Değerleme raporundaki varsayımlar ve sınırlamalar. Değerleme uzmanının değerlemeyi yaparken kullandığı varsayımlar ve sınırlamalar

1. Bu değerlendirmenin sonucu, değerlendirilen mülkün piyasa değerinin yalnızca tam olarak ve yalnızca içinde belirtilen görevler için güvenilir olan bir Değerlendirme Raporudur (bundan sonra Rapor olarak anılacaktır).

2. Bu çalışma çerçevesinde değerleme uzmanı, değerlendirilen mülkiyet haklarını, değerlendirme konusuyla ilişkili diğer hakları veya ilgili yasal belgeleri kontrol etmemiştir. Değerlemesi yapılan mülkün tapusu güvenilir kabul edilir. Değerlendirilen mülkün, bu Raporda belirtilenler dışındaki herhangi bir talep veya kısıtlamadan muaf olduğu kabul edilir.

3. Değerleme uzmanı, değerlendirilen nesnelere ilişkin genel bakış materyalleri (fotoğraflar, planlar, çizimler vb.) sağlamakla yükümlü değildir. Rapordaki tüm çizimler yaklaşıktır ve kullanıcının değerlendirilen mülk hakkında net bir fikir edinmesine yardımcı olmayı amaçlamaktadır. Başka bir amaç için kullanılmamalıdırlar.

4. Değerleme uzmanı, değerlendirmeyi veya değerlendirilen mülkün, yapıların veya toprağın durumunu etkileyen herhangi bir gizli olgunun bulunmadığını varsayar. Değerleme uzmanı bu tür gizli gerçeklerin varlığından veya bunların tespit edilmesi gerekliliğinden sorumlu değildir.

5. Değerleme Uzmanı tarafından alınan ve Raporda yer alan bilgiler güvenilir kabul edilir. Ancak Değerleme Uzmanı bilgilerin mutlak doğruluğunu garanti edemez; bu nedenle tüm bilgilerde bilginin kaynağı belirtilir.

6. Değerleme Uzmanı tarafından Raporun hazırlanmasında Müşteri'den alınan ve Müşteri'nin sorumluluğunda alınan ilk veriler güvenilir kabul edilir. Bu çalışmada Müşteri tarafından sağlanan bilgilerin denetimi, mali veya başka bir doğrulaması yapılmamıştır.

7. Taraflar, bu Raporun tamamlandığı çerçevede Değerlendirme Anlaşması kapsamında gerçekleştirilen iş için Kabul Sertifikasını imzaladıktan sonra, bilgilerin (Değerleme Uzmanına sözlü olarak sağlananlar dahil) doğruluğundan Müşteri sorumludur; Kaynağı bu Değerlendirme Raporunda belirtilen.

8. Ne Müşteri ne de Değerleme Uzmanı, Raporu (veya herhangi bir bölümünü) Değerleme Anlaşmasında öngörülenin dışında kullanamaz ve ayrıca Değerlendirme görevi.

9. Değerleme Uzmanının, Müşteri ile ayrı bir anlaşmaya veya mahkemeden resmi bir çağrıya dayanılarak yapılan değerlendirme dışında, mahkemeye çıkması veya gerçekleştirilen değerlemeyle ilgili başka bir şekilde ifade vermesi gerekli değildir.

10. Değerleme Uzmanının değere ilişkin görüşü yalnızca değerleme tarihi itibarıyla geçerlidir. Değerleme uzmanı, değerlemesi yapılan mülkün değerinde sonradan meydana gelen sosyal, ekonomik, hukuki, doğal ve diğer koşullardaki değişiklikler nedeniyle sorumluluk kabul etmez.

11. Değerleme raporu, değerlemesi yapılan gayrimenkulün piyasa değerine ilişkin Değerleme Uzmanının mesleki görüşünü içermekte olup, gayrimenkulün serbest piyasada bu Raporda belirtilen değerine eşit bir fiyattan satılacağının garantisi değildir.

12. Değerleme nesnesinin bu Değerleme Raporunda belirtilen nihai değeri, Değerleme Raporunun düzenlendiği tarihten itibaren değerleme nesnesinin düzenlendiği tarihe kadar 6 yıldan fazla bir süre geçmemişse, değerleme nesnesi ile bir işlemin sonuçlandırılması amacıyla tavsiye edilmiş sayılabilir. değerleme nesnesi ile yapılan işlem veya halka arz aylarının sunulma tarihi.

13. Müşteri, sözleşmede belirtilen amaçlar dışında üçüncü kişilere devredilen herhangi bir belgede, yazılı izni olmadan, değerleme kuruluşumuzdan veya raporumuzdan kısmen veya tamamen bahsetmeme şartını kabul etmelidir. Yerleşik mesleki standartlara uygun olarak Değerleme Uzmanı, Müşteriden alınan veya değerlendirmenin amaçlarına uygun olarak çalışma sırasında elde edilen ve hesaplanan bilgilerle ilgili olarak benzer şekilde gizliliği koruyacaktır.

14. Değerleme uzmanı, normal görsel inceleme veya sağlanan belgeler veya diğer bilgilerin incelenmesi dışında başka şekilde tespit edilemeyen mülkteki kusurlardan sorumlu değildir.

Bu Raporun metnine dayanarak, elde edilen sonuçların başka varsayımları, kısıtlamaları ve uygulama sınırları yapılabilir.

III.Değerleme nesnesinin tanımı

Değerlendirme nesnesinin tanımlanması

Değerleme konusu mülk bir gayrimenkuldür: toplam 1670 m2 alana sahip (kadastro numarası: 38:15:120201:ХХХХ) ikamet amaçlı olmayan müstakil iki katlı tuğla bina, şu adreste yer almaktadır: şehir: XXX, st. XXX, d.X, mülkiyet hakkı gereği PJSC "XXX"e aittir.

Değerleme nesnesinin tapu belgeleri ve değerlemesi yapılan gayrimenkul sahibinin muhasebe verilerine göre tanımlanması ve değerleme nesnesinin defter değerine ilişkin veriler aşağıda Tablo 3.1'de sunulmaktadır.

Tablo 3.1

Değerleme nesnesinin, sahibinin tapu belgelerine ve muhasebe verilerine uygun olarak tanımlanması. değerleme nesnesinin defter değerine ilişkin veriler
Değerleme nesnesinin başlık belgelerine göre adı	İşletmenin muhasebe verilerine göre değerlendirme nesnesinin özellikleri
İsim	Envanter numarası	Devreye alma tarihi	1 Aralık 2011 itibarıyla defter değeri ovuştur.	1 Aralık 2011 itibarıyla kalan defter değeri, ovmak.
Toplam alanı 1670 m2 olan konut dışı müstakil iki katlı tuğla bina (kadastro numarası: 38:15:120201:ХХХХ)	A harfi"	XXXXXXXXX	X.XX.XXXX	4,024,501,0	4,000,000,00

Değerlendirilen nesnenin mevcut kullanımı –. Bir anaokulunun işletilmesi için

Tapu belgelerinin analizi, değerlendirme nesnesinin diğer kişilerin haklarına bağlılığı hakkında bilgi. Değerlendirilen mülkiyet haklarının açıklaması

Sahiplik değerlendirilir. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun “Mülkiyet Haklarının İçeriği” 209. Maddesine göre, “sahibin mülküne sahip olma, kullanma ve elden çıkarma hakları vardır. Mal sahibi, kendi takdirine bağlı olarak, mülküyle ilgili olarak yasaya ve diğer yasal düzenlemelere aykırı olmayan ve mülkünü başkasına devretmek de dahil olmak üzere diğer kişilerin haklarını ve yasal olarak korunan çıkarlarını ihlal etmeyen her türlü işlemi yapma hakkına sahiptir. Başkalarının mülkiyeti, mülkün mülkiyeti, mülkiyeti, kullanımı ve elden çıkarılması haklarını, sahibi olarak kalmak kaydıyla onlara devretmek, mülkü rehin etmek ve başka şekillerde ipotek altına almak, başka bir şekilde elden çıkarmak.”

Değerleme uzmanı, değer verilen nesnenin aşağıdaki faktörlerle yük altına alınma olasılığını analiz etti:

· değerlendirme konusu için teminatın mevcudiyeti;

· Alanın yeni ev sahiplerine kiralanması konusunda kısıtlamalara neden olan kira sözleşmelerinin varlığı.

Herhangi bir takyidat tespit edilmedi.

