HOA: nedir, artıları ve eksileri. Bir HOA neleri yapabilir ve yapamaz: Ev sahipleri derneğinin sorumlulukları nelerdir ve hangi haklara sahiptir? Ev sahipleri derneğinin ne yapması gerekir?

Okuma süresi: 7 dakika

Bir apartmanın ortak mülkünü yönetmenin biçimlerinden biri, ev sahipleri derneğinin oluşturulmasıdır. HOA'ların hak ve yükümlülükleri konut, konut-inşaat kooperatifleri ve özellikle yönetim kuruluşlarının yetkilerinden farklılık göstermektedir. Kâr amacı gütmeyen bir dernek olarak HOA'nın amacı, kendisine emanet edilen konutlarda konforlu yaşam koşulları sağlamaktır. Bu görevleri yerine getirmek için mevzuat, HOA'ların yönetim organlarına, daha ayrıntılı olarak ele alınmaya değer belirli yetkiler vermiştir.

Ev sahipleri derneği işlevleri

HOA'ların faaliyetlerine ilişkin prosedür ve koşullar, Rusya Federasyonu Konut Kanunu tarafından düzenlenmektedir. Sanat uyarınca. 135 LCD, HOA, bir apartmanda veya yakındaki birkaç apartmanda bulunan konut sahiplerinin oluşturduğu kar amacı gütmeyen bir dernektir. Bir HOA oluşturmanın amacı, apartman binalarının ortak mülkiyet hacmini ortaklaşa artırmak ve artırmak, kamu hizmetleri ve tüzük tarafından onaylanan diğer amaçları sağlamaktır.

HOA, Batı kat mülkiyeti formunun Rus versiyonudur.

Ortaklık tüzel kişiliktir ve bu nedenle devlet tesciline tabidir. Belirsiz bir süre için yaratılmıştır. Üyeleri, apartman binasındaki konut sahiplerinin sayısının% 50'sinden fazlasını içermelidir.

HOA ile arasındaki farkın ne olduğundan bahsetmeye değer. İlk durumda apartman sahipleri mülkün bakım ve onarımı konusunda bağımsız kararlar alabilir ve fonların nasıl harcandığını kontrol edebilir.

Ortaklık faaliyetlerinin finansmanı, çok katlı binanın ortak mülkiyetindeki pay oranında, üyelerin pahasına gerçekleştirilir.

Ortaklık nasıl oluşturulur?

HOA oluşturma kararı daire sahiplerinin genel kurulu tarafından alınır. Temel koşul, toplam mülkün %50'sinden fazlasına kolektif olarak sahip olan vatandaşların “lehinde” oy kullanması gerektiğidir. Toplantı tutanaklarını imzalarlar ve ortaklık sözleşmesini onaylarlar.

HOA'nın tüzel kişilik olarak faaliyetlerini tam olarak yerine getirmek için devlet kaydına tabi tutulur ve ancak bundan sonra apartmanın mülkünü yönetebilir.

Ortaklığın kurulmasından sonra mülk sahibi olanlar da dahil olmak üzere konut sahipleri, başvuru üzerine ortaklığa katılma hakkına sahiptir.

Ayrıca, bakım ve onarım kurallarının yanı sıra nüfusa kamu hizmetleri sağlama standartlarının ihlallerinin tespit edilmesi durumunda, yönetim kurulu başkanı bir memur olarak Sanat uyarınca idari olarak sorumlu tutulabilir. 7.22 ve 7.23 İdari Suçlar Kanunu.

Yönetim kurulu ve HOA'nın faaliyetleri

Ev sahipleri derneğinin yönetim kurulu başkanı, herhangi bir vekaletname olmaksızın HOA adına hareket eder. Yönetim kuruluyla birlikte ortaklığın yürütme organı olduklarından tüm idari ve idari işlevler kendilerine aittir.

HOA'yı yöneten kurul, ortak bir organdır, dolayısıyla kararları, başkan da dahil olmak üzere üyelerden biri tarafından bireysel olarak alınamaz. Bunun için oyların %50'sinden fazlasını almanız gerekiyor.

HOA başkanının ve yönetim kurulunun görevleri, normal yaşamı ve derneğin kurulduğu amaç ve hedeflerin başarılı bir şekilde uygulanmasını sağlamaktır. Bu işlevler kapsamında:

• genel kurul toplantıları yapmak ve düzenlemek;
• yüklenicilerle, yönetim şirketleriyle, hizmet kuruluşlarıyla ve bölge sakinleriyle etkileşimde bulunun;
• belirlenen hedeflere ulaşmak için ödünç alınan fonları çekmek;
• Üyeler toplantısına rapor vermek vb.

Yönetim kurulunun en önemli işlevlerinden biri, HOA başkanının yönetim şirketi ile yaptığı çalışmalardır. Ortaklığın yeterli maddi ve teknik kaynaklara sahip olmaması durumunda, apartman binalarının yönetimi, bakımı ve servisi amacıyla yönetim organizasyonlarını ve şirketleri görevlendirir. Bu tür yönetim şirketleri, yapılan işlerden yönetim kuruluna karşı sorumludur ve yönetim organının kendisi de HOA üyelerine karşı sorumludur.

Yönetim kurulunun çalışmalarının eşit derecede önemli bir kısmı da hizmet verdiği binaların sakinleriyle etkileşimdir.

