Skumulowana amortyzacja skumulowana nieruchomości, procedura jej obliczania. Wyznaczanie wielkości zużycia skumulowanego Zużycie skumulowane wyznaczone metodą multiplikatywną

4.6.1. Model addytywny do obliczania amortyzacji skumulowanej to model polegający na obliczaniu współczynnika amortyzacji skumulowanej jako sumy współczynników amortyzacji fizycznej, funkcjonalnej i ekonomicznej. Model zakłada, że ​​amortyzacja i starzenie się działają niezależnie i zmniejszają całkowity koszt o odpowiedni procent.

Cechą modelu jest to, że pozwala uzyskać łączne zużycie ponad 1 (100%).

4.6.2. Model multiplikatywny do obliczania skumulowanej amortyzacji i starzenia się - model obliczania skumulowanej amortyzacji i starzenia się, co oznacza, że ​​amortyzacja i starzenie się mają wzajemny wpływ na podstawę memoriałową.

Dla amortyzacji skumulowanej:

Specyfiką modelu jest to, że nie pozwala na uzyskanie amortyzacji skumulowanej w wysokości większej niż 1 (100%).

4.6.3. Na co zwrócić uwagę w praktyce:

4.6.3.1. W zdecydowanej większości przypadków amortyzacja i starzenie się mają wzajemny wpływ na bazę memoriałową - całkowitą amortyzację należy określić za pomocą modelu multiplikatywnego.

4.6.3.2. Im mniejsze wartości zużycia i zużycia, tym wynik obliczenia całkowitego zużycia za pomocą modelu addytywnego jest bliższy wynikowi obliczenia modelu multiplikatywnego.

4.7. Zysk przedsiębiorcy (dewelopera)

4.7.1. Zysk przedsiębiorcy (zysk dewelopera) to wynagrodzenie przedsiębiorcy (dewelopera) za ryzyko wykorzystania własnego kapitału (inwestycji) do wytworzenia przedmiotu nieruchomości.

W literaturze metodologicznej nie ma jednoznacznego stanowiska co do tego, kogo dokładnie rozumie się pod pojęciem „przedsiębiorca”. Zwykle rozumiany jest jako podmiot inwestujący własne środki w dany projekt (przedsiębiorca, inwestor, deweloper, deweloper).

Niezbędne jest dzielenie się zyskami przedsiębiorców i zyskami wykonawcy, który wykonuje określone prace przy budowie obiektu. Zagregowane wskaźniki kosztów budowy z większości kolekcji obejmują wysokość zysku wykonawcy.

4.7.2. Wysokość zysku przedsiębiorcy ustalana jest na podstawie informacji rynkowych, z uwzględnieniem kosztów bezpośrednich, pośrednich i kalkulacyjnych związanych z tworzeniem obiektów budowy kapitału oraz nabyciem praw do działki metodami (klauzula „h” 24 FSO Nr 7):

· ekstrakcje,

ekspertyzy

modele analityczne.

4.7.3. Zysk przedsiębiorcy można wskazać zarówno dla projektu jako całości, jak iw ujęciu jednorazowym (najczęściej rok). Relacja między nimi jest następująca:

Przykład zadania. Przedsiębiorca sprzedał wybudowaną nieruchomość za 40% więcej niż kwota zainwestowanych przez niego środków. Określ roczny zysk przedsiębiorcy, jeżeli łączny czas trwania projektu wynosił 3 lata.

Nosić- jest to utrata wartości spowodowana pogorszeniem stanu fizycznego przedmiotu i/lub starzeniem się.

W zależności od przyczyn powodujących utratę wartości, zużycie dzieli się na trzy typy: zużycie fizyczne, zużycie funkcjonalne, zużycie od wpływów zewnętrznych.

Fizyczne pogorszenie to utrata wartości spowodowana naturalnymi procesami podczas eksploatacji. Wyraża się starzeniem i zużyciem, zniszczeniem, gniciem, rdzewieniem, pękaniem i wadami konstrukcyjnymi. Ten rodzaj zużycia może być zarówno zdejmowany, jak i nienaprawialny. Zdejmowane fizyczne zużycie (tj. zużycie, które można wyeliminować w wyniku rutynowej konserwacji) obejmuje zaplanowane naprawy lub wymianę części obiektu podczas codziennej eksploatacji.

Amortyzacja funkcjonalna (moralna) to utrata wartości spowodowana względną niezdolnością danej konstrukcji do zapewnienia użyteczności w porównaniu z nową konstrukcją zbudowaną w tym samym celu. Jest to zwykle spowodowane złym układem, niezgodnością z wymaganiami technicznymi i funkcjonalnymi w zakresie wielkości, stylu, żywotności itp.

Pogorszenie stanu fizycznego i funkcjonalnego jest zwykle nieodłączną częścią samej nieruchomości.

Amortyzacja zewnętrzna (ekonomiczna) spowodowane czynnikami zewnętrznymi – zmiana sytuacji rynkowej, zmiany uwarunkowań finansowych, legislacyjnych itp.

Fizyczne pogorszenie stanu obiektów można określić za pomocą dokumentacji regulacyjnej:

Zasady oceny fizycznej degradacji budynków - VSN - 5-86 (r), Gosgrazhdanstroy, 1988;

Zasady oceny fizycznej degradacji budynków mieszkalnych - VSN - 53-86 (p), Gosgrazhdanstroy, 1990;

Na potrzeby kursu można zastosować przybliżone oszacowanie zużycia budynku zgodnie z poniższą tabelą.

W tym przypadku wykorzystuje się wyniki oględzin przez rzeczoznawcę stanu technicznego obiektu.