Sanat uyarınca. Rusya Federasyonu'nda 212 özel, devlet, belediye ve diğer mülkiyet biçimleri tanınmaktadır. Tüm maliklerin hakları eşit şekilde korunur.

Mülkün bir vatandaşa veya tüzel kişiye ait olup olmadığına, Rusya Federasyonu'na, Rusya Federasyonu'nun bir konusuna veya bir belediye kuruluşuna ait olmasına bağlı olarak, mülkün edinilmesi ve mülkiyetinin sona ermesi, mülkiyeti, kullanımı ve elden çıkarılmasının özellikleri ancak kanunla kurulabilir.

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 213. Maddesi vatandaşların ve tüzel kişilerin mülkiyet haklarının özünü ortaya koymaktadır:

Vatandaşlar ve tüzel kişiler, kanuna göre vatandaşlara veya tüzel kişilere ait olamayacak belirli mülk türleri hariç, her türlü mülkün sahibi olabilirler.

Devlet ve belediye işletmeleri dışındaki ticari ve kar amacı gütmeyen kuruluşlar ile sahibi tarafından finanse edilen kurumlar, kurucuları (katılımcılar, üyeler) tarafından kendilerine katkı (katkı) olarak devredilen mülklerin yanı sıra edinilen mülklerin sahipleridir. bu tüzel kişiler tarafından başka gerekçelerle.

Değerleme nesnesinin piyasa değerinin değerlendirilmesi, 12 Mart 2012 tarih ve 207 sayılı sözleşme kapsamında gerçekleştirilir. Değerlendirmenin müşterisi, Olga Vasilievna Ivanova tarafından temsil edilen PJSC XXX'tir.

Değerleme uzmanı, mülkün piyasa değerini belirlerken mülkiyet haklarına ilişkin bir inceleme yapmamıştır. Değerleme uzmanı, müşteri tarafından sağlanan bilgiler doğrultusunda yönlendirilmiştir.

Yer Tanımı

Genel bilgiler tablo 3.3'te sunulmaktadır.

Tablo 3.3

Şehir	XXX
Alan	XXX
Adres	st. XXX, ev X
Bölgesel ekonomik bölge	Kuzeydoğuda ATP binaları ile sınır komşusudur, kuzeybatı ve batı taraflarında konut alanları, güneyde kamu binaları, güneydoğuda bataklık ova sınırları, güneydoğuda ise konut binaları yer almaktadır. güneybatı
Taşıma erişilebilirliği	otobüs, tramvay, minibüs, araba
Trafik yoğunluğu	Düşük
Büyük otoyollara erişim	zor
Bölgenin ekolojik özellikleri	tatmin edici
Altyapı	gelişmiş
Endüstriyel tesislerin mevcudiyeti	HAYIR
Bilginin alındığı tarih	22 Mart 2016
Defter değeri, ovmak.	4,024,501

Yukarıdakilere dayanarak, binanın mülkiyeti ve arazinin takyidatsız mülkiyeti değerlendirilir.

Arsa açıklaması

Aşağıda, değerlendirilen mülkün bulunduğu arsanın kısa bir açıklaması bulunmaktadır.

Aşağıdaki bilgilerin belirsiz yorumlanmasını önlemek amacıyla, Tablo 3.4'ün, üzerinde değerlendirilen mülkün bulunduğu, mülkiyet hakkı kapsamında CJSC "XXX" şirketine ait olan tek bir arsanın tamamının tanımını sağladığına bir kez daha dikkat edilmelidir: -toplam 1670 m2 alana sahip müstakil iki katlı tuğla bina (kadastro numarası: 38:15:120201:ХХХХ)

Tablo 3.4

HAYIR.	Arsanın tanımı, alan 6000 m2. Yerleşim arazileri (tesis adresi: şehir XXX, sokak XXX, site No. XX; kadastro numarası: 38:15:120201:XXXX)
1.	Genel bilgi
1.1.	Devlet Hak Tescil Belgesine göre arsanın adı	Arsa, alan 6.000 m2. Yerleşim arazileri
1.2.	Arsa adresi	XXX, st. XXX öğrenci Hayır.XX
1.3.	Arazi alanı	6000 m2
1.4.	Arsanın kadastro numarası	38:15:120201:XXXX
1.5.	Arsanın Kadastro planına göre adı	Arazi kullanımı (arazi kullanım hakkı)
1.6.	Özel amaç
1.7.	İzin verilen kullanım	Mevcut binaların işletilmesi için
1.8.	Arazi kategorisi	Yerleşim arazileri
1.9.	Sitenin rahatlaması	Düz
1.10.	Arsa şekli	Site düzensiz bir geometrik şekle sahiptir
1.11.	Değerlendirme tarihi itibariyle sitenin durumu ve fiili kullanımı	Mevcut binaların işletilmesi için
1.12.	Sitenin sıhhi ve teknik durumu	Dağınık değil, iyi/tatmin edici
2.	Arsa üzerinde mevcut olan iletişimin açıklaması
2.1.	Mühendislik desteği	Isıtma: merkezi, şehir ağlarından; Su temini: merkezi olarak şehir ağlarından; Kanalizasyon: merkezileştirilmiş, şehir ağlarına; Sıcak su temini: merkezi olarak şehir şebekelerinden; Güç kaynağı: merkezi, şehir ağlarından; Telefon: merkezi olarak şehir ağlarından.

Binanın açıklaması

Değerlendirilen gayrimenkulün binasının tanımı ve teknik özellikleri, teknik pasaport, Müşteri tarafından sağlanan bilgiler, Değerleme Uzmanı tarafından gerçekleştirilen inceleme verileri esas alınarak derlenmiş olup Tablo 3.5'te gösterilmektedir.

Tablo 3.5

Değerlendirmenin amacı: Toplam alanı 1670 m2 olan konut dışı 2 katlı tuğla bina (kadastro numarası: 38:15:120201:ХХХХ)
1. Genel bilgiler
Devlet hakları tescil belgesine göre değerlendirme nesnesinin adı	Konut dışı 2 katlı tuğla bina, toplam alan 1670 m2.
Bina kadastro numarası	38:15:120201:XXXX
Teknik Bilgi Föyü'ne göre binanın adı	Ticaret başladı. "A"
Teknik Pasaport'a göre binanın envanter numarası	XX:XX:XXX:XXXXXXXXXX
Teknik Bilgi Föyü'ne göre binanın yazısı	A harfi"
İyileştirme (nesne) yapısı	İki katlı müstakil konut dışı tuğla bina
Yapım yılı
Binanın en son yenilendiği yıl	Yüklü değil
Son yenileme yılı	Yüklü değil
Sahibinin değerlendirmesine ve değerlendirilen mülkün incelenmesinin sonuçlarına göre binanın büyük onarım ihtiyacı	Mevcut olmayan
Amacı (Teknik Pasaport'a göre)	Konut dışı: ticari
Mevcut (gerçek) kullanım	Konut dışı: ticari
Kat sayısı
İnşa alanı	924,00 m2
Tam bina yüksekliği	9.45m.
Binanın inşaat hacmi	5762,6 metreküp
Toplam tesis alanı	924,00 m2
Binanın ortalama iç yüksekliği	3.60 m.
İnşaat hazırlığı	100%
Fiziksel aşınma ve yıpranma (Teknik Veri Sayfasına göre)	XX.XX.2014'te %5
Sermaye grubu	II
2. Binaların yapısı ve kullanımı
Tesisin amacı	Alan metrekare M	Toplam iç alan payı, %
Toplam:		100,00%
Bina 1., 2. katlar: perakende	761,28	46,00%
1., 2. katlardaki binalar: hizmet (ofis) binaları	908,75	54,00%
3. Özellikler
Yapısal elemanlar	Yapısal elemanların açıklaması / teknik durum
Temel	Betonarme monolitik (iyi)
Bina çerçevesi	Monolitik yapılar, betonarme kolonlar 400*400 mm
Duvarlar ve dış dekorasyonu	Otoklavlanmış gaz beton 300mm
Bodrum duvarları	Monolitik betonarme 200mm
Bölümler	120 mm kalınlığında tuğla (iyi)
Zeminler	180 mm kalınlığında monolitik betonarme döşemeler (iyi)
Çatı, çatı kaplama	Üçgen çatı kirişi, dış drenaj düzenli (iyi)
Zeminler	Teknik oda betondan yapılmıştır, ana kısmı linolyum KM2'dir (iyi)
Pencere açıklıklarının doldurulması	Çift camlı pencereli alüminyum profil (iyi)
Kapı aralıklarının doldurulması	PVC profilden yapılmış dış giriş, ahşap, plastik panelli (iyi)
İç dekorasyon	Sıva, badana, boyama, duvar kağıdı, fayans, asma tavan, duvar panelleri (iyi)
İletişim	Isıtma: merkezi (iyi); Su temini: merkezi (iyi); Kanalizasyon: merkezi (iyi); Sıcak su temini: merkezi (iyi); Elektrik tedariği: merkezi (iyi); Telefon: merkezi (iyi). Yardımcı ağlar sürekli onarım gerektirmez
Diğer	Kör alan, sundurma (iyi)
4. Tesisin teknik durumunun genel değerlendirmesi
İyi teknik durum. Hasar yok. Bina kullanımdadır.

