Nowe moskiewskie centra handlowe stoją w połowie puste, gdy rosną sklepy wielobranżowe

Zdjęcie: Andrey Rudakov/Bloomberg za pośrednictwem Getty Images

Średni wskaźnik pustostanów w centrach handlowych w Moskwie w pierwszym kwartale wyniósł 11% - jest to 560 tys. m GLA (powierzchnia najmu), obliczona przez specjalistów firmy brokersko-konsultingowej Magazin Magazin. Do końca roku prognozują wzrost pustostanów w centrum handlowym stolicy do 12-14%.

Dynamika zapełnienia powierzchni największych centrów handlowych w Moskwie, otwartych od 2014 roku (Zdjęcie: Sklep Sklep)

Jednocześnie wiele centrów handlowych oddanych do użytku w ciągu ostatniego roku jest w połowie pustych. „Średnio około połowy powierzchni w centrach handlowych, które zostały otwarte od początku 2014 roku, nie pracuje w momencie oddania do użytku” – czytamy w przeglądzie analitycznym Magazin Magazin. — Wskaźnik trudny do zauważenia w połowie 2014 r. ze względu na turbulencje w rynek detaliczny stało się teraz normą." O ile wcześniej w prognozach deweloperów w momencie otwarcia centrów handlowych najemcy musieli zajmować co najmniej 80-90%, to teraz poprzeczka została obniżona do 60-70%.

Poziom pustostanów w momencie oddania do użytku w niektórych kompleksach sięga 94%, podobnie jak w centrum handlowym Columbus. Chociaż są ośrodki, w których podczas otwarcia niewiele obszarów pozostało niewypełnionych. W szczególności centrum handlowe Vesna, gdzie tylko 8% sklepów było pustych.

Jednak w czasach kryzysu, zdaniem konsultantów, ważniejszym wskaźnikiem względnego sukcesu centrum handlowego jest dynamika jego obłożenia. „Prawie wszystkie centra otwierają się z dużą częścią niedziałających sklepów”, wyjaśnia Andrey Vasyutkin, szef badań i doradztwa w Magazin Magazin. — Naszym zdaniem ważne jest również, aby ocenić, jak szybko placówki otwierają się w tych placówkach po ich otwarciu. W niektórych centrach handlowych, np. Columbus, najemcy dość szybko zaczynają otwierać swoje lokale, podczas gdy w innych, jak Mozaika, nie są zbyt aktywni”.

Centrum handlowe Columbus stało się absolutnym liderem pod względem tempa absorpcji powierzchni - w półtora miesiąca po otwarciu nowi najemcy zajęli 38,6 tys. mkw. m. W marcu udział pustej powierzchni w centrum handlowym był już 67%. Dobrą dynamikę, według Magazin Shops, wykazały centrum handlowo-rozrywkowe Aviapark oraz Vegas Crocus City.

Centra handlowe otwarte w Moskwie od 2014 r.

nazwa nieruchomości			Deweloper	Wprowadź dane
Flota lotnicza			Rozwój AMMA
Vegas Krokus Miasto			Krokus Międzynarodowy
			„Grupa OST”
Plac Kuntsevo
			Właściwości centralne
			Grupa IMMOFINANZ
Centralny Sklep dla dzieci na Łubiance			„Rozwój Halsa”
			„Daria-ST”
Moskworieczje			„Garant-Invest”
Outlet Village Belaya Dacha, II etap
Otrada, III etap			„Elt”
			Christina NVN
OrangePark			City & Malls PFM
			"Unia"

Sklepy spożywcze

Na popularność centrów handlowych pośrednio wpływa rosnąca popularność sklepów typu convenience, które są aktywnie otwierane w Moskwie przez sieci handlowe. Prowadzi to do częściowego odpływu nabywców z dużych hipermarketów, które są głównymi najemcami w centrach handlowych.

Według międzynarodowej firmy doradczej Knight Frank w ciągu ostatnich dziesięciu lat liczba sieci spożywczych na rynku moskiewskim wzrosła z 21 do 48. Całkowita kwota sieci sklepów spożywczych w analizowanym okresie wzrosły 3,2 razy i na dzień 1 kwietnia 2015 r. wyniosły ponad 2,1 tys.. Łączna powierzchnia handlowa przekracza 2,3 mln mkw. m. Średnio w Moskwie za 1 kwadrat. m powierzchni handlowej przypada na ok. 5 mieszkańców, dla porównania: w 2005 r. na 1 mkw. m stanowiły 9 osób.

Największy wzrost liczby sklepów odnotowały sieci Pyaterochka, Dixy i Magnit. Ponadto w ciągu ostatniej dekady pojawiły się nowe formaty sklepów spożywczych. W szczególności operatorzy detaliczni zaczęli zwracać większą uwagę na rozwój sklepów małoformatowych, a także „dyskontów”.

