Pentru o bancă atunci când primește un împrumut

Bancă - institutie financiara, care:

* se concentrează temporar gratuit bani gheata(contribuții);
* le asigură pentru utilizare temporară sub formă de credite (împrumuturi, împrumuturi);
* intermediază plăți și decontări reciproce între întreprinderi, instituții și persoane fizice.

Banque, italiană Banco - bancă

Scopuri și situații în care Băncile solicită serviciile unui evaluator.

Principalele situații în care băncile solicită serviciile unui evaluator sunt următoarele:

• Evaluarea proprietății atunci când este gajată împotriva unui împrumut;
• Atunci când acordă împrumuturi ipotecare persoanelor fizice, băncile solicită, de asemenea, serviciile evaluatorilor pentru a determina valoarea reală de piață a proprietății transferate în cadrul unei ipoteci (ipoteca - un împrumut garantat cu imobiliare)
• Băncile, ca organizații independente, au uneori nevoie de evaluatori pentru a-și evalua propriile acțiuni, în situații de fuziuni și achiziții.
• Uneori este implicat un evaluator pentru a evalua afacerea în care banca urmează să investească.

Caracteristici ale procedurii de evaluare a proprietății pentru bancă.

Cea mai importantă caracteristică a procedurii de evaluare a oricărei proprietăți pentru o bancă este acuratețea maximă a acesteia. Pentru diverse scopuri de evaluare, cu excepția evaluării garanțiilor, uneori nu este necesar cel mai precis rezultat, dar atunci când se evaluează o proprietate pentru o bancă, riscurile asociate cu evaluarea cad în totalitate pe umerii Evaluatorului. Datorită faptului că suma împrumuturilor depășește aproape întotdeauna suma asigurării uneori, Evaluatorul trebuie să fie extrem de atent și atent atunci când efectuează procedura de evaluare. Sunt necesare inspectia obiectului de evaluare, obtinerea cantitatii maxime de informatii asupra obiectului, analiza de piata minutina si utilizarea cat mai eficienta a obiectului de evaluare.

În practica evaluatorilor, a existat un caz în care un evaluator a evaluat în mod eronat o linie de producție a amidonului ca o linie de producție a zahărului. Desigur, cererea de zahăr este cu un ordin de mărime mai mare decât cererea de amidon, deși tehnologia de producere a ambelor este, în principiu, foarte asemănătoare. Ca urmare, împrumutatul nu a putut rambursa împrumutul, banca a confiscat proprietatea gajată și a decis să o vândă pe piață. Când s-a dovedit că linia de producție a zahărului producea de fapt amidon, au existat consecințe „nu foarte bune” atât pentru Evaluator, cât și pentru Împrumutat, în primul rând.

De asemenea, este necesar să știm că atunci când evaluează proprietățile gajate, Băncile solicită adesea calcularea valorii de salvare în condițiile unui timp de expunere redus. O astfel de reducere, de exemplu pentru apartamente, este în medie de 30%. Adică, evaluând apartamentul la 10 milioane de ruble, Banca, după ce l-a asigurat, vă va acorda un împrumut în valoare de 7 milioane de ruble. În practica noastră, a existat un caz când Banca a promis un apartament cu trei camere, ale cărui ferestre dădeau spre Kremlin. Împrumutatul nu a putut achita împrumutul la timp, Banca a arestat apartamentul. Evaluatorii noștri au prețul apartamentului cu o reducere de 30%.

De asemenea, trebuie remarcat faptul că nu toate băncile lucrează cu vreo societate de evaluare. Băncile își selectează evaluatorii eliberând acreditări. Atunci când lucrează cu bănci, Evaluatorii semnează un acord de cooperare, una dintre clauzele căruia este următoarea: „Dacă Banca nu reușește să vândă proprietatea în mai puțin de 1 lună, atunci Evaluatorul este obligat să răscumpere garanția la costul indicat în raportul de evaluare.” Astfel, Bucks sunt reasigurați de la o evaluare de proastă calitate a garanțiilor.

Atunci când alegeți o companie de evaluare, verificați cu banca despre acreditare și companii de evaluare acreditate.

Evaluare pentru garanție, împrumut

Cauțiune - în procesul penal - un tip de măsură preventivă, care constă în depunerea de bani sau valori în depozitul instanței de către învinuit, suspect sau o altă persoană sau organizație, în asigurarea înfățișării învinuitului, a suspectului la chemare în judecată. a persoanei care efectuează ancheta, anchetatorul, procurorul, instanța. Cauțiunea se poate aplica numai cu sancțiunea procurorului sau prin hotărâre judecătorească.
Caracteristici ale evaluării garanției sau pentru un împrumut.

Proprietățile reale și mobile de mare valoare sunt adesea transferate băncii ca garanție pentru a garanta împrumuturi. În același timp, banca efectuează o evaluare independentă a valorii unor astfel de obiecte. Banca angajează companii independente de evaluare pentru evaluare. Aproape orice drept de proprietate asupra următoarelor obiecte poate acționa ca garanție:

• Obiecte imobiliare (cladiri, apartamente, terenuri etc.)
• mașini și echipamente
• Valori mobiliare (facturi, acțiuni ale întreprinderilor, GKO)
• Mărfuri din grupa industrială și alimentară (produse de înaltă calitate cu termen lung de valabilitate), inclusiv mărfuri aflate în circulație
• Drepturi de proprietate care pot fi înstrăinate (de exemplu, dreptul la o cotă în proprietatea unei entități economice), creanțe, drepturi de autor, invenții și alte drepturi de proprietate

Vă rugăm să rețineți că băncile se uită în primul rând la lichiditatea unui activ și la momentul expunerii acestuia. În continuare, trebuie să luați în considerare procedura de reînregistrare a drepturilor de proprietate. Băncile sunt mai susceptibile de a lua proprietăți supuse înregistrare de stat precum imobiliare, valori mobiliare sau vehicule. Elemente de proprietate pentru care este problematică reînregistrarea sau oficializarea dreptului de proprietate sau a sarcinilor (cum ar fi mobilier, Aparate) Băncile sunt reticente în a lua împrumuturi drept garanție.