Tabela 4

Tabela zagregowanych parametrów do określania fizycznego niszczenia budynków

Pogorszenie fizyczne, %	Stan głównych elementów konstrukcyjnych	Stan wewnętrznych elementów konstrukcyjnych
0-20	Nie ma uszkodzeń ani odkształceń. Brak śladów debugowania	Podłogi i sufity są równe, poziome, nie ma pęknięć w powłokach i wykończeniach
21-40	Nie ma uszkodzeń ani wad, w tym zniekształceń. Widoczne są ślady różnych napraw, m.in. drobne pęknięcia w ścianach i nadprożach.	Podłogi i sufity są równe, możliwe są pęknięcia włoskowate na sufitach. Na stopniach schodów jest niewielka ilość uszkodzeń. Okna i drzwi otwierają się z pewnym wysiłkiem
41-60	Istnieje wiele śladów napraw, pęknięć i obszarów wykończenia zewnętrznego. Widoczne są miejsca krzywizny linii poziomych oraz ślady ich eliminacji. Zużycie muru ściennego charakteryzują pęknięcia między blokami	Podłogi w niektórych miejscach są chwiejne i odbiegają od poziomu. W sufitach jest wiele pęknięć, wcześniej naprawianych i pojawiających się ponownie. Oddzielne wykładziny podłogowe (parkiet, płytki). Duża ilość uszkodzonych stopni
61-80	Istnieją otwarte pęknięcia różnego pochodzenia, w tym spowodowane zużyciem i przeciążeniem muru w poprzek cegieł. Duża krzywizna linii poziomych oraz w niektórych miejscach odchylenie ścian od pionu	Duża liczba odchyleń od poziomu w podłogach, fluktuacja. Ogromne uszkodzenia i brak podłogi. W sufitach jest wiele miejsc z kruszącym się tynkiem. Wiele zepsutych okien i drzwi. Duża ilość uszkodzonych stopni, skośnych marszów, przerw między stopniami.
81-100	Budynek jest w niebezpiecznym stanie. Części ścian są zniszczone, zdeformowane w otworach. Pęknięcia w nadprożach, filarach i na całej powierzchni ścian. Możliwa jest duża krzywizna linii poziomych i wyboczenie ścian	Podłogi z dużymi zniekształceniami i spadkami. Zauważalne ugięcia sufitu. Okna i drzwi ze zgniłymi sękami i belkami. W biegach schodów brak stopni i balustrad. Wystrój wnętrza jest całkowicie zniszczony.

Fizyczne pogorszenie stanu budynku określa wzór:

gdzie ФЗ - fizyczne zniszczenie budynku,%;

F K, I - fizyczne zużycie elementu konstrukcyjnego, konstrukcji lub systemu budowlanego,%;

I I - udział elementu konstrukcyjnego w całkowitym koszcie odtworzenia budynku;

n to liczba poszczególnych elementów, konstrukcji lub systemów w budynku.

Udział kosztu poszczególnych elementów konstrukcyjnych obiektu ustalany jest na podstawie „Zbiorów zagregowanych wskaźników kosztów odtworzenia” (UPVS) lub na podstawie kosztorysów lub na podstawie paszportu technicznego obiektu nieruchomości.

Następnym krokiem jest korekta kosztów wymiany budowę obiektu o kwotę skumulowanej amortyzacji.

Nosić to wielopłaszczyznowa koncepcja. W zależności od zakresu zastosowania inwestuje się w nią różne treści semantyczne. Z punktu widzenia rzeczoznawcy majątkowego amortyzacja dotyczy utraty wartości nieruchomości pod wpływem różnych czynników. Innymi słowy, amortyzacja jest definiowana jako różnica między kosztem odtworzenia nowych ulepszeń na dzień wyceny a ich aktualną wartością rynkową.

Obie te definicje wyrażają jedną istotę, która polega na tym, że deprecjacja objawia się spadkiem wartości rynkowej wycenianej nieruchomości w stosunku do jej pierwotnej wartości. Ilościowo mierzy się go bezwzględną wartością spadku wartości nieruchomości lub jako procent jej pierwotnej wartości.

Czasami nawet doświadczeni rzeczoznawcy mylą pojęcie amortyzacji jako spadku wartości rynkowej z pojęciem amortyzacji księgowej, która jest uwzględniana w stawkach amortyzacyjnych. Jest jednak między nimi zasadnicza różnica. Polega na tym, że szacowana amortyzacja zawsze odzwierciedla reakcję rynku na starzenie się przedmiotu, natomiast amortyzacja księgowa - normatywna wartość zaprogramowanej rekompensaty za koszt amortyzacji środków trwałych. Szacowana amortyzacja może nie odpowiadać wiekowi ulepszeń, ale amortyzacja księgowa jest zawsze do niej proporcjonalna.

W zależności od czynników obniżających wartość nieruchomości amortyzację dzieli się na fizyczną, funkcjonalną i zewnętrzną.

Pogorszenie fizyczne - spadek wartości mienia z powodu utraty określonych właściwości konsumpcyjnych z przyczyn naturalnych lub w wyniku niewłaściwej eksploatacji.

Odzież funkcjonalna - spadek wartości nieruchomości ze względu na jej niezgodność z wymaganiami współczesnego rynku w zakresie rozwiązań architektonicznych, estetycznych, przestrzennych, projektowych, użyteczności, bezpieczeństwa, komfortu i innych cech funkcjonalnych.

Zużycie zewnętrzne (ekonomiczne) - spadek wartości nieruchomości na skutek zmian w otoczeniu zewnętrznym: standardy społeczne społeczeństwa, uwarunkowania prawne i finansowe, sytuacja demograficzna, decyzje urbanistyczne, warunki środowiskowe i inne parametry jakościowe środowiska.

Fizyczne i funkcjonalne rodzaje zużycia są determinowane stanem samego obiektu, zewnętrznym - wpływami środowiska. W związku z tym każdy z pierwszych dwóch rodzajów zużycia jest podzielony na zdejmowane i nieusuwalne, zewnętrzne zużycie jest zawsze nieusuwalne.

Jednorazowy Ten rodzaj amortyzacji to tzw. amortyzacja, której koszt zniesienia przewyższa osiągnięty w wyniku przyrost wartości majątku. Jeżeli koszty naprawy są większe niż późniejszy wzrost wartości nieruchomości, wówczas taka amortyzacja jest brana pod uwagę fatalny. Amortyzacja jest więc klasyfikowana nie z punktu widzenia technicznej wykonalności działań zmierzających do jej wyeliminowania, ale z punktu widzenia ich ekonomicznej wykonalności.

Ponieważ skumulowana amortyzacja w całości wszystkich jej rodzajów zależy w pewnym stopniu od okresu użytkowania nieruchomości, rozważmy treść głównych pojęć wartościujących charakteryzujących ten okres (ryc. 3.2).

Ryż. 3.2.

Długość życia fizycznego czas, w którym przedmiot może być faktycznie używany zgodnie z jego przeznaczeniem. W uproszczeniu okres ten ustalany jest w zależności od grupy kapitałowej budynków. W praktyce wyceny działa jako naturalny ogranicznik ich życia gospodarczego.