Yapısal elemanların tanımı Tablo 3.6

Yapısal elemanlar	Yapısal elemanların tanımı	Teknik durum	Tahmini fiziksel aşınma ve yıpranma
Temel	Betonarme monolitik şerit;	Bodrum katında ve birinci kat pencerelerinin altında küçük çatlaklar	5%
Duvarlar ve bölmeler	Otoklavlanmış gaz beton Tuğla sıvalı	2 mm'ye kadar çatlak genişliği, duvar kalınlığının 1/3'üne kadar derinlik, %10'a kadar bir alanda 1 cm derinliğe kadar dikişlerin tahrip edilmesi
Zeminler	Betonarme	1 mm'ye kadar çatlak genişliği. 3 mm'ye kadar dökülme derinliği, 1 m2'de en fazla üç	15%
Çatı	Üçgen kiriş	Mevcut olmayan	5%
Zeminler	Teknik odada - beton, ana muşamba KM2'de	İzole küçük çukurlar ve ince çatlaklar, süpürgeliklerde küçük hasar	10%
Bölümlerdeki açıklıklar	Çift camlı alüminyum profil, PVC profilden dış giriş, Ahşap, plastik panelli	Hiçbiri	5%
İşi bitirmek	Sıva, badana, boyama, duvar kağıdı, fayans, asma tavan, duvar panelleri	Yer yer kılcal çatlaklar ve talaşlar	5%
İç tesisat ve elektrik tesisatı	Isıtma, sıhhi tesisat, kanalizasyon, sıcak su temini, elektrik	Yardımcı ağlar onarım gerektirmez	10%
Diğer	Kör alan, sundurma	İyi durumda	10%

IV.Piyasa analizi

Söz konusu emlak piyasası segmentinin analizi (kira piyasası ve XXX şehrinde bulunan ticari gayrimenkul alım/satım piyasası).

1 Mart 2016 itibarıyla XXX cinsinden ticari gayrimenkullerin ortalama piyasa değeri (RUB/m2) Tablo 4.1

Tablo 4.1

Yerellik	Ticari gayrimenkul türleri
Satış	Kira (aylık RUB/m²)
Ofisler	Ticaret	Ofisler	Ticaret
X bölgesi	34 400	20 000
Bay x	52 000	51 000
XX		26 000
XXX

Irkutsk bölgesindeki ticari gelişime yönelik arsaların ortalama piyasa değeri tabloda verilmiştir. 4.2.

Tablo 4.2

VRM'nin hesaplanması.

1.1. Varsayım, değerlendirme konusunun değerini veya değerlendirme yaklaşımlarını etkileyen gerçekler, koşullar ve durumlara ilişkin doğru olarak kabul edilen bir varsayımdır. Varsayım, değerlendirme süreci sırasında bir RICS üyesi tarafından doğrulanmayı gerektirmez. Varsayımlar genellikle, doğruluğunun onaylanmasının değerleme uzmanı tarafından özel bir araştırma gerektirmediği durumlarda yapılır.

1.2. Varsayım genellikle değerlendiricinin sınırlı miktarda araştırma yürütmesini gerektirir. Bu nedenle raporda yer alacak varsayımların müşteri ile mutabakata varılması ve değerlendirme sözleşmesinin şartlarına dahil edilmesi gerekmektedir.

1.3. Bir inceleme veya çalışma yürüttükten sonra değerlendirici, müşteriyle önceden kararlaştırılan varsayımın uygulanabilir olmadığına veya özel bir varsayım haline gelmesi gerektiğine inanırsa, revize edilen varsayımlar ve değerlendirme yaklaşımları, değerlendirmeyi tamamlamadan ve raporu sunmadan önce müşteri ile tartışılmalıdır. rapor.

Bu bölüm aşağıdaki parametreleri yansıtan varsayımlara ayrılmıştır:

A) mülkiyet hakları;
B) binaların durumu;
V) mühendislik İletişimi;
G) kentsel planlama (bölge imar);
D) zararlı ve tehlikeli maddeler;
e)Çevre sorunları;
Ve) sürdürülebilir kalkınma.

Bu liste kapsamlı değildir, bu nedenle belirli bir görevi tamamlamak için gereken varsayımlara dikkatle yaklaşılmalıdır. Kullanımının açıklanması gerekmeyen hiçbir “standart” varsayım yoktur.

A) Mülkiyet hakları
Değerleme uzmanının, değerlemesi yapılan mülkün mülkiyet haklarına ilişkin önemli ayrıntılar hakkında bilgi edinmesi gerekir. Bilgiler, müşteri veya üçüncü şahıslar tarafından sağlanan özet şeklinde veya ilgili belgelerin kopyaları şeklinde elde edilebilir. Müşterinin avukatları, değerlemesi yapılan mülkün mülkiyet haklarını detaylandıran bir rapor sunmazsa, değerleme uzmanının hangi bilgilere dayandığını ve hangi varsayımlarda bulunduğunu belirtmesi gerekir (örneğin, sağlanan bilgilere ek olarak bir varsayımda bulunulmuştur). mülkiyetin tapusu üzerinde herhangi bir takyidat bulunmadığı).
Bir müşteriye değerleme hizmetleri sunarken bazen tapu belgelerinin analizi gerekli olabilir ve bu analizin uygun varsayıma yansıtılması gerekir. Böyle bir analizin avukatlar tarafından yapılması gerektiği ve değerleme uzmanının, varsayımların müşterinin hukuk danışmanları tarafından doğrulanmaya tabi olduğunu belirtmesi gerektiği ve değerleme uzmanının, tapu belgelerinin analizinin doğruluğundan sorumlu olmadığı dikkate alınmalıdır. mülk için. Aksi takdirde değerleme uzmanı, doğrudan veya dolaylı olarak hukuki danışmanlık sağlayan yetkili bir avukata kanunun dayattığı yükümlülüklerden daha az bir yükümlülük üstlenmez.

B) Binaların durumu
Değerleme uzmanı, uygun niteliklere sahip olsa bile, kural olarak binanın tüm kusurlarını veya arızalarını tespit etmek için teknik durumun incelemesini yapmaz. Ancak değerleme uzmanının, özel bir ödenek olmadığı sürece, binanın değerini etkileyen bariz kusurlara dikkat etmesi gerekir. Değerleme uzmanı, incelemenin binanın teknik durumuna yönelik bir inceleme olmadığını belirtmeli ve bir inceleme yürütme ve yapısal elemanlar ve bulunan kusurlar hakkında yorum yapma sorumluluğunun kapsamını belirlemelidir. Ayrıca, özellikle belirtilen kusurlar dışında, bina(lar)ın iyi durumda olduğu varsayımının yapılacağı da belirtilmelidir.

V) Mühendislik İletişimi
Binayla ilgili tesislerin ve her türlü tesisatın, makine ve ekipmanın varlığı ve durumu genellikle maliyeti önemli ölçüde etkiler. Genel olarak ayrıntılı inceleme, değerlendirmenin kapsamı dışındadır; bu nedenle, bir değerlendirme yaparken, değerlemeyi yapan kişi mevcut bilgi kaynaklarını ve bunların ne ölçüde güvenilir olduğunu belirtmelidir. Genel varsayım, hizmet sisteminin, kontrollerin ve yazılımın çalışır durumda ve hatasız olduğu yönündedir.

G) Kentsel planlama (bölge imar)
Değerleme uzmanı, mülkün mevcut binalar ve bunların kullanımlarıyla ilgili uygun izinlere sahip olup olmadığını ve değeri olumlu veya olumsuz etkileyebilecek hükümet niyetleri veya önerileri olup olmadığını belirlemelidir. Tipik olarak bu tür bilgiler açıktır; farklı durumlarda doğru bilginin elde edilmesi zaman ve ek maliyet gerektirir. Değerlendirici, belirli bir değerlendirme yapılırken bilgilerin teyit edilmesinin pratik olmadığı durumlarda hangi çalışmaların yapılmasının beklendiğini veya hangi varsayımların yapıldığını belirtmelidir.