În orice caz, banca va avea nevoie de o evaluare independentă a obiectului colateral. Procedura de evaluare și costul serviciilor de evaluare pentru obiectul colateral depinde de obiectul în sine. Puteți afla toate informațiile în secțiunile relevante ale site-ului sau sunând la managerii companiei noastre.

Evaluarea ipotecarului

Credit ipotecar.

Garaj imobiliar. ÎN caz general, schema de credit ipotecar este următoarea - creditorul (de exemplu, o bancă) emite un împrumut debitorului pentru achiziționarea de bunuri imobiliare. Debitorul dobândește imobile printr-un împrumut. Imobilul dobândit este înregistrat ca garanție pentru împrumutul primit. În acest caz, bunul dobândit rămâne la debitor în posesia și folosința acestuia.

Ipoteca este reglementată de Legea federală nr. 102-FZ din 16 iulie 1998 „Cu privire la ipotecă (garajul imobiliar)”. (http://profvaluer.ru/content/view/143/105/)

Articolul 1 din acest document stabilește că în baza unui acord de gaj proprietate imobiliara(contract de ipotecă), o parte - creditorul gajist, care este un creditor în temeiul unei obligații garantate printr-o ipotecă, are dreptul de a primi satisfacerea creanțelor sale bănești față de debitor în temeiul acestei obligații din valoarea imobilului gajat al celeilalte părți. parte - gajul, preponderent față de ceilalți creditori ai gajului, cu excepțiile stabilite de legea federală.

Gojitorul poate fi debitorul cu obligația garantată prin ipotecă sau o persoană care nu participă la această obligație (terț).

Imobilul asupra căruia s-a constituit o ipotecă rămâne în posesia și folosința debitorului gajist.

Artă. 1 din Legea federală din 16 iulie 1998 nr. 102-FZ „Cu privire la ipotecă (gajul imobiliar)”.

Materiale furnizate de proiectul SBI

Caracteristici de evaluare ipotecară.

Evaluarea garanțiilor pentru o ipotecă se realizează într-un mod similar cu evaluarea oricărui alt imobil. Evaluarea ipotecare se poate dovedi a fi o caracteristică, atunci când un credit ipotecar este emis împotriva garanției unei clădiri noi, pentru care nu a fost primit încă un certificat de proprietate.

În acest caz, nu proprietatea este evaluată, ci drepturile asupra acesteia sau acțiune in constructie. Dar băncile, în general, nu necesită evaluare ipotecară în acest caz, deoarece se cunoaşte valoarea drepturilor cedate.

Uneori apare o situație când un apartament este în proprietate de mai puțin de trei ani și vânzătorul, pentru a ascunde impozitul pe venitul personal, nu dorește să arate valoarea reală a apartamentului. Acordul de cumpărare și vânzare este semnat pentru o sumă mai mică de 1 milion de ruble sau la costul inventarului. În acest caz, banca îndeplinește astfel de tranzacții, iar valoarea împrumutului este determinată nu de contractul de vânzare cumpărare, ci de raportul de evaluare a ipotecii (în acest caz, apartamentul).

Banca, care acordă un împrumut unei întreprinderi sau unei persoane fizice garantate cu proprietate, trebuie să evalueze garanția. În astfel de cazuri, instituțiile de credit recurg adesea la serviciile companiilor de evaluare, a căror sarcină este de a determina valoarea reală a unui obiect. Ca urmare, raportul emis de companie cu privire la evaluarea garanției permite băncii să tragă o concluzie despre lichiditatea obiectului, prețul și perioada de vânzare a acestuia, ținând cont de condițiile pieței și de atractivitatea investițională.

Împreună cu evaluarea garanțiilor, poate fi important pentru întreprinderi să evalueze afacerea în ansamblu. Potrivit experților, acest lucru este necesar pentru ca afacerea în sine să fie prezentă adecvat pe piață și să poată declara că, chiar și prin ipotecarea complexului imobiliar, întreprinderea este independentă și capabilă să-și achite datoriile. Apropo, Banca Centrală reglementează în mod clar că instituțiile de credit ar trebui să acorde atenție atunci când determină grupul de risc în mod specific starea financiara afacerea împrumutatului în ansamblu. Din păcate, cea mai mare parte a afacerilor în sine nu a ajuns încă la nevoia de a se evalua ca un întreg. De exemplu, unii pur și simplu se tem că vor fi obligați să plătească mai multe impozite pe proprietate.

Evaluatorii din personalul băncii: „pentru” și „împotrivă”

Unele bănci nu apelează la serviciile companiilor specializate în afacerile de evaluare, având în personal evaluatori proprii. Așa funcționează Raiffeisenbank, de exemplu. Alții preferă să apeleze la evaluatori independenți. Alții folosesc forme combinate de muncă. Fiecare dintre aceste căi are propriile sale avantaje și dezavantaje.

Yuri Ushakov, șeful departamentului de creditare clienți al băncii Moscow Capital, spune că banca nu folosește întotdeauna serviciile companiilor de evaluare și nu are parteneri permanenți în acest domeniu. Daca este nevoie, institutia de credit recurge la serviciile evaluatorilor, mai ales cand afacerea clientului are anumite specificuri regionale sau de industrie. Yuri Ushakov subliniază că este indicat să aveți proprii evaluatori în stat în cazurile în care un client comandă o evaluare colaterală. Deoarece în această situație este logic să verificați rezultatele evaluării și cel mai bine este să faceți acest lucru pe propria bancă. „În mod firesc, personalul băncii nu poate cunoaște toate complexitățile afacerii debitorilor din diferite industrii, totuși reguli generale există, iar controlul asupra companiilor de evaluare este uneori necesar”, spune Yury Ushakov.

„De asemenea, este necesar să existe evaluatori proprii în personalul băncii pentru că împrumutatul plătește aproape întotdeauna pentru serviciile firmelor de evaluare”, adaugă expertul.

Elena Khorkina, directorul departamentului de creditare cu amănuntul la Moscow Credit Bank (MCB), are un punct de vedere puțin diferit. Ea notează că, dacă banca evaluează independent imobilele, acest lucru, desigur, economisește bani, dar acest lucru ridică nevoia de a crește personalul. Mai mult, acest personal nu trebuie doar să posede calificările corespunzătoare, ci și să efectueze lucrări într-un interval de timp acceptabil pe piață - două sau trei zile, ținând cont de vizita la fața locului, analiza datelor și redactarea raportului în sine. Specialistul oferă un alt argument în favoarea evaluatorilor independenți: „Dacă un raport al unui evaluator independent este prezent în dosarul de credit, atunci în timpul verificărilor Băncii Rusiei pentru corectitudinea rezervelor create și evaluarea valorii garanțiilor. , este mult mai ușor să demonstrezi că realul valoare de piață subiectul gajului. Prin urmare, în prezent, băncile practică lucrul cu companii independente de evaluare.”

