Gayrimenkulün birikmiş kümülatif amortismanı, hesaplama prosedürü. Birikmiş aşınma miktarının belirlenmesi Çarpımsal yöntemle belirlenen birikmiş aşınma

4.6.1. Kümülatif amortismanın hesaplanması için bir ek model, fiziksel amortisman, işlevsel ve ekonomik eskime katsayılarının toplamı olarak kümülatif amortisman katsayısının hesaplanmasını içeren bir modeldir. Model, amortisman ve eskimenin bağımsız olarak hareket ettiğini ve toplam maliyeti uygun bir yüzde oranında azalttığını varsayar.

Modelin bir özelliği de toplamda 1'den (%100) fazla aşınma elde etmenize olanak sağlamasıdır.

4.6.2. Kümülatif amortisman ve eskimeyi hesaplamak için çarpımsal model - kümülatif amortisman ve eskimeyi hesaplamak için bir model; bu, amortisman ve eskimenin birbirlerinin tahakkuk tabanı üzerinde karşılıklı bir etkiye sahip olduğunu ima eder.

Kümülatif amortisman için:

Modelin özelliği, 1'den (% 100) fazla miktarda kümülatif bir amortisman elde edilmesine izin vermemesidir.

4.6.3. Pratikte nelere dikkat edilmelidir:

4.6.3.1. Vakaların büyük çoğunluğunda, amortisman ve eskime birbirinin tahakkuk esası üzerinde karşılıklı bir etkiye sahiptir - toplam amortisman, çarpımsal bir model kullanılarak belirlenmelidir.

4.6.3.2. Aşınma ve eskime değerleri ne kadar küçük olursa, toplam aşınma ve yıpranmanın toplam model kullanılarak hesaplanması sonucu, çarpımsal olanın hesaplanması sonucuna o kadar yakın olur.

4.7. Bir girişimcinin karı (geliştirici)

4.7.1. Girişimcinin karı (geliştiricinin karı), bir gayrimenkul nesnesi oluşturmak için kendi sermayesini (yatırım) kullanma riski için bir girişimcinin (geliştiricinin) ücretidir.

Metodolojik literatürde, "girişimci" ile tam olarak kimin kastedildiği konusunda kesin bir görüş yoktur. Genellikle ilgili projeye (girişimci, yatırımcı, geliştirici, geliştirici) kendi fonlarını yatıran bir kuruluş olarak anlaşılır.

Bir nesnenin inşası üzerinde belirli işleri yapan bir müteahhitin kârını ve girişimcilerin kârlarını paylaşmak gerekir. Çoğu koleksiyondan elde edilen inşaat maliyetinin toplu göstergeleri, yüklenicinin kâr miktarını içerir.

4.7.2. Bir girişimcinin kâr miktarı, sermaye inşaat tesislerinin oluşturulması ve yöntemlerle bir arsa üzerinde hakların edinilmesi ile ilgili doğrudan, dolaylı ve emsal maliyetler dikkate alınarak piyasa bilgileri temelinde belirlenir ("h" maddesi bendi). FSO No. 7'nin 24'ü):

· çıkarmalar,

uzman değerlendirmeleri

analitik modeller.

4.7.3. Girişimcinin karı, hem bir bütün olarak proje için hem de tek bir süre (genellikle bir yıl) olarak belirtilebilir. Aralarındaki ilişki şu şekildedir:

Görev örneği. Girişimci, inşa edilen mülkü, yatırdığı fon miktarından% 40 daha fazla sattı. Projenin toplam süresi 3 yıl ise girişimcinin yıllık kârını belirleyin.

Giymek- Bu, nesnenin fiziksel durumunun bozulması ve/veya eskime nedeniyle bir değer kaybıdır.

Değer kaybına neden olan nedenlere bağlı olarak aşınma üç türe ayrılır: fiziksel aşınma, fonksiyonel aşınma, dış etkenlerin aşınması.

fiziksel bozulma işletme sırasında doğal süreçlerden kaynaklanan değer kaybıdır. Yaşlanma ve yıpranma, tahribat, çürüme, paslanma, kırılma ve yapısal kusurlarda ifade edilir. Bu tür aşınma hem çıkarılabilir hem de onarılamaz olabilir. Çıkarılabilir fiziksel aşınma ve yıpranma (yani, rutin bakımın bir sonucu olarak ortadan kaldırılabilen aşınma ve yıpranma), günlük çalışma sırasında bir nesnenin parçalarının planlı onarımlarını veya değiştirilmesini içerir.

Fonksiyonel (ahlaki) amortisman belirli bir yapının aynı amaç için inşa edilen yeni bir yapıya kıyasla fayda sağlayamaması nedeniyle değer kaybıdır. Genellikle yetersiz yerleşimden, boyut, stil, hizmet ömrü vb. açısından teknik ve işlevsel gereksinimlere uyulmamasından kaynaklanır.

Fiziksel ve işlevsel bozulma genellikle mülkün kendisinde bulunur.

Dış (ekonomik) amortisman dış faktörlerin neden olduğu - piyasa durumundaki bir değişiklik, finansal ve yasal koşullardaki değişiklikler vb.

Nesnelerin fiziksel bozulması, düzenleyici belgeler kullanılarak belirlenebilir:

Binaların fiziksel bozulmasını değerlendirme kuralları - VSN - 5-86 (r), Gosgrazhdanstroy, 1988;

Konut binalarının fiziksel bozulmasını değerlendirme kuralları - VSN - 53-86 (p), Gosgrazhdanstroy, 1990;

Ders çalışmasının amaçları için, binanın aşınma ve yıpranmasının yaklaşık bir tahmini aşağıdaki tabloya göre uygulanabilir.

Bu durumda, nesnenin teknik durumunun değerlendiricisi tarafından yapılan görsel incelemenin sonuçları kullanılır.

