Amortizarea cumulată cumulativă a bunurilor imobiliare, procedura de calcul a acesteia. Determinarea cantității de uzură acumulată Uzura acumulată determinată prin metoda multiplicativă

4.6.1. Un model aditiv pentru calcularea amortizarii cumulate este un model care presupune calcularea coeficientului de amortizare cumulativ ca suma coeficientilor deprecierii fizice, uzurii functionale si economice. Modelul presupune că amortizarea și uzura acționează independent și reduc costul total cu un procent adecvat.

O caracteristică a modelului este că vă permite să obțineți o uzură totală mai mare de 1 (100%).

4.6.2. Model multiplicativ pentru calcularea amortizarii cumulate și a învechirii - un model pentru calcularea amortizării și învechirii cumulate, care implică faptul că amortizarea și învechirea au un efect reciproc asupra bazei de angajamente a celuilalt.

Pentru amortizarea cumulata:

Particularitatea modelului este că nu permite obținerea unei deprecieri cumulate în valoare mai mare de 1 (100%).

4.6.3. Ce să cauți în practică:

4.6.3.1. În marea majoritate a cazurilor, amortizarea și uzura au un efect reciproc asupra bazei de angajamente reciproce - amortizarea totală ar trebui determinată folosind un model multiplicativ.

4.6.3.2. Cu cât valorile uzurii și uzurii sunt mai mici, cu atât rezultatul calculării uzurii totale folosind modelul aditiv este mai aproape de rezultatul calculării celui multiplicativ.

4.7. Profitul unui antreprenor (dezvoltator)

4.7.1. Profitul antreprenorului (profitul dezvoltatorului) este remunerarea unui antreprenor (dezvoltator) pentru riscul utilizării capitalului propriu (investiție) pentru a crea un obiect imobiliar.

În literatura metodologică nu există o poziție fără echivoc asupra cine anume se înțelege prin „antreprenor”. De obicei, este înțeleasă ca o entitate care investește fondurile proprii în proiectul relevant (antreprenor, investitor, dezvoltator, dezvoltator).

Este necesară împărțirea profiturilor întreprinzătorilor și a profiturilor unui antreprenor care execută anumite lucrări la construcția unui obiect. Indicatorii agregați ai costului construcției din majoritatea colecțiilor includ suma profitului antreprenorului.

4.7.2. Valoarea profitului unui antreprenor se determină pe baza informațiilor de piață, luând în considerare costurile directe, indirecte și imputate asociate cu crearea de facilități de construcție de capital și dobândirea de drepturi asupra unui teren prin metode (clauza „h” clauza 24 din OFS nr. 7):

· extractii,

evaluări ale experților

modele analitice.

4.7.3. Profitul antreprenorului poate fi indicat atât pentru proiectul în ansamblu, cât și în termeni de o singură perioadă de timp (de obicei un an). Relația dintre ei este următoarea:

Exemplu de sarcină. Antreprenorul a vândut proprietatea construită cu 40% mai mult decât suma fondurilor investite de el. Determinați profitul anual al antreprenorului dacă durata totală a proiectului a fost de 3 ani.

Purta- aceasta este o pierdere de valoare din cauza deteriorării stării fizice a obiectului și/sau a perimării.

În funcție de motivele care provoacă pierderea de valoare, uzura se împarte în trei tipuri: uzura fizică, uzura funcțională, uzura influențelor externe.

Deteriorarea fizică este pierderea de valoare datorată proceselor naturale din timpul funcționării. Se exprimă prin îmbătrânire și uzură, distrugere, putrezire, ruginire, spargere și defecte structurale. Acest tip de uzură poate fi atât detașabil, cât și ireparabil. Uzura fizică detașabilă (adică uzura care poate fi eliminată ca urmare a întreținerii de rutină) include reparații programate sau înlocuirea părților unui obiect în timpul funcționării de zi cu zi.

Amortizarea funcțională (morală). este pierderea de valoare din cauza incapacității relative a unei structuri date de a oferi utilitate în comparație cu o structură nouă construită în același scop. De obicei, este cauzată de aspectul slab, nerespectarea cerințelor tehnice și funcționale în ceea ce privește dimensiunea, stilul, durata de viață etc.

Deteriorarea fizică și funcțională este de obicei inerentă proprietății în sine.

Amortizarea externă (economică). cauzate de factori externi – o schimbare a situației pieței, modificări ale condițiilor financiare și legislative etc.

Deteriorarea fizică a obiectelor poate fi determinată folosind documentația de reglementare:

Reguli pentru evaluarea deteriorării fizice a clădirilor - VSN - 5-86 (r), Gosgrazhdanstroy, 1988;

Reguli pentru evaluarea deteriorării fizice a clădirilor rezidențiale - VSN - 53-86 (p), Gosgrazhdanstroy, 1990;

În scopul lucrărilor de curs, se poate aplica o estimare aproximativă a uzurii clădirii în conformitate cu următorul tabel.

În acest caz, se folosesc rezultatele unei inspecții vizuale de către evaluator a stării tehnice a obiectului.

Tabelul 4

Tabel cu parametrii agregați pentru determinarea deteriorării fizice a clădirilor