Żywotność ekonomiczna czas, w którym ulepszenia przyczyniają się do wartości obiektu przewyższającej koszt ulepszenia, tj. kiedy zużycie jest nieodwracalne. Okres ten można wydłużyć ze względu na utrzymanie jakości budynku, jego terminową modernizację i remonty. W praktyce krajowej podczas studium wykonalności projektu określa się standardowy (szacowany) okres użytkowania budynku. Zwykle jest to wskazane w paszportach typowego projektu i wybudowanego obiektu. Na jego podstawie ustalane są stawki amortyzacyjne oraz częstotliwość przeglądów naprawczych. Ten termin normatywny jest ze swej natury zbliżony do szacowanego pojęcia okresu ekonomicznego życia i może być stosowany do obliczeń orientacyjnych.

Rzeczywisty wiek - czas od oddania obiektu do użytku do daty oceny, ustalonej w paszporcie obiektu, zaświadczeniem o jego rejestracji lub akcie komisji państwowej.

Wiek efektywny - czas, w którym szacuje się długość życia budynku na podstawie jego stanu fizycznego, wyposażenia, konstrukcji, czynników ekonomicznych wpływających na jego wartość. Przy określaniu wieku efektywnego umiejętności zawodowe rzeczoznawcy są w pełni widoczne, ponieważ wymaga się od niego posiadania oceny rynkowej tego wskaźnika, która może znacznie różnić się w tym czy innym kierunku od praktycznego wieku budynku.

Pozostałe życie gospodarcze wyznaczony przez rzeczoznawcę czas od momentu dokonania przeglądu obiektu do końca okresu użytkowania.

W praktyce krajowej definicja fizyczne zużycie budynki zawsze były i pozostają prerogatywą Biura Inwentaryzacji Technicznej oraz ekspertów instytutów projektowych i technologicznych do kontroli konstrukcji budowlanych. W tej pracy kierują się instrukcjami międzysektorowymi lub wydziałowymi, na przykład Zasadami oceny fizycznej degradacji budynków mieszkalnych (VSN 53-86 (p) M., GGS, 1988). Wymieniają wizualne oznaki fizycznego zużycia poszczególnych elementów konstrukcyjnych i podają ich ocenę ilościową. W przypadkach wątpliwych planowane jest otwieranie niedostępnych dla obserwacji wizualnej odcinków konstrukcji budowlanych, co narusza normalny tryb eksploatacji budynków i wymaga znacznych kosztów w celu wyeliminowania wyrządzonych mu szkód.

Jeżeli celem oceny jest określenie kosztu odtworzenia, inwentaryzacji budynku, to łączną wielkość jego zużycia określa się sumując zużycie fizyczne poszczególnych elementów konstrukcyjnych przez udział kosztu odtworzenia każdego z je w całkowitym koszcie budynku. Ta technika metodologiczna jest wyrażona wzorem

gdzie: (?f - całkowite fizyczne zniszczenie budynku,%;

qj- rzeczywiste zużycie i-tego elementu konstrukcyjnego, %;

Y, - udział kosztu elementu konstrukcyjnego w całkowitym koszcie budynku,%; P - numer elementu konstrukcyjnego.

Jedyną zaletą tej metody jest to, że jej wyniki na zewnątrz wyglądają dość przekonująco i trudno je dwukrotnie sprawdzić. Jednak są one zawsze subiektywne ze względu na różne poziomy umiejętności ekspertów. Procedura określania zużycia w ten sposób wymaga dużo czasu, pracy, pieniędzy i może być przeprowadzana sporadycznie, w długich odstępach czasu. Jego wyniki do czasu oceny budynku są z reguły beznadziejnie przestarzałe. Ponadto w ogóle nie uwzględniają zużycia funkcjonalnego i zewnętrznego, przez co dostarczają bardzo mało informacji dla rzeczoznawcy majątkowego.

W światowej praktyce wyceny amortyzację, rozumianą jako spadek wartości rynkowej majątku, określają trzy klasyczne metody:

• porównania sprzedaży;
• efektywny wiek;
• przegrody.

Metoda porównania sprzedaży polega na określeniu wartości rynkowej skumulowanej amortyzacji budynku poprzez porównanie jego kosztu odtworzenia z aktualnymi cenami sprzedaży podobnych obiektów. Podczas korzystania z tej metody zalecana jest pewna sekwencja procedur.

• 1. Wybór ostatnich sprzedaży obiektów podobnych do ocenianego pod względem charakteru ulepszeń, dostosowanie ich cen oraz wygenerowanie informacji w celu określenia kosztu odtworzenia budynków.
• 2. Ustalenie wartości gruntu dla każdej porównywalnej nieruchomości.
• 3. Ustalanie cen budynków z uwzględnieniem amortyzacji poprzez wyłączenie wartości działek z cen sprzedaży porównywalnych nieruchomości.
• 4. Obliczenie aktualnego kosztu odtworzenia budynków każdego porównywalnego obiektu zgodnie z metodologią opisaną w niniejszym rozdziale.
• 5. Ustalenie wysokości skumulowanej amortyzacji porównywalnych budynków poprzez odjęcie ich cen z uwzględnieniem amortyzacji (poz. 3) od bieżącego kosztu odtworzenia tych samych budynków (poz. 4).
• 6. Ustalenie średniego procentu amortyzacji porównywalnych budynków do przeniesienia na oceniany obiekt.

Przykład zastosowania powyższej metodologii przedstawia tabela. 3.1.

Zaletą rozważanej metody jest obiektywność jej wyników, gdyż porównując sprzedaż rzeczoznawca ujawnia jedynie reakcję rynku na starzenie się majątku i zmiany w otoczeniu. Oczywiście im bardziej wiarygodne informacje rynkowe i im większą liczbę porównywalnych sprzedaży analizuje rzeczoznawca, tym dokładniejszy jest uzyskany przez niego wynik.

Jednak w warunkach rosyjskich ta zaleta metody przeradza się w jej wadę. W przypadku braku aktywnego rynku nieruchomości i poufności transakcji metoda traci bazę informacyjną. Kolejną wadą jest bezosobowy charakter ujawnionego zużycia, tj. w przypadku braku zróżnicowania według rodzajów i rodzajów amortyzacji, co ogranicza stosowanie tego wskaźnika w gospodarce nieruchomościami. I wreszcie metoda jest dość pracochłonna, ponieważ wymaga obliczeń nie tylko w celu porównania sprzedaży, ale także określenia kosztu gruntu i kosztu odtworzenia ulepszeń dla wszystkich porównywanych obiektów.