Sertifikaların verilmesi

Ortaklığın doğrudan sorumlulukları şunları içerir:

• aile kompozisyonu sertifikalarının verilmesi;
• MKD için görüş ve teknik dokümantasyonun sağlanması;
• daire ekstrelerinin kaydı;
• örneğin dökme, yapıların teknik durumu hakkında raporlar hazırlamak.

HOA temsilcileri borç nedeniyle belgeleri işlemeyi reddederse, bu durum sakinlerin haklarının doğrudan ihlali olarak nitelendirilebilir. Bu gibi durumlarda şikayetlerin yönetim kuruluna veya genel kurula iletilmesi tavsiye edilir.

Konut alanlarına sızma

HOA temsilcileri, apartman binasındaki teknik tesisler de dahil olmak üzere yalnızca ortak alanlara erişebilir. Ortaklığın çalışanlarının daireye girme hakkı yok, sakinlerden erişim talebi çok daha az.

Bunun istisnası, büyük borçların tahsiline ilişkin bir mahkeme kararının varlığı ve bu emri yerine getiren FSSP temsilcilerinin varlığıdır. Diğer gerekçeler daireye erişim hakkı vermez.

Cezalar

Konut sakinlerinin kamu hizmetleri için ödemede gecikmesi durumunda, HOA'nın ceza talep etme hakkı vardır. Bunun sözleşmede veya HOA ile yapılan anlaşmada belirtilmesine bile gerek yoktur.

Sanatın 14. paragrafına göre. Konut Kanunu'nun 155'i, ceza tahakkuk hakkı gecikmenin ertesi gününde doğar. Ödemenin yapılması gereken günden bir ay sonra, geciken her gün için ceza miktarı belirlenir:

• 31-90 gün – Merkez Bankası refinansman oranının 1/300’ü;
• 90 günden fazla - Merkez Bankası refinansman oranının 1/130'u.

Cezaların ve borçların tahsili mahkemede yapılır.

HOA'ya yeni üyelerin kabulü

Sanat uyarınca. Konut Kanunu'nun 143'ü, ortaklığa yeni bir üyenin kabul edilmesi için HOA'ya katılma başvurusu yeterlidir - ayrı bir sözleşme imzalamaya gerek yoktur.

Eğer evde bir dairenin mülkiyetini alırken HOA mevcutsa, ev alıcısı ancak başvuruda bulunduktan sonra derneğe üye olur. Eski ev sahipleri ortaklığa üye olsa dahi, ortaklığa otomatik olarak giriş söz konusu değildir.

HOA üyeleri hakkında bilgi toplamak için özel bir kayıt tutulur.

Borçlularla çalışmak

Pek çok sakin, HOA başkanının borçlu listelerini yayınlama hakkına sahip olup olmadığından şüphe ediyor. Kamuoyunda utandırmak, borçlularla mahkeme öncesi mücadelede çok etkili bir yöntemdir. Ek olarak, konut sakinlerinin kamu hizmetlerinin zamanında ödenmesinin kontrolü, doğrudan dernek yönetim kurulunun sorumluluğundadır (Konut Kanunu'nun 148. maddesinin 2. fıkrası). Ancak bu tür eylemlerin yasallığı sorununun iki tarafı vardır:

• listeler sakinlerin kişisel verilerini içeriyorsa, örneğin soyadı ve adı, bu, 27 Temmuz 2006 tarihli ve 152 sayılı Federal Kanun “Kişisel Verilere İlişkin” hükümlerinin ihlali anlamına gelir;
• listelerdeki borçlular anonimleştirilmişse, örneğin sadece daire numaraları ve borç tutarları belirtiliyorsa ve ek kaynaklar olmadan borcunu ödemeyenlerin kimliklerinin tespit edilmesi mümkün değilse, bu bilgilerin yayınlanması hukuka aykırı sayılmaz.

HOA başkanının maaşı

Başkanın çalışmalarından duyulan memnuniyetsizlik bağlamında, sakinler genellikle HOA başkanının 2020'de maaş alma hakkına sahip olup olmadığıyla ilgileniyor. Yasal açıdan bakıldığında, başkan HOA'nın işe alınmış bir çalışanı değildir - ortaklığın yönetim organını yönetir, bu nedenle onunla bir iş sözleşmesi yapılmaz. Bu nedenle maaş talebinde bulunamaz. Aynı zamanda, kanun açısından ücret olarak değerlendirilen çalışması için bir tür mali tazminat da verilebilir.

HOA başkanına yapılacak ödeme miktarını kimin onayladığı sorusunun cevabını paragraflarda bulabilirsiniz. 1 fıkra 1 md. 145 LCD. Bu belgeye göre yönetim kurulu üyelerinin ücret miktarının belirlenmesi HOA üyelerinin genel kurulunun yetkisindedir. Tipik olarak bu tür bilgiler ortaklığın Esas Sözleşmesinde yer alır.

Girilen bilgilere göre bir hesaplama yapılır. Tipik olarak ücret miktarı, maliyetin bir oranı olarak gerçekleştirilen iş hacmine bağlıdır.

Kanun, HOA başkanı için maaş hesaplamasının yasallığının nasıl doğrulanacağını belirlememektedir. Bu, denetim komisyonu tarafından ortaklığın mali tablolarının kontrol edilmesi ve bunların pratikte uygulanan çalışmalarla karşılaştırılması yoluyla yapılabilir.