Deteriorarea fizică, %	Starea principalelor elemente structurale	Starea elementelor structurale interne
0-20	Nu există deteriorări sau deformări. Fără urme de depanare	Podelele și tavanele sunt uniforme, orizontale, nu există crăpături în acoperiri și finisaje
21-40	Nu există daune sau defecte, inclusiv distorsiuni. Există câteva urme de diverse reparații, inclusiv mici crăpături în pereți și buiandrugi.	Podelele și tavanele sunt uniforme, sunt posibile crăpături pe tavane. Există o cantitate mică de deteriorare pe treptele scărilor. Ferestrele și ușile se deschid cu puțin efort
41-60	Există multe urme de reparații, fisuri și zone de finisaj exterior. Există locuri de curbură ale liniilor orizontale și urme ale eliminării lor. Uzura zidăriei pereților este caracterizată prin fisuri între blocuri	Podelele în unele locuri sunt instabile și se abat de la orizontală. Sunt multe fisuri in tavane, reparate anterior si reaparute. Pardoseli separate (parchet, gresie). Un număr mare de trepte deteriorate
61-80	Există fisuri deschise de diverse origini, inclusiv cele cauzate de uzura și supraîncărcarea zidăriei peste cărămizi. Curbură mare a liniilor orizontale și în unele locuri abaterea pereților de la verticală	Un număr mare de abateri de la orizontală în etaje, fluctuație. Daune masive și lipsă de pardoseală. Există multe locuri cu tencuială prăbușită în tavane. O mulțime de ferestre și uși sparte. Un număr mare de trepte deteriorate, marșuri înclinate, goluri între trepte.
81-100	Clădirea este într-o stare periculoasă. Părți din pereți sunt distruse, deformate în deschideri. Crăpături în buiandrugi, piloni și pe întreaga suprafață a pereților. Curbura mare a liniilor orizontale și flambajul pereților sunt posibile	Podele cu distorsiuni și pante mari. Deformari vizibile ale tavanului. Ferestre și uși cu noduri și grinzi putrede. Scările duc lipsă de grade și balustrade. Decorul interior este complet distrus.

Deteriorarea fizică a clădirii este determinată de formula:

unde ФЗ - deteriorarea fizică a clădirii,%;

F K, I - uzura fizică a unui element structural, structură sau sistem de construcție,%;

I I - proporția elementului structural în costul total de înlocuire al clădirii;

n este numărul de elemente, structuri sau sisteme individuale din clădire.

Cota de cost a elementelor structurale individuale ale obiectului se determină în funcție de „Colecțiile de indicatori de cost de înlocuire agregate” (UPVS) sau pe baza estimărilor de cost sau pe baza unui pașaport tehnic pentru un obiect imobiliar.

Următorul pas este ajustarea costului de înlocuire construcția instalației cu valoarea deprecierii cumulate.

Purta este un concept cu mai multe fațete. În funcție de domeniul de aplicare, în acesta este investit conținut semantic diferit. Din punctul de vedere al unui evaluator imobiliar, amortizarea se referă la pierderea valorii proprietății sub influența diverșilor factori. Cu alte cuvinte, amortizarea este definită ca diferența dintre costul reproducerii noilor îmbunătățiri la data evaluării și valoarea lor actuală de piață.

Ambele definiții exprimă o singură esență, și anume că deprecierea se manifestă printr-o scădere a valorii de piață a proprietății care se evaluează față de valoarea sa inițială. Cantitativ, se măsoară prin valoarea absolută a scăderii valorii proprietății sau ca procent din valoarea sa inițială.

Uneori, chiar și evaluatorii cu experiență confundă conceptul de amortizare ca scădere a valorii de piață cu conceptul de amortizare contabilă, care este luat în considerare în ratele de amortizare. Cu toate acestea, există o diferență fundamentală între ele. Constă în faptul că amortizarea estimată reflectă întotdeauna reacția pieței la îmbătrânirea obiectului,întrucât amortizare contabilă - valoarea normativă a compensației programate pentru costul deprecierii imobilizărilor corporale. Amortizarea estimată poate să nu corespundă vechimii îmbunătățirilor, dar amortizarea contabilă este întotdeauna proporțională cu aceasta.

În funcție de factorii care reduc valoarea imobilului, amortizarea se împarte în fizice, funcționale și externe.

Deteriorarea fizică - scăderea valorii proprietății ca urmare a pierderii proprietăților de consumator specificate din motive naturale sau ca urmare a unei funcționări necorespunzătoare.

Imbracaminte functionala - scăderea valorii proprietății din cauza inconsecvenței acesteia cu cerințele moderne ale pieței în ceea ce privește arhitectura, estetica, amenajarea spațiului, soluțiile de proiectare, locuibilitatea, siguranță, confort și alte caracteristici funcționale.

Uzură externă (economică) - scăderea valorii proprietății ca urmare a schimbărilor din mediul extern: standardele sociale ale societății, condițiile legislative și financiare, situația demografică, deciziile de urbanism, condițiile de mediu și alți parametri calitativi ai mediului.

Tipurile fizice și funcționale de uzură sunt determinate de starea obiectului însuși, extern - de influențele mediului. În consecință, fiecare dintre primele două tipuri de uzură este împărțit în tipuri detașabile și nedemontabile, uzura externă este întotdeauna nedemontabilă.

De unică folosință Acest tip de amortizare se numeste, costul eliminarii care depaseste cresterea valorii proprietatii realizata ca urmare. Dacă costurile de reparație sunt mai mari decât creșterea ulterioară a valorii proprietății, atunci o astfel de amortizare este considerată fatal. Astfel, amortizarea se clasifică nu din punctul de vedere al fezabilității tehnice a măsurilor de eliminare, ci din punctul de vedere al fezabilității economice a acestora.

Deoarece amortizarea acumulată în totalitatea tuturor tipurilor sale depinde într-o oarecare măsură de durata de viață a proprietății, să luăm în considerare conținutul principalelor concepte evaluative care caracterizează această perioadă (Fig. 3.2).

Orez. 3.2.

Durata de viață fizică perioada de timp în care obiectul poate fi utilizat efectiv în scopul propus. Simplificat, această perioadă este determinată în funcție de grupul de clădiri de capital. În practica evaluării, acţionează ca un limitator natural al vieţii lor economice.

Durata de viață economică timpul în care îmbunătățirile contribuie la valoarea obiectului peste costul îmbunătățirii, i.e. când uzura este ireversibilă. Această perioadă poate fi prelungită datorită menținerii calitative a clădirii, modernizării și reparațiilor acesteia în timp util. În practica casnică, în timpul studiului de fezabilitate al proiectului, se determină durata de viață standard (estimată) a clădirii. De obicei, este indicat în pașapoartele unui proiect tipic și a unui obiect construit. Pe baza acesteia se stabilesc ratele de amortizare și frecvența întreținerii reparațiilor. Acest termen normativ este prin natura sa apropiat de conceptul estimativ al termenului de viață economică și poate fi folosit pentru calcule orientative.

