Zhvlerësimi kumulativ i akumuluar i pasurive të paluajtshme, procedura e llogaritjes së saj. Përcaktimi i sasisë së konsumit të akumuluar Veshja e akumuluar e përcaktuar me metodën shumëzuese

4.6.1. Një model shtesë për llogaritjen e amortizimit kumulativ është një model që përfshin llogaritjen e koeficientit të amortizimit kumulativ si shuma e koeficientëve të amortizimit fizik, vjetërsimit funksional dhe ekonomik. Modeli supozon se amortizimi dhe vjetërimi veprojnë në mënyrë të pavarur dhe ulin koston e përgjithshme me një përqindje të përshtatshme.

Një tipar i modelit është se ju lejon të merrni një veshje totale prej më shumë se 1 (100%).

4.6.2. Modeli shumëfishues për llogaritjen e amortizimit kumulativ dhe vjetërsimit - një model për llogaritjen e amortizimit kumulativ dhe vjetërsimit, që nënkupton se amortizimi dhe vjetërimi kanë një efekt të ndërsjellë në bazën akruale të njëri-tjetrit.

Për amortizimin kumulativ:

E veçanta e modelit është se nuk lejon marrjen e një amortizimi kumulativ në shumën prej më shumë se 1 (100%).

4.6.3. Çfarë duhet të kërkoni në praktikë:

4.6.3.1. Në shumicën dërrmuese të rasteve, amortizimi dhe vjetërimi kanë një efekt të ndërsjellë në bazën akumuluese të njëri-tjetrit - amortizimi total duhet të përcaktohet duke përdorur një model shumëzues.

4.6.3.2. Sa më të vogla të jenë vlerat e konsumimit dhe vjetërsisë, aq më i afërt është rezultati i llogaritjes së konsumit total duke përdorur modelin aditiv me rezultatin e llogaritjes së atij shumëzues.

4.7. Fitimi i një sipërmarrësi (zhvilluesi)

4.7.1. Fitimi i sipërmarrësit (fitimi i zhvilluesit) është shpërblimi i një sipërmarrësi (zhvilluesi) për rrezikun e përdorimit të kapitalit të vet (investimit) për të krijuar një objekt të pasurive të paluajtshme.

Në literaturën metodologjike nuk ka një qëndrim të qartë se kush nënkuptohet saktësisht me "sipërmarrës". Zakonisht, kuptohet si një subjekt që investon fondet e veta në projektin përkatës (sipërmarrës, investitor, zhvillues, zhvillues).

Është e nevojshme të ndahen fitimet e sipërmarrësve dhe fitimet e një kontraktori që kryen punime të caktuara në ndërtimin e një objekti. Treguesit e përmbledhur të kostos së ndërtimit nga shumica e koleksioneve përfshijnë shumën e fitimit të kontraktorit.

4.7.2. Shuma e fitimit të një sipërmarrësi përcaktohet në bazë të informacionit të tregut, duke marrë parasysh kostot direkte, indirekte dhe të imputuara që lidhen me krijimin e objekteve të ndërtimit kapital dhe blerjen e të drejtave për një parcelë toke me metoda (klauzola "h" klauzola 24 i FSO Nr. 7):

· nxjerrjet,

vlerësimet e ekspertëve

modele analitike.

4.7.3. Fitimi i sipërmarrësit mund të tregohet si për projektin në tërësi, ashtu edhe për sa i përket një periudhe të vetme kohore (zakonisht një vit). Marrëdhënia mes tyre është si më poshtë:

Shembull i detyrës. Sipërmarrësi e ka shitur pronën e ndërtuar për 40% më shumë se shuma e fondeve të investuara prej tij. Përcaktoni fitimin vjetor të sipërmarrësit nëse kohëzgjatja totale e projektit ishte 3 vjet.

Vishni- kjo është një humbje e vlerës për shkak të përkeqësimit të gjendjes fizike të objektit dhe/ose vjetërsimit.

Varësisht nga arsyet që shkaktojnë humbjen e vlerës, konsumimi ndahet në tre lloje: veshja fizike, veshja funksionale, veshja e ndikimeve të jashtme.

Përkeqësim fizikështë humbja e vlerës për shkak të proceseve natyrore gjatë funksionimit. Shprehet në plakje dhe konsumim, shkatërrim, kalbje, ndryshkje, thyerje dhe defekte strukturore. Ky lloj veshjeje mund të jetë i lëvizshëm dhe i pariparueshëm. Konsumimi fizik i lëvizshëm (d.m.th. konsumimi që mund të eliminohet si rezultat i mirëmbajtjes rutinë) përfshin riparimet e planifikuara ose zëvendësimin e pjesëve të një objekti gjatë funksionimit të përditshëm.

Zhvlerësimi funksional (moral).është humbja në vlerë për shkak të paaftësisë relative të një strukture të caktuar për të ofruar dobi krahasuar me një strukturë të re të ndërtuar për të njëjtin qëllim. Zakonisht shkaktohet nga paraqitja e dobët, mospërputhja me kërkesat teknike dhe funksionale për sa i përket madhësisë, stilit, jetëgjatësisë, etj.

Përkeqësimi fizik dhe funksional është zakonisht i natyrshëm në vetë pronën.

Zhvlerësimi i jashtëm (ekonomik). shkaktuar nga faktorë të jashtëm - një ndryshim në situatën e tregut, ndryshime në kushtet financiare dhe legjislative, etj.

Përkeqësimi fizik i objekteve mund të përcaktohet duke përdorur dokumentacionin rregullator:

Rregullat për vlerësimin e përkeqësimit fizik të ndërtesave - VSN - 5-86 (r), Gosgrazhdanstroy, 1988;

Rregullat për vlerësimin e përkeqësimit fizik të ndërtesave të banimit - VSN - 53-86 (p), Gosgrazhdanstroy, 1990;

Për qëllimet e punës së kursit, një vlerësim i përafërt i konsumimit të ndërtesës mund të zbatohet në përputhje me tabelën e mëposhtme.

Në këtë rast, përdoren rezultatet e një kontrolli vizual nga vlerësuesi i gjendjes teknike të objektit.