Tak, X5 Grupa detaliczna aktywnie rozwija sklepy spożywcze Perekrestok Express i dyskonty Pyaterochka, francuską sieć Auchan, sieć dyskontów Atak. Rynek został zasilony nowymi sieciami, wśród nich są zarówno międzynarodowi, jak i regionalni operatorzy rosyjscy. Sieci regionalne reprezentowane są przez takie supermarkety jak Bahetle (Tatarstan), Magnit (Krasnodar), O'KEY (St. Petersburg), Lenta (St. Petersburg) itp. Do operatorów międzynarodowych należą Globus i Selgros Cash&Carry.

Według Olgi Yasko, dyrektor Departamentu Analiz w Knight Frank Russia & CIS, różne formaty sprzedaży detalicznej żywności wciąż mają duży potencjał rozwoju. „Wiele dzielnic stolicy, zwłaszcza peryferyjnych, gdzie trwa ogromny rozwój mieszkaniowy, wciąż jest słabo zaopatrzonych w sklepy spożywcze” – powiedziała.

Władimir Mironow

27.11.2013 24772

Wynajmując powierzchnię w kolejnym centrum handlowym, najemca chce mieć pewność, że jego nadzieje na zysk nie pójdą na marne. Oczywiście ruch i liczba najemców odgrywa ważną rolę, ale głównym warunkiem udanego centrum handlowego jest koncepcja jakości. Andrey Shuvalov, starszy dyrektor ds. nieruchomości handlowych w Cushman & Wakefield, opowiedział o tym, czym jest i z czego się składa, podczas otwartego wykładu „Koncepcje centrów handlowych”.

Przepis na sukces

Koncept centrum handlowego to nie tylko decyzja planistyczna, to jasny komercyjny pomysł na przyszłość kompleks handlowy. Koncepcja pozwala określić, jaki kompleks można wybudować w danej lokalizacji, aby w dłuższej perspektywie przynieść właścicielowi maksymalny dochód, biorąc pod uwagę niestabilność konkurencyjne środowisko. Zawiera zarówno wskaźniki techniczne, takie jak optymalna powierzchnia dla danej powierzchni handlowej, szerokość witryn sklepowych i stosunek najemców czołowych do małych sklepów, jak i jakościowe – rekomendacje dotyczące składu najemców, matrycy asortymentowej, wyglądu architektonicznego i styl obiektu. Ale nie tylko to się liczy: centrum handlowe powinno tworzyć otoczenie przemyślane w najmniejszym szczególe, z własnym charakterem. Wyraża się to w szczegółach, dlatego liczy się nazwa, oświetlenie wnętrza, projekt i organizacja przestrzeni.

Rentowność centrum handlowego silnie zależy od tego, czy jego zarządcy posiadają konkretną wiedzę z zakresu nieruchomości handlowych, jak skuteczny jest obecny marketing obiektu. Nie zapominajmy, że najemcy centrum handlowego mają prawo do jednostronnego wypowiedzenia umowy najmu, jeśli uznają, że obiekt jest słabo odwiedzany lub źle zarządzany. Dlatego żaden rozsądny przedsiębiorca nie będzie polegał wyłącznie na osobiste doświadczenie i samodzielnie zbudują centrum handlowe. Ponadto współpraca z konsultantami pozwala być na bieżąco z najnowszymi trendami i nastrojami najemców, ponieważ ich bezpośrednim zadaniem jest nadążanie za rynkiem. Na przykład konsultanci wiedzą, że jeśli wcześniej Mediamarkt wynajmował powierzchnię co najmniej 5 000 mkw. m, dzisiaj obniżył dolny pasek do 3800 mkw. m, Auchan obniżył wymagania z 19 do 10-12 tys., operatorzy segmentu odzieżowego - z 1800 do 1200 mkw. m.

Komponenty wysokiej jakości centrum handlowego

Znaczną część przestrzeni wokół centrum handlowego powinien zajmować parking, którego efektywność oceniana jest specjalnym współczynnikiem uwzględniającym lokalizację centrum handlowego. Dobry współczynnik wyposażenia centrów handlowych w miejsca parkingowe wynosi 2 jeśli obiekt handlowy znajduje się w centrum miasta, a 4 – jeśli centrum handlowe jest budowane poza miastem i ma swoją kotwicę hipermarket spożywczy. Różnicę tę tłumaczy się tym, że większość odwiedzających centrum handlowe miasta może korzystać z transportu publicznego. Na przykład centrum handlowe „Galeria” w Petersburgu ma współczynnik 1,35, ale nie oznacza to, że obiekt jest słabo wyposażony w miejsca parkingowe, ponieważ główny strumień kupujących pochodzi z metra.