Çözüm

HOA, ortak mülkün yönetimi için bir apartman binasındaki konut sahiplerinin oluşturduğu bir birlik şeklidir. HOA kar amacı gütmeyen bir kuruluş olduğundan asıl amacı gelir elde etmek değil, yönetimi altındaki evlerde konforlu yaşam koşulları yaratmaktır.

Kanun, ortaklığın, yönetim kurulunun ve başkanının hak ve yükümlülüklerinin listesini belirler. Gücün kötüye kullanılması ve HOA fonlarının israf edilmesi durumunda yetkililer idari ve hatta cezai sorumluluğa getirilir.

Avukat. St. Petersburg Barosu üyesi. 10 yıldan fazla deneyim. St.Petersburg Devlet Üniversitesi'nden mezun oldu. Medeni, aile, konut ve arazi hukuku alanında uzmanım.

Sahiplerin ortaklığını güvenli bir şekilde içerebilecek herhangi bir tüzel kişiliğin hem hakları hem de yükümlülükleri vardır.

Ortaklık katılımcılarının, yönetim kurulu üyelerinin ve başkanının sorumlulukları hakkındaki bilgi kaynakları Rusya Federasyonu Konut Kanunu'na yansıtılmıştır.

Ortaklık Tüzüğü, yasalara ve yönetmeliklere ek olarak HOA'nın faaliyetlerine ilişkin gereksinimler hakkında bilgi içerir. Bu belgede, oluşum aşamasında bile ev sahipleri özel dikkat gerektiren tüm nüansları yansıtabilmektedir.

Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun 138. Maddesi uyarınca, ev sahipleri derneği aşağıdakileri yapmakla yükümlüdür:

1. ortak mülkiyetin uygun durumunu sağlamak;
2. ev sahiplerinin hak ve yükümlülüklerine uyumu izlemek;
3. sahiplerinin vb. meşru çıkarlarını temsil eder.

REFERANS: Başka bir deyişle, HOA'nın faaliyetleri ev sahiplerinin çıkarlarını temsil etmeyi, haklarına saygı göstermeyi ve ortak mülkiyeti yönetmeyi amaçlamalıdır.

Ortaklık, Şart'ta belirtilen amaçlara ulaşmak için ekonomik faaliyetlerde bulunabilir.

Bir ortaklığın yazar kasası olmalı mı?

Amacı bir apartman binasını ortaklaşa yönetmek, ortak mülkün güvenliğini sağlamak ve ev sahipleri adına faaliyetler yürütmek olan, kar amacı gütmeyen bir kuruluştan bahsettiğimizi düşünmekte fayda var.

Bu formülasyondan açıkça görülüyor ki HOA'nın sakinlerden ve sahiplerden katkı şeklinde aldığı fonlar gelir değildir.

Başka bir deyişle, HOA bağımsız bir kuruluş değildir, yalnızca ev sahiplerinin çıkarları doğrultusunda hareket eder (evin kamu hizmetleri, bakımı ve mevcut veya büyük onarımların yapılması vb. ile ilgili bir anlaşma yapar).

DİKKAT: Buna göre Ortaklık'ta yazarkasa ekipmanının kullanılması bu faaliyetin gerçekleştirilmesi için bir ön koşul değildir.

Bu bakış açısı Vergi ve Adli makamların temsilcileri tarafından da paylaşılmaktadır.

Kurulun sorumlulukları nelerdir?

Bu konu RF Konut Kanunu'nun 148. Maddesinde ele alınmaktadır. HOA'nın yönetim organı genel kurulda diğer sahipler arasından seçilir. Yönetim kurulu temsilcilerinin ortaklığın diğer katılımcılarına ve denetim organlarına karşı sorumlulukları vardır.

Bunlar şunları içerir:

ÖNEMLİ: Yönetim organı, Rusya Federasyonu yasaları çerçevesinde mal sahiplerinin haklarını gözetme sorumluluğunu üstlenir ve ayrıca tüm katılımcıların yaşam koşullarını iyileştirmeye çalışır.

Çalışmanın sonuçları, yönetim ekibinin yetkilerinin devam ettirilebileceği bir ortaklık toplantısında yıllık olarak tartışılmaktadır. Önceki yönetim kurulu başkan ve üyelerinin görevlerinin sona ermesi halinde yeni yönetim organının seçilmesi gerekir.

Ortaklık topraklarında hırsızlık sorumluluğu

HOA'ların tüzel kişiler olduğu yasama düzeyinde tespit edilmiştir; bu, çeşitli suçlara ilişkin sorumluluğun hem yönetim kurulu üyeleri hem de ortaklığın katılımcıları için ortaya çıktığı anlamına gelir.

HOA, üçüncü tarafların eylemsizliğinden kaynaklanan hasar veya mal kaybından sorumludur.

Koşulları etkileyememek kabul edilemez.

Topluma, bireysel ev sahiplerine veya üçüncü kişilere ait mülklerin çalınması durumunda cezai sorumluluk doğar. Ortaklık, bağlı evin etrafındaki bölgeyi çitle çevirerek, burada meydana gelen suçların mali sorumluluğunu üstlenir.

DİKKAT: Yalnızca doğal afet gibi mücbir sebep durumlarının varlığı sorumluluğun sınırlandırılması için bir nedendir.

Hırsızlık da dahil olmak üzere mülke verilen her türlü zarar, ortaklık tarafından mağdura tamamen tazmin edilmelidir.