Cea mai bună cale de ieșire este alegerea comună a evaluatorului

Problema de a avea evaluatori interni în personalul băncii este direct legată de problema încrederii în triunghiul „bancă-împrumutat-evaluator”. Atunci când un client care solicită credit solicită o evaluare, poate apărea un anumit conflict de interese. De exemplu, dacă o persoană sau o întreprindere comandă o evaluare, atunci, plătind bani, se așteaptă să obțină un anumit rezultat. Unii bancheri notează că, în cazul unei abordări lipsite de scrupule și neprofesioniste, evaluatorul poate da rezultatul final pe care împrumutatul dorește să-l vadă și, prin urmare, induce banca în eroare. Experții în domeniul bancar spun că atunci când lucrezi cu firme de evaluare în stadiul de recuperare a creanțelor, recuperare în instanță, faliment, proceduri de executare silită, trebuie să te confrunți cu o mulțime de probleme. Există cazuri, deși sunt destul de rare, când evaluarea diferă uneori de valoarea reală din piață.

Pe de altă parte, dacă băncile preferă să lucreze cu proprii evaluatori și nu au încredere în experții împrumutatului, atunci împrumutatul are și toate motivele să nu aibă încredere în evaluatorul băncii. Evaluatorii independenți sunt de asemenea, uneori, destul de sceptici în ceea ce privește așa-numita evaluare „independentă” a specialiștilor care lucrează în personalul băncii.

Cu siguranță rezolvarea acestei probleme nu este ușoară, spune Yuri Ushakov (Moscow Capital Bank). „Pe de o parte, evaluatorii bănci sunt în mod natural de partea băncii. Pe de altă parte, dacă o firmă de evaluare terță parte este angajată de client-împrumutatul, atunci prezentarea garanției într-o lumină mai favorabilă este în interesul acestuia. Prin urmare, evaluarea poate fi întotdeauna puțin subiectivă în interesul unei părți sau alteia”, notează specialistul. Potrivit Elenei Khorkina (MKB), această problemă este mai degrabă o chestiune de organizare control internîn bancă: „Factorul uman este mereu prezent în lucrare, deci există riscul ca valoarea de piață a obiectului să fie subestimată sau supraestimată, ținând cont de factorii subiectivi”.

Unele companii oferă băncilor un serviciu precum reevaluarea evaluării. Povara suplimentară a costurilor de reevaluare cade pe umerii clienților băncii – debitorii. Prin urmare, este logic să presupunem că clientul, pentru a evita reevaluările, va merge în continuare la evaluatorul care îndeplinește toate criteriile nu numai pentru el, ci și pentru instituția de credit. Potrivit experților, cea mai bună cale de ieșire dintr-o situație problematică este alegerea în comun a unui evaluator care să fie independent de ambele părți.

Acreditare și selecție competitivă

Întrebarea modului de interacțiune cu evaluatorul este foarte importantă pentru bancă. O instituție de credit poate alege să acrediteze o companie de evaluare la o bancă sau să efectueze o selecție competitivă. Acest lucru va evita într-o oarecare măsură estimările nesigure din partea evaluatorilor fără scrupule.

Experții consideră că acreditarea este una dintre cele mai obiective abordări ale selecției reprezentanților calificați și cu experiență ai comunității de evaluare. Aici este necesar să se procedeze de la cel care este mai expus riscului. De regulă, cele mai mari riscuri sunt încă suportate de bancă. Evaluatorul face pur și simplu o evaluare. Iar cel mai rău lucru care i s-ar putea întâmpla, spun bancherii, este un litigiu de evaluare. Adevărat, este destul de problematic să se realizeze penalități împotriva firmei de evaluare pentru exagerarea evaluării în instanță. Deoarece riscurile băncii sunt obiective, ele trebuie protejate cumva. Și deși fiecare împrumutat are dreptul să aleagă organizația de evaluare care îi place, abordarea rapoartelor evaluatorilor neacreditați din bănci este mult mai strictă.

Elena Khorkina de la Moscow Credit Bank a spus că instituția lor de credit a luat calea acreditării companiilor de evaluare: „Banca are parteneriate cu mai mulți evaluatori. Principalele criterii pentru noi sunt experiența, profesionalismul și reputația pe piață.”

Yuri Ushakov (Moscow Capital Bank) consideră că fiecare dintre aceste tipuri de cooperare are propriile sale avantaje. Baza competitivă implică concurență și, prin urmare, mai flexibilă Politica de prețuri, și probabil mai mult calitate superioară Servicii. Acreditarea unei firme de evaluare oferă avantajul de a avea un partener permanent care cunoaște nevoile băncii și ale altor clienți. „Dificultățile pot apărea numai în cazul debitorilor cu profil îngust, atunci când o companie acreditată nu operează în regiunea potrivită sau nu are experiență în evaluarea acestei afaceri”, spune expertul.

Aduceți ordinea evaluatorilor

Experții oferă diverse modalități de reducere a numărului de evaluatori de calitate scăzută de pe piață. De exemplu, acest lucru se poate realiza prin înăsprirea cerințelor pentru activitățile evaluatorilor, crearea unei liste „negre” a companiilor de evaluare care semnează rapoarte nesigure și introducerea unor standarde uniforme de evaluare.

Consolidarea companiilor care operează pe piață poate fi una dintre modalitățile de rezolvare a problemei evaluării neloiale. Poate că ar trebui să se întâmple și cu ajutorul unei asemenea măsuri forțate precum reducerea numărului de evaluatori, deoarece în prezent, potrivit lui Yuri Ushakov (Moscow Capital Bank), numărul acestora depășește cu mult calitatea muncii companiilor de evaluare. Totodată, expertul face o rezervare că în În ultima vreme cu toate acestea, au fost luate măsuri pentru îmbunătățirea calității serviciilor de evaluare, de exemplu, prin acordarea de licențe a unor astfel de activități.