Vârsta reală - timpul de la punerea în funcțiune a obiectului până la data evaluării, stabilit prin pașaportul obiectului, certificatul de înregistrare a acestuia sau actul comisiei de stat.

Vârsta efectivă - timpul până la care speranța de viață a unei clădiri este estimată pe baza stării sale fizice, a echipamentelor, a designului, a factorilor economici care îi afectează valoarea. La determinarea vârstei efective, abilitățile profesionale ale evaluatorului se manifestă pe deplin, deoarece acesta trebuie să aibă o evaluare de piață a acestui indicator, care poate diferi semnificativ într-o direcție sau alta de vârsta practică a clădirii.

Viața economică rămasă timpul determinat de evaluator din momentul în care obiectul este sondat până la sfârşitul duratei sale economice.

În practica internă, definiția uzura fizica clădirile a fost și rămâne întotdeauna apanajul Biroului de inventariere tehnică și a experților institutelor de proiectare și tehnologie pentru inspecția structurilor clădirilor. În această lucrare, ei sunt ghidați de instrucțiuni intersectoriale sau departamentale, de exemplu, Regulile pentru evaluarea deteriorării fizice a clădirilor rezidențiale (VSN 53-86 (p) M., GGS, 1988). Ele enumeră semnele vizuale ale uzurii fizice ale elementelor structurale individuale și oferă evaluarea lor cantitativă. În cazuri îndoielnice, se plănuiește deschiderea unor secțiuni ale structurilor clădirii care sunt inaccesibile pentru observarea vizuală, ceea ce încalcă modul normal de funcționare al clădirilor și necesită costuri semnificative pentru a elimina daunele cauzate.

Dacă scopul evaluării este de a determina costul de înlocuire, de inventar al clădirii, atunci valoarea totală a uzurii acesteia este determinată prin însumarea uzurii fizice a elementelor structurale individuale cu ponderea costului de înlocuire a fiecăruia dintre acestea în costul total al clădirii. Această tehnică metodologică este exprimată prin formula

unde: (?f - deteriorarea fizică totală a clădirii,%;

qj- uzura efectivă a i-lea element structural, %;

Y, - ponderea costului unui element structural în costul total al clădirii,%; P - numărul elementului structural.

Singurul avantaj al acestei metode este că rezultatele sale în exterior arată destul de convingătoare și sunt greu de verificat. Cu toate acestea, ele sunt întotdeauna subiective din cauza nivelurilor de calificare diferite ale experților. Procedura de determinare a uzurii in acest mod necesita mult timp, forta de munca, bani si poate fi efectuata ocazional, cu intervale mari. Rezultatele sale în momentul în care clădirea este evaluată, de regulă, sunt iremediabil depășite. În plus, nu țin cont deloc de uzura funcțională și externă, astfel încât oferă foarte puține informații pentru un evaluator imobiliar.

În practica mondială de evaluare, amortizarea, înțeleasă ca o scădere a valorii de piață a proprietății, este determinată prin trei metode clasice:

• comparații de vânzări;
• vârsta efectivă;
• despărțitori.

Metoda de comparare a vânzărilor consta in identificarea valorii de piata a deprecierii cumulate a cladirii prin compararea costului de inlocuire a acesteia cu preturile curente de vanzare ale obiectelor similare. Când utilizați această metodă, se recomandă o anumită secvență de proceduri.

• 1. Selectarea vânzărilor recente de obiecte similare celei care se evaluează din punct de vedere al naturii îmbunătățirilor, ajustarea prețurilor acestora și generarea de informații pentru determinarea costului de înlocuire a clădirilor.
• 2. Determinarea valorii unei bucati de teren pentru fiecare proprietate comparabila.
• 3. Determinarea prețurilor clădirilor ținând cont de amortizare prin excluderea valorii terenurilor din prețurile de vânzare ale proprietăților comparabile.
• 4. Calculul costului actual de înlocuire a clădirilor fiecărui obiect comparabil conform metodologiei descrise în acest capitol.
• 5. Determinarea sumei deprecierii cumulate a clădirilor comparabile prin scăderea prețurilor acestora, ținând cont de deprecierea (postul 3) din costul curent de înlocuire al acelorași clădiri (poziția 4).
• 6. Determinarea procentului mediu de amortizare a clădirilor comparabile pentru transferul acestuia la obiectul evaluat.

Un exemplu de utilizare a metodologiei de mai sus este prezentat în tabel. 3.1.

Avantajul metodei luate în considerare constă în obiectivitatea rezultatelor sale, deoarece prin compararea vânzărilor, evaluatorul dezvăluie doar reacția pieței la îmbătrânirea proprietății și la schimbările mediului. Desigur, cu cât informațiile de piață sunt mai fiabile și cu cât numărul vânzărilor comparabile pe care le analizează evaluatorul este mai mare, cu atât rezultatul obținut de acesta este mai exact.

Cu toate acestea, în condițiile rusești, acest avantaj al metodei se transformă în dezavantaj. În absența unei piețe imobiliare active și a confidențialității tranzacțiilor, metoda își pierde baza de informații. Un alt dezavantaj este natura impersonală a uzurii relevate, adică. în absenţa diferenţierii pe tipuri şi tipuri de amortizare, ceea ce limitează utilizarea acestui indicator în managementul imobiliar. Și, în sfârșit, metoda este destul de laborioasă, deoarece necesită calcule nu numai pentru a compara vânzările, ci și pentru a determina costul terenului și costul de înlocuire al îmbunătățirilor la toate obiectele comparate.