HOA sorumluluklarını yerine getirmezse ne yapmalı?

Konut ve Medeni Kanunlar, HOA temsilcilerinin, yönetim kurulu üyelerinin veya başkanının üstlendiği sorumluluğa herhangi bir atıfta bulunmaz. Ancak bu, yasa ihlallerinin tespit edilmesi durumunda sorumlu tutulamayacakları anlamına gelmez.

Bir HOA oluştururken, "Rusya Federasyonu'nun mevcut mevzuatına uygun olarak" maddesini içermesi gereken bir tüzük oluşturulur. Bu, yönetim kurulu ve başkan temsilcileri de dahil olmak üzere HOA'daki tüm katılımcıların, kanıtlanması halinde cezalandırılabileceği anlamına gelir:

ÖNEMLİ: HOA'nın faaliyetlerinin birincil kontrolü sakinlerin kendileri tarafından yapılmalıdır.

Ortak mülkiyetin yönetimindeki anlaşmazlıkları çözmek mümkün değilse, o zaman sakinler bir sonraki toplantıda yeni bir başkan seçebilir veya çatışma durumunu çözmek için mahkemeye gidebilir.

HOA kar amacı gütmeyen bir kuruluştur. Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun 135. Maddesi, bu örgütün, bu kompleksi işletmek ve yönetmek amacıyla bir apartmanın konut binalarının sahiplerini birleştirdiğini belirtmektedir. Sakinlere yönelik temel sorumluluklar, Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun 148. Maddesinde listelenmiştir.

Bir apartman binasını yönetmenin temel yönleri

Konut binalarının yönetimi, Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun 144-150. maddelerinin rehberliğinde HOA tarafından yürütülmektedir.

Yönetim organlarının bileşimi:

1. En üst organ genel kuruldur;
2. Yonetim birimi;
3. Yönetim Kurulu Başkanı.

Bu topluluk konut stokunun etkin yönetimi için oluşturulmuştur. HOA, apartman stokunun en verimli şekilde kullanılması için çaba gösterir ve sağlanan kaynakları rasyonel bir şekilde kullanır.

Başkan apartman sakinleri arasından seçilir. Başkan adayının aşağıdaki şartları taşıması gerekir:

• bir apartmanın sakini olmak;
• yüksek öğrenime sahip olmak;
• liderlik deneyimine sahip olmak.

Başkan, sosyal, çok yönlü bir kişi olmalı ve ortaya çıkan sorunları yetkin bir şekilde çözebilmeli ve çatışma durumlarından kaçınabilmelidir.

Başkanın sahip olması gereken temel beceri, şehir yönetiminin temsilcileri ve taşeronlarla çalışabilme yeteneğidir. Ayrıca HOA başkanının apartman sakinlerine karşı hak ve yükümlülüklerine başarıyla uymak.

HOA başkanının ana hakları ve yönetim işlevleri şunları içerir:

1. Kâr amacı gütmeyen kuruluşun önemli belgelerinin muhafazasından ve muhafazasından sorumludur;
2. Üç aylık raporların vergi dairesine sunulması, çeşitli türde anlaşmaların yapılması;
3. Toplumun çıkarlarını anlamlı bir şekilde savunabilmek için, bir apartman yöneticisinin Rusya Federasyonu'nun mevcut mevzuatını bilmesi gerekir;
4. Şirketi yetkin bir şekilde yönetmek için, başkanın Rusya Federasyonu'nun konut kanunu hakkında mükemmel bilgiye sahip olması gerekir.

Başkanın adaylığı onaylandığında, konut sakinleri derneği ile apartmanın yönetimine ilişkin tüm hak ve sorumlulukların belirtildiği bir iş sözleşmesi imzalanır. Sorumluluğun derecesi de tartışılmaktadır.

Başkanın temel fonksiyonel sorumlulukları şunlardır:

• bir apartman binasında ekonomik ve faydalı çalışmaların uygulanmasının sağlanması;
• ilgili işletmelerden sakinlere yüksek kalitede elektrik, su ve ısı temini;
• Vatandaşlardan gelen sorunlara anında çözüm aranıyor.

Konut stoğunu yönetmek, Rusya Federasyonu'nun konut kanunu hakkında kapsamlı bilgi gerektirir. Her makalenin tüm inceliklerine ve konut sorunlarını çözmenin en iyi yollarına hakim olmak gerekir.

HOA'ların sakinlere karşı hak ve yükümlülükleri, Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun 137. Maddesinde yer almaktadır. Bu maddeye göre dernek aşağıdaki haklara sahiptir:

1. Rusya Federasyonu'nun yürürlükteki mevzuat hükümlerine uygun olarak bankalardan alınan kredileri kullanın;
2. Ticari faaliyetlerin etkin bir şekilde yürütülmesi için bir yönetim sözleşmesi ve diğer anlaşmalar imzalamak;
3. Yıllık olarak kabul edilen gelir ve gider tahminlerine dayanarak sakinler için aylık ödemelerin belirlenmesi;
4. Konut sakinlerine hizmet sunmak ve gerekli çalışmaları yapmak;
5. Üçüncü taraflardan sağlanan hizmetler için ödeme yapmak;
6. Kâr amacı gütmeyen bir derneğe ait metrekareler için alım-satım ve kiralama sözleşmeleri yapmak.