Un pas important este și formarea unei adevărate comunități de evaluare. Astfel, la 1 august 2006, cel legea federală Nr. 157-FZ din 27 iulie 2006 „Cu privire la modificările aduse legii federale” privind activitati de evaluareîn Federația Rusă„”, care este conceput pentru a restabili ordinea în rândul evaluatorilor.

„Până acum, conceptul de „comunitate evaluativă” în Rusia era de natură metafizică – indiferent dacă a fost sau nu. Au fost evaluatori și firme de evaluare, inclusiv cei uniți în asociații, și au fost cei care „umblau pe cont propriu”. Odată cu intrarea în vigoare a noii legi, conceptul de comunitate de evaluări a căpătat un sens foarte clar, - a spus Viktor Pleskachevsky, președintele Comitetului pentru proprietatea Dumei de Stat, comentând lege noua privind activitățile de evaluare. - Organizaţiile de autoreglementare au devenit o instituţie independentă de reglementare a relaţiilor în sistemul de coordonate „consumator-evaluator-societate”. Astfel, evaluatorii au noi, ca să spunem așa, „autorități” – structuri responsabile cu dezvoltarea serviciilor de evaluare și calitatea acestora, dar create nu „de sus” printr-un decret sau decret guvernamental, ci „de jos” – prin decizia de comunitatea profesională.

Atenţie! Avizul băncii poate să nu coincidă cu concluziile firmelor de evaluare (partenerilor)!

Cerințe generale ale CB „MoskommertsbankK” (JSC) către societățile de evaluare independente pentru încheierea de parteneriate

• General
  prevederi

• Criterii
  selecția evaluatorilor
  

• Sul
  documente

• General
  cerințe

Pentru a proteja împotriva evaluării de proastă calitate și pentru a crește eficiența procesului de creditare, Banca selectează evaluatori (persoane juridice și persoane fizice ( antreprenori individuali), ale căror activități sunt reglementate de Legea federală „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă” N 135-FZ din 29 iulie 1998), în calitate de parteneri în evaluarea în scopul garanției. Selecția evaluatorilor pentru stabilirea de parteneriate este publică și se bazează pe indicatori obiectivi. Selecția evaluatorilor pentru cooperarea pe termen lung cu Banca se realizează pe bază de voluntariat și se realizează în conformitate cu recomandările Serviciului Federal Antimonopol.

Parteneriatele pe termen lung înseamnă de fapt recunoașterea de către Bancă a experienței și profesionalismului evaluatorului, a reputației sale de afaceri, care garantează calitatea serviciilor de evaluare prestate. Pentru a asigura calitatea necesară a evaluării și a reduce costurile de timp, Banca recomandă clienților și împrumutaților săi să contacteze evaluatorii-parteneri ai Băncii dacă este necesar să se efectueze o evaluare în scop de garanție.

În conformitate cu Legea federală nr. 135 FZ din 26 iulie 2006 „Cu privire la protecția concurenței”, Banca nu restricționează clienții și debitorii să lucreze cu alți evaluatori pentru a-și evalua activele. Un potențial împrumutat are dreptul de a se adresa oricărui evaluator care îndeplinește cerințele legislației Federației Ruse. Cu toate acestea, atunci când primește un raport de la un evaluator care nu este partener al Băncii, ca măsură de protecție împotriva evaluării de proastă calitate, Banca trebuie să verifice:

• capacitatea juridică a evaluatorului (în conformitate cu normele Codului civil al Federației Ruse - Art. 49);
• reputația de afaceri a evaluatorului ( reputatia de afaceri- opinia formată despre solicitant pe baza recenziilor și recomandărilor, participarea la ratinguri în întregime rusă și regională, rezultatele participării la litigii);
• conformitatea raportului cu normele legislației și standardele federale, fiabilitatea informațiilor furnizate în raport și alți factori care afectează fiabilitatea rezultatului evaluării.

Banca are dreptul, cu acordul titularului raportului, sau în baza unui acord de evaluare, să prezinte raportul spre examinare organelor abilitate să efectueze o astfel de examinare. În cazul în care raportul de evaluare nu este conform cu normele legislației și standardelor federale, Banca are dreptul de a refuza să accepte raportul evaluatorului.

În cazul unei deteriorări a calității rapoartelor transmise, Banca are dreptul de a înceta în orice moment relațiile de parteneriat cu evaluatorul.

Criterii de selecție pentru evaluatori pentru cooperarea pe termen lung cu Banca

Criteriul I. Nivelul parteneriatului

Evaluatorul-partener al Băncii poate fi:

• Evaluator - persoană fizică înregistrată ca antreprenor individual;
• O companie este o entitate juridică care a încheiat contracte de munca cu evaluatorii indivizii.

În funcție de segmentul de creditare, de numărul și natura serviciilor de evaluare și de alți factori, Banca alege cea preferată. forma organizatorica evaluator.

Criteriul II. Experiență de muncă, activitate de afaceri și calitate profesionala

• Societatea desfășoară activități în domeniul evaluării de cel puțin 3 ani și/sau societatea are 2 evaluatori cu cel puțin 3 ani vechime în muncă în entitatea constitutivă a Federației Ruse pe teritoriul căreia face obiectul gajului este localizat. Pentru un evaluator - un antreprenor individual, experiență de lucru - cel puțin 3 ani.
• Nivelul activității afacerii ar trebui să fie caracterizat de o tendință pozitivă de creștere a veniturilor în ultima perioadă de raportare față de aceeași perioadă a anului trecut și fără pierderi în ultima perioadă. perioadă de raportare(an).
• Educatie in domeniul evaluarii, promovarea cursurilor de perfectionare.
• Apartenența la o organizație de autoreglementare a evaluatorilor (SRO), inclusă în registrul unificat de stat entitati legale susținută de dovezi.
• Disponibilitatea a cel puțin 20 de rapoarte de evaluare completate în termen Anul trecut.
• Trecerea cu succes a verificării (testare teoretică și practică) a nivelului de cunoștințe și profesionalism al evaluatorilor cheie, organizată de Bancă.
• Un indicator al profesionalismului ridicat al evaluatorului este disponibilitatea documentelor care confirmă finalizarea cu succes a formării și certificării în cadrul programelor de formare și formare avansată recunoscute universal pentru evaluatori - RICS, ССIM etc.
• Experiență de cooperare cu organizații de credit. Dovada experienței evaluatorului de lucru cu instituțiile de credit este recunoaștere publică de către ei evaluator în calitate de partener în domeniul evaluării activelor în scop colateral. De asemenea, faptul de cooperare a evaluatorului cu un terț instituție de credit este o listă de rapoarte făcute de evaluator în scopul garanției, confirmate în scris.