Tabelul 3.1

Determinarea amortizarii cumulate prin metoda compararii vanzarilor

Metoda eficientă a vârstei mult mai simplu din punct de vedere tehnic și mai puțin dependent de starea pieței. Se bazează pe o examinare a clădirilor proprietății care se evaluează și pe o ipoteză dovedită conform căreia vechimea efectivă este legată de viața economică tipică, în același mod în care amortizarea acumulată este legată de costul curent de înlocuire. Din această relație rezultă următoarea formulă pentru amortizarea acumulată:

unde: EV - vârsta efectivă;

EZh - termenul vieții economice;

BC - cost de înlocuire.

Luați în considerare aplicarea acestei formule. De exemplu, pe baza tehnicilor metodologice prezentate în acest capitol, evaluatorul a determinat costul actual de înlocuire al unei clădiri construite în urmă cu 15 ani la 360 de milioane de ruble. Conform pașaportului proiectului tipic al acestei clădiri, el a primit informații despre perioada tipică a vieții sale economice, care este de 80 de ani.

Daca aceasta cladire, in opinia evaluatorului, a fost construita in conformitate cu standardele in vigoare si a fost exploatata in regim normal, vechimea sa efectiva va fi egala cu cea reala, iar amortizarea - amortizarea contabila. Se va ridica la 18,75% din costul de înlocuire, sau 67,5 milioane de ruble.

Daca, in urma inspectiei cladirii, evaluatorul are o judecata profesionala ca vechimea efectiva a cladirii din cauza intretinerii defectuoase depaseste vechimea reala si poate fi estimata la 20 de ani, atunci amortizarea cumulata va fi de 25%, sau 90 de milioane de ruble.

Evaluatorul poate lua în considerare faptul că clădirea este bine planificată, are un design îmbunătățit și lucrări de construcție de înaltă calitate. Acest lucru îi dă motive să prezică o viață economică mai lungă, de exemplu 90 de ani, iar întreținerea atentă a obiectului îi permite să estimeze vârsta efectivă la 12 ani. Apoi, amortizarea acumulată va fi de 13,3%, sau 48 de milioane de ruble.

Un evaluator calificat este capabil să ia în considerare impactul factorilor de deteriorare funcțională și impactul schimbărilor de mediu în determinarea vârstei efective a unei clădiri, dar toate ipotezele sale vor fi intuitive. În situații controversate, îi este greu să convingă un adversar precaut, iar rezultatele unei astfel de evaluări sunt vulnerabile din punct de vedere juridic. În plus, metoda vârstei efective, ca și metoda comparației vânzărilor, nu face distincție între tipurile și tipurile de uzură, precum și după durata de viață a elementelor individuale de construcție.

Metoda partiției lipsit de aceste neajunsuri. Constă într-o evaluare consecventă a tuturor tipurilor de uzură, inclusiv:

• uzură fizică detașabilă;
• deteriorare fizică ireparabilă;
• uzură funcțională detașabilă;
• uzura functionala ireparabila;
• uzura exterioara.

Pentru rata uzură fizică detașabilă clădirea este împărțită în elemente structurale separate în funcție de termenii vieții lor economice, evidențiind:

• elemente de scurtă durată a căror viață economică rămasă este mai mică decât durata de viață economică rămasă a clădirii;
• elemente cu durată lungă de viață a căror viață economică rămasă este egală cu durata de viață economică rămasă a clădirii.

La evaluare, acestea pornesc de la principiul unei singure și consecvente luări în considerare a impactului asupra valorii clădirii a anumitor tipuri de uzură.

Pentru un exemplu transversal, vom lua următoarele date inițiale: clădirea estimată cu două etaje cu o suprafață totală de 600 m 2 este situată pe un teren de 800 m 2; clădirea a fost construită acum 20 de ani și are o viață fizică estimată la 100 de ani; costul actual de înlocuire al clădirii este de 2,2 miliarde de ruble.

Evaluarea începe cu măsurarea uzurii fizice detașabile. Este de obicei cauzată de întreținerea slabă a clădirii și, prin urmare, este adesea denumită reparație amânată. Conținutul estimat al acestui concept este ipoteza că un potențial cumpărător, la inspectarea proprietății, va efectua o ajustare la prețul de cumpărare cu valoarea costului reparațiilor amânate pe care va trebui să le facă după achiziționarea proprietății pentru pentru a-și restabili proprietățile inițiale de consumator.

Să presupunem că evaluarea clădirii determină necesitatea înlocuirii imediate a acoperișului și redecorării interioarelor. Pe piața locală a serviciilor de construcții, aceste lucrări sunt estimate la 70 și, respectiv, 56 de milioane de ruble, iar costul complet de înlocuire a acestor elemente la data evaluării este de 70 și 130 de milioane de ruble. (Tabelul 3.2).

Tabelul 3.2

Estimarea uzurii fizice detasabile

Acum măsurați fatalȘi deteriorare fizică elemente de scurtă durată. Este determinată de diferența dintre costul complet de înlocuire al elementului și cantitatea de uzură detașabilă a acestuia, înmulțită cu procentul dintre vârsta reală și durata de viață fizică totală a elementului. Această dependență este exprimată prin formula

unde: NFI KZh e - uzura fizică inamovibilă a unui element de scurtă durată;

VS EL - costul complet de înlocuire a elementului la data evaluării;

UFI EL - uzura fizica detasabila a elementului;

PV EL - vârsta reală a elementului;

FZh EL - termenul vieții fizice a elementului.

Calculele pentru această formulă sunt date în tabel. 3.3.

Valoarea uzurii permanente a articolelor cu durată lungă de viață este determinată de produsul valorii reziduale de înlocuire a clădirii (minus costul reparațiilor amânate și valoarea de înlocuire reziduală a articolelor cu durată scurtă de viață cu uzură fizică permanentă) și procentul a vârstei efective la durata de viață fizică totală a clădirii.