Tabela 4

Tabela e parametrave të përmbledhur për përcaktimin e përkeqësimit fizik të ndërtesave

Përkeqësimi fizik, %	Gjendja e elementeve kryesore strukturore	Gjendja e elementeve të brendshme strukturore
0-20	Nuk ka dëmtime apo deformime. Nuk ka gjurmë korrigjimi	Dyshemetë dhe tavanet janë të njëtrajtshme, horizontale, nuk ka të çara në veshje dhe përfundime
21-40	Nuk ka dëmtime apo defekte, përfshirë shtrembërimet. Ka disa gjurmë riparimesh të ndryshme, duke përfshirë çarje të vogla në mure dhe arkitrarë.	Dyshemetë dhe tavanet janë të njëtrajtshme, të çara të vijës së flokëve janë të mundshme në tavane. Ka një masë të vogël dëmtimi në shkallët e shkallëve. Dritaret dhe dyert hapen me pak përpjekje
41-60	Ka shumë gjurmë riparimesh, të çara dhe zona të përfundimit të jashtëm. Ka vende të lakimit të vijave horizontale dhe gjurmë të eliminimit të tyre. Veshja e muraturës karakterizohet nga çarje midis blloqeve	Dyshemetë në disa vende janë të paqëndrueshme dhe devijojnë nga horizontali. Ka shumë të çara në tavane, të riparuara më parë dhe të rishfaqura. Mbulesa të veçanta dyshemeje të mbetura (parket, pllaka). Një numër i madh hapash të dëmtuara
61-80	Ka çarje të hapura me origjinë të ndryshme, duke përfshirë ato të shkaktuara nga konsumimi dhe mbingarkesa e muraturës nëpër tulla. Lakim i madh i vijave horizontale dhe në disa vende devijimi i mureve nga vertikalja	Një numër i madh devijimesh nga horizontali në dysheme, luhatje. Dëmtime masive dhe mungesë dyshemeje. Ka shumë vende me suva të shkatërruar në tavane. Shumë dritare dhe dyer të thyera. Një numër i madh hapash të dëmtuara, marshime të shtrembëruara, boshllëqe midis hapave.
81-100	Ndërtesa është në gjendje të rrezikshme. Pjesë të mureve janë të shkatërruara, të deformuara në hapje. Çarje në arkitrarë, kalata dhe në të gjithë sipërfaqen e mureve. Lakim i madh i vijave horizontale dhe përkulja e mureve janë të mundshme	Dyshemetë me shtrembërime dhe pjerrësi të mëdha. Devijime të dukshme të tavanit. Dritare dhe dyer me nyje dhe trarë të kalbur. Shkallëve të shkallëve u mungojnë shkallët dhe parmakët. Dekorimi i brendshëm është i shkatërruar plotësisht.

Përkeqësimi fizik i ndërtesës përcaktohet nga formula:

ku ФЗ - përkeqësimi fizik i ndërtesës,%;

F K, I - veshja fizike e një elementi strukturor, strukture ose sistemi ndërtimi,%;

I I - përqindja e elementit strukturor në koston totale të zëvendësimit të ndërtesës;

n është numri i elementeve, strukturave ose sistemeve individuale në ndërtesë.

Pjesa e kostos së elementeve individuale strukturore të objektit përcaktohet sipas "Koleksioneve të treguesve të kostos së zëvendësimit të grumbulluar" (UPVS) ose në bazë të vlerësimeve të kostos ose në bazë të një pasaporte teknike për një objekt pasurie të paluajtshme.

Hapi tjetër është rregullimi i kostos së zëvendësimit ndërtimi i objektit nga shuma e amortizimit të akumuluar.

Vishniështë një koncept i shumëanshëm. Në varësi të fushës së zbatimit, në të investohet përmbajtje e ndryshme semantike. Nga pikëpamja e një vlerësuesi të pasurive të paluajtshme, amortizimi i referohet humbjes së vlerës së pronës nën ndikimin e faktorëve të ndryshëm. Me fjalë të tjera, amortizimi përcaktohet si diferenca midis kostos së riprodhimit të përmirësimeve të reja në datën e vlerësimit dhe vlerës së tyre aktuale të tregut.

Të dy këta përkufizime shprehin një thelb të vetëm, që është se amortizimi manifestohet në një ulje të vlerës së tregut të pronës që vlerësohet në raport me vlerën e saj origjinale. Në mënyrë sasiore, ajo matet me vlerën absolute të uljes së vlerës së pronës ose në përqindje të vlerës fillestare të saj.

Ndonjëherë edhe vlerësues me përvojë ngatërrojnë konceptin e amortizimit si një ulje e vlerës së tregut me konceptin e amortizimit kontabël, i cili merret parasysh në normat e amortizimit. Sidoqoftë, ekziston një ndryshim thelbësor midis tyre. Ai konsiston në faktin se zhvlerësimi i vlerësuar gjithmonë pasqyron reagimin e tregut ndaj vjetërsimit të objektit, kurse amortizimi kontabël - vlera normative e kompensimit të programuar për koston e zhvlerësimit të aktiveve materiale. Amortizimi i vlerësuar mund të mos korrespondojë me moshën e përmirësimeve, por amortizimi kontabël është gjithmonë proporcional me të.

Në varësi të faktorëve që ulin vlerën e pasurisë së paluajtshme, amortizimi ndahet në fizik, funksional dhe të jashtëm.

Përkeqësimi fizik - zvogëlimi i vlerës së pronës për shkak të humbjes së pronave të specifikuara të konsumatorit për arsye natyrore ose si rezultat i funksionimit të pahijshëm.

Veshje funksionale - rënie në vlerën e pronës për shkak të mospërputhjes së saj me kërkesat moderne të tregut për arkitekturën, estetikën, planifikimin e hapësirës, ​​zgjidhjet e projektimit, banueshmërinë, sigurinë, komoditetin dhe karakteristika të tjera funksionale.

Veshje e jashtme (ekonomike) - ulje e vlerës së pronës për shkak të ndryshimeve në mjedisin e jashtëm: standardet sociale të shoqërisë, kushtet legjislative dhe financiare, situata demografike, vendimet urbanistike, kushtet mjedisore dhe parametra të tjerë cilësorë të mjedisit.

Llojet fizike dhe funksionale të veshjes përcaktohen nga gjendja e vetë objektit, e jashtme - nga ndikimet mjedisore. Prandaj, secila nga dy llojet e para të veshjes ndahet në lloje të lëvizshme dhe jo të lëvizshme, veshja e jashtme është gjithmonë e pa lëvizshme.

E disponueshme Ky lloj amortizimi quhet, kosto e eliminimit të së cilës tejkalon rritjen e vlerës së pasurisë së arritur si rezultat. Nëse kostot e riparimit janë më të mëdha se rritja e mëvonshme e vlerës së pronës, atëherë një zhvlerësim i tillë konsiderohet fatale. Kështu, amortizimi klasifikohet jo nga pikëpamja e fizibilitetit teknik të masave për eliminimin e tij, por nga pikëpamja e fizibilitetit ekonomik të tyre.

Duke qenë se amortizimi i akumuluar në tërësinë e të gjitha llojeve të tij varet deri diku nga jetëgjatësia e pasurisë, le të shqyrtojmë përmbajtjen e koncepteve kryesore vlerësuese që karakterizojnë këtë periudhë (Fig. 3.2).

Oriz. 3.2.