Tabela 3.1

Ustalenie skumulowanej amortyzacji metodą porównania sprzedaży

Efektywna metoda wieku znacznie prostsze technicznie i mniej zależne od stanu rynku. Opiera się ona na badaniu budynków ocenianej nieruchomości i potwierdzonej hipotezie, że wiek efektywny jest powiązany z typowym okresem życia gospodarczego w taki sam sposób, jak skumulowana amortyzacja wiąże się z bieżącym kosztem odtworzenia. Z tej zależności wynika następujący wzór na skumulowaną amortyzację:

gdzie: EV - wiek efektywny;

EZh - okres życia gospodarczego;

BC - koszt wymiany.

Rozważ zastosowanie tej formuły. Na przykład, w oparciu o techniki metodologiczne opisane w tym rozdziale, rzeczoznawca określił obecny koszt odtworzenia budynku zbudowanego 15 lat temu na 360 milionów rubli. Według paszportu typowego projektu tej budowli otrzymał informację o typowym okresie jej życia gospodarczego, który wynosi 80 lat.

Jeżeli budynek ten w ocenie rzeczoznawcy został wybudowany zgodnie z obowiązującymi normami i był eksploatowany w trybie normalnym, jego wiek efektywny będzie równy faktycznemu, a amortyzacja - amortyzacja księgowa. Wyniesie 18,75% kosztu odtworzenia, czyli 67,5 mln rubli.

Jeżeli w wyniku oględzin budynku rzeczoznawca osądzi zawodowo, że rzeczywisty wiek budynku z powodu złej konserwacji przekracza rzeczywisty wiek i można go oszacować na 20 lat, to skumulowana amortyzacja wyniesie 25%, lub 90 milionów rubli.

Rzeczoznawca może wziąć pod uwagę, że budynek jest dobrze rozplanowany, ma ulepszony projekt i wysoką jakość wykonania. Daje mu to powód do przewidywania dłuższej żywotności ekonomicznej, na przykład 90 lat, a staranne utrzymanie obiektu pozwala mu oszacować wiek efektywny na 12 lat. Wtedy skumulowana amortyzacja wyniesie 13,3%, czyli 48 milionów rubli.

Wykwalifikowany rzeczoznawca jest w stanie uwzględnić wpływ czynników pogorszenia funkcjonalnego oraz wpływ zmian środowiskowych w określeniu efektywnego wieku budynku, ale wszystkie jego założenia będą intuicyjne. W sytuacjach kontrowersyjnych trudno mu przekonać ostrożnego przeciwnika, a wyniki takiej oceny są prawnie zagrożone. Ponadto metoda efektywnego wieku, podobnie jak metoda porównawcza sprzedaży, nie rozróżnia rodzajów i rodzajów zużycia, a także pod względem trwałości poszczególnych elementów budynku.

Metoda partycji pozbawione tych niedociągnięć. Polega na spójnej ocenie wszystkich rodzajów zużycia, w tym:

• zdejmowana odzież fizyczna;
• nieodwracalne pogorszenie fizyczne;
• zdejmowana odzież funkcjonalna;
• nieodwracalne zużycie funkcjonalne;
• zużycie zewnętrzne.

Dla stawki zdejmowane fizyczne zużycie budynek podzielony jest na poszczególne elementy konstrukcyjne zgodnie z terminami ich ekonomicznego użytkowania, z podkreśleniem:

• elementy krótkożyciowe, których pozostały okres użytkowania jest krótszy niż pozostały okres użytkowania budynku;
• elementy długowieczne, których pozostały okres użytkowania jest równy pozostałemu okresowi użytkowania budynku.

Przy ocenie wychodzą z zasady jednorodnego i konsekwentnego uwzględniania wpływu na wartość budynku określonych rodzajów zużycia.

Jako przykład przekrojowy przyjmiemy następujące dane początkowe: szacowany dwukondygnacyjny budynek o łącznej powierzchni 600 m 2 znajduje się na działce o powierzchni 800 m 2; budynek został zbudowany 20 lat temu i ma szacowaną żywotność fizyczną 100 lat; obecny koszt odtworzenia budynku wynosi 2,2 miliarda rubli.

Ocena rozpoczyna się od pomiaru zdejmowanego fizycznego zużycia. Jest to zwykle spowodowane złym utrzymaniem budynku i dlatego często jest określane jako odroczona naprawa. Szacunkową treścią tej koncepcji jest założenie, że potencjalny nabywca podczas oględzin nieruchomości dokona korekty ceny nabycia o kwotę kosztów odroczonych napraw, które będzie musiał wykonać po nabyciu nieruchomości w celu przywrócić pierwotne właściwości konsumenckie.

Załóżmy, że z oceny budynku wynika konieczność natychmiastowej wymiany dachu i remontu wnętrz. Na lokalnym rynku usług budowlanych prace te szacuje się odpowiednio na 70 i 56 mln rubli, a całkowity koszt odtworzenia tych elementów na dzień wyceny wynosi 70 i 130 mln rubli. (Tabela 3.2).

Tabela 3.2

Szacowanie zdejmowanego fizycznego zużycia

Teraz zmierz fatalny oraz fizyczne pogorszenie elementy krótkotrwałe. Jest on określany przez różnicę między całkowitym kosztem wymiany elementu a ilością jego zużycia usuwalnego, pomnożoną przez procent rzeczywistego wieku do całkowitego fizycznego życia elementu. Zależność tę wyraża wzór

gdzie: NFI KZh e - nieusuwalne fizyczne zużycie elementu o krótkim czasie życia;

VS EL - pełny koszt wymiany elementu w dniu oceny;

UFI EL - zdejmowane fizyczne zużycie elementu;

PV EL - rzeczywisty wiek elementu;

FZh EL - termin fizycznego życia elementu.

Obliczenia dla tego wzoru podano w tabeli. 3.3.

Wartość trwałego zużycia przedmiotów długożyciowych określana jest przez iloczyn wartości odtworzeniowej budynku (pomniejszonej o koszt napraw odroczonych i wartości odtworzeniowej przedmiotów krótkożyciowych o trwałym fizycznym zużyciu) oraz procentu rzeczywistego wieku do całkowitego fizycznego życia budynku.