Kolejnym ważnym parametrem w koncepcji jakości centrum handlowego jest: efektywność powierzchniowa. Definiuje się ją jako stosunek powierzchni najmu (GLA) do powierzchni brutto (GBA). Stuprocentowa wydajność nie może być: dla dużego centrum handlowego, które jest uważane za obiekt o GLA 50 tys. m, wydajność obszaru może wynosić do 80%, dla średniej - 70%, dla małej - 67%. Tak dziwny spadek tłumaczy się efektem skali: w małych centrach handlowych dużo miejsca zajmują powierzchnie publiczne i techniczne, co ma duży wpływ na całkowitą ilość powierzchni użytkowej. Właściciele małych centrów handlowych mogą zwiększyć efektywność poprzez umieszczanie kiosków zakupowych w korytarzach oraz zmianę formatu galerii handlowych. Tym samym zwiększają powierzchnię najmu i odpowiednio dochód z jego dostawy. Zwiększenie efektywności dla zysku jest jednak nieskończenie niemożliwe: lokale zwolnione w głównych galeriach handlowych zajmą najemcy główni, których czynsz jest pięciokrotnie niższy, a centrum handlowe zacznie tracić pieniądze.

Proporcja najemców czołowych, wśród których są operatorzy o powierzchni powyżej 1000 mkw. i inne sklepy, to kolejny sekret sukcesu konceptu jakościowego. Zasada jest tutaj prosta: im większe centrum handlowe, tym więcej powinno mieć kotwic. Dodatkowo, jeśli centrum handlowe znajduje się w obszarze dużego ruchu pieszego, „kotwice” powinny stanowić 30-40% powierzchni najmu. Jeśli obiekt jest budowany poza dużymi ciągami pieszych, to aby stworzyć centrum atrakcyjności dla kupujących, co najmniej 60% należy przeznaczyć na kotwice. Dobry przykład: hipermarket Auchan jest w stanie stworzyć przepływ 35 000 osób dziennie. Stawka czynszu za to nie będzie wysoka, ale mniejsi najemcy będą mogli przyciągnąć więcej gości, a ogólna synergia doprowadzi do wzrostu przychodów z najmu. Jeśli centrum handlowe znajduje się w centralnej części miasta lub w pobliżu metra, to obecność takiego najemcy jak „Auchan” nie ma już fundamentalnego znaczenia: istnieje tam przepływ odwiedzających, tworzony w naturalny sposób. Jedyne, co pozostaje właścicielowi centrum handlowego, to umieszczenie pewnej liczby wysokiej jakości „kotwiczek” z segmentu modowego.

Aby centrum handlowe spełniało wymagania najemców wymagana jest określona wysokość kompleksu. Uważa się, że wielopiętrowe centra handlowe nie są zbyt wydajne, ponieważ frekwencja wyższych pięter jest znacznie mniejsza niż pierwszego: jeśli przyjmiemy pierwsze piętro jako 100%, to frekwencja drugiego wyniesie 90%, a trzeci - już 70%. Jeśli chodzi o wysokość każdej kondygnacji, to dla operatorów działających w rynku masowym i średnim segmencie cenowym minimalna wysokość pomieszczenia od sufitu do podłogi powinna wynosić 3,5 metra, w średnio-wysokim segmencie cenowym – 4 metry „czysto”. W przypadku hipermarketów i kin sytuacja jest oczywiście nieco inna: w pierwszym przypadku, ze względu na system regałów magazynowych, wysokość pomieszczenia powinna wynosić od 6 do 7,5 metra, a w drugim - od 8 do 11 metrów dla sal odpowiednio na 100 i 300 miejsc.

Szczególnym obszarem wymagającym uwagi jest food court w centrum handlowym. Obecnie istnieje tendencja do zwiększania udziału gastronomii publicznej w projektach centrów handlowych, co jest typowe dla całej Rosji. W centrach handlowych wysokiej jakości popularne są lokale gastronomiczne na szczeblu federalnym, a klienci każdego z nich mają wystarczająco dużo miejsc do siedzenia. Eksperci polecają regionalne centra handlowe nie zaniedbuj marek federalnych, ponieważ każde nowe centrum handlowe z przynajmniej jednym z nich będzie znaczącym konkurentem lokalnych marek.

Wreszcie jednym z najważniejszych elementów w centrum handlowym jest centralne atrium. Będąc w nim, odwiedzający muszą mieć dobra recenzja i zobacz sklepy na innych kondygnacjach, bo to gwarancja obecności na wyższych piętrach. Minimalna szerokość atrium powinna wynosić 5-6 metrów, szerokość balkonu 3-4 metry. Ponadto na pierwszym piętrze nad głowami zwiedzających powinna być przestrzeń: wysoka kopuła stwarza wrażenie zachwytu, coś, co wykracza poza codzienność, a to wpływa na nastrój zwiedzających.