Tabelul 3.3

Estimarea uzurii fizice inamovibile a elementelor de scurta durata

Această dependență este exprimată prin formula

unde: NFI JE - uzura fizică ireparabilă a elementelor de lungă durată ale clădirii;

VS ZD - costul complet de înlocuire a clădirii la momentul evaluării;

UFI ZD - deteriorarea fizică detașabilă a clădirii;

RBC, g, - costul de înlocuire rezidual al elementelor de scurtă durată cu uzură fizică inamovibilă;

FV ZD - vechimea reală a clădirii;

FZh ZD - termenul de viață fizică a clădirii.

Mai jos sunt prezentate calcule prin această formulă pe exemplul luat în considerare și o evaluare a uzurii fizice inamovibile a elementelor cu durată lungă de viață.

Amortizarea funcțională este teoretic diferența dintre costul de înlocuire al unei clădiri și costul de înlocuire a acesteia. Întrucât costul de înlocuire reflectă costurile de reproducere a proprietăților de consum ale clădirii, luând în considerare standardele moderne și cerințele pieței, este legitim să presupunem că exclude costul deprecierii funcționale prezent în costul de înlocuire. Cu toate acestea, în practica evaluării, cu tehnica de calcul existentă, costul de înlocuire este adesea înlocuit cu costul de înlocuire, iar atunci această abordare își pierde sensul. Dar chiar și cu complexitatea calculării costului de înlocuire și a costului de înlocuire, compararea lor directă nu caracterizează tipurile și sursele de uzură funcțională.

În metoda de compartimentare, uzura este supusă unei evaluări diferențiate - după tip (detașabil și neamovibil) și factorii care o generează. În special, pe baza tehnicii de calcul uzură funcțională detașabilă Este estimat în funcție de trei grupe de factori datorită:

• necesitatea înlocuirii sau modernizarii elementelor;
• o supraabundență de elemente individuale, așa-numitele super-îmbunătățiri.

În toate cazurile, uzura funcțională detașabilă este estimată cu prețul eliminării acesteia.

Amortizarea datorată insuficienței elementelor este determinată de diferența dintre costul instalării acestora la data evaluării și pe perioada construcției instalației. De exemplu, în imobilul evaluat, absența unui șemineu poate fi considerată un element de uzură funcțională detașabilă, ale cărui costuri de instalare sunt mai mult decât compensate de o creștere a rentabilității și a valorii de piață a proprietății. Valoarea acestei uzuri este determinată de următorul calcul (în milioane de ruble):

În aceeași clădire, echipamentele sanitare, potrivit evaluatorului, și-au pierdut relevanța față de nivelul cererii consumatorilor din sectorul de piață în care această proprietate poate fi vândută. Conform calculelor preliminare, costul înlocuirii echipamentelor sanitare este compensat prin atragerea de cumpărători mai înstăriți și o creștere a valorii proprietăților.

Amortizarea funcțională amovibilă ca urmare a necesității înlocuirii elementelor de construcție se măsoară prin suma costurilor eliminării acesteia minus amortizarea fizică luată în considerare anterior a elementelor înlocuite și valoarea lor de salvare, după cum arată următorul calcul (în milioane de ruble) :

În mod similar, uzura este măsurată prin „superimbunătățiri”. În exemplul nostru, acestea includ prezența unui atelier de sculptură în lemn, pe care proprietarul imobilului îl iubește. Costul deprecierii este determinat de următorul calcul (în milioane de ruble):

Uzură funcțională irecuperabilă este evaluat de două grupe de factori datorită:

• insuficiența elementelor individuale ale clădirii sau a caracteristicilor lor calitative;
• o supraabundență de elemente individuale („superîmbunătățiri”).

Uzura funcțională irecuperabilă datorată insuficienței elementelor individuale se măsoară prin pierderea venitului net din cauza absenței acestora, valorificată la rata de valorificare pentru clădirile de acest tip, minus costul efectuării acestor îmbunătățiri în procesul de construcție nouă.

În practică, valoarea pierderilor nete de venit este determinată din comparațiile de piață ale chiriilor pentru clădiri cu și fără îmbunătățiri relevante. Deci, în exemplul nostru, o analiză a pieței imobiliare locale a arătat că prezența încălzirii electrice prin pardoseală face posibilă creșterea chiriei anuale cu 24.000 de ruble. pe 1 m 2 din suprafaţa totală.

Costul actual al instalării unui astfel de sistem într-o clădire existentă depășește creșterea costului rezultată, drept urmare uzura cauzată de absența acestuia este recunoscută ca ireparabilă. Evident, pentru a-l evalua, trebuie avute în vedere costurile ipotetice pe care dezvoltatorul le-ar suporta pentru a crea elementul lipsă în timpul construcției clădirii. Calculul se face conform următorului algoritm:

Uzură funcțională fatală din cauza excesului de elemente individuale este estimat ca costul de înlocuire al acestor elemente minus uzura fizică a acestora și cu adăugarea sumei algebrice a tuturor cheltuielilor și veniturilor curente ale proprietarului asociate cu utilizarea „superimbunătățirilor”.

Să presupunem că în clădirea pe care o evaluăm a fost construită o piscină, al cărei cost de înlocuire la data evaluării este de 160 de milioane de ruble. Costurile suplimentare actuale ale proprietarului pentru funcționarea piscinei sunt de 6 milioane de ruble, iar venitul acestuia din furnizarea periodică a piscinei pentru chiria orară este de 7,2 milioane de ruble. in an. După cum sa menționat, rata de capitalizare este de 12% (0,12). Comparațiile dintre vânzările de proprietăți similare arată că prezența unei piscine crește valoarea imobiliară cu 100 de milioane de ruble. Astfel, există o uzură funcțională ireparabilă din cauza „supra-îmbunătățirilor”. Valoarea sa este estimată în următoarea ordine (în milioane de ruble):

Uzura exterioara caracterizează prejudiciul cauzat valorii imobilelor de factori externi acestuia. Este inerent exclusiv imobiliar datorită locației sale fixe. După cum sa menționat anterior, impactul mediului unei proprietăți asupra valorii acesteia poate fi măsurat prin intuiția evaluatorului prin vârsta efectivă a clădirii. Cu toate acestea, rezultate mai fiabile pot fi obținute prin măsurarea directă a răspunsului pieței la schimbările în proprietatea în sine și în mediul acesteia. Se manifestă sub două forme: modificări ale chiriilor și ale prețurilor de vânzare.