Bina sahiplerinin büyük miktarda elektrik faturası borcu olduğu durumlarda, HOA, borcun ve neden olunan zararların tazmini için mahkemelere başvurma hakkına sahiptir. HOA'nın sakinlere karşı tüm hakları ve yükümlülükleri sözleşmede listelenmelidir.

Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun 138. maddesine göre şirketin aşağıdaki yükümlülükleri yerine getirmesi gerekiyor:

• Rusya Federasyonu yasal kuralları çerçevesinde evi yönetme ve ev sahiplerinin çıkarlarını temsil etme konusundaki tüm haklara uymak;
• Rusya Federasyonu Konut Kanunu uyarınca tüm yükümlülükleri yerine getirmek ve yetkili yönetimi yürütmek;
• idarenin gereklerine ve mevcut düzenleme hükümlerine uymak;
• Dernek üye listesini güncel bilgilerle doldurup her yıl ilk üç ayda yürütme makamlarına göndermek;
• ortak mülkün sıhhi ve teknik durumunu iyi durumda tutmak;
• imzalanan sözleşmede belirtilen tüm yükümlülükleri yerine getirmek.

Ortaklıktan ayrılma yolları

Kâr amacı gütmeyen bir kuruluşa katılmak ve ayrılmak isteğe bağlıdır. Yukarıdaki işlemler yazılı başvuru üzerine gerçekleştirilir. Bir daireyi hariç tutmanın bir yolu var.

Ancak bu durumda, bu dairenin sahibinin hizmetlerin sağlanması için bir anlaşma yapması gerekir. Sahipler, mevzuat uyarınca şirketten tek seferde çekilme hakkına sahiptir.

Bütün evin çıkışının iki yolu vardır:

1. Tanzimat;
2. Tasfiye.

Bu haklar RF Konut Kanunu'nun 140. Maddesinde koruma altına alınmıştır. İhraç kararı genel kurulda alınır.

Ev sahipleri derneğinin birden fazla evi içermesi ve yeniden yapılanma gibi bir yöntem uygulandıktan sonra bölünerek kar amacı gütmeyen birkaç şirket kurması durumunda yeniden yapılanma mümkündür.

Çıkış prosedürü basittir. Başkana hitaben, ortaklıktan ayrılma niyetini ve nedenini belirten bir başvuru hazırlanır. Açıklama bir talep değil, bir duyurudur. Tamamlanan başvuru şahsen yapılır veya bildirimli taahhütlü posta yoluyla gönderilir.

Diğer tüm belgeler şirket tarafından hazırlanır. Dernekten ayrılma başvurusunu yazmadan önce, mevcut borcun ödenmesi ve kâr amacı gütmeyen kuruluştan ayrılmadan önceki döneme ait faturaların ödenmesi gerekmektedir.

Ortaklıktan ayrılırken aşağıdaki hususlar dikkate alınmalıdır:

• çıkmak için kimsenin iznine gerek yoktur;
• alım satım sözleşmelerinin imzalanması veya bağış yapılması halinde metrekare hakları sona erer;
• Bir vatandaş, başvurunun kabul edildiği andan itibaren kar amacı gütmeyen bir kuruluşa üye olma hakkını kaybeder.

Tamamlanan başvurunun doğrudan ev sahipleri derneğine gönderildiğini unutmamak çok önemlidir.

Evinizi kontrol etmenin yolları

Rusya Federasyonu Konut Kanunu'na göre mülk sahipleri, mülkü yönetme yöntemlerinden birini seçmekle yükümlüdür. Mevzuat aşağıdaki iş yöntemlerini ima etmektedir:

1. Düzenleme yönetim şirketi tarafından yürütülür;
2. Ev yönetimi metrekare sahipleri tarafından yürütülür;
3. Yönetim kurulu sakinlerin birliğini yürütür.

Yukarıdaki yöntemlerin seçimi daire sayısına, sakinlerin ödeme gücüne ve disiplinlerine bağlıdır.

Yönetim şirketi, yapılan bir anlaşmaya dayanarak haneyi yönetir. Bu şirket, çalışmaları sırasında kamu hizmetleri sağlayan şirketlerle sözleşmeler yapmaktadır. Bu tür anlaşmaları imzalarken, yönetim şirketi konut stoku sahiplerinin çıkarlarını temsil eder.

Tek seferlik peyzaj ve onarım çalışmaları üçüncü taraf şirketler veya yönetim şirketinin çalışanları tarafından gerçekleştirilir.

Yönetim şirketi aşağıdaki olumlu ev yönetimi yöntemlerine sahiptir:

• eğitimli yönetim profesyonelleri yükümlülüklerini sakinlerden çok daha iyi yerine getiriyor;
• metrekare sahipleri yönetim sorumluluklarının çoğunu yönetim şirketine devredebilir;
• Örneğin onarımlarla ilgili herhangi bir masraf ortaya çıktığında, yönetim şirketi öncelikle kendi fonlarını yatırır ve tamamlandıktan sonra sakinlerden talep alır.

Olumsuz yollar:

• Yönetim, konut yönetiminin en pahalı yöntemidir;
• Yönetim şirketinin çalışanları bu evin sakinleri değil ve en etkili yönetim konusunda hiçbir çıkarları yok.

Olumlu bir şekilde başlamak daha iyidir. Yani, bir ev sahipleri derneğinin kurulmasından itibaren ve eğer sakinler arasından gerekli sayıda vatandaş işe alınmıyorsa, bir yönetim şirketini çekmeyi düşünmeye değer.