D) Zararlı ve tehlikeli maddeler
Tipik olarak değerlendirici, kirleticilerin ve tehlikeli maddelerin doğası, bunlarla ilişkili riskler ve kirleticilerin ve maddelerin uzaklaştırılmasında ortaya çıkan maliyetler hakkında tavsiyede bulunma konusunda yeterli niteliklere sahip değildir. Bununla birlikte, değerleme uzmanının halihazırda mülkün bulunduğu alanın niteliği hakkında bilgisi varsa ve benzer mülkleri değerlendirme deneyimi varsa, mülkün değerini ve pazarlanabilirliğini etkileyen kirlenme potansiyeli hakkında yorum yapması beklenebilir. Bu nedenle değerlemecinin, yapılacak araştırmanın kapsamını belirlemesi, bilgi kaynaklarını ve kullanılacak varsayımları belirtmesi gerekir.

e)Çevre sorunları
Bazı mülk türleri için çevresel faktörler, mülkün kendisinin veya çevresindeki alanın belirli özellikleridir ve bu mülkün değerini etkileyebilir. (Örnekler: madencilik, sel tehlikeleri veya güç aktarım ekipmanları). Her ne kadar bu faktörlerin etkisine ilişkin ayrıntılı bir yorum sağlamak, değerleme uzmanının uygulama kapsamı dahilinde olmasa da, bu tür faktörlerin varlığı veya potansiyel olarak ortaya çıkma olasılığı, genellikle değerlendirmenin bir parçası olarak gerçekleştirilen bir inceleme sırasında ya düzenli sorgulama yoluyla ya da alan bilgisi.. Değerlendirici, gerçekleştirilen çalışmaların kapsamının sınırlılıklarını belirtmeli ve uygun varsayımlarda bulunmalıdır.

Ve) Sürdürülebilir kalkınma
Mülkün yalnızca ömrü boyunca çevre üzerinde etkisi olmakla kalmaz, aynı zamanda çevresel ve sosyal sürdürülebilirlik hususları da mülkün işleyişi üzerinde etkiye sahip olabilir.

Değerlendirme için gerekli olan aşağıdaki varsayımlar ve kısıtlayıcı koşullar bu raporun ayrılmaz bir parçası olup, bunların Değerleme Uzmanı ve Müşteri tarafından tam ve açık bir şekilde anlaşıldığını ve metinde belirtilmeyen tüm hüküm, sonuç ve sonuçların geçerli olmadığını ima etmektedir.

1. Bu rapor, yalnızca bu metinde belirtilen amaçlar ve belirtilen kullanım amacı doğrultusunda bütünüyle güvenilirdir. Sunulan analiz ve sonuçların herhangi bir önyargı içermediği anlaşılmaktadır.

2. Değere ilişkin bilirkişi görüşü, bu raporda özellikle belirtilen değerlendirme tarihi itibarıyla geçerlidir. Uzman, bu tarihten sonra meydana gelebilecek ve bilirkişinin muhakemesini etkileyebilecek sosyal, ekonomik, fiziksel değişiklikler veya Hükümet kararları, Cumhurbaşkanlığı kararları ve yerel yönetimlerin kararları konusunda herhangi bir sorumluluk kabul etmez.

3. Bu değerlendirme raporunda belirlenen değer, değerlendirme görevinde belirtilen koşullar ve bu raporun bu bölümünde verilen diğer kısıtlayıcı koşullar altında hesaplanan değerdir. Değerlendirilen nesnenin değerlendirme görevinde belirtilen başlangıç ​​verileri, değerleme uzmanının kontrolü dışındaki nedenlerden dolayı değiştiyse, bu raporda belirtilen nihai değer düzeltmeye tabidir.

4. Değerleme uzmanı, değerlendirilen nesnenin fiziksel parametrelerinin ölçülmesinde yer almamıştır (Müşteri tarafından sağlanan belgelerde yer alan tüm boyutlar ve hacimler doğru kabul edilmiştir) ve ilgili nitelikteki sorunlardan sorumlu değildir.

5. Değerlendirilen mülkün sahibi tarafından işgal edilmiş ve işletilmekte olmasına rağmen, Değerleme Uzmanı, değerlendirmeyi yaparken, mülkün boş mülkiyeti ve mülkün en etkin kullanımı varsayımından hareket etmiştir.

6. Nesnenin tanımlanmasının sorumluluğu Müşteriye aittir. Maliyet hesaplamaları, Müşteri tarafından nesnenin ve ilgili mülkün sınırları hakkında sağlanan verilere dayanarak Değerleme Uzmanı tarafından yapılmıştır. Değerleme uzmanı, nesnenin veya bileşenlerinin yanlış tanımlanması durumunda hesaplama sonuçlarının uygulanamamasından sorumlu değildir.

7. Değerleme uzmanı, teknik inceleme yapmamış ve değerli nesnenin değerini etkileyen, görsel inceleme sırasında tespit edilemeyen herhangi bir gizli gerçeğin yokluğundan hareket etmiştir. Değerleme Uzmanı bu tür gerçeklerin ortaya çıkmasından sorumlu değildir.

8. Değerleme uzmanı, mülkü etkileyen herhangi bir gizli faktörün bulunmadığını varsayar ve bu faktörlerin varlığı ve bunların tespiti için gerekli olabilecek çalışmaların yapılması konusunda sorumluluk kabul etmez.

9. Değerleme Uzmanının, mahkemeden gelen resmi bir celp veya sonuç olarak raporda sunulanlar dışında ek bir çalışma yapması veya nesneyle ilgili mülkiyet haklarıyla bağlantılı olarak ifade vermesi ve mahkemede bulunması gerekmemektedir. kendi gönüllü kararıyla.

10. Değerleme uzmanı, değerlendirme nesnesinin mevcut mevzuata uygun olarak değerlendirmeye tabi tüm haklara sahip olduğu gerçeğinden yola çıkmıştır. Ancak değerleme konusuna ilişkin tapu belgelerinin ve mülkiyet haklarının analizi Değerleme Uzmanının mesleki yeterliliğinin ötesindedir ve ilgili konulardan sorumlu değildir. Değerlemesi yapılan mülkün hakkı, değerlemesi yapılan mülkün piyasa cirosu için güvenilir ve yeterli kabul edilir. Değerlendirilen mülkün, Raporda belirtilenler dışında herhangi bir talep veya kısıtlamadan muaf olduğu kabul edilir.

11. Rapor, arazi kullanım haklarını yalnızca yeryüzüne ilişkin olarak incelemekte ve bu sorunun diğer yönlerine değinmemektedir. Değerlendirmede, değerlendirilen alanda zararlı malzeme ve maddelerin bulunma ihtimalinin yanı sıra bunların saha dışına çıkarılmasının maliyeti de dikkate alınmamıştır.

12. Değerleme uzmanı, mal sahibinin değerleme nesnesine karşı sorumlu bir tutum sergilediğini ve hem değerleme döneminde hem de gelecekte nesnenin uygun şekilde yönetildiğini varsaydı.

13. Değerleme uzmanı, mülkün tüm sağlık ve çevre standartlarına uygun olduğunu varsaydı.

14. Değerlemeyi yapan kişi, arsanın mevcut irtifak haklarının, değerlemesi yapılan taşınmazın en verimli şekilde kullanılmasına engel olmadığını ve gelecekte herhangi bir olumsuz irtifak hakkı veya kısıtlamanın ortaya çıkmayacağını varsaymaktadır.

15. Değerleme Uzmanı tarafından elde edilen ve bu raporda yer alan bilgi, tahmin ve görüşler, bunların doğru olduğuna inanmak için her türlü nedeni bulunan Değerleme Uzmanının görüşüne göre güvenilir kaynaklardan alınmıştır. Ancak Değerlendirici bu verilerin doğruluğu konusunda sorumluluk kabul edemez.

16. Değerleme uzmanı, değerlendirme nesnesine ilişkin genel bakış materyalleri (fotoğraflar, planlar, diyagramlar vb.) sağlamakla yükümlü değildir. İnceleme materyalleri yalnızca rapor okuyucusunun konu mülkü görselleştirmesine yardımcı olmak amacıyla dahil edilmiştir ve başka herhangi bir kullanım için güvenilmemelidir.