Jetëgjatësia fizike periudha kohore gjatë së cilës objekti mund të përdoret realisht për qëllimin e synuar. E thjeshtuar, kjo periudhë përcaktohet në varësi të grupit të kapitalit të ndërtesave. Në praktikën e vlerësimit, ai vepron si një kufizues natyror për jetën e tyre ekonomike.

Jetëgjatësia ekonomike koha gjatë së cilës përmirësimet kontribuojnë në vlerën e objektit që tejkalon koston e përmirësimit, d.m.th. kur konsumimi është i pakthyeshëm. Kjo periudhë mund të zgjatet për shkak të mirëmbajtjes cilësore të ndërtesës, modernizimit dhe riparimeve të saj në kohë. Në praktikën e brendshme, gjatë studimit të fizibilitetit të projektit, përcaktohet jeta standarde (e vlerësuar) e ndërtesës. Zakonisht tregohet në pasaportat e një projekti tipik dhe një objekti të ndërtuar. Mbi bazën e tij, përcaktohen normat e amortizimit dhe shpeshtësia e mirëmbajtjes së riparimit. Ky term normativ për nga natyra është i afërt me konceptin e vlerësuar të termit të jetës ekonomike dhe mund të përdoret për llogaritjet treguese.

Mosha aktuale - koha nga vënia në punë e objektit deri në datën e vlerësimit, e përcaktuar me pasaportën e objektit, certifikatën e regjistrimit të tij ose aktin e komisionit shtetëror.

Mosha efektive - koha në të cilën vlerësohet jetëgjatësia e një ndërtese në bazë të gjendjes fizike, pajisjeve, projektimit, faktorëve ekonomikë që ndikojnë në vlerën e saj. Gjatë përcaktimit të moshës efektive, aftësitë profesionale të vlerësuesit manifestohen plotësisht, pasi ai kërkohet të ketë një vlerësim tregu të këtij treguesi, i cili mund të ndryshojë ndjeshëm në një drejtim ose në një tjetër nga mosha praktike e ndërtesës.

Jeta e mbetur ekonomike koha e përcaktuar nga vlerësuesi nga momenti i rilevimit të objektit deri në përfundimin e jetës ekonomike të tij.

Në praktikën e brendshme, përkufizimi konsumimi fizik ndërtesat ka qenë dhe mbetet gjithmonë prerogativë e Byrosë së Inventarizimit Teknik dhe ekspertëve të instituteve projektuese dhe teknologjike për inspektimin e strukturave të ndërtesave. Në këtë punë, ata udhëhiqen nga udhëzimet ndërsektorale ose departamentale, për shembull, Rregullat për vlerësimin e përkeqësimit fizik të ndërtesave të banimit (VSN 53-86 (p) M., GGS, 1988). Ata rendisin shenjat vizuale të konsumimit fizik të elementeve të veçanta strukturore dhe japin vlerësimin e tyre sasior. Në raste të dyshimta, është planifikuar hapja e pjesëve të strukturave të ndërtesave që janë të paarritshme për vëzhgim vizual, gjë që cenon mënyrën normale të funksionimit të ndërtesave dhe kërkon kosto të konsiderueshme për të eliminuar dëmet e shkaktuara në të.

Nëse qëllimi i vlerësimit është të përcaktojë zëvendësimin, koston e inventarit të ndërtesës, atëherë shuma totale e konsumimit të saj përcaktohet duke përmbledhur konsumin fizik të elementeve strukturorë individualë me pjesën e kostos së zëvendësimit të secilit prej tyre. ato në koston totale të ndërtesës. Kjo teknikë metodologjike shprehet me formulën

ku: (?f - përkeqësimi total fizik i ndërtesës,%;

qj- konsumimi aktual i elementit strukturor të i-të, %;

Y, - pjesa e kostos së një elementi strukturor në koston totale të ndërtesës,%; P - numri i elementit strukturor.

Avantazhi i vetëm i kësaj metode është se rezultatet e saj nga jashtë duken mjaft bindëse dhe janë të vështira për t'u kontrolluar dy herë. Megjithatë, ato janë gjithmonë subjektive për shkak të niveleve të ndryshme të aftësive të ekspertëve. Procedura për përcaktimin e konsumit në këtë mënyrë kërkon shumë kohë, punë, para dhe mund të kryhet herë pas here, me intervale të gjata. Rezultatet e tij deri në kohën kur ndërtesa vlerësohet, si rregull, janë të vjetruara pa shpresë. Përveç kësaj, ato nuk marrin fare parasysh konsumimin funksional dhe të jashtëm, ndaj japin shumë pak informacion për një vlerësues të pasurive të paluajtshme.

Në praktikën botërore të vlerësimit, zhvlerësimi, i kuptuar si një ulje e vlerës së tregut të pronës, përcaktohet me tre metoda klasike:

• krahasimet e shitjeve;
• mosha efektive;
• ndarjet.

Metoda e krahasimit të shitjeve konsiston në identifikimin e vlerës së tregut të amortizimit të akumuluar të ndërtesës duke krahasuar koston e zëvendësimit të saj me çmimet aktuale të shitjes së objekteve të ngjashme. Kur përdorni këtë metodë, rekomandohet një sekuencë e caktuar procedurash.

• 1. Përzgjedhja e shitjeve të fundit të objekteve të ngjashme me atë që vlerësohet për sa i përket natyrës së përmirësimeve, rregullimin e çmimeve të tyre dhe gjenerimin e informacionit për të përcaktuar koston e zëvendësimit të ndërtesave.
• 2. Përcaktimi i vlerës së një pjese toke për çdo pronë të krahasueshme.
• 3. Përcaktimi i çmimeve të ndërtesave duke marrë parasysh amortizimin duke përjashtuar vlerën e parcelave të tokës nga çmimet e shitjes së pronave të krahasueshme.
• 4. Llogaritja e kostos aktuale të zëvendësimit të ndërtesave të çdo objekti të krahasueshëm sipas metodologjisë së përshkruar në këtë kapitull.
• 5. Përcaktimi i shumës së amortizimit të akumuluar të ndërtesave të krahasueshme duke zbritur çmimet e tyre, duke marrë parasysh amortizimin (pika 3) nga kostoja aktuale e zëvendësimit të të njëjtave ndërtesa (pika 4).
• 6. Përcaktimi i përqindjes mesatare të amortizimit të ndërtesave të krahasueshme për kalimin e tij në objektin e vlerësuar.

Një shembull i përdorimit të metodologjisë së mësipërme është paraqitur në tabelë. 3.1.

Avantazhi i metodës së konsideruar qëndron në objektivitetin e rezultateve të saj, pasi duke krahasuar shitjet, vlerësuesi zbulon vetëm reagimin e tregut ndaj plakjes së pronës dhe ndryshimeve në mjedis. Natyrisht, sa më i besueshëm të jetë informacioni i tregut dhe sa më i madh të jetë numri i shitjeve të krahasueshme që analizon vlerësuesi, aq më i saktë është rezultati i marrë prej tij.