Şirketin yönetim kurulu üyeleri arasında, ev sahipliği ve konut stokunun işletilmesi ile ilgili her türlü karmaşıklığı yetkin bir şekilde çözen sorumlu sakinler bulunmaktadır.

Kâr amacı gütmeyen bir şirketin bu konularla ilgilenen çalışanları, üzerinde anlaşılan miktarda ücret alırlar. Çeşitli yetkililer ve yüklenicilerdeki tüm sakinlerin çıkarlarını temsil ederler.

Ev sahipleri derneği tüzel kişilik olarak vergi dairesine kayıtlıdır ve buna göre hem ev sahiplerinden hem de üçüncü şahıslardan çeşitli ödemeler ve olası tahsilatlar yapmak için bir banka hesabı açılır.

HOA'nın artıları:

• seçilmiş sakinler herhangi bir zamanda yeniden seçilebilirler;
• yönetim kurulu üyeleri, ekonomik faaliyetlerin en iyi şekilde yürütülmesinde kişisel çıkarı olan sakinleri içerir;
• Yönetim kurulu üyelerinin harcamaları bir denetim komisyonu yardımıyla kontrol edilebilmektedir.

HOA'nın eksileri:

• Fonların büyük bir kısmının boşa gittiği ve dürüst olmayan bir durumun ortaya çıkması durumunda, yönetim organlarının yeniden seçilmesi ve belgelerde gerekli tüm değişikliklerin tamamlanması prosedürü uzun zaman alır.

Bir ev sahipleri derneğinin oluşturulması, çok sayıda konut sakini olduğunda ve yönetim organları için konut sektöründe kazanılmış gerekli miktarda değerli bilgi ve iyi deneyime sahip değerli adayların varlığında meydana gelir.

İdeal bir yönetim biçiminin olmadığı sonucuna varabiliriz. Gerekli yönetim yöntemi yukarıdaki noktaların tümüne göre seçilmelidir.

Ortaklığın sahiplerinin, üyelerinin ve ortak olmayanların hukuki statülerinde bazı farklılıklar bulunmaktadır.

Tanımlarla başlayalım:
esas olarak bir apartmanın ortak mülkünü yönetmek için oluşturulmuş bir dernektir. HOA, kaynak tedarik kuruluşlarıyla sözleşmeler yapar veya bağımsız olarak ısı, ışık ve diğer kaynakları tüketicilere üretir ve sağlar. Üçüncü şahıslarla ilişkilerde ev sahiplerinin çıkarlarını korur ve evin yönetimine ilişkin diğer işlevleri yerine getirir.

Sahipler, yasal gerekçelerden birine (örneğin, satın alma ve satış, miras, takas, bağış ve diğerleri) dayanarak bir apartman binasında konut satın alan kişilerdir. Hepsi eşit haklara sahiptir: Mülklerini diledikleri gibi kullanabilir ve tasarruf edebilirler, ortak mülkiyeti payları oranında kullanabilirler, vb.

HOA'nın hâlâ üyeliğe dayalı bir tüzel kişilik olduğunu unutmayalım. Katılım elbette isteğe bağlıdır. Kanunda, bir ortaklığın kurulmasıyla birlikte tüm maliklerin ortaklığa katılmasını zorunlu kılan hükümler yer almamaktadır. neredeyse üye olmak kadar kolay.

Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun 143. maddesi HOA üyeliğine ayrılmıştır. 2011 yılında, HOA'nın üyeleri ve üye olmayan sahiplerinin genel haklarına ilişkin yeni bir norm (Madde 143.1) eklenmiştir. Özellikle ortaklığın faaliyetleri hakkında bilgi edinme konusunda eşit fırsatlara sahiptirler. İşinin kalitesi hakkında eşit derecede şikayette bulunabilir, belgelerini (örneğin, Şart, mali tablolar ve diğerleri) öğrenebilirler.

Aynı zamanda HOA üyesi olmayan sahipler ortaklığın yönetimine katılmamaktadır. Ve evin yönetimine ilişkin konuları yalnızca genel kurul toplantıları yoluyla etkileme hakkına sahiptir.

Böyle bir sahip, üyelik ücreti ödemez. Ancak apartmanın ortak mülkünün bakım ve onarımı için yapılan harcamaların yükünü de üstlenmek zorundadır. Bu onun ana sorumluluğudur. Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun 138. Maddesinin 2. fıkrası ve ortak mülkiyetin korunmasına ilişkin Kuralların 16. maddesi uyarınca, ortaklığın kendisiyle uygun bir anlaşma yapması zorunludur.

Böylece HOA'ya katılmayan mal sahipleri ile ortaklık arasında medeni hukuk ilişkileri gelişir. Bu bağlamda, ne üyeliğin reddedilmesi ne de bir sözleşmenin imzalanmasından kaçınma, maliki ortak mülkiyetin bakımı için ödeme yapma yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Zira bu yükümlülük sözleşmeden değil, İmar Kanunu'nun 153. maddesinden kaynaklanmaktadır.

Uygulamada, HOA üyelerinin değil, mal sahiplerinin bir anlaşma yapmayı ve buna bağlı olarak ödeme yapmayı reddettiği durumlar sıklıkla vardır. Oldukça fazla sayıda var. Bu durumda ortaklık kurulu, Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun 137. maddesine başvurmalıdır. Bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin ortak harcamalara katılma yükümlülüklerini yerine getirmemeleri durumunda, HOA'nın mahkemede zorunlu ödemelerin ve katkıların zorla tahsil edilmesini ve ayrıca kendisine verilen zararların tazminini talep etme hakkına sahip olduğunu belirtir. .