Tablo 4

Binaların fiziksel bozulmasını belirlemek için toplu parametreler tablosu

Fiziksel bozulma, %	Ana yapısal elemanların durumu	İç yapı elemanlarının durumu
0-20	Herhangi bir hasarı veya deformasyonu yoktur. Hata ayıklama izi yok	Zeminler ve tavanlar düz, yatay, kaplamalarda ve yüzeylerde çatlak yok
21-40	Bozulma dahil herhangi bir hasar veya kusur yoktur. Duvarlarda ve lentolarda küçük çatlaklar da dahil olmak üzere çeşitli onarım izleri vardır.	Zeminler ve tavanlar düzgün, tavanlarda kılcal çatlaklar olabilir. Merdiven basamaklarında az miktarda hasar vardır. Pencereler ve kapılar biraz çaba ile açılır
41-60	Pek çok onarım izleri, çatlaklar ve dış kaplama alanları var. Yatay çizgilerin eğrilik yerleri ve bunların ortadan kaldırılma izleri vardır. Duvar duvar aşınması, bloklar arasındaki çatlaklarla karakterize edilir	Zeminler bazı yerlerde dengesiz ve yataydan sapıyor. Tavanlarda daha önce onarılan ve yeniden ortaya çıkan birçok çatlak var. Ayrı gecikmeli zemin kaplamaları (parke, fayans). Çok sayıda hasarlı adım
61-80	Tuğlalar arasında duvarın aşınması, yıpranması ve aşırı yüklenmesinden kaynaklananlar da dahil olmak üzere çeşitli kökenlerden açık çatlaklar vardır. Yatay çizgilerin büyük eğriliği ve bazı yerlerde duvarların dikeyden sapması	Katlarda yataydan çok sayıda sapma, dalgalanma. Büyük hasar ve döşeme eksikliği. Tavanlarda ufalanan sıvalı birçok yer var. Bir sürü kırık pencere ve kapı. Çok sayıda hasarlı basamak, eğri yürüyüşler, basamaklar arasında boşluklar.
81-100	Bina tehlikeli bir durumda. Duvarların bir kısmı tahrip olmuş, açıklıklarda deforme olmuştur. Lentolarda, payandalarda ve duvarların tüm yüzeyinde çatlaklar. Yatay çizgilerin büyük eğriliği ve duvarların burkulması mümkündür	Büyük çarpıklıklara ve eğimlere sahip zeminler. Göze çarpan tavan sapmaları. Çürük düğümlü ve kirişli pencereler ve kapılar. Merdiven basamaklarında derece ve korkuluk yoktur. İç dekorasyon tamamen tahrip olmuştur.

Binanın fiziksel bozulması aşağıdaki formülle belirlenir:

nerede ФЗ - binanın fiziksel bozulması,%;

FK, I - yapısal bir elemanın, yapının veya yapı sisteminin fiziksel aşınması,%;

I I - yapının toplam yenileme maliyetindeki yapısal elemanın oranı;

n, binadaki bağımsız elemanların, yapıların veya sistemlerin sayısıdır.

Nesnenin bireysel yapısal elemanlarının maliyetinin payı, “Toplu değiştirme maliyeti göstergelerinin koleksiyonları” (UPVS) veya maliyet tahminleri veya bir gayrimenkul nesnesi için teknik pasaport temelinde belirlenir.

sonraki adım değiştirme maliyeti ayarlaması Birikmiş amortisman miktarına göre tesisin inşaatı.

Giymekçok yönlü bir kavramdır. Uygulama kapsamına bağlı olarak, ona farklı anlamsal içerik yatırılır. Bir gayrimenkul değerleme uzmanı açısından, amortisman, çeşitli faktörlerin etkisi altında mülk değerinin kaybını ifade eder. Başka bir deyişle, amortisman, değerleme tarihindeki yeni iyileştirmelerin yeniden üretilmesinin maliyeti ile mevcut piyasa değeri arasındaki fark olarak tanımlanır.

Bu tanımların her ikisi de tek bir özü ifade eder; o da, değer düşüklüğünün, değerlemesi yapılan mülkün piyasa değerindeki orijinal değerine göre azalması olarak ifade edilmesidir. Nicel olarak, mülkün değerindeki azalmanın mutlak değeri veya orijinal değerinin yüzdesi olarak ölçülür.

Bazen deneyimli eksperler bile piyasa değerindeki bir düşüş olarak amortisman kavramını, amortisman oranlarında dikkate alınan muhasebe amortismanı kavramıyla karıştırmaktadır. Ancak aralarında temel bir fark vardır. Şu gerçeğinden oluşur: tahmini amortisman her zaman nesnenin yaşlanmasına yönelik piyasa tepkisini yansıtır, Halbuki muhasebe amortismanı - maddi varlıkların amortisman maliyeti için programlanmış tazminatın normatif değeri. Tahmini amortisman, iyileştirmelerin yaşına karşılık gelmeyebilir, ancak muhasebe amortismanı her zaman onunla orantılıdır.

Gayrimenkulün değerini düşüren faktörlere bağlı olarak amortisman fiziksel, fonksiyonel ve harici olarak ikiye ayrılır.

Fiziksel bozulma - doğal nedenlerle veya yanlış kullanım sonucu belirtilen tüketici özelliklerinin kaybı nedeniyle mülkün değerinde azalma.

Fonksiyonel aşınma - mimari, estetik, mekan planlama, tasarım çözümleri, yaşanabilirlik, güvenlik, konfor ve diğer işlevsel özellikler için modern piyasa gereksinimleriyle tutarsızlığı nedeniyle mülk değerinde azalma.

Dış (ekonomik) aşınma - dış çevredeki değişiklikler nedeniyle mülk değerindeki azalma: toplumun sosyal standartları, yasal ve finansal koşullar, demografik durum, şehir planlama kararları, çevresel koşullar ve çevrenin diğer niteliksel parametreleri.

Fiziksel ve fonksiyonel aşınma türleri, nesnenin kendisinin durumu, dış - çevresel etkiler tarafından belirlenir. Buna göre, ilk iki aşınma türünün her biri çıkarılabilir ve çıkarılabilir olmayan türlere ayrılır, dış aşınma her zaman çıkarılabilir değildir.

tek kullanımlık Bu tür amortisman, elde edilen mülkün değerindeki artışı aşan ortadan kaldırma maliyeti olarak adlandırılır. Onarım maliyetleri, mülkün değerindeki müteakip artıştan daha büyükse, bu tür amortisman dikkate alınır. ölümcül. Bu nedenle, amortisman, onu ortadan kaldıracak önlemlerin teknik fizibilitesi açısından değil, ekonomik fizibiliteleri açısından sınıflandırılır.

Tüm türlerinin toplamındaki birikmiş amortisman, bir dereceye kadar mülkün ömrüne bağlı olduğundan, bu dönemi karakterize eden ana değerlendirici kavramların içeriğini ele alalım (Şekil 3.2).

Pirinç. 3.2.

Fiziksel yaşam süresi nesnenin amaçlanan amacı için fiilen kullanılabileceği süre. Basitleştirilmiş, bu süre binaların sermaye grubuna bağlı olarak belirlenir. Değerleme uygulamasında, ekonomik ömürleri için doğal bir sınırlayıcı görevi görür.

ekonomik ömür iyileştirmelerin, iyileştirme maliyetini aşan nesnenin değerine katkıda bulunduğu süre, yani. aşınma geri döndürülemez olduğunda. Binanın kaliteli bakımı, zamanında modernizasyonu ve onarımları nedeniyle bu süre uzatılabilir. Yurt içi uygulamada, projenin fizibilite çalışması sırasında binanın standart (tahmini) ömrü belirlenir. Genellikle tipik bir projenin ve yapılı bir nesnenin pasaportlarında belirtilir. Temelde, amortisman oranları ve onarım bakım sıklığı belirlenir. Bu normatif terim, doğası gereği tahmini ekonomik ömür kavramına yakındır ve gösterge niteliğindeki hesaplamalar için kullanılabilir.