Sidoqoftë, në kushtet ruse, ky avantazh i metodës kthehet në disavantazhin e tij. Në mungesë të një tregu aktiv të pasurive të paluajtshme dhe konfidencialitetit të transaksioneve, metoda humbet bazën e saj të informacionit. Një pengesë tjetër është natyra jopersonale e konsumimit të zbuluar, d.m.th. në mungesë të diferencimit sipas llojeve dhe llojeve të amortizimit, gjë që kufizon përdorimin e këtij treguesi në administrimin e pasurive të paluajtshme. Dhe së fundi, metoda është mjaft e mundimshme, sepse kërkon llogaritje jo vetëm për të krahasuar shitjet, por edhe për të përcaktuar koston e tokës dhe koston e zëvendësimit të përmirësimeve për të gjitha objektet e krahasuara.

Tabela 3.1

Përcaktimi i amortizimit të akumuluar me metodën e krahasimit të shitjeve

Metoda efektive e moshës shumë më e thjeshtë teknikisht dhe më pak e varur nga gjendja e tregut. Ai bazohet në një ekzaminim të ndërtesave të pronës që vlerësohet dhe në një hipotezë të provuar se mosha efektive lidhet me jetën tipike ekonomike në të njëjtën mënyrë siç lidhet amortizimi i akumuluar me koston aktuale të zëvendësimit. Nga kjo marrëdhënie rrjedh formula e mëposhtme për amortizimin e akumuluar:

ku: EV - mosha efektive;

EZh - afati i jetës ekonomike;

BC - kostoja e zëvendësimit.

Merrni parasysh zbatimin e kësaj formule. Për shembull, bazuar në teknikat metodologjike të përshkruara në këtë kapitull, vlerësuesi përcaktoi koston aktuale të zëvendësimit të një ndërtese të ndërtuar 15 vjet më parë në 360 milion rubla. Sipas pasaportës së projektit tipik të kësaj godine, ai ka marrë informacion për periudhën tipike të jetës ekonomike të saj, që është 80 vjet.

Nëse kjo ndërtesë, sipas vlerësuesit, është ndërtuar në përputhje me standardet në fuqi dhe është operuar në gjendje normale, vjetërsia e saj efektive do të jetë e barabartë me amortizimin aktual, dhe amortizimi - amortizimi kontabël. Do të arrijë në 18.75% të kostos së zëvendësimit, ose 67.5 milion rubla.

Nëse, si rezultat i inspektimit të ndërtesës, vlerësuesi ka një gjykim profesional se mosha efektive e ndërtesës për shkak të mirëmbajtjes së dobët tejkalon moshën aktuale dhe mund të vlerësohet në 20 vjet, atëherë amortizimi i akumuluar do të jetë 25%. ose 90 milion rubla.

Vlerësuesi mund të marrë parasysh që ndërtesa është e planifikuar mirë, ka një dizajn të përmirësuar dhe punë ndërtimore me cilësi të lartë. Kjo i jep arsye të parashikojë një jetë më të gjatë ekonomike, si p.sh. 90 vjet, dhe mirëmbajtja e kujdesshme e objektit i lejon të vlerësojë moshën efektive në 12 vjeç. Atëherë zhvlerësimi i akumuluar do të jetë 13.3%, ose 48 milion rubla.

Një vlerësues i kualifikuar është në gjendje të marrë parasysh ndikimin e faktorëve të përkeqësimit funksional dhe ndikimin e ndryshimeve mjedisore në përcaktimin e moshës efektive të një ndërtese, por të gjitha supozimet e tij do të jenë intuitive. Në situata të diskutueshme, është e vështirë për të të bindë një kundërshtar të kujdesshëm dhe rezultatet e një vlerësimi të tillë janë ligjërisht të cenueshëm. Për më tepër, metoda efektive e moshës, si metoda e krahasimit të shitjeve, nuk bën dallimin midis llojeve dhe llojeve të veshjes, si dhe për sa i përket jetëgjatësisë së elementeve individuale të ndërtesës.

Metoda e ndarjes pa këto mangësi. Ai konsiston në një vlerësim të qëndrueshëm të të gjitha llojeve të konsumit, duke përfshirë:

• veshja fizike e lëvizshme;
• përkeqësim fizik i pariparueshëm;
• veshja funksionale e lëvizshme;
• veshja funksionale e pariparueshme;
• veshja e jashtme.

Për normën veshja fizike e lëvizshme objekti është i ndarë në elementë të veçantë strukturorë sipas kushteve të jetës ekonomike të tyre, duke theksuar:

• elementë jetëshkurtër, jeta e mbetur ekonomike e të cilëve është më e vogël se jeta e mbetur ekonomike e ndërtesës;
• elementë jetëgjatë, jeta ekonomike e mbetur e të cilëve është e barabartë me jetën e mbetur ekonomike të ndërtesës.

Gjatë vlerësimit, ato dalin nga parimi i një konsiderate të vetme dhe të qëndrueshme të ndikimit në vlerën e ndërtesës të llojeve të caktuara të konsumit.

Për një shembull tërthor, do të marrim të dhënat fillestare të mëposhtme: ndërtesa e vlerësuar dykatëshe me një sipërfaqe totale prej 600 m 2 ndodhet në një truall prej 800 m 2; ndërtesa është ndërtuar 20 vjet më parë dhe ka një jetë fizike të vlerësuar prej 100 vjetësh; kostoja aktuale e zëvendësimit të ndërtesës është 2.2 miliardë rubla.

Vlerësimi fillon me matjen e konsumit fizik të lëvizshëm. Zakonisht shkaktohet nga mirëmbajtja e dobët e ndërtesës dhe për këtë arsye shpesh quhet riparim i shtyrë. Përmbajtja e vlerësuar e këtij koncepti është supozimi se një blerës i mundshëm, gjatë inspektimit të pronës, do të bëjë një rregullim të çmimit të blerjes me shumën e kostos së riparimeve të shtyra që ai do të duhet të bëjë pas blerjes së pronës në mënyrë që për të rivendosur pronat e saj fillestare të konsumatorit.

Supozoni se vlerësimi i ndërtesës përcakton nevojën për zëvendësimin e menjëhershëm të çatisë dhe ridekorimin e ambienteve të brendshme. Në tregun lokal të shërbimeve të ndërtimit, këto punime vlerësohen përkatësisht në 70 dhe 56 milion rubla, dhe kostoja e plotë e zëvendësimit të këtyre elementeve në datën e vlerësimit është 70 dhe 130 milion rubla. (Tabela 3.2).