17. Müşteri veya Değerleme Uzmanı, raporu değerleme sözleşmesinde öngörülenin dışında kullanamaz.

18. Değerleme raporu, değerlemesi yapılan taşınmazın değerine ilişkin değerleme uzmanının mesleki görüşünü içermekte olup, raporda belirtilen değerde el değiştireceğinin garantisi değildir.

19. Müşteri, bu iddianın mahkemece kesin olarak tespit edilmemesi halinde, üçüncü kişilerin bu raporu hukuka uygun olarak kullanmaları nedeniyle Müşteri aleyhine açılacak taleplerden doğacak her türlü masraf ve yükümlülükten Değerleme Uzmanının peşinen ibra edilmesi ve korunması şartını kabul eder. Bu değerlendirmeyi gerçekleştirme sürecinde Değerleme Uzmanının sahtekarlığının, genel ihmalinin ve kasıtlı suiistimalinin bir sonucudur.

20. Değerleme uzmanına daireye giriş izni verilmedi. Sonuç olarak, piyasa değerini hesaplarken, değerleme uzmanı odanın ve ortak alanların kötü durumda olduğu, onarım gerektirdiği, planlama çözümlerinin BTI planına uygun olduğu, herhangi bir koordinesiz yeniden geliştirme veya yeniden ekipmanın tespit edilmediği varsayımından hareket eder.

Raporda verilen değere ilişkin sonuç, taşınmazın bütünüyle ilgili olup, taşınmazın ayrı ayrı parçalara bölünmesi ve bunların değerinin oransal bölünme yoluyla belirlenmesi, tümünün piyasa değerinin belirlenmesi nasıl yanlışsa, yanlıştır. söz konusu binayı oluşturan parçaların her birinin bağımsız olarak belirlenen değerlerini basitçe toplayarak.

Uzun süredir gayrimenkul değerlemesi için zorunlu bir gereklilik yoktu. Her değerlemecinin aslında kendine ait yargıları vardı ve gayrimenkul değerlemesinde kendisine daha yakın olan bu yöntemleri kullanıyordu. Ancak, son zamanlarda Rusya Ekonomik Kalkınma Bakanlığı, 25 Eylül 2014 N 611 sayılı emriyle Federal Değerleme Standardı “Gayrimenkul Değerlemesi (FSO N 7)” yi oluşturdu.

Gayrimenkul değerlemesinde genel yaklaşımlar

Sanat uyarınca. 135-FZ sayılı Rusya Federasyonu Kanununun 5'i “Değerleme Faaliyetleri Hakkında” “değerleme nesneleri arasında mülkiyet ve mülkiyete ilişkin diğer ayni haklar veya mülkteki bireysel öğeler yer alır”, yani. Değerlemenin amacı öncelikle hakkın değerinin tespit edilmesidir. Piyasa değerinin belirlenmesi, mülkün piyasada satıldığı varsayımına dayandığından, öncelikle mülkün piyasa değerinin belirlenmesi gerekir. Elbette değerleme uzmanlarının özel bir değer değerlendirmesi veya başka bir değerlendirme yapması da olur. Ancak çoğu zaman piyasa değerini tahmin etmek gerekir.

Piyasa değeri - 29 Temmuz 1998 tarihli Rusya Federasyonu "Rusya Federasyonu'nda Değerleme Faaliyetleri Hakkında" Kanunu uyarınca piyasa değerinin altında. No. 135-FZ, belirli bir değerleme nesnesinin rekabetçi bir ortamda açık piyasada elden çıkarılabileceği, işlemin taraflarının gerekli tüm bilgilere ve değere sahip olarak makul bir şekilde hareket ettiği en olası fiyat olarak anlaşılmaktadır. işlemin herhangi bir olağanüstü durumdan etkilenmemesi; yani:

işlemin taraflarından birinin değerleme nesnesini elden çıkarmak zorunda olmadığı ve diğer tarafın icrayı kabul etmek zorunda olmadığı;

İşlemin taraflarının, işlemin konusunu iyi bilmeleri ve kendi çıkarları doğrultusunda hareket etmeleri;

değerleme nesnesi halka arz şeklinde açık piyasaya sunulur;

işlem fiyatının, değerleme konusu için makul bir ücreti temsil etmesi ve işlemin tarafları açısından herhangi bir tarafta herhangi bir zorlamanın bulunmaması;

değerleme nesnesine ilişkin ödeme parasal biçimde ifade edilir.

Gayrimenkul değerlemesine ilişkin genel yaklaşımlar, 2007 yılında Rusya Federasyonu Ekonomik Kalkınma Bakanlığı'nın 20 Temmuz 2007 tarihli N 256 (22 Ekim 2010'da değiştirildiği şekliyle) emriyle tanımlanmıştır. “Federal değerleme standardının onaylanması üzerine “Genel değerleme kavramları, değerleme yaklaşımları ve değerlemenin yapılmasına yönelik gereksinimler ( FSO N 1)".

Bir değerlendirme yapılırken aşağıdakiler açıklanmalıdır:

a) değerlendirmenin amacı;

b) değerleme nesnesine ilişkin mülkiyet hakları;

c) değerlendirmenin amacı;

d) değerlendirme sonuçlarının amaçlanan kullanımı ve ilgili sınırlamalar;

e) maliyet türü;

f) değerlendirme tarihi;

g) değerlendirme süresi;

h) değerlendirmenin dayandırılması gereken varsayımlar ve sınırlamalar.

Ayrıca değerlendirme sırasında mülkün en iyi kullanımının analizi yapılır. Uygulamada, bir mülkün optimum kullanımının analizi, dikkate alınan kullanım seçeneklerinin aşağıdaki kategorilere uygunluğunun kontrol edilmesiyle belirlenir:

fiziksel olarak mümkün olmalı, yani kaynak potansiyeline karşılık gelir;

yasal olarak izin verilebilir olmalıdır; amaçlanan kullanımın süresi ve şekli, mevcut veya olası herhangi bir yasal kısıtlamaya tabi olmamalıdır;

mali açıdan zengin olmak, yani kullanım, işletme giderleri, mali yükümlülükler ve sermaye harcamalarının toplamına eşit veya bundan daha fazla gelir sağlamalıdır;

mümkün olduğu kadar verimli olun, yani Uygulama olasılığı pazar tarafından onaylanan kullanım senaryoları arasında en yüksek verimliliğe sahiptir.

Gayrimenkul değerleme açısından bu standardın değerleme uzmanının değerlendirme yaparken kullanması gereken yaklaşımları ortaya koyması oldukça önemlidir.

Masa

Gayrimenkul değerleme yaklaşımları

Bir yaklaşım	Tanım
Gelir yaklaşımı	değerleme nesnesinin kullanımından beklenen gelirin belirlenmesine dayalı olarak, bir değerleme nesnesinin değerini değerlendirmek için bir dizi yöntem
Karşılaştırmalı yaklaşım	Bir değerleme nesnesinin değerini değerlendirmek için, değerleme nesnesinin, fiyatlara ilişkin bilgilerin mevcut olduğu, değerleme nesnesinin analogları olan nesnelerle karşılaştırılmasına dayanan bir dizi yöntem. Bir nesne - değerleme amacıyla değerleme nesnesinin bir benzeri, değerini belirleyen temel ekonomik, maddi, teknik ve diğer özellikler açısından değerleme nesnesine benzer bir nesne olarak tanınır.
Uygun maliyetli yaklaşım	aşınma ve eskime dikkate alınarak, değerlendirme nesnesinin çoğaltılması veya değiştirilmesi için gerekli maliyetlerin belirlenmesine dayalı olarak, değerlendirme nesnesinin değerini değerlendirmek için bir dizi yöntem. Değerleme nesnesini yeniden üretme maliyetleri, değerleme nesnesini oluşturmak için kullanılan malzeme ve teknolojileri kullanarak değerleme nesnesinin tam bir kopyasını oluşturmak için gerekli maliyetlerdir. Değerleme nesnesini değiştirme maliyetleri, değerleme tarihinde kullanılan malzeme ve teknolojileri kullanarak benzer bir nesne oluşturmak için gerekli maliyetlerdir.

Değerleme uzmanının değerlendirmede herhangi bir yaklaşım kullanmıyorsa bunu gerekçelendirmesi önemlidir.

Değerleme raporunun farklı yaklaşımlar kullanılarak belirlenen değerlerin karşılaştırmalarını da içermesi gerekir.

Gayrimenkul değerlemesi yaparken maliyet yaklaşımının kullanılması çok önemlidir.