Tabela 3.3

Szacowanie nieusuwalnego fizycznego zużycia elementów krótkożyciowych

Zależność tę wyraża wzór

gdzie: NFI JE - nienaprawialne fizyczne zużycie elementów długowiecznych budynku;

VS ZD - pełny koszt odtworzenia budynku w momencie wyceny;

UFI ZD - usuwalne fizyczne zniszczenie budynku;

RBC, g, - resztkowy koszt wymiany elementów krótkożyciowych z nieusuwalnym fizycznym zużyciem;

FV ZD - rzeczywisty wiek budynku;

FZh ZD - termin fizycznego życia budynku.

Obliczenia według tego wzoru na rozważanym przykładzie i ocena nieusuwalnego fizycznego zużycia elementów o długiej żywotności podano poniżej.

Amortyzacja funkcjonalna to teoretycznie różnica między kosztem odtworzenia budynku a kosztem jego odtworzenia. Ponieważ koszt odtworzenia odzwierciedla koszty odtworzenia właściwości użytkowych budynku, biorąc pod uwagę współczesne standardy i wymagania rynku, uzasadnione jest założenie, że wyklucza on koszt amortyzacji funkcjonalnej obecny w koszcie odtworzenia. Jednak w praktyce wyceny, przy istniejącej technice obliczeniowej, koszt odtworzenia jest często zastępowany kosztem odtworzenia, a wtedy takie podejście traci sens. Ale nawet przy złożoności obliczania kosztu wymiany i kosztu wymiany, ich bezpośrednie porównanie nie charakteryzuje rodzajów i źródeł zużycia funkcjonalnego.

W metodzie podziału zużycie podlega zróżnicowanej ocenie – według rodzaju (usuwalne i nieusuwalne) oraz czynników je generujących. W szczególności w oparciu o technikę obliczeniową zdejmowana odzież funkcjonalna Szacuje się go według trzech grup czynników ze względu na:

• konieczność wymiany lub modernizacji elementów;
• nadmiar poszczególnych elementów, tzw. superulepszenia.

We wszystkich przypadkach zdejmowane zużycie funkcjonalne szacowane jest kosztem jego eliminacji.

Amortyzacja z powodu niewystarczalności elementów determinowana jest różnicą w kosztach ich montażu na dzień wyceny oraz w trakcie budowy obiektu. Np. w ocenianym budynku brak kominka można uznać za element usuwalnego zużycia funkcjonalnego, którego koszty montażu z nawiązką rekompensuje wzrost rentowności i wartości rynkowej nieruchomości. Wielkość tego zużycia określa się na podstawie następujących obliczeń (w milionach rubli):

W tym samym budynku sprzęt hydrauliczny, zdaniem rzeczoznawcy, stracił swoje znaczenie dla poziomu popytu w sektorze rynku, w którym można sprzedawać tę nieruchomość. Według wstępnych wyliczeń koszt wymiany sprzętu wodno-kanalizacyjnego rekompensuje przyciągnięcie zamożniejszych nabywców i wzrost wartości nieruchomości.

Amortyzacja wyjściowa wynikająca z konieczności wymiany elementów budynku mierzona jest sumą kosztów jej likwidacji pomniejszoną o wcześniej uwzględnioną amortyzację fizyczną wymienianych elementów i ich wartość końcową, jak wynika z poniższego wyliczenia (w mln rubli) :

Podobnie zużycie mierzy się za pomocą „superulepszeń”. W naszym przykładzie są to między innymi obecność warsztatu snycerskiego, który lubi właściciel nieruchomości. Koszt amortyzacji określa się na podstawie następujących obliczeń (w milionach rubli):

Nieodwracalne zużycie funkcjonalne jest oceniany przez dwie grupy czynników ze względu na:

• niewystarczalność poszczególnych elementów budynku lub ich cech jakościowych;
• nadmiar poszczególnych elementów („superulepszenia”).

Nieodzyskiwalne zużycie funkcjonalne spowodowane niewystarczalnością poszczególnych elementów mierzy się utratą dochodu netto z powodu ich braku, skapitalizowaną stopą kapitalizacji dla tego typu budynków, pomniejszoną o koszty wprowadzenia tych ulepszeń w nowym procesie budowlanym.

W praktyce wartość strat w dochodach netto określa się na podstawie porównań rynkowych czynszów za budynki z odpowiednimi ulepszeniami i bez nich. Tak więc w naszym przykładzie analiza lokalnego rynku nieruchomości wykazała, że ​​obecność elektrycznego ogrzewania podłogowego pozwala podnieść roczny czynsz o 24 000 rubli. za 1 m 2 całkowitej powierzchni.

Obecny koszt zainstalowania takiego systemu w istniejącym budynku przewyższa wynikający z tego wzrost kosztów, w wyniku czego zużycie wynikające z jego braku uznaje się za nienaprawialne. Oczywiście, aby to ocenić, należy wziąć pod uwagę hipotetyczne koszty, które deweloper poniósłby, aby stworzyć brakujący element podczas budowy budynku. Obliczenia wykonywane są według następującego algorytmu:

Śmiertelne zużycie funkcjonalne z powodu nadmiaru poszczególnych elementów szacowany jest jako koszt wymiany tych elementów pomniejszony o ich fizyczne zużycie oraz z doliczeniem sumy algebraicznej wszystkich bieżących wydatków i dochodów właściciela związanych z zastosowaniem „superulepszeń”.

Załóżmy, że w ocenianym przez nas budynku zbudowano basen, którego koszt wymiany na dzień oceny wynosi 160 mln rubli. Obecne dodatkowe koszty właściciela za eksploatację puli wynoszą 6 milionów rubli, a jego dochód z okresowego udostępniania puli na czynsz godzinowy wynosi 7,2 miliona rubli. W roku. Jak już wspomniano, współczynnik kapitalizacji wynosi 12% (0,12). Porównania sprzedaży podobnych nieruchomości pokazują, że obecność basenu podnosi wartość nieruchomości o 100 mln rubli. Z powodu „nadmiernych ulepszeń” dochodzi do nieodwracalnego zużycia funkcjonalnego. Jego wartość szacuje się w następującej kolejności (w milionach rubli):

Zużycie zewnętrzne charakteryzuje szkodę wyrządzoną wartości nieruchomości przez czynniki w stosunku do niej zewnętrzne. Jest nieodłącznym elementem wyłącznie nieruchomości ze względu na jej stałą lokalizację. Jak już wcześniej wspomniano, wpływ otoczenia nieruchomości na jej wartość można zmierzyć intuicją rzeczoznawcy na podstawie wieku efektywnego budynku. Jednak bardziej wiarygodne wyniki można uzyskać, mierząc bezpośrednio reakcję rynku na zmiany w samej nieruchomości i jej otoczeniu. Przejawia się to w dwóch formach: zmian czynszów i cen sprzedaży.

