o različnih vprašanjih na primerih konkretnih del z njihovimi avtorji in drugimi strokovnjaki. Sodelovanje v partnerskem programu Banke poročil vam bo v neprecenljivo pomoč profesionalni razvoj in rasti, razširite svojo bazo strokovnega znanja, omogočite, da se seznanite z najnovejšo prakso vrednotenja in ste v koraku z njimi ter sklenete nova poznanstva z najboljši strokovnjaki na območju neodvisno ocenjevanje, sodni in predkazenski pregledi iz vse Rusije.

Pravila za sodelovanje v partnerskem programu Banke poročil

1. V partnerskem programu Banke poročil lahko sodelujejo samo strokovnjaki s področja neodvisnega ocenjevanja, sodnega in izvensodnega strokovnega znanja, predstavniki cenilcev in strokovnih organizacij ter osebe, ki se izobražujejo na ustreznih specialnostih (v nadaljevanju imenovan Partnerski program, program).

2. Če želite postati član Affiliate programa, je dovolj, da v okviru njega v »Bank poročil« objavite eno od svojih neosebnih del (ocenjevalno poročilo, strokovno mnenje ali mnenje specialista). Nalaganje na strežnik in objavo dela izvaja uporabnik, registriran na spletni strani strokovne mreže "Ocenilci in strokovnjaki" na lastno željo z uporabo vmesnika storitve "Banka poročil".

3. Uporabnik se strinja, da sodelovanje v Partnerskem programu pomeni popolno privolitev in sprejemanje pogojev teh pravil.

4. Vsa dela in gradiva, ki jih uporabniki pošljejo v objavo v okviru Partnerskega programa (z uporabo nadzorne povezave »Objava« vmesnika storitve »Banka poročil«), so predhodno moderirana (izbor) s strani skrbnikov spletnega mesta. strokovna mreža "Ocenitelji in strokovnjaki". Uprava si pridržuje pravico, da po lastni presoji in brez obrazložitve zavrne objavo del in materialov v okviru Partnerskega programa.

5. Vsa dela in gradiva, ki so bila moderirana in objavljena v okviru Partnerskega programa, bodo na voljo za ogled in prenos vsem udeležencem Affiliate programa. Hkrati mu vsako delo, ki ga objavi uporabnik v okviru Partnerskega programa, omogoča dostop (za ogled in prenos) vseh del in gradiv (ne več kot 200 na mesec in največ 2/3 vseh dela, objavljena v okviru Partnerskega programa, skupaj za ves čas uporabe storitve, ki jih drugi udeleženci Programa objavijo v Banki poročil za en mesec (od trenutka odločitve o objavi in ​​obveščanju uporabnika do E-naslov). Če uporabnik hkrati objavi več del v okviru Programa, bo obdobje dostopa (v mesecih) enako številu objavljenih del. Pravila za sodelovanje v Partnerskem programu in s tem vmesnik storitve Banka poročil ne dopuščajo situacije, v kateri obdobje dostopa uporabnika do Partnerskega programa (v mesecih) presega število del in gradiv, ki jih je objavil v okviru Program. Za uporabo vseh možnosti Partnerskega programa storitve Report Bank mora uporabnik aktivno sodelovati pri njegovem razvoju.

6. Z umestitvijo svojega dela za sodelovanje v Affiliate Programu uporabnik kot avtor s tem izraža svoje polno soglasje za uporabo njegovega dela s strani drugih udeležencev Partnerskega programa pod pogoji, določenimi s Pravili za sodelovanje v Affiliate programu. Program.

7. Pri razosebljanju poročil le vse osebni podatki, kot tudi podatke, ki niso javno dostopni.

8. Dela, naložena na strežnik za sodelovanje v "Affiliate Programu", morajo biti ažurna (razlika med datumom nalaganja na strežnik in datumom ocenjevalnega poročila, strokovnega mnenja ali mnenja strokovnjaka ne sme biti večja več kot 6 mesecev). "Banka poročil" je storitev, katere glavna naloga je ustvariti posebno platformo za izmenjavo med cenilci in forenzičnimi strokovnjaki njihovih najnovejših praktičnih dosežkov in izkušenj.

9. Pri oddaji dela za objavo v okviru Partnerskega programa je obvezno polje »Opombe za udeležence v Partnerskem programu«, v katerem mora uporabnik navesti, kako je objavljeno delo lahko zanimivo ali koristno za druge strokovnjake.

10. Moderiranje del za njihovo objavo v okviru Partnerskega programa Banke poročil se izvaja le od 1. do vključno 7. dne (vključno) v mesecu. Dela, ki bodo predložena v moderiranje za objavo v okviru Partnerskega programa kadarkoli, bodo moderirana od 1. do vključno 7. dne (vključno) naslednjega meseca.

11. Za strokovnjake iz držav CIS, pa tudi uporabnike, ki iz nekega razloga ne morejo umestiti svojih del v okvir partnerskega programa, je možen plačljiv dostop. Stroški dostopa do del, objavljenih v okviru Partnerskega programa (ne več kot 200 na mesec in ne več kot 2/3 vseh del, objavljenih v okviru Partnerskega programa, skupaj za ves čas uporabe storitve ) za en mesec, brez osebnih popustov, znaša 750 rubljev za fizične osebe in 1125 rubljev za pravne osebe in samostojne podjetnike ob plačilu od 1. do 8. dne (vključno) vsakega meseca (obstaja tudi program zvestobe, ki vam omogoča kopičenje popust do 60%) ali 1500 rubljev. za posameznike in 2250 rubljev. za pravne osebe in samostojne podjetnike ob plačilu kadarkoli.

12. Udeleženci Partnerskega programa se brezpogojno strinjajo, da ne bodo reproducirali, kakor koli distribuirali ali komurkoli prenašali del, ki so jih drugi uporabniki objavili v okviru Partnerskega programa, kot tudi kakršnih koli informacij iz teh del ter jih uporabljali le za osebno seznanitev za namen izmenjave izkušenj, znanja in praktičnih izkušenj s strokovnjaki, ki sodelujejo v partnerskem programu, ter povrnitev uporabnikov, ki so delo objavili, vseh izgub, povezanih z nezakonitim podvajanjem, distribucijo in uporabo del ter informacij od njih za druge namene . Delov, objavljenih v okviru Partnerskega programa, ni mogoče objaviti v preprosti publikaciji na spletnem mestu.

13. Uprava strani strokovne mreže "Ocenilci in strokovnjaki" si pridržuje pravico do sprememb Pravil za sodelovanje v Partnerskem programu Banke poročil. Trenutna različica Pravil se nahaja na glavni strani storitve Banka poročil na povezavi . Hkrati si uporabniki pridržujejo pravico do sodelovanja v Partnerskem programu pod pogoji v skladu s Pravili, ki so veljala v času objave v okviru Affiliate programa njegovega dela.