În consecință, în practica de evaluare, există două abordări pentru modificarea uzurii externe:

• valorificarea pierderilor de venit datorate influenței externe;
• compararea vânzărilor de obiecte similare cu și fără a lua în considerare influențele externe.

Luați în considerare tehnica aplicării lor pe exemplul nostru. Să presupunem că o modificare a schemei de planificare districtuală în timpul perioadei de funcționare a clădirii a dus la deplasarea autostrăzii principale de transport direct la granița obiectului evaluat. O creștere a nivelului de zgomot, a prafului și a altor efecte adverse a dus la o scădere a chiriei nete pentru casele adiacente autostrăzii de transport cu o medie de 5 USD (30 mii ruble) pe an la 1 m 2 din suprafața totală, comparativ cu aceeași. case, situate in spatele blocului. Mai jos este un calcul al deprecierii externe (în milioane de ruble) din cauza acestui factor, ținând cont de faptul că valoarea clădirii reprezintă 80% din valoarea întregii proprietăți (adică inclusiv valoarea terenului) și rata de capitalizare a clădirilor este de 12%.

Dacă în imediata apropiere a clădirii noastre au loc vânzări recente de proprietăți similare care nu sunt supuse efectelor adverse menționate ale arterei de circulație, atunci prin ajustări succesive ale elementelor distinctive rămase acestea sunt aduse la o formă comparabilă, lăsând influența exclusivă. a acestui factor.Atunci diferenţa de preţ de vânzare a proprietăţilor comparate va exprima valoarea cantitativă a acestui factor de uzură externă.

Rezultatele calculelor deprecierii cumulate (în milioane de ruble) pentru clădirea evaluată sunt prezentate mai jos.

Astfel, în exemplul nostru, amortizarea acumulată s-a ridicat la 48,3% din costul de înlocuire al clădirii, iar costul actual minus amortizarea a fost de 1.138 milioane de ruble.

Informațiile obținute oferă material pentru o analiză serioasă nu doar evaluatorului, ci și proprietarului imobilului.

Amortizarea acumulată se referă la pierderea de valoare a obiectului evaluat din toate motivele posibile. Valoarea amortizarii totale cumulate reprezinta diferenta dintre valoarea de piata a cladirilor la data evaluarii si costurile de inlocuire (reproducere) a acesteia, excluzand amortizarea.

Amortizarea reflectă reacția pieței la acele sau la alte caracteristici ale proprietății care se evaluează, care o deosebesc de un obiect similar ipotetic nou construit la data evaluării. Deteriorarea clădirilor are loc sub influența a trei cauze principale, care se pot manifesta atât în ​​complex, cât și izolat. Evaluarea identifică următoarele motive pentru pierderea de valoare a clădirilor:

Deteriorarea fizică;

uzura functionala;

Uzura exterioara.

Deteriorarea fizică reprezintă pierderea valorii clădirilor ca urmare a funcționării acestora și a impactului forțelor naturale.

Amortizarea funcțională reprezintă pierderea de valoare a clădirilor rezultată din nerespectarea caracteristicilor funcționale ale acestora la cerințele pieței la data evaluării. Astfel de deficiențe includ elemente structurale ale clădirii, materiale de construcție, design etc., care reduc funcționalitatea, utilitatea și, în consecință, valoarea clădirii.

Amortizarea externă reprezintă pierderea de valoare a unei clădiri sau proprietăți ca urmare a impactului negativ al unor factori externi obiectului evaluat. Îmbătrânirea externă poate rezulta dintr-o modificare a mediului fizic al proprietății care este evaluată sau din impactul negativ al mediului de piață. Astfel, fixitatea locală a obiectului determină existența unor cauze externe care nu pot fi controlate de proprietarul, proprietarul sau chiriașul.

În evaluare, deteriorarea clădirilor este direct legată de vechimea și durata lor de viață, atât a întregii clădiri, cât și a elementelor sale structurale individuale, deoarece are loc pe durata de viață a clădirii sau a elementului acesteia. Teoretic, pe parcursul duratei sale de viață utilă, o clădire sau elementul acesteia ar trebui să-și piardă toată valoarea, prin urmare, la calcularea amortizarii, se utilizează vârsta și durata de viață utilă atinse la data evaluării pentru a calcula amortizarea totală a clădirilor sau a elementelor sale constitutive. .

Atunci când calculează amortizarea acumulată, evaluatorii folosesc următoarele concepte:

Viața economică este perioada de timp în care o clădire are valoare și, prin urmare, adaugă valoare proprietății. Această perioadă acoperă perioada de la construcție până la momentul în care clădirea încetează să mai aducă o contribuție economică la valoarea obiectului. Această perioadă este de obicei mai mică decât existența fizică a clădirii. Pentru a estima durata de viață economică, este necesar să se examineze viața economică tipică a clădirilor similare vândute recent la valoarea de piață.

Viața utilă este perioada de timp în care elementele fizice ale clădirilor pot funcționa. Trebuie subliniat faptul că unele componente ale clădirilor pot avea o durată de viață destul de lungă, depășind semnificativ.

Elementele de construcție pot fi împărțite în două tipuri. Primul include așa-numitele elemente durabile, a căror durată de viață utilă nu este mai mică decât durata de viață economică a clădirii. Acestea includ ziduri, fundații, comunicații subterane și altele. Al doilea tip include articole de scurtă durată a căror durată de viață utilă este mai mică decât durata de viață economică a clădirii, cum ar fi aparatele de aer condiționat, acoperișurile, decorațiunile interioare și altele. Diferențierea elementelor în cele de lungă durată și de scurtă durată face posibilă evitarea numărării duble la evaluarea uzurii metodelor de avarie.