Maliyet yaklaşımını kullanırken, benzer bir nesneyi yeniden yaratmanın maliyetlerini gerçek fiyatlarla hesaplamak önemlidir. Doğrudan maliyetlerin yanı sıra yeni inşaat maliyetinin girişimcinin kârını da içerdiğini dikkate almak önemlidir. Girişimcinin karı (EP), bir girişimcinin bir inşaat projesine yatırdığı sermayenin kullanımı karşılığında prim olarak almayı beklediği tutarı yansıtan, piyasa tarafından belirlenmiş bir değerdir. Bir girişimcinin karı esas olarak riskin bir fonksiyonudur ve spesifik piyasa durumuna bağlıdır.

Maliyet şuna eşittir: yeni inşaatın maliyeti + girişimcinin karı

1.331.712+239.708=1.571.420 ovmak.

Fiziksel aşınma ve yıpranma miktarının belirlenmesi

Masa

Yapısal elemanlar	Yapı elemanlarının bina maliyetine oranı, %	Değer katsayısı (yapı elemanlarının varlığını veya yokluğunu dikkate alır)	Değer katsayısı dikkate alınarak özgül ağırlık, %	Yapısal elemanların binanın maliyetine payı, ovun.	Muayene sırasında elemanların aşınma derecesi belirlendi, %	Ağırlıklı ortalama aşınma yüzdesi, sürtünme.
Temeller
Duvarlar ve bölmeler
Zeminler
İşi bitirmek
İç tesisat ve elektrik tesisatı
Diğer işler
TOPLAM:				1 571 420

Fiziksel aşınma ve yıpranma dikkate alınarak değerlendirilen nesnenin maliyeti:

Fonksiyonel aşınma:

Genel olarak değerlendirilen nesne, nesnelere ilişkin gereksinimleri karşılar. Bu tür gayrimenkuller, işlevsel aşınma ve yıpranmanın yokluğundan bahsetmemizi sağlar.

Ekonomik aşınma ve yıpranma :

Ekonomik aşınma ve yıpranmanın varlığını belirleyen hiçbir faktör belirlenmemiştir.

Maliyet yaklaşımına göre belirlenen yerleşik konut dışı binaların maliyeti (yuvarlatılmıştır):

1.285.422 RUB

Bir milyon iki yüz seksen beş bin dört yüz yirmi bir ruble

Bu yaklaşım, herhangi bir mülkün değerinin, üretmesi beklenen gelir miktarına bağlı olduğu önermesine dayanmaktadır. Bu yaklaşım, mülkün, genellikle işletmeden elde edilen kira geliri ve elde tutma süresinin sonunda mülkün satışından elde edilen gelir şeklinde ifade edilen belirli bir miktarda gelir elde etme yeteneğini inceler. Gelir yöntemi iki ana tekniği içerir: doğrudan kapitalizasyon tekniği ve iskonto tekniği.

42,3 m2 alana sahip konut dışı binaların piyasa değerinin gelir yaklaşımı kullanılarak belirlenmesi.

İndirgenmiş nakit akışı yöntemini kullanarak gayrimenkulün değerini hesaplama tablosu

Nesnenin teknik ve ekonomik göstergeleri, ödemelerin adı ve uygulanan değerler	Yıllar					Dönem sonunda bir nesnenin maliyetinin hesaplanması
Alan, m2
Yıllık muhtemel kira oranı, ovmak.
Potansiyel brüt gelir, ovmak.
Yük faktörü
Gerçek brüt gelir (GI), ovmak.
Yönetim giderleri, ovmak.
Vergiler (%2,2 BC), ovmak.
Sermaye yedekleri (%30 PVS), ovmak.
Sigorta (%0,4 güneş), ovun.
Toplam işletme maliyetleri, ovmak.
Net ekonomik gelir, ovmak.
Sermayelendirme oranı
Gayrimenkulün dönem sonundaki değeri, ovmak.
Nakit akışı, ovmak.
İndirim oranı
İndirim katsayısı
Net bugünkü değerin bileşenleri, ovmak.
Nesnenin net mevcut değeri, ovmak.	1 084 000

Dolayısıyla, gelir yaklaşımı kullanılarak belirlenen nesnenin maliyeti (yuvarlatılmış): 1.084.000 RUB'dur.

Karşılaştırmalı yaklaşımın bir parçası olarak satış karşılaştırma yöntemi kullanıldı. Bu yöntem uygulanırken Değerleme Gayrimenkulünün değeri, benzer nesnelerin satış fiyatı karşılaştırılarak belirlenir. Bu yöntemin uygulanmasının temeli, Değerleme Nesnesinin değerinin, benzer nesnelerin satış fiyatıyla doğrudan ilişkili olmasıdır. Her karşılaştırılabilir satış, değerlemesi yapılan mülkle karşılaştırılır. Karşılaştırılabilir satış fiyatlarında, aralarındaki önemli farkları yansıtacak şekilde düzeltmeler yapılır.

1 m2 piyasa değerinin nihai sonucunu belirlemek. Değerlendirilen nesnenin ağırlıklı ortalama değerini buluyoruz ve daha az ayarlamayla elde edilen sonuca en büyük ağırlığı veriyoruz.

Masa

Bir obje	Girilmeyen değişiklik sayısı		Uygulanmayan toplam değişiklik sayısındaki pay		1 m2'lik düzeltilmiş fiyat, ovmak.	Ağırlıklı ortalama maliyete katkı, ovmak.
Analog nesne No. 1
Analog nesne No. 2
Analog nesne No. 3
4 numaralı analog nesne

Böylece 1 m2 piyasa değerinin ağırlıklı ortalama değeri elde edilmiş olur. değerlendirilen Mülkün toplam alanı: 31.701 RUB.

Otuz bir bin yedi yüz bir ruble

Piyasa yaklaşımı kullanılarak belirlenen Mülkün maliyeti (yuvarlatılmış): 1.347.000 RUB'dur.

Bir milyon üç yüz kırk yedi bin ruble

Her bir yaklaşımda kullanılan bilgilerin miktarına ve güvenilirliğine bağlı olarak, bu yaklaşımların sonuçları birbirinden az ya da çok farklı olabilir.

Nihai maliyet değerinin seçimi çeşitli ara sonuçlara dayanmaktadır. Nihai maliyet tahminini belirlemek için, kural olarak, her yaklaşımın sonucuna bir ağırlık katsayısının atandığı ağırlıklı ortalama yöntemi kullanılır.

Üç yaklaşım dikkate alındığında nesnenin maliyeti:

1.285.422 + 1.084.000 + 1.347.000 = 3.716.422 ruble

Ortalama: 1.238.807 ruble

Değerlendirme yaklaşımlarını kullanırken aşağıdaki yönergeleri dikkate almak önemlidir.

Uygun maliyetli yaklaşım

Mülkün tam değerinin restorasyon maliyetinin dikkate alınması gerekir ve düzeltme faktörleri dikkate alınarak fiyatların güncel olması gerekir.

Maliyet yaklaşımını kullanırken binaların ve yapıların aşınma ve yıpranmasını hesaba katmak önemlidir.

Gelir yaklaşımı

Gayrimenkul değerlemesinde gelir yaklaşımı kullanılırken, gerçek geliri dikkate alan bir iskonto oranının kullanılması önemlidir; değerlemeler yapılırken sıklıkla şişirilmiş iskonto oranları kullanılır, bunun sonucunda değerleme değeri şişirilir.

Karşılaştırmalı yaklaşım

Karşılaştırmalı yaklaşımda mümkün olduğu kadar çok analog seçeneğin kullanılması önemli; elbette onlarca seçenekten bahsetmiyoruz ancak iki veya üç seçeneğin kullanılması karşılaştırmalı yaklaşımları değerlendirirken olumlu bir etki yaratmayacaktır. İkincisi, analoglar benzer olmalı, yani aynı bölgede bulunmalı, ev, bina, yapı ile aynı özelliklere sahip olmalı ve metro veya ulaşım merkezlerinden aynı mesafede bulunmalıdır. Aksi takdirde düzeltme faktörlerinin dikkate alınması gerekecektir.

Gayrimenkul değerlemesinde yeni gerekliliklerin dikkate alınması da önemlidir.

Gayrimenkul değerlemesinde yeni gereksinimler

Bu gereksinimleri sıralayalım.

Değerleme uzmanının öncelikle değerlemesi yapılan taşınmazı incelemesi gerekir. . Bir incelemenin yapılmaması durumunda, değerleme uzmanı, değerlendirme raporunda, değerlendirme nesnesinin neden denetlenmediğinin nedenlerini ve ayrıca bir incelemenin yapılmaması ile ilgili varsayımları ve sınırlamaları belirtir.