Criteriul III. Reputația evaluatorului

Atunci când alegeți un evaluator, se verifică prezența informațiilor negative:

• hotărâri judecătorești care confirmă incompetența sau profesionalismul scăzut a evaluatorului;
• cauze penale inițiate împotriva evaluatorului și/sau angajaților evaluatorului în legătură cu acesta (lor) activitate profesională;
• reclamatii si sanctiuni disciplinare organizații de autoreglementareși organismele din domeniul reglementării activităților de evaluare;
• diferență semnificativă între plătite oficial salariile angajati de la nivelul mediu al pietei.

La selectarea unui evaluator se iau în considerare următoarele:

• recomandările organizațiilor de autoreglementare ale evaluatorilor;
• absența faptului recunoscut de către asigurător sau instanță că evaluatorul a cauzat prejudicii clientului serviciilor de evaluare și/sau terților în cursul activităților de evaluare;
• absența faptelor de supraestimare/subestimare nejustificată a valorii de piață a garanției;
• nicio concluzie negativă în ultimul an consultanță de specialitate organizațiile de autoreglementare relevante pe baza rezultatelor examinării rapoartelor făcute de un evaluator de specialitate;
• absența cazurilor de neacceptare de către Bancă a rapoartelor de evaluare întocmite de evaluator din cauza calității scăzute a raportului;
• nicio altă informație negativă despre evaluator.

Criteriul IV. Asigurare de raspundere civila profesionala

• Asigurare voluntară de răspundere civilă a unei firme de evaluare cu limită cantitatea minima acoperire (răspundere) pentru un eveniment asigurat - cel puțin 3.000.000 de ruble (fără deductibilă).
• Asigurarea obligatorie de răspundere civilă a evaluatorilor - persoane fizice conform art. 24.7. din Legea „Cu privire la Activităţile de Evaluare” pentru un minim stabilit prin lege suma asigurată este de 300.000 de ruble.
• Asigurare voluntară a răspunderii civile a evaluatorului cu o limită a sumei minime de acoperire (răspundere) pentru un eveniment asigurat - cel puțin 3.000.000 de ruble (fără deductibilă).

Criteriul V. Existența unui sistem de control al calității pentru rapoarte

• Disponibilitatea unui sistem documentat de control al calității sub forma standardelor (cerințelor) companiei pentru calitatea rapoartelor sau a instrucțiunilor interne detaliate privind procedura de evaluare și verificare a rapoartelor.
• Atribuirea funcției de monitorizare a rapoartelor întocmite de evaluatori unui specialist dedicat al companiei.

Criteriul VI. Baza materială și tehnică

Confirmare documentară că societatea de evaluare/evaluatorul dispune de imobilizări corporale necesare implementării serviciilor de evaluare (imobile deținute sau închiriate, echipamente de birou și alte proprietăți).

Criteriul VII. Având acces la baze de informare date, menținerea bazelor de date proprii

Evaluatorul are acces la baze de date cu informații de piață cu privire la valoarea bunurilor mobile, imobile, acțiuni etc. considerat ca un avantaj în selecția Băncii a evaluatorilor în scopul creditării ipotecare.

Criteriul VIII. Specializarea evaluatorilor

Prezența specializării evaluatorului în diferite industrii este considerată un avantaj. Atunci când se evaluează active înalt specializate (de exemplu, nave maritime și fluviale, aeronave) Banca atrage companii care se specializează direct pe acest segment de piață.

Criteriul IX. Costul serviciilor evaluatorului

Banca nu influenteaza formarea costului serviciilor evaluatorului in cazul in care acesta nu este direct clientul evaluarii. Totodată, nu este permisă stabilirea dependenței prețului serviciilor de evaluare de rezultatul final al evaluării.

Lista documentelor transmise de societatea de evaluare/evaluator la CB Moskommertsbank (JSC) în vederea stabilirii parteneriatelor

Document	Forma documentelor depuse
Aplicație-chestionar	Original
Carta companiei (cu completări și modificări)	Copii legalizate
Memorandum de asociere (dacă există)	Copii legalizate
Certificat de înregistrare de stat ca persoană juridică	Copii legalizate
Certificat de inregistrare la fisc	Copii legalizate
Copii ale pașapoartelor primelor persoane ale companiei (fondatori, șef)	Copii
Extras din Registrul Unificat de Stat al Persoanelor Juridice al Societății (în termen de cel mult 1 lună de la data emiterii)	Original
Bilanțul de la ultima dată de raportare (marcat cu IMTS) și defalcarea conturilor de bilanț pentru active fixe / proprietate închiriată	O copie certificată de șeful și contabilul șef
contracte de muncă sau cărți de muncă evaluatori	Copii marcate serviciul de personal că evaluatorul lucrează în prezent
Adeverințe (certificate, extrase din registre) de apartenență la organizație și evaluatori în SRO (cu indicarea obligatorie a numărului de înregistrare al evaluatorului în registrul SRO)	Copii
Documente care confirmă formarea de profil a evaluatorilor	Copii
Polita (contractul) de asigurare de raspundere civila a societatii de evaluare	O copie certificată de un notar sau de o organizație de asigurări
Polițe (contracte) de asigurare de răspundere civilă a evaluatorilor	Copii certificate de un notar sau de o organizație de asigurări
Lista rapoartelor finalizate pentru ultimul an calendaristic	Original
Rapoarte tipice de evaluare: apartament, bloc rezidential cu teren, bloc/local nerezidential	Electronic
Documente care confirmă acreditarea în alte bănci și organizații (dacă există), scrisori de recomandare de la SRO, alte bănci	Copii
Acorduri de utilizare a bazelor de date cu informații de piață cu privire la valoarea bunurilor mobile, imobile, acțiuni etc. (în prezența)	Copii
Exemple de semnături ale evaluatorilor	Original

Banca are dreptul de a solicita documente suplimentare de la compania de evaluare pentru a confirma conformitatea acesteia cu cerințele legislației actuale a Federației Ruse.