2015 yılında konut mevzuatında yaşanan değişiklikler HOA'ların faaliyetlerini doğrudan etkiledi. O tarihten bu yana herhangi bir değişiklik yapılmadığından hükümler hâlâ geçerlidir.

Dolayısıyla ortaklık tüzüğünde değişiklik yapmak için toplantılar düzenlemek şirket sahiplerinin sorumluluğundaydı. Yasanın yeni versiyonuna göre, tüzüğün Federal Vergi Servisi'ne kayıtlı olması ve başkanın Birleşik Devlet Tüzel Kişiler Sicilinden bir alıntı alması gerekiyor.

Bu kontrol yönteminin artıları ve eksileri

Buna göre Sanat. Rusya Federasyonu'nun 135 Konut Kanunu HOA (Ev Sahipleri Derneği), tüm gayrimenkullerin kolektif yönetimini organize etmek, yasal normların belirlediği sınırlar dahilinde kullanımını, bulundurulmasını ve elden çıkarılmasını sağlamak için bir apartman binasındaki mülk sahiplerini birleştiren kar amacı gütmeyen bir kuruluştur.

HOA üyeliği genel toplantılara katılmanıza olanak tanır, bu nedenle evin yönetimine ve katkı miktarının belirlenmesine ilişkin tüm kararların alınmasına doğrudan etki etme fırsatı verir.

HOA'nın şüphesiz avantajı şudur: evin nasıl korunacağına karar verir– evin sürekli güvenliğe ihtiyacı var mı, lobinin, merdivenlerin ve koridorların rutin onarımını gerektiriyor mu, hangi iletişimlerin değiştirilmesi gerekiyor, vb.

HOA tüm ortak alanları elden çıkarma hakkına sahip olduğundan, konut sakinleri ortak kararla çatı katı ve bodrum katının amacını belirleyebilir.

HOA'ya bitişik bölge hakkı verildiğinden, sakinler evin yanında bir oyun alanı veya otopark düzenlemeyi seçebilirler.

Genel olarak, bir HOA'nın oluşturulması, ev sahiplerinin evin yönetimini organize etmek için doğru yaklaşımı benimsemeleri durumunda yaşam koşullarında niteliksel bir iyileşmeye olanak tanır.

Konut sakinlerinin katkılarına ek olarak HOA için fon kaynağının da olması önemlidir. kamu fonları da olabilir.

Belediye yetkilileri, özelleştirilmemiş mülklerin sahibi olarak kabul edildiğinden, bu evin bakımı için gerekli masraflara doğrudan katılmakla yükümlüdürler. Bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi halinde HOA'nın bu ödemeleri zorla tahsil etme hakkı vardır.

Sanat. 153 Rusya Federasyonu Konut Kanunu HOA'nın ek binaların inşaatını başlatmasına izin verir daha sonra gelir elde etmek için kullanılabilecek ortak mülkiyete. Örneğin eve mağaza veya kafe eklenmesi vb.

Bu tür tesislerin kiralanması maliyetlerin önemli bir bölümünü karşılayacak ve bu da katkı miktarını azaltacaktır.

HOA'nın bir diğer avantajı, binaların ve organizasyonun işletilmesine yönelik hizmetlerin reddedilmesi olasılığıdır.

Yani sakinler evlerinin bakımı için kimi işe alacaklarına kendileri karar veriyor ve bağımsız olarak aynı fikirdeyiz.

Bir HOA oluşturmanın tek dezavantajı, uygunsuz yönetim organizasyonu riskidir. Ancak sakinlerin yönetim kurulu üyelerini yeniden seçebilmeleri ve ortak kararla bir yönetim planı belirleyebilmeleri nedeniyle bu sorun kolayca çözülebilir.

Hangi evlerde ortaklık kurulabilir?

Sanat. Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun 136'sı, bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin yalnızca bir HOA oluşturma hakkına sahipsiniz.

Ağları, mühendislik ve teknik desteği ve diğer altyapı unsurları birbirine sınır olan birden fazla apartmanın sahipleri tarafından ortak bir HOA oluşturulabilir.

Bir mülk sahibi için evler, kişisel arsaları olan veya olmayan kır evleri, eğer arsaları sınırdaysa veya ortak bir bölgede bulunuyorsa ve ortak altyapı unsurlarına sahipse, birbirine yakın konumdaki birkaç binanın sahipleri tarafından bir HOA oluşturulmasına izin verilir.

İki veya daha fazla HOA, ortak mülk yönetimi amacıyla bir birlik oluşturabilir.

Bir ev inşa etme aşamasında bir HOA oluşturmak mümkündür Sanat tarafından onaylanan. Rusya Federasyonu'nun 139 Konut Kanunu. Bir HOA tarafından yönetilen bir evdeki mülk sahiplerinin, ortaklığa katılıp katılmayacağına kendilerinin karar vermesi dikkat çekicidir.

Yaratma kararı nasıl

Bir HOA oluşturmak için, sakinlerle bir toplantı yapılması gerekiyor, seçilecektir. Toplantıda ev sahiplerinin en az 2/3'ünün hazır bulunması gerekmektedir.