Gerçek yaş - nesnenin hizmete alınmasından nesnenin pasaportu, tescil belgesi veya devlet komisyonunun eylemi tarafından belirlenen değerlendirme tarihine kadar geçen süre.

Etkili yaş - Bir binanın beklenen yaşam süresinin, fiziksel durumu, donanımı, tasarımı ve değerini etkileyen ekonomik faktörlere dayalı olarak tahmin edildiği süredir. Etkili yaşı belirlerken, değerleme uzmanının mesleki yetenekleri tam olarak ortaya çıkar, çünkü bu göstergenin, binanın pratik yaşından bir yönde veya başka bir yönde önemli ölçüde farklılık gösterebilecek bir piyasa değerlendirmesine sahip olması gerekir.

Kalan ekonomik ömür Değerleme uzmanı tarafından nesnenin incelendiği andan ekonomik ömrünün sonuna kadar belirlenen süre.

Ev içi uygulamada, tanım fiziksel aşınma ve yıpranma binalar her zaman Teknik Envanter Bürosu'nun ve bina yapılarının denetimi için tasarım ve teknoloji enstitülerinin uzmanlarının ayrıcalığı olmuştur ve olmaya devam etmektedir. Bu çalışmada, sektörler arası veya departman talimatları, örneğin konut binalarının fiziksel bozulmasını değerlendirme kuralları (VSN 53-86 (p) M., GGS, 1988) tarafından yönlendirilirler. Bireysel yapısal elemanların fiziksel aşınmasının görsel işaretlerini listeler ve nicel değerlendirmelerini verirler. Şüpheli durumlarda, binaların normal çalışma modunu ihlal eden ve buna neden olan hasarı ortadan kaldırmak için önemli maliyetler gerektiren, görsel gözlem için erişilemeyen bina yapılarının bölümlerinin açılması planlanmaktadır.

Değerlendirmenin amacı, binanın yenilenmesini, envanter maliyetini belirlemekse, o zaman toplam aşınma ve yıpranma miktarı, her bir yapısal elemanın fiziksel aşınma ve yıpranmasının, her birinin yenileme maliyetinin payı ile toplanmasıyla belirlenir. Onları binanın toplam maliyetinde. Bu metodolojik teknik, formülle ifade edilir.

nerede: (?f - binanın toplam fiziksel bozulması,%;

qj- i-inci yapısal elemanın gerçek aşınması, %;

Y, - bir yapı elemanının maliyetinin binanın toplam maliyeti içindeki payı,%; P - yapısal eleman numarası

Bu yöntemin tek avantajı, sonuçlarının dışarıdan oldukça inandırıcı görünmesi ve tekrar kontrol edilmesinin zor olmasıdır. Ancak, uzmanların farklı beceri seviyeleri nedeniyle her zaman özneldirler. Bu şekilde aşınmayı belirleme prosedürü çok zaman, emek, para gerektirir ve ara sıra, uzun aralıklarla gerçekleştirilebilir. Kural olarak, binanın değerlendirildiği zamandaki sonuçları umutsuzca modası geçmiş. Ek olarak, işlevsel ve dış aşınma ve yıpranmayı hiç hesaba katmazlar, bu nedenle bir gayrimenkul değerleme uzmanı için çok az bilgi sağlarlar.

Dünya değerleme uygulamasında, mülkün piyasa değerindeki azalma olarak anlaşılan amortisman, üç klasik yöntemle belirlenir:

• satış karşılaştırmaları;
• etkili yaş;
• bölümler.

Satış karşılaştırma yöntemi yenileme maliyetini benzer nesnelerin cari satış fiyatları ile karşılaştırarak binanın birikmiş amortismanının piyasa değerini belirlemekten ibarettir. Bu yöntemi kullanırken, belirli bir prosedür dizisi önerilir.

• 1. İyileştirmelerin doğası açısından değerlendirilen nesneye benzer son satışların seçilmesi, fiyatlarının ayarlanması ve binaların yenileme maliyetini belirlemek için bilgi üretilmesi.
• 2. Karşılaştırılabilir her mülk için bir arazi parçasının değerinin belirlenmesi.
• 3. Bina fiyatlarının, emsallerin satış fiyatlarından arsa değeri çıkarılarak amortisman dikkate alınarak belirlenmesi.
• 4. Bu bölümde açıklanan metodolojiye göre karşılaştırılabilir her nesnenin mevcut bina yenileme maliyetinin hesaplanması.
• 5. Karşılaştırılabilir binaların birikmiş amortisman tutarının, aynı binaların cari yenileme maliyetinden (kalem 4) amortismanı (kalem 3) dikkate alınarak fiyatlarından düşülmesi suretiyle belirlenmesi.
• 6. Değerlendirilen nesneye devredilmesi için karşılaştırılabilir binaların ortalama amortisman yüzdesinin belirlenmesi.

Yukarıdaki metodolojinin kullanımına bir örnek tabloda sunulmuştur. 3.1.

Değerleme uzmanı, satışları karşılaştırarak yalnızca mülkün yaşlanmasına ve çevredeki değişikliklere piyasa tepkisini ortaya koyduğundan, dikkate alınan yöntemin avantajı, sonuçlarının nesnelliğinde yatmaktadır. Doğal olarak, piyasa bilgisi ne kadar güvenilir olursa ve değerleme uzmanının analiz ettiği karşılaştırılabilir satış sayısı ne kadar fazla olursa, elde ettiği sonuç o kadar doğru olur.

Ancak Rusya koşullarında yöntemin bu avantajı dezavantajına dönüşmektedir. Aktif bir emlak piyasasının olmaması ve işlemlerin gizliliğinin olmaması durumunda yöntem bilgi tabanını kaybeder. Diğer bir dezavantaj, ortaya çıkan aşınma ve yıpranmanın kişisel olmayan doğasıdır, yani. gayrimenkul yönetiminde bu göstergenin kullanımını sınırlayan amortisman türleri ve türlerine göre farklılaşma olmaması durumunda. Ve son olarak, yöntem oldukça zahmetlidir, çünkü yalnızca satışları karşılaştırmak için değil, aynı zamanda arazi maliyetini ve karşılaştırılan tüm nesnelerdeki iyileştirmelerin değiştirme maliyetini belirlemek için hesaplamalar gerektirir.