Tabela 3.2

Vlerësimi i konsumit fizik të lëvizshëm

Tani matni fatale dhe përkeqësim fizik elemente jetëshkurtër. Përcaktohet nga diferenca midis kostos së plotë të zëvendësimit të elementit dhe sasisë së konsumimit të tij të lëvizshëm, shumëzuar me përqindjen e moshës aktuale në jetën totale fizike të elementit. Kjo varësi shprehet me formulën

ku: NFI KZh e - veshja fizike e patundshme e një elementi jetëshkurtër;

VS EL - kosto e plotë e zëvendësimit të elementit në datën e vlerësimit;

UFI EL - veshja fizike e lëvizshme e elementit;

PV EL - mosha aktuale e elementit;

FZh EL - afati i jetës fizike të elementit.

Llogaritjet për këtë formulë janë dhënë në tabelë. 3.3.

Vlera e konsumit të përhershëm në artikujt jetëgjatë përcaktohet nga produkti i vlerës së mbetur zëvendësues të ndërtesës (minus koston e riparimeve të shtyra dhe vlerën e mbetur të zëvendësimit të artikujve jetëshkurtër me konsum të përhershëm fizik) dhe përqindja nga mosha aktuale deri në jetën totale fizike të ndërtesës.

Tabela 3.3

Vlerësimi i konsumit fizik të patundshëm të elementeve jetëshkurtër

Kjo varësi shprehet me formulën

ku: NFI JE - konsumim fizik i pariparueshëm i elementeve jetëgjatë të ndërtesës;

VS ZD - kostoja e plotë e zëvendësimit të ndërtesës në momentin e vlerësimit;

UFI ZD - përkeqësim fizik i lëvizshëm i ndërtesës;

RBC, g, - kostoja e mbetur e zëvendësimit të elementeve jetëshkurtër me konsumim fizik të padurueshëm;

FV ZD - vjetërsia aktuale e ndërtesës;

FZh ZD - afati i jetës fizike të ndërtesës.

Llogaritjet sipas kësaj formule në shembullin e shqyrtuar dhe një vlerësim i konsumit fizik të pandryshueshëm të elementëve jetëgjatë janë dhënë më poshtë.

Amortizimi funksional është teorikisht diferenca midis kostos së zëvendësimit të një ndërtese dhe kostos së zëvendësimit të saj. Meqenëse kostoja e zëvendësimit pasqyron kostot e riprodhimit të pronave konsumatore të ndërtesës, duke marrë parasysh standardet moderne dhe kërkesat e tregut, është legjitime të supozohet se ajo përjashton koston e amortizimit funksional të pranishëm në koston e zëvendësimit. Megjithatë, në praktikën e vlerësimit, me teknikën ekzistuese të llogaritjes, kostoja e zëvendësimit shpesh zëvendësohet me koston e zëvendësimit dhe më pas kjo qasje humb kuptimin e saj. Por edhe me kompleksitetin e llogaritjes së kostos së zëvendësimit dhe kostos së zëvendësimit, krahasimi i tyre i drejtpërdrejtë nuk karakterizon llojet dhe burimet e konsumit funksional.

Në metodën e ndarjes, veshja i nënshtrohet një vlerësimi të diferencuar - sipas llojit (të lëvizshëm dhe të pa lëvizshëm) dhe faktorëve që e gjenerojnë atë. Në veçanti, bazuar në teknikën e llogaritjes veshja funksionale e lëvizshmeËshtë vlerësuar sipas tre grupeve të faktorëve për shkak të:

• nevoja për të zëvendësuar ose përmirësuar elementët;
• një tepricë elementësh individualë, të ashtuquajturat super-përmirësime.

Në të gjitha rastet, veshja funksionale e lëvizshme vlerësohet me koston e eliminimit të saj.

Amortizimi për shkak të pamjaftueshmërisë së elementeve përcaktohet nga diferenca në koston e instalimit të tyre në datën e vlerësimit dhe gjatë ndërtimit të objektit. Për shembull, në ndërtesën që po vlerësohet, mungesa e një oxhaku mund të konsiderohet një element i konsumit funksional të lëvizshëm, kostot e instalimit të të cilit kompensohen më shumë nga një rritje në përfitimin dhe vlerën e tregut të pronës. Sasia e këtij konsumi përcaktohet nga llogaritja e mëposhtme (në milion rubla):

Në të njëjtin godinë, pajisjet hidraulike, sipas vlerësuesit, kanë humbur lidhjen me nivelin e kërkesës së konsumatorit në sektorin e tregut ku mund të shitet kjo pronë. Sipas përllogaritjeve paraprake, kostoja e zëvendësimit të pajisjeve hidraulike kompensohet duke tërhequr blerës më të pasur dhe një rritje të vlerës së pronës.

Amortizimi funksional i lëvizshëm për shkak të nevojës për të zëvendësuar elementët e ndërtesës matet me shumën e kostove të eliminimit të tij minus amortizimin fizik të marrë më parë të elementëve të zëvendësuar dhe vlerën e tyre të shpëtimit, siç tregohet nga llogaritja e mëposhtme (në milion rubla). :

Në mënyrë të ngjashme, konsumimi matet përmes "superpërmirësimeve". Në shembullin tonë, këto përfshijnë praninë e një punishteje gdhendjeje druri, të cilën pronari i pronës i pëlqen. Kostoja e amortizimit përcaktohet nga llogaritja e mëposhtme (në milion rubla):

Veshje funksionale e pakthyeshme vlerësohet nga dy grupe faktorësh për shkak të:

• pamjaftueshmëria e elementeve individuale të ndërtesës ose karakteristikat e tyre cilësore;
• një tepricë elementësh individualë (“superpërmirësime”).

Konsumimi i pakthyeshëm funksional për shkak të pamjaftueshmërisë së elementeve individuale matet me humbjen e të ardhurave neto për shkak të mungesës së tyre, të kapitalizuara me normën e kapitalizimit për ndërtesat e këtij lloji, minus koston e kryerjes së këtyre përmirësimeve në procesin e ri të ndërtimit.

Në praktikë, vlera e humbjeve të të ardhurave neto përcaktohet nga krahasimet e tregut të qirave për ndërtesat me dhe pa përmirësime përkatëse. Pra, në shembullin tonë, një analizë e tregut lokal të pasurive të paluajtshme tregoi se prania e ngrohjes elektrike në dysheme bën të mundur rritjen e qirasë vjetore me 24,000 rubla. për 1 m 2 të sipërfaqes totale.