Akcenty koncepcyjne

Zadaniem twórców koncepcji centrum handlowego jest nie tylko uwzględnienie wszystkich właściwości techniczne, konfiguracja witryny, tworzenie stref i obliczanie przepływ klientów. Trzeba mieć szeroką wizję, także pod względem architektonicznym. Na przykład nie trzeba podążać klasyczną ścieżką nowej konstrukcji - czasami można wykorzystać to, co już jest dostępne. Na przykład możesz „dopasować” nowy budynek do istniejącego: przykryj przestrzeń między budynkami szklaną kopułą, aby stworzyć wewnętrzną kubaturę z osobnym wejściem. Również w obliczu rosnącej konkurencji bardzo ważne jest wymyślenie pomysłu, funkcji, czegoś, co wyróżni projekt spośród wielu dostępnych na rynku. Czasami atrakcją może być projekt centrum handlowego. Przykładem jest unikatowe centrum handlowe OZ w pobliżu Krasnodaru, które jest jednym z największych w Europie (GLA 164 000 mkw.). Ma unikalny futurystyczny design: budynek o gładkich, opływowych kształtach przypomina gigantyczny statek kosmiczny. Jednak spektakularne wygląd nie oznacza jeszcze, że obiekt nie będzie miał wąskich gardeł. Niektórzy eksperci zwracają uwagę, że wadą OZ Mall jest brak schematu pierścieni, dlatego przepływ odwiedzających jest podzielony na części, a każde skrzydło pracuje „dla siebie”. Sytuację pogarsza również fakt, że główny hipermarket tego centrum handlowego – O'Key – znajduje się w osobnym skrzydle, a przepływy jego klientów nie mieszają się z ruchem ogólnym centrum handlowego.

Oprócz znakomitego designu istnieją inne sposoby konkurowania na rynku nieruchomości handlowych, takie jak oferowanie innej puli najemców. Przykładu nie trzeba daleko szukać: w Moskwie w pobliżu europejskiego centrum handlowego powstaje nowy obiekt handlowy. Wydawać by się mogło, że konkurencja head-to-head nie oznacza nic dobrego, ale wydzierżawiona powierzchnia Evropeisky to zaledwie 6 tysięcy metrów kwadratowych. m., więc jeśli chcesz, możesz wypełnić nowy obiekt najemcami, których tam nie ma. Rezultatem jest ciekawy efekt synergiczny.

W Ostatnio wśród centrów handlowych nowej generacji znajduje się wiele niestandardowych projektów. Należą do nich projekt Mitino-Park, w którym kładzie się duży nacisk na tworzenie warunków do wysokiej jakości rekreacji i rozrywki. Początkowo chcieli zaprosić hipermarket Spar jako głównego najemcę do projektu, ale później zdecydowano, że obiekt potrzebuje bardziej oryginalnego konceptu gastronomicznego. W efekcie w Mitino Park powstał tak zwany „świeży targ” o nietypowym układzie, na którym znajdują się sklepy z produktami rolnymi, świeżą żywnością i innymi radościami domowej kuchni. Ciekawe, że dzięki tej decyzji międzynarodowe marki zaczęły rozważać projekt, co jest dość nieoczekiwane dla centrum handlowego na obrzeżach Moskwy.

Jednym z najnowszych trendów w poszukiwaniu różnorodności w centrum handlowym jest zainteresowanie rozrywką dla dzieci i kulturą. W planowanych obiektach aktywnie projektuje się pokoje paniki, ogromne akwaria, teatry, muzea, a nawet biblioteki. Eksperci zalecają jednak, aby nie przesadzać z znaczeniem tych elementów: problem polega na tym, że konsumenci odwiedzają taką rozrywkę najczęściej tylko raz, a ludzie wracają do tradycyjnego kina raz za razem. Można więc powiedzieć, że recepta na idealne centrum handlowe od dawna została znaleziona: dobra lokalizacja, deptak i dostępność komunikacyjna, brak konkurencji o podobnym koncepcie w bezpośrednim sąsiedztwie, wysokiej jakości wybór operatorów detalicznych, restauracji i komfortowych sal kinowych. Wszystko to już zapewnia duże zainteresowanie zwiedzających i optymalną rentowność obiektu.

Wynajmując powierzchnię w kolejnym centrum handlowym, najemca chce mieć pewność, że jego nadzieje na zysk nie pójdą na marne. Oczywiście dużą rolę odgrywa ruch uliczny i zbiór najemców, ale najważniejsza…

11 listopada 2014, 23:49

W ciągu ostatnich kilku miesięcy niemiecki producent samochodów Mercedes-Benz przeprowadzał różne badania i badania marketingowe, co zaowocowało wprowadzeniem nowego systemu nazewnictwa w całej gamie modeli. Zmiany w tradycyjnych indeksach rozpoczną się od nowego roku 2015.

Chociaż celem tej transformacji jest uproszczenie logiki kryjącej się za nazwami nowych modeli i ułatwienie kupującym zrozumienia tych indeksów, zrozumienie wszystkich zawiłości tego pomysłu ze Stuttgartu zajmuje trochę czasu. Postaramy się jasno wytłumaczyć, co się zmieniło i czym kieruje się teraz producent, nazywając swoje samochody w taki czy inny sposób.

Jak to działa?

Nowa struktura nazwy szyfruje zarówno serię, do której należy model, jak i typ silnika.

Nazwa modelu (lub indeks „klasy”) jest zawsze skrótem zawierającym od jednej do trzech wielkich liter. W sumie Mercedes ma pięć głównych modeli (Klas): A, B, C, E i S.