HOA oluşturma kararı oy çokluğuyla alınıyor; yapılan değişikliklere göre artık tüm bina sahiplerinin 2/3'ünün onayı gerekiyor, oysa önceden oyların %50'si yeterliydi.

Karar, HOA'nın genel kurul toplantı tutanaklarıyla resmileştirildi. Sahiplerin oyları orantı ilkesine göre belirlenir - konut alanı ne kadar büyükse, sahibin o kadar fazla oyu vardır.

Şartın onaylanması

HOA tüzüğünü kabul etme prosedürü Sanat tarafından belirlenir. 45-48 Rusya Federasyonu Konut Kanunu. Kiralama tüm sahipler tarafından onaylanmalıdır evin konut binaları.

Önünde ortaklık varsa gıyaben toplantı yapılması mümkündür.

Sözleşme, evin bakımı ve bakımıyla ilgili tüm ana hususları yansıtmalıdır. Evin adresini, belgenin düzenlendiği yeri ve tarihini belirtir. HOA'nın işleyiş amacı, ortaklıktaki tüm katılımcıların hak ve yükümlülükleri de belirtilir.

Tesis sahiplerine mülk sahipleri denir, yani HOA, TSN olarak yeniden adlandırılır.

1 Eylül 2014'ten itibaren tüm HOA'ların TSN olarak kaydolması gerekirken, mevcut ortaklıklar için yeniden kayıt gerekmemektedir.

Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nda yapılan değişiklikler de özellikle tüzüğü etkiledi:

Mevcut tüzüğü değiştirmek için, tüzüğün tutanaklara göre değiştirildiği bir genel kurul toplantısı yapılır.

Yapılan tüm değişiklikler noter tarafından onaylanır ve onay için vergi makamlarına gönderildi. 5 gün sonra başkan, Rosreestr'den değişikliklerle ilgili bir özet alabilir.

Kayıt prosedürü

HOA kaydı tüzel kişiliği kaydetmeye benzer ve herhangi bir özel zorluk yaratmaz. Kayıttan sonra, HOA'ya bireysel bir cari hesap atanır ve bu hesap daha sonra sakinler tarafından yatırılan fonları alır.

HOA kayıt prosedürü için ihtiyacınız olan aşağıdaki belgeler:

• tüzel kişiliğin tescili için başvuru formu;
• mülk sahiplerinin genel kurul toplantı tutanakları;
• her bir sahibinin payının hesaplanması;
• HOA tüzüğü.

Sanat'a göre. Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun 140'ı, genel kurul kararıyla bir HOA, konut veya konut inşaat kooperatifine dönüştürülebilir.

Ev sakinleriyle anlaşma yapılması

Bir HOA'nın oluşturulması, maliklerin 2/3'ünün rızasıyla mümkündür. Ancak diğer sakinler aynı sağlayıcıları kullanıyor. Bu nedenle ortaklık, üyesi olmayan sakinlerle anlaşmalar yapar, hizmetlerin sağlanmasına ilişkin bireysel sözleşmeler.

Kanun, böyle bir belgenin zorunlu olarak yazılı olarak sonuçlandırılmasını gerektirmez.

Günlük ev yönetimi işlerinin organizasyonu

Mevcut ev yönetimi çalışmaları mevcut yöneticiler tarafından organize edilmektedir - başkan ve yönetim kurulu sakinleri tarafından seçilmiştir. Aynı sahipler olabilirler veya dışarıdan kiralanmış olabilirler.

Kurulun hizmet sağlayıcılarla sözleşmeler yapması, ödemeleri toplaması, evin mevcut durumunu izlemesi vb. gerekiyor.

Tedarik eden kuruluşlarla yapılan HOA anlaşmaları gibi bazı belgeler HOA üyeleri tarafından görüntülenemeyebilir ancak bunlar denetim komisyonunun kullanımına açıktır.

Sakinlere iş bildirme prosedürü

Herhangi bir ev bakım işini planlayın ve yıllık masrafları tahmin edin sakinlerin genel kurulu tarafından onaylandı.

Kararın devamsız oylama yoluyla verilmiş olması halinde, HOA'nın herhangi bir üyesinin, ortaklığın faaliyetleri hakkında bilgi verme ve devamsız toplantıların tutanaklarını öğrenme hakkı vardır.

HOA'nızın harcamalarını, derneğin yalnızca tüm makbuzları değil aynı zamanda para çekme işlemlerini de yansıtan çek hesabını görüntüleyerek de inceleyebilirsiniz.

Uyuşmazlık çözümü prosedürü

Bir HOA üyesi ev yönetiminin organizasyonundan memnun değilse, bu konuyu konut sakinlerinin genel toplantısında tartışmaya açabilir. Mali nitelikteki sorunlar denetim komisyonunun katılımıyla çözümlenir.

Anlaşmazlığın ortaklık içinde çözülememesi durumunda kiracı, vatandaşlara kamu hizmetlerinin sağlanmasını denetleyen konut müfettişliği ile iletişime geçebilir.

Ayrıca vergi makamlarıyla iletişime geçmek mümkündür mali dolandırıcılık şüphesi varsa.

Değişikliklerle video incelemesi

Krasnodar Bölgesi örneğini kullanarak, belediye yetkililerinin apartman temsilcilerinin ortak mülk yönetimini organize etmenin inceliklerini anlamalarına nasıl yardımcı olduğu gösteriliyor.