İkinci olarak, arsa için tapu ve tapu belgelerinin bulunmaması durumunda üzerinde bulunan bir arsa ve sermaye inşaat projelerinin ortak değerlendirmesi, sermaye inşaat projelerinin sahibinin arsa ile ilgili hak ve yükümlülükleri dikkate alınarak gerçekleştirilir. mevcut mevzuata göre oluşturulmuş arsa.

Ancak kaçak yapıların yasal gerekliliklere tabi olarak yıkılabileceğini unutmamak gerekir. İzinsiz bir inşaat gerçekleştiren kişi, bunun mülkiyet hakkını elde edemez. İnşaatı elden çıkarma, satma, bağışlama, kiralama veya başka işlemler yapma hakkı yoktur. Yetkisiz bir bina, onu gerçekleştiren kişi tarafından veya masrafları kendisine ait olmak üzere yıkılmaya tabidir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 222. Maddesi). Rusya Federasyonu Anayasa Mahkemesi'nin 24 Haziran 2014 N 1369-O sayılı kararında, izinsiz bir binayı yıkma yükümlülüğünün, Sanatta öngörüldüğü gibi suç için bir yaptırım olduğu belirtilmektedir. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 222'si. Rusya Federasyonu Anayasa Mahkemesi'nin 17 Ocak 2012 N 147-О-О sayılı kararında da benzer bir sonuca varılmış, mahkeme izinsiz bir binayı yıkma yükümlülüğünün işlenen bir suç için bir yaptırım teşkil ettiğini belirtmiştir. inşaat için arazi sağlanmasını düzenleyen arazi mevzuatı normlarının yanı sıra tasarım ve inşaatı düzenleyen kentsel planlama düzenlemelerinin ihlali.

Ancak yeni gayrimenkul değerleme standardında bu özellik aslında dikkate alınmıyor.

Üçüncüsü, standart, mülkün açıklamasında belirtilmesi gereken ek bilgileri oluşturur.

Açıklama şunları belirtmelidir:

Değerlendirme nesnesinin, her bir parçasını (varsa) tanımlamak için yeterli bilgiyi gösteren bileşimi;

Değerlendirilen nesnenin özellikleri ve değerlendirilen kısımları veya bu özellikleri içeren, değerleme uzmanının elinde bulunan belgelere bağlantılar;

Değerlendirme konusu değerlendirilirken dikkate alınan haklar, değerlendirme konusunun her bir kısmıyla ilgili olanlar da dahil olmak üzere bu hakların kısıtlamaları (yükümlülükleri).

Değerlendirme ödevi aşağıdakiler de dahil olmak üzere diğer tahmini değerleri gösterebilir:

piyasa kirası (normal piyasa koşullarında bir mülkün değerleme tarihinde kiralanabileceği tahmini para miktarı);

Sermaye inşaat projelerinin yaratılması (çoğaltılması veya değiştirilmesi) maliyetleri;

Bir mülkün elden çıkarılması ve diğer durumlardaki kayıplar (gerçek hasar, kar kaybı);

Çevre kirliliğinin ortadan kaldırılmasına ve/veya arazinin ıslahına yönelik maliyetler.

Dördüncüsü, bir değerlendirme yapılırken pazar analizi için gereksinimler oluşturulmuştur.

Gayrimenkul piyasası analizi aşağıdaki sırayla gerçekleştirilir:

a) Değerlemesi yapılan mülkün bulunduğu ülke ve bölgedeki genel siyasi ve sosyo-ekonomik durumun, değerlendirmeye tabi mülkün pazarındaki etkisinin analizi, bu tarihten önceki dönemde piyasada ortaya çıkan eğilimler de dahil olmak üzere değerlendirme;

b) Değerlenen nesnenin ait olduğu pazar bölümünün belirlenmesi. Emlak piyasası az gelişmişse ve karşılaştırılabilir gayrimenkul nesnelerine ilişkin işlem fiyatları ve (veya) teklifler hakkında fikir verecek yeterli veri yoksa, çalışma alanını ekonomik özellikler açısından benzer bölgelere genişletmek mümkündür. değerlendirilen mülkün konumuna;

c) değerli nesnenin fiili olarak sınıflandırılabileceği pazar segmentlerindeki gayrimenkul nesnelerine ilişkin işlemlerin ve (veya) tekliflerin fiyatlarına ilişkin gerçek verilerin yanı sıra, fiyat değerleri aralığını gösteren, kullanımına yönelik alternatif seçeneklerin analizi;

d) karşılaştırılabilir gayrimenkullerin talebini, arzını ve fiyatlarını etkileyen ana faktörlerin analizi; örneğin, getiri oranları, emlak piyasasındaki yatırımların geri ödeme süreleri, bu faktörlerin değerleri için aralıklarla;

e) Gayrimenkulün değerlendirilmesi için gerekli bölümlerdeki gayrimenkul piyasasına ilişkin ana sonuçlar, örneğin piyasa dinamikleri, talep, arz, satış hacmi, pazar kapasitesi, alıcı ve satıcıların motivasyonu, likidite, gayrimenkul piyasasındaki fiyat dalgalanmaları değer verilmesi ve diğer sonuçlar.

Daha önce bu tür analizlerin sırası için herhangi bir gereklilik yoktu. Bu nedenle, analiz belirlenen sırayla yapılmazsa, ilgili tutarsızlıkların nedenlerini belirtmek gerekir.

Beşinci olarak, en iyi kullanım analizi için gereklilikler belirlenir.

Değerlendirilen nesnenin en etkili kullanımının analizi, kural olarak alan planlama ve tasarım çözümlerine dayanarak gerçekleştirilir. Bir arsa ve sermaye inşaatı nesnelerini içeren değerlendirme nesneleri için, mevcut sermaye inşaatı nesneleri dikkate alınarak en etkili kullanım belirlenir. Bu durumda, hesaplama gerektirmeyen gerekçeler sunulursa, gerekli hesaplamalar yapılarak veya bunlar olmadan böyle bir analiz gerçekleştirilir.

En iyi kullanım analizi daha önce değerleme uzmanlarının raporlarında yer alıyordu ancak artık böyle bir raporun gereksinimleri daha spesifiktir.

Altıncı özellik, karşılaştırmalı bir yaklaşım için gerekliliklerin oluşturulmasıdır.

Gayrimenkul değerlemesinde karşılaştırmalı bir yaklaşım uygularken değerleme uzmanı aşağıdaki hükümleri dikkate alır:

a) bilinen işlemlere sahip yeterli sayıda benzer nesnenin seçilmesinin ve (veya) değerlendirme için fiyat teklif edilmesinin mümkün olduğu durumlarda, gayrimenkulün değerlendirilmesinde karşılaştırmalı bir yaklaşım kullanılır;

b) Değerlemesi yapılan nesneyle aynı pazar segmentine ait olan ve fiyatlandırma faktörleri açısından onunla karşılaştırılabilir olan gayrimenkul nesneleri analog nesneler olarak kullanılır. Aynı zamanda, değerlendirilen de dahil olmak üzere tüm gayrimenkul nesneleri için bu faktörlerin her birine yönelik fiyatlandırmanın aynı olması gerekir;

c) Bir değerlendirme yapılırken, değerleme uzmanının benzer nesneler hakkında kullanabileceği piyasa verilerinin hacmi ve bunların hesaplamalar için seçilmesine ilişkin kurallar açıklanmalıdır. Değerleme uzmanının kullanımına sunulan benzer nesnelerin yalnızca bir kısmının hesaplamalarda kullanılması, değerlendirme raporunda gerekçelendirilmelidir;

d) hesaplamaları yapmak için, benzer bir nesne için tipik olan, değeri belirlenecek nesnenin piyasasında geçerli olan belirli değer göstergeleri (karşılaştırma birimleri), özellikle alan birimi veya hacim birimi başına fiyat veya kira kullanılır;

e) Piyasada mevcut olan ilk bilgilere bağlı olarak, gayrimenkul değerleme sürecinde niteliksel değerleme yöntemleri (göreceli karşılaştırmalı analiz, uzman değerlendirme yöntemi ve diğer yöntemler), niceliksel değerleme yöntemleri (regresyon analiz yöntemi, niceliksel düzeltme yöntemi ve diğer yöntemler) ) ve bunların kombinasyonları.

Benzer nesneleri değerlendirirken tüm bu kriterlerin örtüşmesi gerekir.