Tablo 3.1

Satış karşılaştırma yöntemi ile birikmiş amortismanın belirlenmesi

Etkili yaş yöntemi teknik olarak çok daha basit ve piyasanın durumuna daha az bağımlı. Değerlendirilmekte olan mülkün binalarının incelenmesine ve etkin yaşın, birikmiş amortismanın cari yenileme maliyeti ile ilgili olduğu gibi tipik ekonomik ömür ile ilişkili olduğu kanıtlanmış bir hipoteze dayanmaktadır. Bu ilişkiden birikmiş amortisman için aşağıdaki formül izlenir:

burada: KD - efektif yaş;

EZh - ekonomik ömür süresi;

BC - değiştirme maliyeti.

Bu formülün uygulamasını düşünün. Örneğin, bu bölümde özetlenen metodolojik tekniklere dayanarak, değerleme uzmanı 15 yıl önce inşa edilmiş bir binanın mevcut yenileme maliyetini 360 milyon ruble olarak belirledi. Bu binanın tipik projesinin pasaportuna göre, 80 yıl olan ekonomik ömrünün tipik dönemi hakkında bilgi aldı.

Değerleme uzmanına göre bu bina yürürlükteki standartlara uygun olarak inşa edilmiş ve normal modda işletilmişse, fiili yaşı fiili ve amortisman - muhasebe amortismanına eşit olacaktır. Değiştirme maliyetinin% 18,75'i veya 67,5 milyon ruble olacak.

Binanın muayenesi sonucunda, değerleme uzmanı, yetersiz bakım nedeniyle binanın etkin yaşının fiili yaşı aştığı ve 20 yıl olarak tahmin edilebileceği konusunda profesyonel bir kanaate sahipse, birikmiş amortisman %25 olacaktır, veya 90 milyon ruble.

Değerleme uzmanı, binanın iyi planlandığını, iyileştirilmiş bir tasarıma ve yüksek kaliteli inşaat çalışmasına sahip olduğunu dikkate alabilir. Bu, ona 90 yıl gibi daha uzun bir ekonomik ömür tahmin etmesi için sebep verir ve nesnenin dikkatli bakımı, onun 12 yıllık efektif yaşı tahmin etmesine izin verir. O zaman birikmiş amortisman %13.3 veya 48 milyon ruble olacaktır.

Nitelikli bir değerleme uzmanı, bir binanın etkin yaşını belirlemede işlevsel bozulma faktörlerinin etkisini ve çevresel değişikliklerin etkisini hesaba katabilir, ancak tüm varsayımları sezgisel olacaktır. Tartışmalı durumlarda, dikkatli bir rakibi ikna etmesi zordur ve böyle bir değerlendirmenin sonuçları yasal olarak savunmasızdır. Buna ek olarak, satış karşılaştırma yöntemi gibi etkin yaş yöntemi, tek tek yapı elemanlarının ömrü kadar, aşınma türleri ve türleri arasında da ayrım yapmaz.

bölme yöntemi bu eksikliklerden yoksun. Aşağıdakiler de dahil olmak üzere her türlü aşınmanın tutarlı bir değerlendirmesinden oluşur:

• çıkarılabilir fiziksel aşınma;
• onarılamaz fiziksel bozulma;
• çıkarılabilir fonksiyonel aşınma;
• onarılamaz fonksiyonel aşınma;
• dış giyim.

oran için çıkarılabilir fiziksel aşınma Bina, ekonomik ömürlerine göre ayrı yapısal elemanlara ayrılarak aşağıdakileri vurgulamaktadır:

• kalan ekonomik ömrü binanın kalan ekonomik ömründen daha az olan kısa ömürlü elemanlar;
• kalan ekonomik ömrü binanın kalan ekonomik ömrüne eşit olan uzun ömürlü elemanlar.

Değerlendirirken, belirli aşınma türlerinin binanın değeri üzerindeki etkisinin tek ve tutarlı bir şekilde değerlendirilmesi ilkesinden hareket ederler.

Kesişen bir örnek için, aşağıdaki ilk verileri alacağız: toplam alanı 600 m2 olan tahmini iki katlı bina 800 m2'lik bir arsa üzerinde yer almaktadır; bina 20 yıl önce inşa edilmiştir ve tahmini fiziksel ömrü 100 yıldır; binanın mevcut yenileme maliyeti 2,2 milyar ruble.

Değerlendirme, çıkarılabilir fiziksel aşınmanın ölçülmesiyle başlar. Genellikle yetersiz bina bakımından kaynaklanır ve bu nedenle genellikle ertelenmiş onarım olarak adlandırılır. Bu kavramın tahmini içeriği, potansiyel bir alıcının mülkü incelerken, mülkün satın alınmasından sonra yapması gereken ertelenmiş onarımların maliyeti miktarına göre satın alma fiyatında bir düzeltme yapacağı varsayımıdır. ilk tüketici özelliklerini geri yüklemek için.

Binanın değerlendirmesinin, çatının derhal değiştirilmesi ve iç mekanların yeniden dekore edilmesi ihtiyacını belirlediğini varsayalım. Yerel inşaat hizmetleri pazarında, bu işlerin sırasıyla 70 ve 56 milyon ruble olduğu tahmin edilmektedir ve bu unsurların değerleme tarihi itibariyle tam ikame maliyeti 70 ve 130 milyon ruble'dir. (Tablo 3.2).

Tablo 3.2

Çıkarılabilir fiziksel aşınmanın tahmini

Şimdi ölçün ölümcül ve fiziksel bozulma kısa ömürlü unsurlar. Elemanın tam değiştirme maliyeti ile çıkarılabilir aşınma miktarı arasındaki farkın, elemanın toplam fiziksel ömrüne gerçek yaşının yüzdesi ile çarpılmasıyla belirlenir. Bu bağımlılık formülle ifade edilir.

burada: NFI KZh e - kısa ömürlü bir elemanın giderilemez fiziksel aşınması;

VS EL - değerlendirme tarihinde öğenin tam değiştirme maliyeti;

UFI EL - elemanın çıkarılabilir fiziksel aşınması;

PV EL - elemanın gerçek yaşı;

FZh EL - elementin fiziksel ömrü terimi.

Bu formül için hesaplamalar tabloda verilmiştir. 3.3.

Uzun ömürlü parçalarda kalıcı aşınma ve yıpranma değeri, binanın kalıntı yenileme değerinin (eksi ertelenmiş onarımların maliyeti ve kalıcı fiziksel aşınmaya sahip kısa ömürlü parçaların kalıntı değiştirme değerinin çıkarılmasıyla) çarpımı ve yüzde ile belirlenir. gerçek yaşın binanın toplam fiziksel ömrüne oranı.

Tablo 3.3

Kısa ömürlü elemanların giderilemeyen fiziksel aşınmasının tahmini

Bu bağımlılık formülle ifade edilir.

burada: NFI JE - binanın uzun ömürlü unsurlarının onarılamaz fiziksel aşınması ve yıpranması;

VS ZD - değerleme sırasında binanın tam yenileme maliyeti;

UFI ZD - binanın çıkarılabilir fiziksel bozulması;

RBC, g, - giderilemeyen fiziksel aşınmaya sahip kısa ömürlü elemanların artık değiştirme maliyeti;

FV ZD - binanın gerçek yaşı;

FZh ZD - binanın fiziksel ömrü terimi.