W związku z tym w praktyce wyceny istnieją dwa podejścia do zmiany zewnętrznego zużycia eksploatacyjnego:

• kapitalizacja utraty dochodu z powodu wpływu zewnętrznego;
• porównanie sprzedaży podobnych obiektów z uwzględnieniem wpływów zewnętrznych i bez nich.

Rozważ technikę ich zastosowania na naszym przykładzie. Załóżmy, że zmiana schematu zagospodarowania przestrzennego w okresie eksploatacji obiektu doprowadziła do przesunięcia głównej szosy komunikacyjnej bezpośrednio do granicy ocenianego obiektu. Wzrost poziomu hałasu, zapylenia i innych negatywnych skutków doprowadził do spadku czynszu netto za domy sąsiadujące z autostradą transportową średnio o 5 USD (30 tys. rubli) rocznie za 1 m2 całkowitej powierzchni w porównaniu z tym samym domy, położone na tyłach bloku. Poniżej wyliczono amortyzację zewnętrzną (w mln rubli) z tytułu tego czynnika, biorąc pod uwagę fakt, że wartość budynku stanowi 80% wartości całej nieruchomości (tj. łącznie z wartością działki) oraz współczynnik kapitalizacji dla budynków wynosi 12%.

Jeżeli w bezpośrednim sąsiedztwie naszego budynku odbywają się ostatnio wyprzedaże podobnych nieruchomości, które nie podlegają wspomnianym niekorzystnym skutkom arterii komunikacyjnej, to poprzez kolejne korekty pozostałych wyróżników doprowadza się je do porównywalnej formy, pozostawiając wyłączny wpływ tego czynnika, wówczas różnica w cenie sprzedaży porównywanych właściwości będzie wyrażała ilościową wartość tego czynnika zużycia zewnętrznego.

Wyniki obliczeń skumulowanej amortyzacji (w milionach rubli) dla ocenianego budynku podano poniżej.

Tak więc w naszym przykładzie skumulowana amortyzacja wyniosła 48,3% kosztu odtworzenia budynku, a jej obecny koszt minus amortyzacja wyniósł 1138 mln rubli.

Uzyskane informacje stanowią materiał do poważnej analizy nie tylko dla rzeczoznawcy, ale również dla właściciela nieruchomości.

Amortyzacja skumulowana dotyczy utraty wartości wycenianego przedmiotu z wszelkich możliwych przyczyn. Wartość całkowitej skumulowanej amortyzacji stanowi różnicę między wartością rynkową budynków na dzień wyceny a kosztami ich odtworzenia (odtworzenia), z wyłączeniem amortyzacji.

Amortyzacja odzwierciedla reakcję rynku na te lub inne cechy wycenianej nieruchomości, które odróżniają ją od podobnego hipotetycznie nowo wybudowanego obiektu na dzień wyceny. Degradacja budynków następuje pod wpływem trzech głównych przyczyn, które mogą objawiać się zarówno w zespole, jak i w izolacji. Ocena identyfikuje następujące przyczyny utraty wartości budynków:

pogorszenie fizyczne;

odzież funkcjonalna;

Zużycie zewnętrzne.

Degradacja fizyczna to utrata wartości budynków w wyniku ich eksploatacji i oddziaływania sił przyrody.

Amortyzacja funkcjonalna to utrata wartości budynków wynikająca z niespełnienia przez ich charakterystykę funkcjonalną wymagań rynkowych na dzień wyceny. Do takich niedociągnięć należą elementy konstrukcyjne budynku, materiały budowlane, projekt itp., które obniżają funkcjonalność, użyteczność, a w konsekwencji wartość budynku.

Amortyzacja zewnętrzna to utrata wartości budynku lub nieruchomości w wyniku negatywnego wpływu czynników zewnętrznych w stosunku do ocenianego obiektu. Zewnętrzne starzenie się może wynikać ze zmiany fizycznego otoczenia wycenianej nieruchomości lub z negatywnego wpływu otoczenia rynkowego. Tym samym lokalna stałość obiektu determinuje istnienie przyczyn zewnętrznych, na które właściciel nieruchomości, wynajmujący czy najemca nie może kontrolować.

W ocenie degradacja budynków jest bezpośrednio związana z ich wiekiem i żywotnością, zarówno całego budynku, jak i poszczególnych jego elementów konstrukcyjnych, gdyż następuje w okresie użytkowania budynku lub jego elementu. Teoretycznie budynek lub jego element w trakcie użytkowania powinien tracić całą swoją wartość, dlatego przy obliczaniu amortyzacji do obliczenia całkowitej amortyzacji budynków lub jego elementów składowych przyjmuje się wiek i okres użytkowania osiągnięty na dzień wyceny .

Przy obliczaniu skumulowanej amortyzacji rzeczoznawcy posługują się następującymi pojęciami:

Życie gospodarcze to okres, w którym budynek ma wartość, a zatem dodaje wartość nieruchomości. Okres ten obejmuje okres od wybudowania do momentu, w którym budynek przestaje wnosić ekonomiczny wkład w wartość obiektu. Okres ten jest zwykle krótszy niż fizyczne istnienie budynku. Aby oszacować żywotność gospodarczą, konieczne jest zbadanie typowego okresu życia gospodarczego podobnych budynków sprzedawanych ostatnio po wartości rynkowej.

Okres użytkowania to okres, w którym fizyczne elementy budynków mogą funkcjonować. Należy podkreślić, że niektóre elementy budynków mogą mieć dość długą żywotność, znacznie przekraczającą.

Elementy budowlane można podzielić na dwa rodzaje. Pierwsza obejmuje tzw. elementy trwałe, których okres użytkowania jest nie krótszy niż okres użytkowania budynku. Należą do nich mury, fundamenty, komunikacja podziemna i inne. Drugi typ obejmuje elementy krótkożyciowe, których okres użytkowania jest krótszy niż okres użytkowania budynku, takie jak klimatyzatory, pokrycia dachowe, dekoracja wnętrz i inne. Zróżnicowanie pierwiastków na długożyciowe i krótkożyciowe pozwala uniknąć podwójnego liczenia przy ocenie zużycia metod przebicia.