Kostoja aktuale e instalimit të një sistemi të tillë në një ndërtesë ekzistuese tejkalon rritjen e kostos së arritur nga kjo, si rezultat i së cilës konsumimi për shkak të mungesës së tij njihet si i pariparueshëm. Natyrisht, për ta vlerësuar atë, duhet të merren parasysh kostot hipotetike që zhvilluesi do të bënte për të krijuar elementin që mungon gjatë ndërtimit të ndërtesës. Llogaritja kryhet sipas algoritmit të mëposhtëm:

Veshje funksionale fatale për shkak të një tepricë të elementeve individuale llogaritet si kosto e zëvendësimit të këtyre elementeve minus konsumimin fizik të tyre dhe me shtimin e shumës algjebrike të të gjitha shpenzimeve korente dhe të ardhurave të pronarit që lidhen me përdorimin e "superpërmirësimeve".

Le të themi se në ndërtesën që po vlerësojmë është ndërtuar një pishinë, kostoja e zëvendësimit të së cilës në datën e vlerësimit është 160 milion rubla. Kostot shtesë aktuale të pronarit për funksionimin e pishinës janë 6 milion rubla, dhe të ardhurat e tij nga sigurimi periodik i pishinës me qira për orë janë 7.2 milion rubla. në vit. Siç u përmend, raporti i kapitalizimit është 12% (0.12). Krahasimet e shitjeve të objekteve të ngjashme tregojnë se prania e një pishine rrit vlerën e pasurive të paluajtshme me 100 milionë rubla. Kështu, ka një konsum të pariparueshëm funksional për shkak të "mbipërmirësimeve". Vlera e tij vlerësohet në rendin e mëposhtëm (në milion rubla):

Veshja e jashtme karakterizon dëmin e shkaktuar në vlerën e pasurisë së paluajtshme nga faktorë të jashtëm të saj. Është e natyrshme ekskluzivisht në pasuri të paluajtshme për shkak të vendndodhjes së saj fikse. Siç u përmend më parë, ndikimi i mjedisit të një prone në vlerën e saj mund të matet përmes intuitës së vlerësuesit përmes moshës efektive të ndërtesës. Megjithatë, rezultate më të besueshme mund të merren duke matur drejtpërdrejt reagimin e tregut ndaj ndryshimeve në vetë pronën dhe mjedisin e tij. Ai manifestohet në dy forma: ndryshime në qira dhe çmime të shitjes.

Prandaj, në praktikën e vlerësimit, ekzistojnë dy qasje për ndryshimin e konsumit të jashtëm:

• kapitalizimi i humbjes së të ardhurave për shkak të ndikimit të jashtëm;
• krahasimi i shitjeve të objekteve të ngjashme me dhe pa marrë parasysh ndikimet e jashtme.

Konsideroni teknikën e aplikimit të tyre në shembullin tonë. Supozoni se një ndryshim në skemën e planifikimit të rrethit gjatë periudhës së funksionimit të ndërtesës çoi në lëvizjen e autostradës kryesore të transportit direkt në kufirin e objektit të vlerësuar. Një rritje në nivelet e zhurmës, pluhurit dhe efekteve të tjera negative çuan në një ulje të qirasë neto për shtëpitë ngjitur me autostradën e transportit me një mesatare prej 5 dollarë (30 mijë rubla) në vit për 1 m 2 të sipërfaqes totale në krahasim me të njëjtën shtëpi, të vendosura në pjesën e pasme të bllokut. Më poshtë është një llogaritje e amortizimit të jashtëm (në milion rubla) për shkak të këtij faktori, duke marrë parasysh faktin se vlera e ndërtesës përbën 80% të vlerës së të gjithë pronës (dmth. duke përfshirë vlerën e parcelës së tokës) dhe raporti i kapitalizimit për ndërtesat është 12%.

Nëse në afërsi të ndërtesës sonë ka shitje të kohëve të fundit të pronave të ngjashme që nuk i nënshtrohen efekteve negative të përmendura të arteries së trafikut, atëherë me rregullime të njëpasnjëshme të veçorive të mbetura dalluese ato sillen në një formë të krahasueshme, duke lënë ndikimin ekskluziv. të këtij faktori.Atëherë diferenca në çmimin e shitjes së pronave të krahasuara do të shprehë vlerën sasiore të konsumimit të jashtëm të këtij faktori.

Rezultatet e llogaritjeve të amortizimit të akumuluar (në milion rubla) për ndërtesën e vlerësuar janë dhënë më poshtë.

Kështu, në shembullin tonë, amortizimi i akumuluar arriti në 48.3% të kostos së zëvendësimit të ndërtesës, dhe kostoja e saj aktuale minus amortizimi arriti në 1,138 milion rubla.

Informacioni i marrë siguron material për analiza serioze jo vetëm për vlerësuesin, por edhe për pronarin e pronës.

Amortizimi i akumuluar i referohet humbjes së vlerës së objektit që vlerësohet për të gjitha arsyet e mundshme. Vlera e amortizimit total të akumuluar përfaqëson diferencën midis vlerës së tregut të ndërtesave në datën e vlerësimit dhe kostove të zëvendësimit (riprodhimit) të saj, duke përjashtuar amortizimin.

Amortizimi pasqyron reagimin e tregut ndaj atyre ose karakteristikave të tjera të pronës që vlerësohet, të cilat e dallojnë atë nga një objekt i ngjashëm hipotetik i ri i ndërtuar në datën e vlerësimit. Përkeqësimi i ndërtesave ndodh nën ndikimin e tre shkaqeve kryesore, të cilat mund të shfaqen si në kompleks ashtu edhe në izolim. Vlerësimi identifikon arsyet e mëposhtme për humbjen e vlerës së ndërtesave:

Përkeqësimi fizik;

veshja funksionale;

Veshja e jashtme.

Përkeqësimi fizik është humbja e vlerës së ndërtesave si rezultat i funksionimit të tyre dhe ndikimi i forcave natyrore.

Amortizimi funksional përfaqëson humbjen në vlerë të ndërtesave si rezultat i performancës së tyre që nuk përmbush kërkesat e tregut në datën e vlerësimit. Të tilla mangësi përfshijnë elementë strukturorë të ndërtesës, materiale ndërtimi, projektim etj., të cilat ulin funksionalitetin, dobinë dhe për rrjedhojë vlerën e ndërtesës.

Amortizimi i jashtëm është humbja e vlerës së një ndërtese ose prone si rezultat i ndikimit negativ të faktorëve të jashtëm të objektit të vlerësuar. Plakja e jashtme mund të rezultojë nga një ndryshim në mjedisin fizik të pronës që vlerësohet ose nga ndikimi negativ i mjedisit të tregut. Pra, fiksimi lokal i objektit përcakton ekzistencën e shkaqeve të jashtme që nuk mund të kontrollohen nga pronari, qiradhënësi ose qiramarrësi i pronës.