Typ silnika jest wskazany na końcu nazwy jedną małą literą:

• „c” - sprężony gaz ziemny;
• „d” - diesel (zastępuje emblematy BlueTEC i CDI);
• "e" - silnik elektryczny (zamiast emblematów Plug-in Hybrid i Electric Drive);
• „f” - instalacja na ogniwach paliwowych (zamiast F-Cell);
• „h” - indeks silników hybrydowych (wcześniej oznaczony jako HYBRID lub BlueTEC HYBRID).

Oczywiście takie indeksy literowe są znacznie krótsze niż poprzednie „BlueTEC HYBRID” i „Electric Drve”, co oczywiście nieco zmniejszy wydatki giganta samochodowego na litery do montażu na pokrywie bagażnika.

Jeśli chodzi o jednostki napędowe benzynowe, tak jak poprzednio, nie ma dla nich dodatkowego oznaczenia. A wszystkie modele z napędem na wszystkie koła nadal określane są jako 4MATIC. Mercedes daje też do zrozumienia, że ​​planuje poszerzyć swoją ofertę w zakresie pojazdów z napędem na wszystkie koła, ponieważ są one w „stale rosnącym popycie”.

Gdzie leżą trudności

SUV-y. Od teraz wszystkie SUV-y Mercedes-Benz będą zaczynały się od liter „GL” w hołdzie słynnej G-Class. Po tym skrócie następuje oznaczenie przynależności do określonej klasy w postaci trzeciej dużej litery. Na przykład GLA - GL Klasa A.

Kompletny zapis nowoczesnej linii modeli crossoverów Mercedesa:

• = GL Klasa A;
• = GL Klasa C (poprzednio GLK);
• = GL Klasa E (dawna Klasa M lub ML);
• = GL Klasa E Coupé;
• = GL Klasa S (ex — GL);
• pozostaje bez zmian.

Czterodrzwiowe coupe. Tutaj widzimy podobną historię. Pierwsze dwie litery to zawsze „CL”, po których następuje indeks głównego modelu. Czyli CLA i CLS - wszystko jest jak dawniej.

Terenówki. Od 2016 roku wszystkie roadstery MB będą startować z „SL”. Od tego momentu SLK będzie nazywać się SLC.

AMG. Jeśli chodzi o dział wydajności AMG, jest on samodzielną marką podrzędną i stworzy własną linię dla przyszłych modeli, takich jak GT i C63.

Po co to wszystko?

Jak już wspomniano, nowa struktura nazewnictwa ma ułatwić klientom zrozumienie zakres modeli producent. Poza tym w ostatnie lata Mercedes szybko zwiększa ilość nowych modeli, którym również trzeba nadać nazwy. Tak więc do 2020 roku Mercedes planuje rozszerzyć swoje portfolio do 30 modeli, z których 11 będzie autami zupełnie nowymi, nie będącymi rozwinięciem istniejących modeli. Na przykład przyszły rok 2015 będzie oznaczał prawdziwą „przebudowę” całej linii SUV-ów marki.

Subskrybuj nowości i jazdy testowe!

1 grudnia 2016

W ciągu pięciu lat, które minęły od publikacji naszej pierwszej oceny, w pierwszej dziesiątce pojawiły się trzy nowe obiekty.

Ostatni nadchodzi miesiąc kalendarzowy rok wyjazdowy - tradycyjny czas podsumowując różne rzeczy. Dziś Malls.Ru przedstawia nową ocenę największych , opartą na wskaźniku sumy powierzchnia najmu G.L.A.

Jak pokazuje analiza, format superregionalnych centrów handlowych od wielu lat jest jednym z najbardziej udanych na rynku kapitałowym. Dziś największe centra handlowe w stolicy należą do najpopularniejszych wśród międzynarodowych sieci handlowych i sieci federalnych, cieszą się najwyższym obłożeniem i pozostają w czołówce pod względem popularności wśród konsumentów.

Wszystko to pozwala przewidywać, że w ciągu najbliższych kilku lat Moskwa będzie w stanie obsłużyć jeszcze kilka dużych projektów, m.in. w ramach nowych węzłów przesiadkowych. TPS Real Estate planuje budowę nowych centrów handlowych w stolicy Rosji, IKEA wybiera lokalizację pod budowę największego centrum handlowego sieci MEGA, Enka planuje przebudowę i budowę nowych dużych centrów handlowych w Moskwie, zainteresowanie wykazują najwięksi deweloperzy w lokalizacjach przeznaczonych do wdrożenia IFC w węzłach komunikacyjnych.

Ocena największych centrów handlowych w Moskwie

Flota lotnicza. GLA = 230 000 m2

Dokładnie dwa lata minęły od otwarcia „Aviaparku” w dniu Bulwar Chodyński. Od tego czasu centrum handlowe stale się rozwija, posiadając tytuł największego w Rosji i Europie. Co kwartał Avipark otwiera 20-30 nowych najemców, w tym formaty unikalne dla Rosji. Dziś największe centrum handlowe w Moskwie jest oddane do użytku w 95%.