Örnek üzerinden bu formülle yapılan hesaplamalar ve uzun ömürlü elemanların giderilemez fiziksel aşınmasının bir değerlendirmesi aşağıda verilmiştir.

Fonksiyonel amortisman teorik olarak bir binanın yenileme maliyeti ile yenileme maliyeti arasındaki farktır. Yenileme maliyeti, modern standartlar ve pazar gereksinimleri dikkate alınarak, binanın tüketici mülklerinin yeniden üretilmesinin maliyetlerini yansıttığından, yenileme maliyetinde mevcut olan işlevsel amortisman maliyetini hariç tuttuğunu varsaymak meşrudur. Ancak değerleme uygulamasında mevcut hesaplama tekniği ile çoğu zaman yenileme maliyetinin yerini yenileme maliyeti almakta ve daha sonra bu yaklaşım anlamını yitirmektedir. Ancak, değiştirme maliyetini ve değiştirme maliyetini hesaplamanın karmaşıklığına rağmen, bunların doğrudan karşılaştırılması, fonksiyonel aşınmanın türlerini ve kaynaklarını karakterize etmez.

Ayırma yönteminde aşınma, türe (çıkarılabilir ve sökülemez) ve onu oluşturan faktörlere göre farklı bir değerlendirmeye tabidir. Özellikle hesaplama tekniğine dayalı olarak çıkarılabilir fonksiyonel aşınma Aşağıdakilerden dolayı üç faktör grubuna göre tahmin edilir:

• elemanları değiştirme veya yükseltme ihtiyacı;
• sözde süper iyileştirmeler, bireysel unsurların fazlalığı.

Her durumda, çıkarılabilir fonksiyonel aşınma, ortadan kaldırılması pahasına tahmin edilir.

Elemanların yetersizliğinden kaynaklanan amortisman, değerlendirme tarihinde ve tesisin inşaatı sırasında kurulum maliyetlerindeki fark ile belirlenir. Örneğin, değerlendirilen binada, bir şöminenin olmaması, kurulum maliyetleri mülkün karlılığındaki ve piyasa değerindeki bir artışla dengelenen bir çıkarılabilir fonksiyonel aşınma unsuru olarak düşünülebilir. Bu aşınmanın miktarı aşağıdaki hesaplama ile belirlenir (milyon ruble olarak):

Değerleme uzmanına göre aynı binada sıhhi tesisat ekipmanı, bu mülkün satılabileceği pazar sektöründe tüketici talebi düzeyiyle ilişkisini kaybetmiştir. Ön hesaplamalara göre, sıhhi tesisat ekipmanını değiştirme maliyeti, daha varlıklı alıcıları cezbederek ve mülk değerlerinde bir artışla telafi edilir.

Yapı elemanlarının değiştirilmesi ihtiyacından kaynaklanan çıkarılabilir fonksiyonel amortisman, aşağıdaki hesaplamada gösterildiği gibi (milyon ruble olarak) ortadan kaldırılma maliyetlerinin, değiştirilen elemanların daha önce dikkate alınan fiziksel amortismanı ve kurtarma değerlerinin çıkarılmasıyla hesaplanır (milyon ruble olarak) :

Benzer şekilde, aşınma ve yıpranma “süper iyileştirmeler” ile ölçülür. Örneğimizde bunlar, mülk sahibinin düşkün olduğu bir ahşap oyma atölyesinin varlığını içerir. Amortisman maliyeti aşağıdaki hesaplama ile belirlenir (milyon ruble olarak):

Kurtarılamayan fonksiyonel aşınma iki faktör grubu tarafından değerlendirilir:

• binanın bireysel unsurlarının yetersizliği veya niteliksel özellikleri;
• bireysel unsurların fazlalığı (“süper iyileştirmeler”).

Münferit elemanların yetersizliğinden kaynaklanan geri dönüşü olmayan fonksiyonel aşınma, bu tür binalar için kapitalizasyon oranında aktifleştirilen, yoklukları nedeniyle net gelir kaybı ile yeni inşaat sürecinde bu iyileştirmelerin yapılmasının maliyetinin çıkarılmasıyla ölçülür.

Uygulamada, net gelir kayıplarının değeri, ilgili iyileştirmeleri olan ve olmayan binaların kiralarının piyasa karşılaştırmalarından belirlenir. Bu nedenle, örneğimizde, yerel emlak piyasasının bir analizi, elektrikli yerden ısıtmanın varlığının yıllık kirayı 24.000 ruble artırmayı mümkün kıldığını gösterdi. toplam alanın 1 m2'si başına.

Böyle bir sistemi mevcut bir binaya kurmanın mevcut maliyeti, ortaya çıkan maliyet artışını aşıyor, bunun sonucunda, sistemin yokluğundan kaynaklanan aşınma ve yıpranma onarılamaz olarak kabul ediliyor. Açıkçası, bunu değerlendirmek için, geliştiricinin binanın inşası sırasında eksik unsuru oluşturmak için katlanacağı varsayımsal maliyetler dikkate alınmalıdır. Hesaplama aşağıdaki algoritmaya göre yapılır:

Bireysel elemanların fazlalığı nedeniyle ölümcül fonksiyonel aşınma bu elemanların ikame maliyeti eksi fiziksel aşınma ve yıpranma ve "süper iyileştirmeler" kullanımı ile ilişkili tüm cari giderlerin ve mal sahibinin gelirinin cebirsel toplamının eklenmesiyle tahmin edilir.

Diyelim ki, değerlendirmekte olduğumuz binaya, değerlendirme tarihinde yenileme maliyeti 160 milyon ruble olan bir yüzme havuzu inşa edildi. Sahibinin havuzun işletilmesi için mevcut ek maliyetleri 6 milyon ruble ve havuzun saatlik kira için periyodik olarak sağlanmasından elde ettiği gelir 7,2 milyon ruble. yıl içinde. Belirtildiği gibi, kapitalizasyon oranı %12'dir (0,12). Benzer mülklerin satışlarının karşılaştırılması, bir yüzme havuzunun varlığının gayrimenkulün değerini 100 milyon ruble artırdığını gösteriyor. Bu nedenle, "aşırı iyileştirmeler" nedeniyle onarılamaz bir fonksiyonel aşınma vardır. Değeri aşağıdaki sırayla tahmin edilmektedir (milyon ruble olarak):

Dış aşınma gayrimenkulün değerinde meydana gelen hasarı, onun dışındaki faktörlerle karakterize eder. Sabit konumu nedeniyle yalnızca gayrimenkulün doğasında bulunur. Daha önce belirtildiği gibi, bir mülkün çevresinin değeri üzerindeki etkisi, değerleme uzmanının sezgisi aracılığıyla binanın etkin yaşı aracılığıyla ölçülebilir. Ancak, mülkün kendisinde ve çevresinde meydana gelen değişikliklere piyasanın tepkisi doğrudan ölçülerek daha güvenilir sonuçlar elde edilebilir. İki şekilde kendini gösterir: kiralardaki değişiklikler ve satış fiyatları.