Viața economică reziduală este perioada determinată de evaluator în care structurile, după data evaluării, vor contribui la valoarea proprietății. Durata de viață economică rămasă acoperă perioada de la data evaluării până la încheierea serviciului economic. Dacă cea mai eficientă utilizare a instalației nu se modifică, durata de viață economică rămasă a clădirii nu depășește durata de viață economică totală, dar poate coincide uneori cu aceasta.

Durata de viață utilă rămasă este perioada de timp determinată de evaluator de la vârsta reală a unei clădiri până la sfârșitul duratei de viață utilă a acesteia. Durata de viață utilă rămasă a unui articol cu ​​durată lungă de viață este egală sau mai mare decât durata de viață economică rămasă.

Vârsta reală este numărul de ani care au trecut de la data punerii în funcțiune a imobilului până la data evaluării. Evaluarea vârstei efective la uzură este punctul de plecare pentru determinarea vârstei reale și este, de asemenea, necesară pentru a calcula uzura fizică a componentelor de construcție cu durată lungă și scurtă de viață.

Vârsta reală este vârsta corespunzătoare stării reale și utilității clădirii care se evaluează. Clădirile similare puse în funcțiune concomitent vor avea aceeași amortizare contabilă cu aceeași metodă de acumulare, totuși, din cauza factorilor interni și externi, pot primi o amortizare estimată diferită.

Vârsta reală și durata de viață economică rămasă se adună la durata de viață economică totală.

Valoarea deprecierii ar trebui să reflecte răspunsul unui cumpărător informat și rezonabil, precum și al pieței, la starea și calitatea clădirii. Scopul principal al identificării deprecierii este identificarea tipurilor de amortizare recunoscute de piață și corelarea acestora în pierderea totală de valoare.

Metodele existente de calcul al uzurii pot fi folosite pentru a rezolva probleme directe și specifice, precum și pentru calcule indirecte la verificarea validității altor metode.

Teoria evaluării imobiliare identifică trei metode principale de calculare a amortizarii cumulate:

1) metoda de eșantionare a pieței;

2) metoda duratei de viata;

3) metoda de defalcare.

Primele două metode sunt utilizate în principal pentru a determina cantitatea totală de uzură. Metoda de defalcare este utilizată pentru a aloca o cantitate cunoscută de uzură totală între îmbătrânirea fizică, funcțională și extrinsecă.

Metoda de eșantionare a pieței

Această metodă utilizează date de piață pe obiecte comparabile, pentru care se poate determina valoarea deprecierii. Această metodă vă permite să calculați cantitatea totală de uzură pentru toate cauzele posibile, să determinați durata de viață economică totală, precum și cantitatea de uzură externă.

Metoda de eșantionare a pieței presupune implementarea succesivă de către evaluator a următoarelor etape:

Etapa 1. Selectarea și identificarea tranzacțiilor cu obiecte imobiliare comparabile care au un nivel de amortizare similar cu cel al obiectului evaluat. Tranzacțiile trebuie să îndeplinească două condiții de bază. În primul rând, să fie efectuat la o dată apropiată de data evaluării și, în al doilea rând, să se refere la un segment al proprietății care se evaluează.

Etapa 2. Calcularea și efectuarea ajustărilor necesare la vânzările comparabile pentru diferențele identificate, inclusiv drepturile de proprietate transferate, finanțarea și termenii tranzacției. Dacă evaluatorul poate determina costul reparației amânate și al îmbătrânirii funcționale, prețul de vânzare trebuie ajustat cu această sumă, întrucât în ​​acest caz amortizarea nu va include componente recuperabile.

Etapa 3. Calculați valoarea reziduală a clădirilor similare ca diferență între prețul fiecărei proprietăți comparabile și valoarea terenului.

Etapa 4. Calculul costului de construcție a unei clădiri noi pentru fiecare analog în momentul vânzării.

Etapa 5 Calculul în termeni monetari a deprecierii totale acumulate ca diferență între costul construirii unei clădiri noi și valoarea reziduală a acestora. Cu excepția cazului în care s-au făcut ajustări la prețurile de vânzare pentru componentele refabricate, suma primită va include toate tipurile de uzură nerecuperabilă și ireparabilă care decurg din toate cauzele posibile. Dacă s-a făcut această corecție, atunci rezultatul va fi suma deprecierii ireparabile datorate tuturor factorilor.

Etapa 6 Conversia valorii de cost a deprecierii într-un procent (normă) prin împărțirea pentru fiecare obiect a sumei deprecierii totale la valoarea costului complet de înlocuire. Dacă momentul tranzacțiilor este relativ apropiat de data evaluării proprietății, atunci procentele pot fi utilizate pentru a calcula amortizarea acumulată a proprietății care se evaluează.

Etapa 7. Dacă obiectul evaluat prezintă diferențe în elemente precum data vânzării, locația, calitatea serviciului, atunci rata procentuală rezultată este recalculată într-o valoare anuală. Pentru a face acest lucru, rata procentuală totală trebuie împărțită la vârsta reală sau efectivă. Pe baza analizei întregii game de obiecte comparabile, se calculează intervalul ratei anuale de amortizare în procente. Deoarece pentru fiecare tranzacție comparabilă nu este întotdeauna posibil să se obțină valori exacte ale vârstei efective, intervalul cel mai acceptabil al ratelor anuale de amortizare se calculează pe baza vechimii efective a tranzacțiilor comparate.

Etapa 8. Analiza intervalului de valori, selectarea ratei celei mai acceptabile pentru obiectul evaluat și ajustarea cuantumului deprecierii cumulate, ținând cont de vechimea obiectului evaluat.

Rata anuală de amortizare obținută din proprietăți comparabile poate fi utilizată pentru a calcula durata de viață economică totală a proprietății care se evaluează, ceea ce este necesar pentru aplicarea metodei duratei de viață.