Pozostały okres użytkowania to określony przez rzeczoznawcę okres, w którym budowle, po dacie wyceny, wniosą wkład do wartości nieruchomości. Pozostały okres użytkowania gospodarczego obejmuje okres od dnia oceny do końca służby gospodarczej. Jeżeli najbardziej efektywne wykorzystanie obiektu nie ulegnie zmianie, pozostały okres użytkowania budynku nie przekracza całkowitego okresu użytkowania, ale czasami może się z nim pokrywać.

Pozostały okres użytkowania to określony przez rzeczoznawcę okres od faktycznego wieku budynku do końca jego całkowitego okresu użytkowania. Pozostały okres użytkowania pozycji o długim okresie użytkowania jest równy lub dłuższy niż pozostały okres użytkowania.

Rzeczywisty wiek to liczba lat, które upłynęły od momentu oddania budynku do użytku do dnia wyceny. Rzeczywisty wiek w ocenie zużycia jest punktem wyjścia do określenia rzeczywistego wieku i jest również potrzebny do obliczenia fizycznego zużycia elementów budowlanych o długim i krótkim okresie użytkowania.

Rzeczywisty wiek to wiek odpowiadający faktycznemu stanowi i użyteczności ocenianego budynku. Podobne budynki oddane do użytku w tym samym czasie będą miały taką samą amortyzację księgową przy tej samej metodzie memoriału, jednak ze względu na czynniki wewnętrzne i zewnętrzne mogą otrzymać różną amortyzację szacunkową.

Rzeczywisty wiek i pozostały ekonomiczny okres użytkowania sumują się do całkowitego ekonomicznego okresu użytkowania.

Kwota amortyzacji powinna odzwierciedlać reakcję poinformowanego i rozsądnego nabywcy, a także rynku na stan i jakość budynku. Głównym celem identyfikacji amortyzacji jest identyfikacja rodzajów amortyzacji rozpoznawanych przez rynek i ich korelacji w całkowitej utracie wartości.

Istniejące metody obliczania zużycia można wykorzystać do rozwiązywania problemów bezpośrednich i specyficznych, a także do obliczeń pośrednich podczas sprawdzania poprawności innych metod.

Teoria wyceny nieruchomości identyfikuje trzy główne metody obliczania skumulowanej amortyzacji:

1) metoda doboru próby rynkowej;

2) sposób żywotności;

3) sposób podziału.

Pierwsze dwie metody służą głównie do określenia całkowitego zużycia. Metoda podziału służy do przypisania znanej ilości całkowitego zużycia między starzeniem fizycznym, funkcjonalnym i zewnętrznym.

Metoda próbkowania rynku

Metoda ta wykorzystuje dane rynkowe dotyczące porównywalnych obiektów, dla których można określić wysokość amortyzacji. Ta metoda pozwala obliczyć całkowitą ilość zużycia dla wszystkich możliwych przyczyn, określić całkowitą żywotność ekonomiczną, a także ilość zużycia zewnętrznego.

Metoda doboru próby rynkowej polega na sukcesywnej realizacji przez rzeczoznawcę następujących etapów:

Scena 1. Wybór i identyfikacja transakcji z porównywalnymi obiektami nieruchomości, które mają poziom amortyzacji podobny do wycenianego obiektu. Transakcje muszą spełniać dwa podstawowe warunki. Po pierwsze, do wykonania w terminie bliskim dacie wyceny, a po drugie, w odniesieniu do segmentu wycenianej nieruchomości.

Etap 2. Obliczanie i dokonywanie niezbędnych korekt do porównywalnej sprzedaży dla zidentyfikowanych różnic, w tym przeniesionych praw majątkowych, finansowania i warunków transakcji. Jeżeli rzeczoznawca jest w stanie określić koszt odroczonej naprawy i starzenia funkcjonalnego, cena sprzedaży musi zostać skorygowana o tę kwotę, gdyż w tym przypadku amortyzacja nie będzie obejmować elementów odzyskiwalnych.

Etap 3. Oblicz wartość rezydualną podobnych budynków jako różnicę między ceną każdej porównywalnej nieruchomości a wartością gruntu.

Etap 4. Obliczanie kosztu budowy nowego budynku dla każdego analogu w momencie sprzedaży.

Etap 5 Obliczanie w kategoriach pieniężnych całkowitej skumulowanej amortyzacji jako różnicy między kosztem budowy nowego budynku a ich wartością rezydualną. O ile nie dokonano korekty cen sprzedaży części zregenerowanych, otrzymana kwota będzie obejmować wszelkiego rodzaju nienaprawialne i nienaprawialne zużycie powstałe z wszelkich możliwych przyczyn. Jeśli ta korekta została dokonana, wynikiem będzie suma nieodwracalnej amortyzacji ze względu na wszystkie czynniki.

Etap 6 Przekształcenie wartości kosztu amortyzacji na wartość procentową (norma) poprzez podzielenie dla każdego obiektu kwoty całkowitej amortyzacji przez wartość pełnego kosztu odtworzenia. Jeżeli termin transakcji jest stosunkowo zbliżony do daty wyceny nieruchomości, wówczas do obliczenia skumulowanej amortyzacji wycenianej nieruchomości można użyć wartości procentowych.

Etap 7. Jeżeli wyceniany przedmiot ma różnice w takich elementach jak data sprzedaży, lokalizacja, jakość obsługi, to uzyskana stopa procentowa przeliczana jest na wartość roczną. Aby to zrobić, łączną stopę procentową należy podzielić przez rzeczywisty lub rzeczywisty wiek. Na podstawie analizy całej tablicy obiektów porównywalnych wyliczany jest przedział rocznej stawki amortyzacyjnej w procentach. Ponieważ dla każdej porównywalnej transakcji nie zawsze jest możliwe uzyskanie dokładnych wartości rzeczywistego wieku, najbardziej akceptowalny zakres rocznych stawek amortyzacyjnych obliczany jest na podstawie faktycznego wieku porównywanych transakcji.

Etap 8. Analiza zakresu wartości, wybór najbardziej akceptowalnej stawki dla ocenianego obiektu oraz korekta wysokości skumulowanej amortyzacji z uwzględnieniem wieku ocenianego obiektu.

Roczną stawkę amortyzacji uzyskaną z porównywalnych nieruchomości można wykorzystać do obliczenia całkowitego okresu ekonomicznego wycenianej nieruchomości, co jest niezbędne do zastosowania metody okresu użytkowania.

Wiarygodność obliczeń stawki i kwoty całkowitej amortyzacji zależy od stopnia wystarczalności i wiarygodności informacji wyjściowych, a także stopnia podobieństwa ocenianego obiektu i analogów. Obiektywizm obliczeń metodą doboru prób rynkowych jest w dużej mierze zdeterminowany rzetelnością wyceny działki oraz całkowitym kosztem odtworzenia analogicznych obiektów.