Buna göre, değerleme uygulamasında dış aşınma ve yıpranmayı değiştirmek için iki yaklaşım vardır:

• dış etki nedeniyle gelir kaybının aktifleştirilmesi;
• benzer nesnelerin satışlarının dış etkiler dikkate alınarak ve dikkate alınmadan karşılaştırılması.

Örneğimizde uygulama tekniğini düşünün. Binanın işletme süresi boyunca bölge planlama planındaki bir değişikliğin, ana ulaşım yolunun doğrudan değerlendirilen nesnenin sınırına hareketine yol açtığını varsayalım. Gürültü seviyelerindeki, tozluluktaki ve diğer olumsuz etkilerdeki artış, ulaşım karayoluna bitişik evlerin net kirasında, aynı alana kıyasla toplam alanın 1 m2'si başına yılda ortalama 5 $ (30 bin ruble) azalmaya neden oldu. bloğun arka tarafında bulunan evler. Aşağıda, bina değerinin tüm mülkün değerinin (yani arsanın değeri dahil) %80'ini oluşturduğu gerçeği dikkate alınarak, bu faktörden kaynaklanan dış amortisman (milyon ruble olarak) hesaplaması yer almaktadır. binalar için kapitalizasyon oranı %12'dir.

Binamızın hemen yakınında, trafik arterinin belirtilen olumsuz etkilerine tabi olmayan benzer mülklerin yakın zamanda satışları varsa, kalan ayırt edici özelliklerde art arda düzenlemeler yapılarak, münhasır etki bırakılarak karşılaştırılabilir bir forma getirilir. O zaman karşılaştırılan özelliklerin satış fiyatındaki fark, bu faktörün dış aşınma nicel değerini ifade edecektir.

Değerlendirilen bina için birikmiş amortisman (milyon ruble olarak) hesaplamalarının sonuçları aşağıda verilmiştir.

Böylece, örneğimizde birikmiş amortisman, binanın yenileme maliyetinin %48,3'ü ve mevcut maliyeti eksi amortismanı 1,138 milyon ruble olarak gerçekleşti.

Elde edilen bilgiler, yalnızca değerleme uzmanına değil, aynı zamanda mülk sahibine de ciddi analiz için malzeme sağlar.

Birikmiş amortisman, tüm olası nedenlerle değerlenen nesnenin değer kaybını ifade eder. Toplam birikmiş amortismanın değeri, binaların değerleme tarihindeki piyasa değeri ile amortisman hariç yenileme (yeniden üretim) maliyetleri arasındaki farkı temsil eder.

Amortisman, piyasanın, değerleme tarihinde onu benzer varsayımsal olarak yeni inşa edilmiş bir nesneden ayıran, değerlenen mülkün özelliklerine veya diğer özelliklerine tepkisini yansıtır. Binaların bozulması, hem kompleks hem de izole olarak kendini gösterebilen üç ana nedenin etkisi altında gerçekleşir. Değerlendirme, binaların değer kaybının aşağıdaki nedenlerini tanımlar:

Fiziksel bozulma;

fonksiyonel aşınma;

Dış giyim.

Fiziksel bozulma, yapıların işletilmesi ve doğal kuvvetlerin etkisi sonucu değer kaybetmesidir.

İşlevsel amortisman, binaların işlevsel özelliklerinin değerleme tarihinde piyasa gereksinimlerini karşılamamasından kaynaklanan değer kaybını temsil eder. Bu tür eksiklikler, binanın yapısal elemanlarını, yapı malzemelerini, tasarımı vb. İçerir, bu da işlevselliği, kullanışlılığı ve dolayısıyla binanın değerini azaltır.

Dış amortisman, değerlendirilen nesnenin dışındaki faktörlerin olumsuz etkisinin bir sonucu olarak bir bina veya mülkün değer kaybıdır. Dış yaşlanma, değerlemesi yapılan mülkün fiziksel ortamındaki bir değişiklikten veya piyasa ortamının olumsuz etkisinden kaynaklanabilir. Böylece, nesnenin yerel sabitliği, mülk sahibi, ev sahibi veya kiracı tarafından kontrol edilemeyen dış nedenlerin varlığını belirler.

Değerlendirmede, binaların bozulması, binanın veya elemanının ömrü boyunca meydana geldiğinden, hem tüm binanın hem de bireysel yapı elemanlarının yaşı ve hizmet ömrü ile doğrudan ilişkilidir. Teorik olarak, bir binanın veya elemanının faydalı ömrü boyunca tüm değerini kaybetmesi gerekir, bu nedenle, amortisman hesaplanırken, binaların veya bileşenlerinin toplam amortismanını hesaplamak için değerleme tarihinde ulaşılan yaş ve faydalı ömür kullanılır. .

Birikmiş amortisman hesaplanırken, değerleme uzmanları aşağıdaki kavramları kullanır:

Ekonomik ömür, bir binanın değer kazandığı ve dolayısıyla mülke değer kattığı süredir. Bu süre, inşaattan binanın, nesnenin değerine ekonomik bir katkı yapmaktan vazgeçtiği ana kadar geçen süreyi kapsar. Bu süre genellikle binanın fiziksel varlığından daha kısadır. Ekonomik ömrünü tahmin etmek için, yakın zamanda piyasa değerinden satılan benzer binaların tipik ekonomik ömürlerini incelemek gerekir.

Faydalı ömür, binaların fiziksel unsurlarının işlev görebildiği süredir. Binaların bazı bileşenlerinin önemli ölçüde aşan oldukça uzun bir hizmet ömrüne sahip olabileceği vurgulanmalıdır.

Yapı elemanları iki tipe ayrılabilir. Birincisi, kullanım ömrü binanın ekonomik ömründen daha az olmayan, sözde dayanıklı unsurları içerir. Bunlara duvarlar, temeller, yeraltı iletişimi ve diğerleri dahildir. İkinci tip, klimalar, çatı kaplama, iç dekorasyon ve diğerleri gibi faydalı ömrü binanın ekonomik ömründen daha kısa olan kısa ömürlü öğeleri içerir. Elemanların uzun ömürlü ve kısa ömürlü olarak ayrılması, arıza yöntemlerinin aşınmasını değerlendirirken mükerrer sayımın önlenmesini mümkün kılar.