Në vlerësim, përkeqësimi i ndërtesave lidhet drejtpërdrejt me vjetërsinë dhe jetëgjatësinë e tyre, si të të gjithë ndërtesës ashtu edhe me elementët strukturorë të tij individualë, pasi ndodh gjatë jetës së ndërtesës ose elementit të saj. Teorikisht, gjatë jetës së saj të dobishme, një ndërtesë ose element i saj duhet të humbasë të gjithë vlerën e saj, prandaj, kur llogaritet amortizimi, mosha dhe jeta e dobishme e arritur në datën e vlerësimit përdoren për të llogaritur amortizimin total të ndërtesave ose elementëve përbërës të saj. .

Gjatë llogaritjes së amortizimit të akumuluar, vlerësuesit përdorin konceptet e mëposhtme:

Jeta ekonomike është periudha kohore gjatë së cilës një ndërtesë ka vlerë dhe për rrjedhojë i shton vlerë pronës. Kjo periudhë përfshin periudhën nga ndërtimi deri në momentin kur objekti pushon së dhënëi një kontribut ekonomik në vlerën e objektit. Kjo periudhë është zakonisht më e vogël se ekzistenca fizike e ndërtesës. Për të vlerësuar jetëgjatësinë ekonomike, është e nevojshme të shqyrtohet jeta tipike ekonomike e ndërtesave të ngjashme të shitura kohët e fundit me vlerën e tregut.

Jeta e dobishme është periudha kohore gjatë së cilës elementet fizike të ndërtesave mund të funksionojnë. Duhet të theksohet se disa përbërës të ndërtesave mund të kenë një jetë mjaft të gjatë shërbimi, duke tejkaluar ndjeshëm.

Elementet e ndërtimit mund të ndahen në dy lloje. E para përfshin të ashtuquajturit elementë të qëndrueshëm, jeta e dobishme e të cilave nuk është më e vogël se jeta ekonomike e ndërtesës. Këto përfshijnë mure, themele, komunikime nëntokësore dhe të tjera. Lloji i dytë përfshin artikuj jetëshkurtër, jeta e dobishme e të cilëve është më e vogël se jeta ekonomike e ndërtesës, si kondicionerët, çatitë, dekorimi i brendshëm e të tjera. Diferencimi i elementeve në jetëgjatë dhe jetëshkurtër bën të mundur shmangien e numërimit të dyfishtë kur vlerësohet konsumimi i metodave të prishjes.

Jeta ekonomike e mbetur është periudha e përcaktuar nga vlerësuesi që strukturat, pas datës së vlerësimit, do të kontribuojnë në vlerën e pronës. Jeta e mbetur ekonomike mbulon periudhën nga data e vlerësimit deri në përfundimin e shërbimit ekonomik. Nëse përdorimi më efikas i objektit nuk ndryshon, jeta e mbetur ekonomike e ndërtesës nuk e kalon jetën totale ekonomike, por ndonjëherë mund të përkojë me të.

Jeta e mbetur e dobishme është periudha kohore e përcaktuar nga vlerësuesi nga mosha aktuale e një ndërtese deri në fund të jetës totale të saj të dobishme. Jeta e dobishme e mbetur e një artikulli jetëgjatë është e barabartë ose më e madhe se jeta e mbetur ekonomike.

Mosha aktuale është numri i viteve që kanë kaluar që nga vënia në shërbim e ndërtesës deri në datën e vlerësimit. Mosha aktuale në vlerësimin e konsumit është pika fillestare për përcaktimin e moshës aktuale, dhe është gjithashtu e nevojshme për të llogaritur konsumimin fizik të komponentëve të ndërtesave jetëgjatë dhe të shkurtër.

Mosha aktuale është mosha që korrespondon me gjendjen aktuale dhe dobinë e ndërtesës që vlerësohet. Ndërtesa të ngjashme të vëna në funksion në të njëjtën kohë do të kenë të njëjtin zhvlerësim kontabël me të njëjtën metodë përllogaritjeje, megjithatë, për shkak të faktorëve të brendshëm dhe të jashtëm, ato mund të marrin zhvlerësim të ndryshëm të vlerësuar.

Mosha aktuale dhe jeta e mbetur e shërbimit ekonomik shtohen në jetëgjatësinë totale të shërbimit ekonomik.

Shuma e amortizimit duhet të pasqyrojë përgjigjen e një blerësi të informuar dhe të arsyeshëm, si dhe të tregut, ndaj gjendjes dhe cilësisë së ndërtesës. Qëllimi kryesor i identifikimit të amortizimit është të identifikojë llojet e amortizimit të njohura nga tregu dhe korrelacionin e tyre në humbjen totale të vlerës.

Metodat ekzistuese të llogaritjes së konsumit mund të përdoren për të zgjidhur probleme direkte dhe specifike, si dhe për llogaritjet indirekte kur kontrolloni vlefshmërinë e metodave të tjera.

Teoria e vlerësimit të pasurive të paluajtshme identifikon tre metoda kryesore për llogaritjen e amortizimit të akumuluar:

1) metoda e kampionimit të tregut;

2) metoda e jetës së shërbimit;

3) metoda e zbërthimit.

Dy metodat e para përdoren kryesisht për të përcaktuar sasinë totale të konsumit. Metoda e ndarjes përdoret për të ndarë një sasi të njohur të konsumit total midis plakjes fizike, funksionale dhe të jashtme.

Metoda e kampionimit të tregut

Kjo metodë përdor të dhënat e tregut për objekte të krahasueshme, për të cilat mund të përcaktohet shuma e amortizimit. Kjo metodë ju lejon të llogaritni sasinë totale të konsumit për të gjitha shkaqet e mundshme, të përcaktoni jetën totale ekonomike, si dhe sasinë e konsumit të jashtëm.

Metoda e kampionimit të tregut përfshin zbatimin e njëpasnjëshëm nga vlerësuesi i fazave të mëposhtme:

Faza 1. Përzgjedhja dhe identifikimi i transaksioneve me objekte të krahasueshme të pasurive të paluajtshme që kanë një nivel amortizimi të ngjashëm me objektin që vlerësohet. Transaksionet duhet të plotësojnë dy kushte themelore. Së pari, të kryhet në një datë afër datës së vlerësimit dhe, së dyti, të lidhet me një segment të pronës që vlerësohet.

Faza 2. Llogaritni dhe bëni rregullimet e nevojshme për shitjet e krahasueshme për dallimet e identifikuara, duke përfshirë të drejtat e pronës së transferuar, financimin dhe kushtet e transaksionit. Nëse vlerësuesi mund të përcaktojë koston e riparimit të shtyrë dhe vjetërimit funksional, çmimi i shitjes duhet të rregullohet me këtë shumë, pasi në këtë rast amortizimi nuk do të përfshijë përbërës të rikuperueshëm.

Faza 3. Llogaritni vlerën e mbetur të ndërtesave të ngjashme si diferencë midis çmimit të çdo prone të krahasueshme dhe vlerës së tokës.

Faza 4. Llogaritja e kostos së ndërtimit të një ndërtese të re për çdo analog në momentin e shitjes.