Yedinci özellik değerlemede gelir yaklaşımıyla ilgilidir.

a) Gelir yaklaşımı, gelir akışı oluşturan veya yaratma kapasitesine sahip olan gayrimenkullerin değerlemesinde kullanılır;

b) Gelir yaklaşımı çerçevesinde gayrimenkulün değeri doğrudan kapitalizasyon yöntemi, indirgenmiş nakit akışı yöntemi veya hesaplama modelleri kullanılarak kapitalizasyon yöntemiyle belirlenebilir;

c) Fiili kullanımı en etkin kullanımına karşılık gelen, onarımı veya yeniden inşası için önemli miktarda sermaye yatırımı gerektirmeyen gayrimenkul varlıklarının değerlendirilmesinde doğrudan kapitalizasyon yönteminin kullanılması. Bu yöntemle gayrimenkul nesnelerinin değerinin belirlenmesi, piyasaya karşılık gelen nesneden elde edilen yıllık gelirin, gelir ve gayrimenkul fiyatları oranına ilişkin piyasa verilerinin analizine dayanarak belirlenen toplam kapitalizasyon oranına bölünmesiyle gerçekleştirilir. Değerlendirilen nesneye benzer mülk nesneleri;

d) İskonto edilmiş nakit akışı yöntemi, zaman içindeki değişimlerinin keyfi dinamikleri ile gelir akışları oluşturan veya yaratma kabiliyetine sahip olan gayrimenkulleri, benzer gayrimenkullere yapılan yatırımın getirisine karşılık gelen bir oranda iskonto ederek değerlendirmek için kullanılır;

e) Düzenli gelir akışı sağlayan gayrimenkullerin beklenen değişim dinamikleriyle değerlendirilmesinde hesaplama modellerine dayalı kapitalizasyon yöntemi kullanılır. Bu tür gelirlerin aktifleştirilmesi, sermaye getiri modelinin, finansman yöntemlerinin ve koşullarının yanı sıra gelir ve mülk değerinde beklenen değişikliklerin hesaplanmasında dikkate alınan iskonto oranı temel alınarak oluşturulan genel bir kapitalizasyon oranı üzerinden gerçekleştirilir. gelecek;

f) kullanılan iskonto oranlarının ve/veya kapitalizasyonun yapısı (vergiler, sermaye getirisi, gelir ve varlık değerindeki değişim oranı dikkate alınarak) indirimli (aktifleştirilmiş) gelirin yapısına uygun olmalıdır;

g) Kiraya verilebilecek gayrimenkuller için kira ödemelerinin bir gelir kaynağı olarak değerlendirilmesi;

h) Belirli bir tür işletmeyi (örneğin oteller, restoranlar, benzin istasyonları) yürütmeye yönelik gayrimenkullerin değerlemesi, bu işletmenin işletme faaliyetlerine ilişkin bilgiler esas alınarak, değer bileşenlerinden ayrıştırılarak yapılabilir. değerlemesi yapılan gayrimenkulle ilgili değildir.

Sekizinci özellik, maliyet yaklaşımı için gerekliliklerin oluşturulmasıdır.

Maliyet yaklaşımını uygularken değerleme uzmanı aşağıdaki hükümleri dikkate alır:

a) gayrimenkullerin değerlemesinde maliyet yaklaşımının kullanılması tavsiye edilir - sermaye inşaat projeleri veya sermaye inşaat projeleri ile inşa edilen arsalar, ancak bunların örneğin konut ve konut dışı binalar gibi kısımları değil;

b) gelişmemiş olarak arsanın en verimli kullanımına karşılık geliyorsa ve fiziksel aşınma ve yıpranmanın yanı sıra işlevsel ve dış (ekonomik) eskimeyi doğru bir şekilde değerlendirmek mümkünse, gayrimenkulü değerlendirmek için maliyet yaklaşımının kullanılması tavsiye edilir. sermaye inşaat projelerinin;

c) maliyet yaklaşımının, piyasa faaliyetinin düşük olduğu, değerlemede karşılaştırmalı ve gelir yaklaşımlarının uygulanması için gerekli verilerin yetersiz olduğu ve ayrıca gayrimenkulün özel amaçlar ve kullanımlar için değerlendirilmesi (örneğin doğrusal nesneler) durumunda kullanılması tavsiye edilir. hidrolik yapılar, su kuleleri, pompa istasyonları, kazan daireleri, kamu hizmetleri ağları ve işlem ve tekliflere ilişkin piyasa verilerinin bulunmadığı diğer gayrimenkuller);

d) Genel olarak bir mülkün maliyet yaklaşımı kullanılarak belirlenen değeri aşağıdaki sırayla hesaplanır:

gelişmemiş olarak bir arsa üzerindeki hakların değerinin belirlenmesi;

sermaye inşaat projelerinin oluşturulması (çoğaltılması veya değiştirilmesi) için maliyetlerin hesaplanması;

girişimcinin kârının belirlenmesi;

aşınma, yıpranma ve eskimenin belirlenmesi;

bu tesislerin yaratılmasının maliyetlerini girişimcinin kârıyla toplayıp fiziksel aşınma ve yıpranmayı çıkararak sermaye inşaatı projelerinin maliyetini belirlemek;

bir gayrimenkulün değerinin, bir arsa üzerindeki hakların değeri ile sermaye inşaat projelerinin maliyetinin toplamı olarak belirlenmesi;

e) Bir mülkün piyasa değerinin maliyet yaklaşımı kullanılarak belirlenmesi amacıyla, arsanın en etkin kullanımı varsayılarak imarsız olarak değerlendirilmesi;

f) Sermaye inşaat projelerinin oluşturulmasına ilişkin maliyetlerin hesaplanması aşağıdakiler temelinde gerçekleştirilir:

Benzer tesislerin inşasına ilişkin inşaat sözleşmelerine (anlaşmalara) ilişkin veriler;

Özel dizinlerden benzer tesislerin inşaat maliyetlerine ilişkin veriler;

Tahmin hesaplamaları;

Yapı malzemelerinin piyasa fiyatlarına ilişkin bilgiler;

Diğer veri;

g) sermaye inşaat projelerinin yaratılmasının maliyetleri, bu nesnelerin oluşturulmasıyla doğrudan ilgili inşaat ve montaj işlerine dahil olan maliyetlerin ve bunların yaratılmasıyla ilgili ancak inşaat ve montaj işlerine dahil olmayan maliyetlerin toplamı olarak belirlenir. ;

h) Gayrimenkulün piyasa değerinin değerlendirilmesi amacıyla, bir girişimcinin kâr miktarı, çıkarma yöntemleri, uzman değerlendirmeleri veya analitik modeller kullanılarak piyasa bilgilerine dayanarak, gayrimenkulle ilgili doğrudan, dolaylı ve fırsat maliyetleri dikkate alınarak belirlenir. sermaye inşaat projelerinin oluşturulması ve arsa haklarının edinilmesi;

i) Aşınma, yıpranma ve eskime miktarı, fiziksel aşınma ve yıpranma, işlevsel ve dışsal (ekonomik) eskime sonucu gayrimenkulün değer kaybı olarak tanımlanır. Aynı zamanda, aşınma, yıpranma ve eskime, değerlendirilen gayrimenkulle ilgili sermaye inşaat projeleriyle de ilgilidir.

Böylece gayrimenkul değerlemesi için daha spesifik gereklilikler tanımlanmıştır.

Sonuç olarak, hem değerleme uzmanlarının hem de müşterilerin, hem önceden belirlenmiş değerleme yaklaşımlarını hem de gayrimenkul değerlemesi için yeni gereksinimleri dikkate alması gerektiğine dikkat edilmelidir. Örneğin, sermaye inşaat projeleri yaratmanın maliyetini keyfi olarak alamazsınız; bu tür verileri inşaat sözleşmelerindeki tahminlerle veya bilgilerle doğrulamanız gerekir. Hem gelir hem de karşılaştırmalı yaklaşımların kullanımına ilişkin net kriterler tanımlanmıştır. Bu, müşterilerin raporlar konusunda daha talepkar olması ve değerleme uzmanlarının yeni standardı mümkün olduğunca dikkate alması gerektiği anlamına gelir. Ayrıca, değerlendirmeye ilişkin yeni zorunlu gereklilikler dikkate alınarak adli uygulamanın da değişebilmesi önemlidir. Bu nedenle bazı gerekliliklerin dikkate alınmaması durumunda raporun geçersiz ilan edilmesi seçeneği bulunmaktadır.