Mega Belaya Dacza. GLA = 225 000 mkw

Flagowy projekt Ikea Centers Russia MEGA Belaya Dacha od dziesięciu lat od otwarcia jest jednym z największych w Europie. Przy łącznej powierzchni ponad 300 tys. mkw. fasada kompleksu rozciąga się na 4 km, a łączna liczba najemców przekracza 350. Galeria handlowa ma 133 tys. Długość i skala poziomy handlu MEGA Belaya Dacha pozostaje największą w Rosji.

Mega Chimki. GLA = 175 000 mkw

Mega Chimki, prowadząca program rekonwalescencji stref Żywnościowy od końca 2015 roku pozostaje jedną z najpopularniejszych destynacji zakupowych w przesyconym północno-zachodnim kierunku Moskwy. Początkowo galeria handlowa MEGA zajmowała 79 200 mkw. powierzchni. Centrum pozostaje jednym z kluczowych pod względem liczby nowych marek napływających do Rosji. Obecnie trwa kampania rozbudowy powierzchni handlowej kompleksu.

Złoty Babilon Rostokino. GLA = 170 000 mkw

Flagowe moskiewskie centrum handlowo-rozrywkowe pod marką Golden Babylon obchodziło niedawno 7 lat od otwarcia. Centrum o łącznej powierzchni 240 000 mkw. posiada jedną z największych galerii handlowych, która ma około 450 najemców oraz ponad 40 kawiarni i restauracji. Wiosną 2016 roku ogłoszono, że Złoty Babilon zostanie poddany gruntownej przebudowie, która potrwa dwa lata.

Mega Teply Stan. GLA = 157 000 mkw

Najmniejsza moskiewska MEGA również szybko się odnawia i rozwija dzięki federalnemu programowi zmiany koncepcji sieci centrów handlowych. Dziś MEGA liczy 208 najemców i pod względem sprzedaży na metr kwadratowy powierzchni handlowej zajmuje pierwsze miejsce.

Kolumba. GLA = 136 000 mkw

Otwarte w 2015 roku centrum handlowo-rozrywkowe Columbus stało się jednym z najlepszych nowych obiektów na stołecznym rynku. Zakupem byli zainteresowani zarówno Morgan Stanley, jak i ZAO Kievskaya Ploshchad. Columbus zrzesza ponad 300 sklepów i pozostaje jednym z najpopularniejszych centrów handlowych wypełnionych wysokiej jakości najemcami na południu Moskwy.

Autostrada Vegas Kashirskoye. GLA = 134 731 mkw.

Pierwsze i największe w sieci centrów handlowych, Vegas na Kashirskoe shosse jest rekordzistą pod względem powierzchni całkowitej spośród wszystkich rosyjskich centrów handlowych z GBA = 480 000 mkw. Vegas na Kashirce jest pod wieloma względami jedynym w swoim rodzaju centrum handlowym na moskiewskim rynku z ekstremalnym parkiem rozrywki, silną strefą restauracyjną i tematycznymi ulicami handlowymi.

Miasto Krokusów w Vegas. GLA = 116 713 mkw

Drugi projekt centrum handlowego Vegas grupy Crocus kontynuuje ideę unikalnego dla sieci podziału tematycznego. W centrum handlowym znajdują się repliki słynnych ulic Nowego Jorku, największe w Europie 22-ekranowe kino oraz bezpłatne koncerty muzyczne. Kolejną „cechą” Vegas jest gigantyczna fasada medialna, dobrze widoczna z obwodnicy Moskwy.

Metropolia. GLA = 118 000 mkw

Metropolia przy Leningradzkim Prospekcie po raz kolejny stała się jednym z największych centrów handlowych w Moskwie dzięki uruchomieniu w sierpniu drugiego etapu projektu o GLA = 38 000 mkw. 100 nowych sklepów, rozsuwany dach, część restauracyjna z ogrodem zimowym na dachu oraz nowe atrium uczyniły Metropolis jeszcze bardziej atrakcyjnym miejscem zakupów i wypoczynku.

Miasto Afimoll. GLA = 107 208 mkw

Główna wiadomość dotycząca jednego z największych centrów handlowych w ramach TTC: pod koniec września okazało się, że AFI Development udało się zachować kontrolę nad swoim flagowym centrum handlowym. Afimall City, położone w centralnym centrum MIBC Moscow City, pozostaje dziś jedną z głównych bram dla nowych międzynarodowych marek wchodzących na rynek moskiewski.

W ciągu ostatnich pięciu lat od opublikowania naszej pierwszej oceny, w pierwszej dziesiątce największych centrów handlowych w Moskwie pojawiły się trzy nowe obiekty. Na koniec 2016 roku całkowita wielkość powierzchni handlowej w moskiewskich centrach handlowych przekroczy 5 mln mkw. Ale za kilka lat są powody, by oczekiwać nowych rekordów. A dzisiaj, publikując przegląd największych centrów handlowych w stolicy, spodziewamy się, że za dwa, trzy lata jego skład znów będzie miał nowe nazwy i duże zmiany.

Zostań z nami!