Cerințe generale pentru întocmirea rapoartelor de evaluare

Raportul trebuie să se potrivească legislatia actuala:

• Legea federală „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă” nr. 135-FZ din 29 iulie 1998, cu modificări și completări;
• Ordinele Ministerului Dezvoltării Economice din Rusia din 20 iulie 2007 nr. 254-256 „Cu privire la aprobarea standardelor federale de evaluare” (FSO-1, FSO-2, FSO-Z).

Formular pentru transmiterea rezultatelor evaluării

• raport de evaluare a valorii de piață și de lichidare - 2 exemplare;
• raport de evaluare - 2 exemplare.

Tipuri de valori definite

• valoare de piață;
• valoarea de lichidare.

Drepturi evaluate

• proprii;
• drepturi de închiriere;
• drepturi de proprietate.

Atunci când se evaluează drepturile de proprietate asupra obiectelor aflate în construcție, este necesar să se acorde atenție completității acestor drepturi la un anumit moment al evaluării. De exemplu, atunci când se evaluează drepturile de investiție pentru obiecte deja construite și puse în funcțiune (adică când acordul de investiții a fost finalizat, dar dreptul de proprietate asupra obiectului de către proprietar nu a fost încă formalizat), proprietarul drepturilor de investiție are doar drepturile să utilizeze și să dețină obiectul imobiliar.

Prezentarea rezultatelor evaluării

În cazul unei evaluări a unui complex de obiecte imobiliare, rezultatele finale ar trebui să conțină informații despre valoarea fiecărui obiect, incl. atunci când se evaluează o clădire pe un teren (sau spații cu drepturi înregistrate asupra unui teren), costul clădirilor (total și fiecare separat) și costul drepturilor asupra unui teren trebuie să fie indicate separat.

Descrierea obiectului de evaluare

Descrierea exactă a obiectelor imobiliare în conformitate cu certificatele de proprietate sau extrase din USRR (dacă extrasul a fost primit mai târziu de certificat).

Verificarea obiectului gajului

Cerinta obligatorie evaluarea este vizita evaluatorului la fața locului și inspecția obiectului de evaluare. In timpul inspectiei se fac fotografii si se intocmeste un proces verbal de inspectie. În urma inspecției se determină utilizarea curentă a obiectului, starea acestuia, precum și alte caracteristici care afectează valoarea obiectului evaluat.

sarcinile

Toate sarcinile existente ale obiectului evaluat trebuie să fie indicate în proces-verbal. Grevitățile pot fi identificate:

• pentru obiecte imobiliare - conform unui extras din USRR, in baza contractelor de inchiriere (informatii de la proprietar);
• pentru acțiuni din Marea Britanie - conform unui extras din Registrul de stat unificat al persoanelor juridice;
• pentru emisie hârtii valoroase– conform unui extras din registrul acționarilor sau pe un cont depo;
• proprietatea intreprinderii - din registrul de gajuri (daca este intretinuta de intreprindere).

reamenajare

Dacă se detectează reamenajare, evaluatorul trebuie să reflecte acest fapt în raportul său. Reamenajare poate fi identificată în timpul analizei titlului/titlul sau documentatie tehnica. De exemplu:

• în certificatul de proprietate se menționează că s-a făcut o reamenajare care nu a fost convenită în modul prescris;
• în pașaportul tehnic al ITO sunt linii roșii, există o ștampilă despre reechiparea necoordonată a spațiilor;
• suprafata conform documentelor ITO nu corespunde suprafetei inregistrate in USRR (cu exceptia cazurilor de modificare a principiului contabilitatii tehnice).

Este posibil ca reamenajarea să nu fie reflectată în documentele oficiale, dar stabilită în timpul unei inspecții vizuale. În acest caz, este necesar să descrieți toate modificările efectuate, să le afișați simboluri pe planul de etaj și atașați la raport.

Nerespectarea documentatiei tehnice si legale

Dacă aria din documentele ITO nu corespunde cu aria înregistrată în USRR:

• raportul indică faptul că există discrepanță în zonă;
• dacă modificarea suprafeţei înregistrate de ITO a avut loc pe temeiuri legale, atunci zona conform celor mai recente date de inventar tehnic ar trebui utilizată în calcule;
• dacă discrepanța este cauzată de o modificare a principiului contabilității tehnice a zonelor rezidențiale, de exemplu, un apartament conform certificatului are o suprafață totală de 60,4 mp, conform certificatului de înregistrare - 59,5 mp, raportul trebuie să indice integral: „Apartament cu 2 camere cu o suprafață totală de 60,4 mp (suprafața tuturor părților clădirii, ținând cont de spațiile de vară), incl. zona rezidentiala - 59,5 mp.

Analiza pieței și rezultatele evaluării

Analiza pieței este o parte obligatorie a raportului de evaluare în conformitate cu legislația în vigoare. Analiza pieței trebuie efectuată în funcție de tipul de proprietate căruia îi aparține obiectul de evaluare și să descrie situația de pe piața regională în care se află acest obiect. Inconsecvența materialelor de analiză de piață cu obiectul evaluării și rezultatele finale ale evaluării (fără o explicație motivată) poate constitui temeiul pentru care Banca nu acceptă rezultatele evaluării.

Aplicarea abordărilor de evaluare

Potrivit legii, evaluatorul este obligat să utilizeze toate abordările de evaluare sau să refuze în mod rezonabil să utilizeze oricare dintre abordări. În cazurile standard, evaluarea apartamentelor și clădirilor rezidențiale se realizează folosind abordarea comparativă a vânzărilor. În unele cazuri, atunci când se evaluează clădirile rezidențiale, este recomandabil să se folosească abordarea costurilor în plus față de cea comparativă.

Evaluarea bunurilor imobiliare generatoare de venit este evaluată prin toate cele trei abordări. Dacă nu există suficiente date de piață pentru una dintre abordări, atunci calculele pentru această abordare sunt date pentru referință. De exemplu, dacă în evaluarea unui regional major Complex comercial(100 mii mp) nu există informații despre vânzarea (oferta) unor astfel de complexe, piața este analizată în abordarea comparativă a vânzărilor spatii comerciale a acestei zone și a pieței de obiecte similare la scară națională.Dacă obiectul de evaluare este închiriat, acest fapt ar trebui reflectat în evaluarea folosind abordarea veniturilor. Incl. Contractul de închiriere a echipamentelor poate fi folosit ca bază pentru abordarea veniturilor.