Metoda doboru próby rynkowej jest niewłaściwa do zastosowania w przypadku istotnych różnic w stopniu amortyzacji i jej zidentyfikowanych rodzajach, lokalizacji, a także w przypadku, gdy analizowane transakcje miały odmienne warunki lub motywację finansowania.

Metoda życia

Metoda ta opiera się na wymogu inwestora 100% amortyzacji budynku przez okres jego ekonomicznego użytkowania, gdyż zapewnia to pełny zwrot zainwestowanego kapitału. Dlatego do końca ekonomicznego okresu użytkowania amortyzacja nie może wynosić 100%. W tej metodzie faktyczny wiek i żywotność budynku są głównymi pojęciami stosowanymi przez rzeczoznawcę. Procent ogólnej amortyzacji określa się jako stosunek faktycznego wieku obiektu do okresu jego ekonomicznej eksploatacji. Kwota amortyzacji jest obliczana poprzez pomnożenie tego współczynnika amortyzacji przez koszt budowy nowego budynku.

Metoda cyklu życia wymaga, aby oceniający wykonał kolejno następujące kroki:

Scena 1. Wyznaczenie przewidywanego całkowitego życia ekonomicznego podobnych budynków działających na tym rynku.

Etap 2. Obliczenie rzeczywistego wieku ocenianego budynku, który może być równy rzeczywistemu wiekowi, jeśli budynek ma normalne warunki eksploatacji.

Etap 3. Obliczanie stosunku rzeczywistego (rzeczywistego) wieku do całkowitego okresu użytkowania gospodarczego, który stanowi graniczny wskaźnik zużycia budynków.

Etap 4. Określanie całkowitej amortyzacji budynków poprzez pomnożenie kosztu budowy nowego budynku przez krańcową stawkę amortyzacji.

Etap 5 Obliczenie wartości rynkowej budynków, skorygowanej o szacowany procent amortyzacji, wartość nowej budowy budynków.

Chociaż ta metoda obliczania zużycia jest mniej dokładna niż inne, jest najprostsza i często stosowana w praktyce.

Metoda tyczenia

Służy głównie do rozbicia całkowitej kwoty amortyzacji zgodnie z przyczynami, które ją spowodowały. Metoda daje wynik pozytywny, gdy nie ma wystarczających informacji dla metody próbkowania rynku lub metody żywotności i obejmuje następujące etapy:

1) obliczenie zużycia fizycznego;

2) obliczenie zużycia funkcjonalnego;

3) obliczenie zużycia zewnętrznego;

4) ustalenie wartości rezydualnej budynków jako różnicy między kosztem wybudowania nowego budynku a szacunkową wartością zidentyfikowanej skumulowanej amortyzacji.

W procesie wyceny należy zadbać o to, aby wynik końcowy amortyzacji w sposób kompleksowy uwzględniał spadek wartości w wyniku oddziaływania wszystkich czynników i jednocześnie unikać podwójnego liczenia tego samego rodzaju amortyzacji, co może być niedoszacowane ostateczna wartość kosztu.

Metoda podziału pośrednio pozwala obliczyć koszt odtworzenia różnych elementów budynku ze wszystkich możliwych powodów i wykorzystać wyniki w innych podejściach i metodach wyceny nieruchomości, na przykład w metodzie porównawczej sprzedaży lub metodzie kapitalizacji dochodów.

Metoda podziału wskazuje trzy główne przyczyny utraty wartości nieruchomości:

pogorszenie fizyczne;

odzież funkcjonalna;

Zużycie zewnętrzne.

Obliczenie wielkości skumulowanego zużycia budynku odbywa się według wzoru 3

C =(1– I fizyczne /100) (1– I funkcyjne /100) (1– I zewnętrzne /100) ,

gdzie ja fizyczne - fizyczne zużycie;

I funkts - odzież funkcjonalna;

I zewnętrzne – zużycie zewnętrzne.

Podobne informacje.

Współczynniki fizycznej, funkcjonalnej amortyzacji i wpływu ekonomicznego są zwykle obliczane jako ułamki lub procenty całkowitego kosztu reprodukcji lub wymiany.

Aby określić współczynnik całkowitego (skumulowanego) zużycia, istnieją dwie metody:

· dodatek;

Mnożny.

W podejściu addytywnym całkowity współczynnik amortyzacji (K) określa się przez dodanie współczynników amortyzacji fizycznej, funkcjonalnej i ekonomicznej:

Ta metoda przyszła do nas z norm północnoamerykańskich, gdzie wartości zużycia nie są duże. A w sumie to znacznie mniej niż 100%. W naszej praktyce często dochodzi do całkowitej deprecjacji przekraczającej 100%, co jest absurdalne w sensie fizycznym i przeczy definicji wartości rynkowej. A zgodnie z bilansem współczynników zużycia i ich pozycji we wzorze, zgodnie z metodą rozliczania (proste składanie), współczynniki zużycia (metodą addytywną) nie odzwierciedlają schematu wpływu poszczególnych czynników na wartość oceniany obiekt.

Przy podejściu multiplikatywnym podstawą do wyznaczenia współczynników zużycia jest koszt, z którego wyklucza się wcześniej brane pod uwagę rodzaje zużycia. W takim przypadku całkowity współczynnik zużycia określa wzór:

Ta metoda buduje poprawny schemat kalkulacji amortyzacji. Wartość całkowitego zużycia nie może przekraczać 100%. W tym algorytmie amortyzacja skumulowana (gdy wpływ zewnętrzny przekracza wartości amortyzacji fizycznej i funkcjonalnej z plusem) może przekształcić się w premię kosztową.

Zatem całkowita (skumulowana) amortyzacja wynosi:

Dobrze wiedzieć >>>

LLC Flora - środowiskowe rodzaje prac związanych z usuwaniem, przetwarzaniem i usuwaniem stałych odpadów komunalnych
Zajęcia obejmują opracowanie biznesplanu. Jako przedmiot planowania można wybrać dowolny obszar działalności, zarówno dla nowo powstałych przedsiębiorstw, jak i tych działających w sektorze usług. Wzrost produkcji przemysłowej i wzrost poziomu konsumpcji, jak pokazuje praktyka, jest proporcjonalny do wzrostu ilości jej odpadów. Wszystko jest opracowane...