Fiabilitatea calculelor ratei și valorii deprecierii totale este determinată de gradul de suficiență și de fiabilitate a informațiilor inițiale, precum și de gradul de similitudine a obiectului evaluat și a analogilor. Obiectivitatea calculelor prin metoda eșantionării pieței este determinată în mare măsură de fiabilitatea evaluării terenului și de costul complet de înlocuire a obiectelor analoge.

Metoda de eșantionare a pieței este nepotrivită de utilizat dacă există diferențe semnificative în ceea ce privește gradul de amortizare și tipurile identificate, locația acesteia, precum și dacă tranzacțiile analizate au avut condiții sau motivații de finanțare diferite.

Metoda de viață

Această metodă se bazează pe cerința investitorului de amortizare de 100% a clădirii pe durata de viață a acesteia, deoarece aceasta oferă o rentabilitate completă a capitalului investit. Prin urmare, până la sfârșitul duratei de viață economică, amortizarea nu poate fi de 100%. În această metodă, vechimea reală și viața economică a clădirii sunt principalele concepte utilizate de evaluator. Procentul de amortizare generală este definit ca raportul dintre vechimea reală a obiectului și perioada serviciului său economic. Valoarea deprecierii este calculată prin înmulțirea acestui factor de amortizare cu costul construcției unei noi clădiri.

Metoda de viață necesită ca evaluatorul să parcurgă următorii pași în secvență:

Etapa 1. Determinarea duratei de viață economică totală estimată a clădirilor similare care operează pe această piață.

Etapa 2. Calculul vechimii efective a clădirii evaluate, care poate fi egală cu vechimea reală dacă clădirea are condiții normale de funcționare.

Etapa 3. Calculul raportului dintre vârsta reală (reală) și perioada totală de serviciu economic, care este rata limitativă de uzură a clădirilor.

Etapa 4. Determinarea deprecierii totale a clădirilor prin înmulțirea costului construirii unei clădiri noi cu rata de amortizare marginală.

Etapa 5 Calculul valorii de piață a clădirilor, ajustată pentru procentul estimat de amortizare, valoarea valorii construcției noi a clădirilor.

Deși această metodă de calcul al uzurii este mai puțin precisă decât altele, este cea mai simplă și este adesea folosită în practică.

Metoda de trasare

Este folosit în principal pentru a defalca suma totală a deprecierii în conformitate cu cauzele care au determinat-o. Metoda dă un rezultat pozitiv atunci când există informații insuficiente pentru metoda de eșantionare a pieței sau metoda duratei de viață și implică următorii pași:

1) calculul uzurii fizice;

2) calculul uzurii funcționale;

3) calculul uzurii exterioare;

4) determinarea valorii reziduale a clădirilor ca diferență între costul construirii unei noi clădiri și valoarea estimată a amortizarii cumulate identificate.

În procesul de evaluare, este necesar să ne asigurăm că rezultatul final al amortizarii ia în considerare în mod cuprinzător scăderea valorii ca urmare a impactului tuturor factorilor și, în același timp, să se evite dubla contabilizare a aceluiași tip de amortizare, care poate subestima. valoarea finală a costului.

Metoda defalcării vă permite indirect să calculați costul refacerii diferitelor elemente ale clădirii din toate motivele posibile și să utilizați rezultatele în alte abordări și metode de evaluare a imobilului, de exemplu, în metoda comparației vânzărilor sau metoda capitalizării veniturilor.

Metoda defalcării evidențiază trei motive principale pentru pierderea de valoare a unei proprietăți:

Deteriorarea fizică;

uzura functionala;

Uzura exterioara.

Calculul cantității de uzură acumulată a clădirii se efectuează conform formulei 3

C =(1– I fizic /100) (1– I func /100) (1– I extern /100) ,

unde I fizic - uzura fizica;

Și funkts - îmbrăcăminte funcțională;

Și extern – uzura exterioara.

Informații similare.

Coeficienții de amortizare fizică, funcțională și de impact economic sunt de obicei calculați ca fracțiuni sau procente din costul total de reproducere sau înlocuire.

Pentru a determina coeficientul de uzură totală (cumulativă), există două metode:

· aditiv;

Multiplicativ.

Cu o abordare aditivă, coeficientul total de amortizare (K) se determină prin adăugarea coeficienților de amortizare fizică, funcțională și economică:

Această metodă a venit la noi din standardele nord-americane, unde valorile de uzură nu sunt mari. Și în total sunt mult mai puțin de 100%. În practica noastră, apare adesea o depreciere totală de peste 100%, ceea ce este absurd în ceea ce privește semnificația fizică și contrazice definiția valorii de piață. Și în funcție de echilibrul factorilor de uzură și de poziția lor în formulă, conform metodei de contabilizare (pliere simplă), factorii de uzură (cu metoda aditivă) nu reflectă schema influenței fiecărui factor individual asupra valorii obiectul evaluat.

Cu abordarea multiplicativă, baza pentru determinarea coeficienților de uzură este costul, din care sunt excluse tipurile de uzură avute în vedere anterior. În acest caz, coeficientul total de uzură este determinat de formula:

Această metodă construiește schema corectă de calcul al amortizarii. Valoarea uzurii totale nu poate fi mai mare de 100%. În acest algoritm, amortizarea cumulativă (când impactul extern depășește cu un plus valorile deprecierii fizice și funcționale) se poate transforma într-o primă de cost.

Astfel, amortizarea totală (cumulativă) este:

Bine de știut >>>

SRL Flora - tipuri de mediu de lucru de îndepărtare, prelucrare și eliminare a deșeurilor solide municipale
Cursurile implică elaborarea unui plan de afaceri. Orice domeniu de activitate poate fi ales ca obiect de planificare, atât pentru întreprinderile nou create, cât și pentru cele care activează în sectorul serviciilor. Creșterea producției industriale și creșterea nivelului de consum, după cum arată practica, este proporțională cu creșterea cantității de deșeuri ale acestuia. Totul este dezvoltat...