Abordarea costurilor, bazată pe utilizarea colecțiilor UPVS, nu poate acționa ca abordare principală în determinarea valorii finale de piață. Utilizarea metodei de estimare în funcție de colecțiile clădirilor UPVS mai tinere de 20 de ani este inadecvată.

Contabilizarea TVA în evaluare

Valoarea totală de piață este indicată cu și fără TVA. Daca imobilul nu este supus TVA - acest fapt trebuie indicat in dreptul costului final (atentie deosebita - la evaluarea drepturilor de teren!).

La evaluarea veniturilor se utilizează abordarea în calcule plăți de chirie scutite anterior de TVA.

Atunci când alegeți obiecte analoge la evaluarea drepturilor de teren, este necesar să acordați atenție impozitării obiectelor analoge (proprietatea terenului - dreptul de a închiria un teren) și să faceți modificările necesare.

Raport de evaluare Banca este o platformă unică care permite evaluatorilor și experților să-și împărtășească cunoștințele profesionale, experiența și cele mai bune practici, să se familiarizeze cu munca colegilor și să discute diverse aspecte practice, metodologice și întrebări teoretice cu exemple practice specifice.

În acest moment, Banca rapoartelor a postat peste 1900 diverse lucrări evaluatori și experți, numărul utilizatorilor activi ai serviciului depășește 500 de specialiști.

Banca de rapoarte de evaluare este un nou instrument în munca evaluatorului și a expertului, care oferă specialiștilor oportunități mari:

și multe altele.

Schimb de cunoștințe profesionale, experiență și experiență practică cu evaluatori și experți din toată țara

Deoarece schimbul de lucrări în cadrul programului de afiliere poate avea loc incognito (participanții nu văd nicio informație despre evaluatorii care și-au postat munca), puteți, fără temeri inutile cu privire la reputația dvs., să vă publicați lucrările pentru a fi examinate de experți în domeniul evaluării, examinării judiciare și extrajudiciare în toată țara noastră. Membrii programului de afiliat, vizând rapoartele și opiniile altor evaluatori și experți, pot lăsa feedback și comentarii, subliniind erori, inexactități sau neajunsuri în lucrare, ceea ce vă permite să primiți critici neprețuite și să vă îmbunătățiți constant calitatea muncii.

Acces la munca evaluatorilor și experților găzduiți în cadrul programului de parteneriat Bank of Reports și la cea mai recentă „practică de evaluare”

Prin participarea la programul de afiliere, puteți face schimb de rapoarte și opinii cu alți evaluatori și experți din toată țara noastră. Pe măsură ce serverul nostru de Internet crește, acesta poate oferi posibilități cu adevărat nelimitate. De exemplu, aveți nevoie de un exemplu de raport realizat conform standardelor unuia dintre SRO. Cu ajutorul „băncii de rapoarte” o veți găsi în câteva secunde. Ați întâlnit un nou obiect de evaluare în practica dumneavoastră și nu știți cum să efectuați o evaluare? - Câteva clicuri și veți găsi un exemplu.

Găsiți rapid studii de caz relevante cu Report Bank

Cu ajutorul unui sistem de căutare convenabil pentru rapoarte despre un număr imens criterii, puteți găsi rapid un raport după diverse criterii (de exemplu, după adresa unde se află obiectul evaluării). Criteriile de căutare sunt în mod constant perfecţionate şi ajustate în conformitate cu dorinţele evaluatorilor.

Discutarea diverselor probleme profesionale pe exemplul unor lucrări specifice

Folosind Banca Rapoartelor, puteți discuta diverse aspecte practice, metodologice și teoretice pe exemplul unor lucrări specifice cu autorii acestora și alți specialiști, puteți contacta și consulta evaluatorii și experții care au postat rapoarte de evaluare și opiniile experților care vă interesează, primiți feedback și comentarii despre munca dvs. din partea întregii comunități profesionale.

Cum să profitați de oportunitățile oferite de Banca Rapoarte specialiștilor?

Pentru a profita de capacitățile „Băncii Rapoartelor”, este suficient să citiți oferta publică, acordul de utilizare al serviciului „Banca Rapoartelor” și să vă înregistrați pe site. Pentru a face acest lucru, trebuie să completați un formular specific și să atașați documente care vă confirmă dreptul de a efectua activități de evaluare. După înregistrare, veți putea încărca rapoarte pe server folosind o interfață specială. Rapoartele pot fi descărcate pentru uz personal, precum și pentru publicare simplă și comercială și plasare în interior Program de afiliere. Rapoartele care sunt descărcate pentru uz personal au statutul de informații confidențiale. Ele nu sunt disponibile pentru alți utilizatori de server. Numai utilizatorul care le-a încărcat are acces la aceste rapoarte. Descărcând rapoartele, puteți utiliza toate caracteristicile serverului, cu excepția caracteristicilor pe care vi le oferă participarea dumneavoastră la Programul de afiliere.

Despre programul de parteneriat al Băncii Rapoartelor

Cu ajutorul programului de afiliere, puteți face schimb de rapoarte, experiență practică, cunoștințe și experiență cu colegi din toată țara noastră, precum și să discutați diverse probleme pe exemple de lucrări specifice cu autorii acestora și alți profesioniști. Participarea la programul de parteneriat al Băncii Rapoartelor vă va oferi o asistență neprețuită dezvoltare profesionalăși creștere, extindeți baza de cunoștințe profesionale, vă permit să vă familiarizați cu și să țineți pasul cu cele mai recente practici de evaluare, precum și să faceți noi cunoștințe cu cei mai buni specialistiîn regiunea de evaluare independentă, examinări judiciare și preliminare din toată Rusia.

Reguli de participare la programul de afiliere al Băncii Rapoartelor

1. Numai specialiști în domeniul evaluării independente, expertize judiciare și extrajudiciare, reprezentanți ai societăților de evaluare și ai organizațiilor de experți, precum și persoanele aflate în curs de formare în specialitățile relevante, pot participa la Programul de parteneriat Bank of Reports (în continuare denumit Program de parteneriat, Program).