Kalan ekonomik ömür, yapıların değerleme tarihinden sonra taşınmazın değerine katkıda bulunacağı değerleme uzmanı tarafından belirlenen süredir. Kalan ekonomik ömür, tahakkuk tarihinden ekonomik hizmetin sonuna kadar olan süreyi kapsar. Tesisin en verimli kullanımı değişmez ise binanın kalan ekonomik ömrü toplam ekonomik ömrü aşmamakla birlikte bazen de buna denk düşebilmektedir.

Kalan faydalı ömür, bir binanın fiili yaşından itibaren toplam faydalı ömrünün sonuna kadar değerleme uzmanı tarafından belirlenen süredir. Uzun ömürlü bir kalemin kalan faydalı ömrü, kalan ekonomik ömrüne eşit veya daha fazladır.

Gerçek yaş, binanın hizmete girmesinden değerleme tarihine kadar geçen yıl sayısıdır. Aşınma değerlendirmesinde gerçek yaş, gerçek yaşı belirlemek için başlangıç ​​noktasıdır ve ayrıca uzun ve kısa ömürlü yapı bileşenlerinin fiziksel aşınma ve yıpranmasını hesaplamak için gereklidir.

Gerçek yaş, değerlendirilmekte olan binanın fiili durumuna ve kullanışlılığına karşılık gelen yaştır. Aynı anda işletmeye alınan benzer binalar, aynı tahakkuk yöntemi ile aynı muhasebe amortismanına sahip olacak, ancak iç ve dış faktörler nedeniyle farklı tahmini amortisman alabilirler.

Gerçek yaş ve kalan ekonomik hizmet ömrü, toplam ekonomik hizmet ömrüne eklenir.

Amortisman miktarı, bilgili ve makul bir alıcının yanı sıra piyasanın binanın durumuna ve kalitesine verdiği yanıtı yansıtmalıdır. Amortisman tanımlamasının temel amacı, piyasa tarafından tanınan amortisman türlerini ve bunların toplam değer kaybındaki korelasyonunu belirlemektir.

Mevcut aşınma hesaplama yöntemleri, diğer yöntemlerin geçerliliğini kontrol ederken dolaylı hesaplamaların yanı sıra doğrudan ve belirli sorunları çözmek için kullanılabilir.

Gayrimenkul değerleme teorisi, birikmiş amortismanın hesaplanması için üç ana yöntem tanımlar:

1) pazar örnekleme yöntemi;

2) hizmet ömrü yöntemi;

3) arıza yöntemi.

İlk iki yöntem esas olarak toplam aşınma miktarını belirlemek için kullanılır. Arıza yöntemi, fiziksel, fonksiyonel ve dışsal yaşlanma arasında bilinen bir toplam aşınma miktarını tahsis etmek için kullanılır.

Pazar örnekleme yöntemi

Bu yöntem, amortisman miktarının belirlenebileceği karşılaştırılabilir nesnelere ilişkin piyasa verilerini kullanır. Bu yöntem, olası tüm nedenler için toplam aşınma miktarını hesaplamanıza, toplam ekonomik ömrün yanı sıra dış aşınma miktarını belirlemenize olanak tanır.

Pazar örneklemesi yöntemi, değerleme uzmanı tarafından aşağıdaki aşamaların ardışık olarak uygulanmasını içerir:

Aşama 1. Değerlemesi yapılan nesneye benzer bir amortisman düzeyine sahip olan karşılaştırılabilir gayrimenkul nesneleri ile yapılan işlemlerin seçimi ve tanımlanması. İşlemler iki temel koşulu sağlamalıdır. İlk olarak, değerlendirme tarihine yakın bir tarihte gerçekleştirilecek ve ikinci olarak, değerlemesi yapılan mülkün bir bölümü ile ilgili olacaktır.

2. aşama. Devredilen mülkiyet hakları, finansman ve işlem koşulları dahil olmak üzere belirlenen farklılıklar için karşılaştırılabilir satışlarda gerekli düzeltmeleri yapmak ve hesaplamak. Değerleme uzmanı ertelenmiş onarım ve işlevsel yaşlanmanın maliyetini belirleyebiliyorsa, satış fiyatı bu tutara göre ayarlanmalıdır, çünkü bu durumda amortisman geri kazanılabilir bileşenleri içermeyecektir.

Sahne 3. Her bir karşılaştırılabilir mülkün fiyatı ile arsanın değeri arasındaki fark olarak benzer binaların kalıntı değerini hesaplayın.

4. Aşama Satış anında her bir analog için yeni bir binanın yapım maliyetinin hesaplanması.

5. Aşama Yeni bir bina inşa etme maliyeti ile bunların kalıntı değeri arasındaki fark olarak toplam birikmiş amortismanın parasal olarak hesaplanması. Yeniden üretilmiş bileşenler için satış fiyatlarında düzeltme yapılmadığı sürece, alınan tutar, olası tüm nedenlerden kaynaklanan geri dönüşü olmayan ve onarılamaz her türlü aşınma ve yıpranmayı içerecektir. Bu düzeltme yapılırsa, sonuç tüm faktörlerden dolayı onarılamaz amortisman toplamı olacaktır.

6. Aşama Amortismanın maliyet değerini, her nesne için toplam amortisman miktarını tam yenileme maliyetinin değerine bölerek bir yüzdeye (norm) dönüştürmek. İşlemlerin zamanlaması mülkün değerleme tarihine nispeten yakınsa, değerlenen mülkün birikmiş amortismanını hesaplamak için yüzdeler kullanılabilir.

7. Aşama Değerlemesi yapılan nesnenin satış tarihi, konumu, hizmet kalitesi gibi unsurlarda farklılıkları varsa, ortaya çıkan yüzde oranı yıllık bir değer olarak yeniden hesaplanır. Bunu yapmak için, toplam yüzde oranı gerçek veya gerçek yaşa bölünmelidir. Karşılaştırılabilir nesnelerin tüm dizisinin analizine dayanarak, yüzde olarak yıllık amortisman oranı aralığı hesaplanır. Her bir karşılaştırılabilir işlem için gerçek yaşının kesin değerlerini elde etmek her zaman mümkün olmadığından, en kabul edilebilir yıllık amortisman oranları aralığı, karşılaştırılan işlemlerin gerçek yaşına göre hesaplanır.

8. Aşama Değer aralığının analizi, değerlendirilen nesne için en kabul edilebilir oranın seçimi ve değerlendirilen nesnenin yaşı dikkate alınarak birikmiş amortisman miktarının ayarlanması.

Karşılaştırılabilir mülklerden elde edilen yıllık amortisman oranı, hizmet ömrü yöntemini uygulamak için gerekli olan değerlemesi yapılan mülkün toplam ekonomik ömrünü hesaplamak için kullanılabilir.