W 2009 roku łączne oddanie powierzchni handlowej przekroczyło 1 mln mkw. (GLA - 594,2 tys. mkw.), co jest rekordem dla rynku moskiewskiego (1,5 razy więcej niż w 2008 roku). I tak w 2009 roku wzrost łącznego wolumenu wysokiej jakości powierzchni handlowej wyniósł 19,8%, wzrost GLA – 21,6%. Należy zauważyć, że liczba oddanych do użytku obiektów w porównaniu do 2008 roku pozostała bez zmian. Wzrost oddanych do użytku powierzchni wynikał z konsolidacji obiekty handlowe- większość z nich należy do centrów handlowych w formacie ponadregionalnym.

Ogromny wolumen oddanej do użytku powierzchni handlowej w 2009 roku zapewniły głównie duże centra handlowo-rozrywkowe i wielofunkcyjne, które znajdowały się w końcowej fazie budowy w 2008 roku: galeria handlowa Zolotoy Vavilon, galeria handlowa Gorod, galeria handlowa Filion, galeria handlowa Metropolis”. Ze względu na spowolnienie gospodarcze i słaby popyt ze strony detalistów ich otwarcie zostało przesunięte na 2009 rok. Ze względu na problemy z najmem powierzchni handlowej, a także niedostateczne finansowanie i spóźnione wejście najemców do wykończenia, generalnym trendem na rynku jest oddawanie do użytku obiektów z galerią handlową funkcjonującą w 40-60%, a następnie otwieranie sklepów podczas funkcjonowania obiektu.

Na początku 2010 roku podaż powierzchni w centrach handlowych wysokiej jakości w Moskwie nie rosła tak dynamicznie jak w analogicznym okresie 2009 roku. 2010: na początku roku ogłoszono otwarcie 3 centrów handlowo-rozrywkowych: centrum handlowego Viva w północnym Butowie, centrum handlowego Klyuchevoi w Brateevo u zbiegu ul. Borysowskie Prudy, ul. Klucz i św. Prom, I etap Centrum Handlowego „Rzeka” na ul. Festivalnaya na stacji metra „Stacja rzeczna”. Łączna powierzchnia planowanego oddania do użytku to 84,6 tys. (GLA - 55,8 tys. mkw.). Jednak do końca marca otwarty został tylko pierwszy etap centrum handlowo-rozrywkowego Rechnoy o łącznej powierzchni 26 000 mkw. (GLA - 18,1 tys. mkw.). Uruchomienie 2 pozostałych ośrodków zostało przesunięte na koniec kwietnia.

Skumulowana podaż w moskiewskich centrach handlowych (GBA) na koniec I kwartału 2010 osiągnął 6 476,9 tys. mkw. (GLA - 3360,5 tys. mkw.). Tak więc do tej pory udostępnienie wysokiej jakości centrów handlowych dla mieszkańców Moskwy wynosi 311,2 mkw. (GLA) na 1000 osób, czyli wciąż mniej niż średnia ten wskaźnik w krajach Europy Wschodniej- 470 mkw. na 1000 osób.

Kontynuując dotychczasowy trend, otwarcie tak znaczącego projekty handlowe jak „Vegas”, „Mall of Russia”, „Gagarinsky”, „Hudson”. Ich łączna powierzchnia to ok. 60% wszystkich planowanych do oddania obiektów. Łącznie na 2010 rok ogłoszono ok. 25 obiektów o łącznej powierzchni ok. 1,5 mln mkw. (GLA - nieco mniej niż 700 tys. mkw.). Dziś trudno jest wiarygodnie przewidzieć, które obiekty trafią na rynek moskiewski w 2010 roku. Z dużą dozą pewności można spodziewać się większego wolumenu oddanych do użytku niż w roku poprzednim - około 600 000 mkw. G.L.A. Wzrost inercyjny można przewidywać w II połowie 2010 r., gdyż od kilku lat istnieje tendencja do nierównomiernego oddawania do użytku obszarów w ciągu roku i ich aktywowania do końca roku.

Tabela 2. Obiekty planowane do otwarcia w 2010 r.

	nazwa nieruchomości	Hrabstwo	Adres	Żądana data otwarcia	Całkowita powierzchnia GBA (mkw.)	Powierzchnia sprzedaży GLA (mkw.)
	rzeka (iskręcać)		ul. Festiwalnaja, 2
	Wiwat		Przewidywany pr-d 680
	Klucz		ul. Borysowskie Prudy / ul. klucz
	kaspijski		Bulwar Kronstadski, 3
	Centrum handlowe Marcos		Altufevskoe sh., 70
	Centrum monarchy		Perspektywa Leningradzkiego, łał. 31 s. 2,3
	Rio (czekolada)		2. km obwodnicy Moskwy
	Centrum handlowe Rosji		Emblemat Krasnopresnenskaya, sekcje 6, 7, 8B
	Gagarinski		ul. Wawiłowa, 3
	Izmaiłowski		ul. 4 park, ow. 16
	Kalejdoskop		Bulwar Chimki / ul. Schodnienskaja
	Żagiel		Novokurkinskoe sh., d. 1, osiedle. 17
	Azow		ul. Azowskaja, ow. 28 V
	Vegas		Kashirskoe Sz. 24 km
	Voentorg		ul. Wozdwiżenka, 10/2
	Wzgórza Wróbli		ul. Mosfilmowskaja, 70
	Galeria handlowa hotelu Moskwa		ul. Okhotny Riad, 2
	Dobra Strefa		Kashirskoe sh., 12
	Mosfilmowski		ul. Pyrewa, ow. 2
	Strogino		Bulwar Strogińskiego, 22A
	Tęcza		ul. Jenisejska, 23
	Ulubiony		ul. Venevskaya, ow. 7
CAŁKOWITY:

Źródło: Dane firmy NDV Real Estate

*podana jest całkowita powierzchnia części handlowej kompleksu wielofunkcyjnego

Popyt

Począwszy od końca 2008 r. i I półrocza 2009 r., w związku z recesją gospodarczą, odnotowano niską aktywność detalistów, aw konsekwencji spadek popytu zarówno na lokale w centrach handlowych, jak iw segmencie ulicznym. Wpływ sytuacji kryzysowej na rozwój sektora handlowego potwierdził nie tylko zamrożenie projektów, niewypłacalność operatorów detalicznych, ale także wzrost udziału wolnej powierzchni. W ciągu 2009 roku poziom pustostanów w Moskwie pozostawał niestabilny, aw trzecim kwartale zanotowano go na bezprecedensowym poziomie – 16%. Wynik ten był częściowo spowodowany niskim obłożeniem nowych centrów handlowych. W związku z niewystarczającym finansowaniem i późnym zwalnianiem najemców do wykańczania, generalną tendencją na rynku jest oddawanie do użytku obiektów z galerią handlową funkcjonującą w 40-60%, a następnie napełnianie w trakcie eksploatacji obiektu.

Źródło: Dane firmy NDV Real Estate

Wysoki udział wolnej powierzchni charakteryzuje również centra handlowe zorientowane na segment wysokich cen (do 35%). Odpływ najemców obserwowany jest głównie w: kompleksy wielofunkcyjne oraz słabo zlokalizowane obiekty, ośrodki o słabej koncepcji (15-25%). Jednocześnie wysokiej jakości centra handlowe z przemyślaną koncepcją uniknęły znaczącego wzrostu poziomu pustostanów, a obiekty odnoszące największe sukcesy (SEC Evropeisky, MEGA Teply Stan, MEGA Chimki) są nadal w 100% wypełnione .

Począwszy od III kwartału 2009 roku sytuacja na rynku zaczęła się zmieniać i dało się odczuć pewne ożywienie. Najemcy stali się bardziej aktywni: wzrosła liczba transakcji najmu, co przełożyło się na zahamowanie spadku czynszów (wzrost odnotowano w przypadku wielu najlepiej prosperujących nieruchomości, a także w niektórych korytarzach handlowych) oraz spadek poziomu pustostanów (7% na koniec roku).

Od I kwartału 2010 roku Moskwa nadal pozostaje priorytetowym kierunkiem rozwoju największych sieci handlowych. Można zaobserwować aktywną ekspansję sieci regionalnych na opuszczone tereny w centrach handlowych stolicy. Udział wolnej powierzchni zmniejszył się w okresie styczeń - marzec 2010 do 5 - 7%. Jednak ze względu na dużą ilość powierzchni handlowej planowanej do oddania w 2010 roku, możemy przewidywać wzrost pustostanów do końca roku nawet o 10 - 12%.

Generalnie operatorzy detaliczni preferują dobrze funkcjonujące centra handlowe z doskonałą lokalizacją, skutecznym konceptem i odpowiednią polityką najmu. Również popyt detalistów jest w dużej mierze skoncentrowany na dużych projektach, które są w końcowej fazie budowy.

Źródło: Dane firmy NDV Real Estate

Istotną rolę w strukturze popytu odegrał fakt, że wielu detalistów zmniejszyło wielkość sklepów przy zachowaniu tego samego poziomu rentowności. Czyli udział lokali, którymi interesuje się najemca to 100 - 200 mkw. wzrosła do 58%, nadal pozostają najbardziej poszukiwane. Natomiast lokale to 200 - 400 mkw. najemców interesuje tylko 11% przypadków. Znacząco zmniejszył się udział popytu na duże lokale. Najmniej poszukiwane w tej sytuacji na rynku są lokale powyżej 1000 mkw.

Warunki handlowe

Rynek wynajmu nieruchomości handlowych w 2009 roku charakteryzował się trendem przechodzenia z „rynku sprzedającego” do „rynku kupującego”. Spadek ogólnego poziomu czynszów utrzymywał się od końca 2008 roku i osiągnął swoje maksimum w połowie 2009 roku, wynosząc od 25% do 50% poziomu z połowy 2008 roku. stawki najmu pozostała na poziomie sprzed kryzysu i mniej udana, posiadając wady koncepcyjne lub nieudaną lokalizację, w której skala obniżek stawek przy wynajmie wolnych lokali była maksymalna.