2. Pentru a deveni membru al Programului de afiliere este suficient să publici în cadrul acestuia în „Banca Rapoartelor” una dintre lucrările tale impersonale (un raport de evaluare, o opinie de expert sau avizul unui specialist). Încărcarea pe server și publicarea lucrării se efectuează de către utilizatorul înregistrat pe site-ul rețelei profesionale „Evaluatori și Experți”, la cererea proprie, folosind interfața serviciului „Banca Rapoartelor”.

3. Utilizatorul este de acord că participarea la Programul de afiliere implică acordul deplin și acceptarea termenilor acestor reguli.

4. Toate lucrările și materialele trimise de utilizatori pentru publicare în cadrul Programului de parteneriat (folosind linkul de control „Publicare” a interfeței serviciului „Banca Rapoartelor”) sunt supuse unei moderari (selectări) preliminare de către administratorii site-ului rețeaua profesională „Evaluatori și Experți”. Administrația își rezervă dreptul de a refuza publicarea lucrărilor și materialelor din cadrul Programului de parteneriat, la propria discreție și fără explicații.

5. Toate lucrările și materialele care au fost moderate și publicate în cadrul Programului de afiliați vor fi disponibile pentru vizualizare și descărcare pentru toți participanții la Programul de afiliați. În același timp, fiecare lucrare publicată de utilizator în cadrul Programului de parteneriat îi oferă acestuia posibilitatea de a accesa (pentru vizualizare și descărcare) orice lucrări și materiale (nu mai mult de 200 pe lună și nu mai mult de 2/3 din total). lucrări publicate în cadrul Programului de parteneriat, cu un total pe toată durata utilizării serviciului) publicate de alți participanți la Program în Banca Rapoartelor timp de o lună (din momentul deciziei de a publica și notifica utilizatorul prin e-mail). Atunci când un utilizator publică mai multe lucrări în cadrul Programului în același timp, perioada de acces (în luni) va fi egală cu numărul de lucrări publicate. Regulile de participare la Programul de afiliere și, în consecință, interfața serviciului Report Bank nu permit o situație în care perioada de acces al unui utilizator la Programul de afiliere (în luni) depășește numărul de lucrări și materiale publicate de acesta. în cadrul Programului. Pentru a utiliza toate posibilitățile Programului de afiliere al serviciului Report Bank, utilizatorul trebuie să ia parte activ la dezvoltarea acestuia.

6. Prin plasarea lucrării sale pentru participarea la Programul de afiliere, utilizatorul, în calitate de autor, își exprimă astfel consimțământul deplin pentru utilizarea lucrării sale de către alți participanți la Programul de afiliați în condițiile determinate de Regulile de participare la afiliat. Program.

7. La depersonalizarea rapoartelor, numai toate date personale, precum și date care nu sunt disponibile publicului.

8. Lucrările încărcate pe server pentru a participa la „Programul de afiliere” trebuie să fie actualizate (diferența dintre data încărcării pe server și data raportului de evaluare, opinia expertului sau opinia specialistului nu trebuie să fie mai mare). peste 6 luni). „Banca de rapoarte” este un serviciu, a cărui funcție principală este de a crea o platformă specială pentru schimbul dintre evaluatori și experți criminaliști a celor mai recente dezvoltări practice și experiență.

9. La plasarea unei lucrări spre publicare în cadrul Programului de afiliere este obligatoriu câmpul „Note pentru participanții la Programul de afiliere”, în care utilizatorul trebuie să indice ce lucrare postată poate fi interesantă sau utilă pentru alți specialiști.

10. Moderarea lucrărilor pentru publicarea lor în cadrul Programului de parteneriat al Băncii Rapoartelor se realizează numai în perioada 1-7 (inclusiv) a fiecărei luni. Lucrările care vor fi trimise spre moderare pentru publicare în cadrul Programului de afiliere în orice alt moment vor fi moderate în perioada 1 până în a 7-a zi (inclusiv) a lunii următoare.

11. Pentru specialiștii din țările CSI, precum și pentru utilizatorii care dintr-un motiv oarecare nu își pot plasa lucrările în cadrul Programului de afiliere, accesul plătit este posibil. Costul accesului la lucrările postate în cadrul Programului de parteneriat (nu mai mult de 200 pe lună și nu mai mult de 2/3 din toate lucrările publicate în cadrul Programului de parteneriat, total pentru întreaga perioadă de utilizare a serviciului ) pentru o lună, cu excepția reducerilor personale, este de 750 de ruble pentru persoane fizice și 1125 de ruble pentru persoanele juridice și antreprenorii individuali atunci când se plătește în perioada 1-a 8 (inclusiv) a fiecărei luni (există și un Program de loialitate care vă permite să acumulați o reducere de până la 60%) sau 1500 de ruble. pentru persoane fizice și 2250 de ruble. pentru persoane juridice și întreprinzători individuali atunci când plătesc în orice alt moment.

12. Participanții la Programul de afiliere sunt de acord necondiționat să nu reproducă, să distribuie în niciun fel sau să transfere nimănui lucrările postate de alți utilizatori în cadrul Programului de afiliere, precum și orice informații din aceste lucrări și să le folosească numai pentru cunoștința personală pentru scopul de a face schimb de experiență, cunoștințe și experiență practică cu specialiștii participanți la Programul de afiliere, precum și de a rambursa utilizatorilor care au postat lucrarea, toate pierderile asociate cu duplicarea, distribuirea și utilizarea ilegală a lucrărilor și a informațiilor de la aceștia în alte scopuri. . Lucrările postate în cadrul Programului de afiliere nu pot fi plasate într-o simplă publicație pe site.

13. Administrația site-ului rețelei profesionale „Evaluatori și Experți” își rezervă dreptul de a aduce modificări Regulilor de Participare la Programul de Afiliere al Băncii Rapoartelor. Versiunea actuală a Regulilor se află pe pagina principală a serviciului Bank of Reports la link-ul . În același timp, utilizatorii își păstrează dreptul de a participa la Programul de afiliere în conformitate cu termenii și condițiile în conformitate cu Regulile care erau în vigoare la momentul publicării în cadrul Programului de afiliere a activității sale.