Toplam amortisman oranı ve tutarı hesaplamalarının güvenilirliği, ilk bilgilerin yeterlilik ve güvenilirlik derecesi ile değerlendirilen nesnenin ve analogların benzerlik derecesi ile belirlenir. Piyasa örneklemesi yöntemiyle yapılan hesaplamaların nesnelliği, büyük ölçüde arsa değerlemesinin güvenilirliği ve benzer nesnelerin tam ikame maliyeti ile belirlenir.

Amortismanın derecesinde ve tanımlanan türlerinde, konumunda önemli farklılıklar varsa ve ayrıca analiz edilen işlemlerin farklı finansman koşulları veya motivasyonu varsa, piyasa örnekleme yönteminin kullanılması uygun değildir.

Yaşam Yöntemi

Bu yöntem, yatırımcının binanın ekonomik ömrü boyunca %100 amortisman ayırması şartına dayanır, çünkü bu, yatırılan sermayeden tam bir getiri sağlar. Bu nedenle ekonomik hizmet ömrünün sonuna kadar amortisman %100 olamaz. Bu yöntemde binanın gerçek yaşı ve ekonomik ömrü değerleme uzmanı tarafından kullanılan temel kavramlardır. Genel amortisman yüzdesi, nesnenin gerçek yaşının ekonomik hizmet dönemine oranı olarak tanımlanır. Amortisman miktarı, daha sonra bu amortisman faktörünün yeni bir bina inşa etme maliyeti ile çarpılmasıyla hesaplanır.

Ömür boyu yöntemi, değerlendiricinin aşağıdaki adımlardan sırayla geçmesini gerektirir:

Aşama 1. Bu piyasada faaliyet gösteren benzer binaların tahmini toplam ekonomik ömürlerinin belirlenmesi.

2. aşama. Değerlendirilen binanın gerçek yaşının hesaplanması, binanın normal çalışma koşullarına sahip olması durumunda gerçek yaşına eşit olabilir.

Sahne 3. Binaların sınırlayıcı aşınma oranı olan fiili (gerçek) yaş ve toplam ekonomik hizmet süresinin oranının hesaplanması.

4. Aşama Yeni bir bina inşa etme maliyetinin marjinal amortisman oranı ile çarpılmasıyla binaların toplam amortismanının belirlenmesi.

5. Aşama Tahmini amortisman yüzdesine göre düzeltilen binaların piyasa değerinin hesaplanması, yeni bina inşaat değerinin değeri.

Bu aşınma hesaplama yöntemi diğerlerinden daha az doğru olsa da, en basit olanıdır ve pratikte sıklıkla kullanılır.

Stakeout Yöntemi

Esas olarak, toplam amortisman miktarını, buna neden olan nedenlere göre parçalamak için kullanılır. Pazar örnekleme yöntemi veya hizmet ömrü yöntemi için yeterli bilgi olmadığında yöntem olumlu sonuç verir ve aşağıdaki adımları içerir:

1) fiziksel aşınmanın hesaplanması;

2) fonksiyonel aşınmanın hesaplanması;

3) dış aşınmanın hesaplanması;

4) yeni bir bina inşa etme maliyeti ile belirlenen birikmiş amortismanın tahmini değeri arasındaki fark olarak binaların kalıntı değerinin belirlenmesi.

Değerlendirme sürecinde, amortismanın nihai sonucunun, tüm faktörlerin etkisi sonucu değer düşüklüğünü kapsamlı bir şekilde hesaba katmasını sağlamak ve aynı zamanda, aynı tür amortismanı olduğundan daha az tahmin edebilecek şekilde mükerrer saymaktan kaçınmak gerekir. maliyetin nihai değeri.

Arıza yöntemi, dolaylı olarak, olası tüm nedenlerle binanın çeşitli öğelerini restore etmenin maliyetini hesaplamanıza ve sonuçları, örneğin satış karşılaştırma yöntemi veya gelir kapitalizasyon yöntemi gibi diğer gayrimenkul değerleme yaklaşımlarında ve yöntemlerinde kullanmanıza olanak tanır.

Döküm yöntemi, bir mülkün değer kaybının üç ana nedenini vurgular:

Fiziksel bozulma;

fonksiyonel aşınma;

Dış giyim.

Binanın birikmiş aşınma ve yıpranma miktarının hesaplanması formül 3'e göre yapılır.

C =(1– I fiziksel /100) (1– I fonk /100) (1– I harici /100) ,

nerede fiziksel - fiziksel aşınma;

Ve funkts - fonksiyonel aşınma;

ve harici – dış giyim.

Benzer bilgiler.

Fiziksel, işlevsel amortisman ve ekonomik etki katsayıları genellikle toplam yeniden üretim veya değiştirme maliyetinin kesirleri veya yüzdeleri olarak hesaplanır.

Toplam (kümülatif) aşınma katsayısını belirlemek için iki yöntem vardır:

· katkı;

Çarpımsal.

Toplamsal bir yaklaşımla, toplam amortisman katsayısı (K), fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik amortisman katsayılarının eklenmesiyle belirlenir:

Bu yöntem bize aşınma değerlerinin büyük olmadığı Kuzey Amerika standartlarından geldi. Ve toplamda %100'den çok daha azdır. Uygulamamızda, fiziksel anlamda saçma olan ve piyasa değeri tanımıyla çelişen %100'den fazla toplam amortisman sıklıkla meydana gelir. Ve aşınma faktörlerinin dengesine ve formüldeki konumlarına göre, hesaplama yöntemine göre (basit katlama), aşınma faktörleri (toplama yöntemiyle), her bir faktörün değeri üzerindeki etkisinin şemasını yansıtmaz. değerlendirilen nesne.

Çarpımsal yaklaşımla, aşınma katsayılarını belirlemenin temeli, daha önce dikkate alınan aşınma türlerinin hariç tutulduğu maliyettir. Bu durumda toplam aşınma katsayısı şu formülle belirlenir:

Bu yöntem, doğru amortisman hesaplama şemasını oluşturur. Toplam aşınma değeri %100'den fazla olamaz. Bu algoritmada kümülatif aşınma (dış darbe fiziksel ve fonksiyonel aşınma değerlerini artı ile aştığında) bir maliyet primine dönüşebilmektedir.

Böylece, toplam (kümülatif) amortisman:

Bilmekte fayda var >>>

LLC Flora - belediye katı atıklarının çevresel iş çıkarma, işleme ve bertarafı türleri
Kurs, bir iş planının geliştirilmesini içerir. Herhangi bir iş alanı, hem yeni oluşturulan işletmeler hem de hizmet sektöründe faaliyet gösterenler için bir planlama nesnesi olarak seçilebilir. Pratikte görüldüğü gibi, endüstriyel üretimin büyümesi ve tüketim seviyesindeki artış, atık miktarındaki artışla orantılıdır. Her şey geliştirildi...