Faza 5 Llogaritja në terma monetarë e amortizimit total të akumuluar si diferencë midis kostos së ndërtimit të një ndërtese të re dhe vlerës së tyre të mbetur. Nëse nuk janë bërë rregullime në çmimet e shitjes për komponentët e riprodhuar, shuma e marrë do të përfshijë të gjitha llojet e konsumit të pakthyeshëm dhe të pariparueshëm që rrjedhin nga të gjitha shkaqet e mundshme. Nëse ky korrigjim është bërë, atëherë rezultati do të jetë shuma e amortizimit të pariparueshëm për të gjithë faktorët.

Faza 6 Shndërrimi i vlerës së kostos së amortizimit në përqindje (normë) duke pjesëtuar për çdo objekt shumën e amortizimit total me vlerën e kostos së plotë të zëvendësimit. Nëse koha e transaksioneve është relativisht afër datës së vlerësimit të pronës, atëherë përqindjet mund të përdoren për të llogaritur amortizimin e akumuluar të pronës që vlerësohet.

Faza 7. Nëse objekti që vlerësohet ka dallime në elementë të tillë si data e shitjes, vendndodhja, cilësia e shërbimit, atëherë përqindja e përqindjes që rezulton rillogaritet në një vlerë vjetore. Për ta bërë këtë, norma totale e përqindjes duhet të ndahet me moshën aktuale ose aktuale. Bazuar në analizën e të gjithë grupit të objekteve të krahasueshme, llogaritet diapazoni i normës vjetore të amortizimit në përqindje. Meqenëse për çdo transaksion të krahasueshëm nuk është gjithmonë e mundur të merren vlera të sakta të moshës aktuale, diapazoni më i pranueshëm i normave vjetore të amortizimit llogaritet bazuar në moshën aktuale të transaksioneve të krahasuara.

Faza 8. Analiza e diapazonit të vlerave, përzgjedhja e normës më të pranueshme për objektin e vlerësuar dhe rregullimi i shumës së amortizimit të akumuluar, duke marrë parasysh vjetërsinë e objektit të vlerësuar.

Norma vjetore e amortizimit e marrë nga pronat e krahasueshme mund të përdoret për të llogaritur jetën totale ekonomike të pronës që vlerësohet, e cila është e nevojshme për të zbatuar metodën e jetëgjatësisë së shërbimit.

Besueshmëria e llogaritjeve të shkallës dhe sasisë së amortizimit total përcaktohet nga shkalla e mjaftueshmërisë dhe besueshmërisë së informacionit fillestar, si dhe nga shkalla e ngjashmërisë së objektit që vlerësohet dhe analogëve. Objektiviteti i llogaritjeve me metodën e kampionimit të tregut përcaktohet kryesisht nga besueshmëria e vlerësimit të truallit dhe kostoja e plotë e zëvendësimit të objekteve analoge.

Metoda e kampionimit të tregut është e papërshtatshme për t'u përdorur nëse ka dallime të rëndësishme në shkallën e amortizimit dhe llojet e tij të identifikuara, vendndodhjen, si dhe nëse transaksionet e analizuara kanë pasur kushte ose motivim të ndryshëm financimi.

Metoda e Jetës

Kjo metodë bazohet në kërkesën e investitorit për amortizimin 100% të ndërtesës gjatë jetës së saj ekonomike, pasi kjo siguron një kthim të plotë të kapitalit të investuar. Prandaj, deri në fund të jetës së shërbimit ekonomik, amortizimi nuk mund të jetë 100%. Në këtë metodë, mosha aktuale dhe jeta ekonomike e ndërtesës janë konceptet kryesore të përdorura nga vlerësuesi. Përqindja e amortizimit të përgjithshëm përcaktohet si raport i vjetërsisë aktuale të objektit me periudhën e shërbimit ekonomik të tij. Shuma e amortizimit llogaritet duke shumëzuar më pas këtë faktor amortizimi me koston e ndërtimit të një ndërtese të re.

Metoda e jetëgjatësisë kërkon që vlerësuesi të kalojë hapat e mëposhtëm me radhë:

Faza 1. Përcaktimi i jetëgjatësisë totale ekonomike të parashikuar të ndërtesave të ngjashme që operojnë në këtë treg.

Faza 2. Llogaritja e vjetërsisë aktuale të ndërtesës së vlerësuar, e cila mund të jetë e barabartë me moshën aktuale nëse ndërtesa ka kushte normale funksionimi.

Faza 3. Llogaritja e raportit të moshës aktuale (aktuale) dhe periudhës totale të shërbimit ekonomik, që është norma kufizuese e konsumit të ndërtesave.

Faza 4. Përcaktimi i amortizimit total të ndërtesave duke shumëzuar koston e ndërtimit të një ndërtese të re me normën marxhinale të amortizimit.

Faza 5 Llogaritja e vlerës së tregut të ndërtesave, e rregulluar për përqindjen e vlerësuar të amortizimit, vlerën e vlerës së ndërtimeve të reja të ndërtesave.

Edhe pse kjo metodë e llogaritjes së konsumit është më pak e saktë se të tjerat, ajo është më e thjeshta dhe përdoret shpesh në praktikë.

Metoda e tërheqjes

Përdoret kryesisht për zbërthimin e shumës totale të amortizimit në përputhje me shkaqet që e kanë shkaktuar atë. Metoda jep një rezultat pozitiv kur ka informacion të pamjaftueshëm për metodën e kampionimit të tregut ose metodën e jetëgjatësisë dhe përfshin hapat e mëposhtëm:

1) llogaritja e konsumit fizik;

2) llogaritja e konsumit funksional;

3) llogaritja e konsumit të jashtëm;

4) përcaktimi i vlerës së mbetur të ndërtesave si diferencë midis kostos së ndërtimit të një ndërtese të re dhe vlerës së vlerësuar të amortizimit të akumuluar të identifikuar.

Në procesin e vlerësimit, është e nevojshme të sigurohet që rezultati përfundimtar i amortizimit të marrë parasysh në mënyrë gjithëpërfshirëse uljen e vlerës si rezultat i ndikimit të të gjithë faktorëve dhe në të njëjtën kohë të shmanget numërimi i dyfishtë i të njëjtit lloj amortizimi, i cili mund të nënvlerësojë vlerën përfundimtare të kostos.

Metoda e ndarjes në mënyrë indirekte ju lejon të llogaritni koston e restaurimit të elementeve të ndryshëm të ndërtesës për të gjitha arsyet e mundshme dhe të përdorni rezultatet në qasje dhe metoda të tjera të vlerësimit të pasurive të paluajtshme, për shembull, në metodën e krahasimit të shitjeve ose metodën e kapitalizimit të të ardhurave.

Metoda e ndarjes nënvizon tre arsye kryesore për humbjen e vlerës së një prone:

Përkeqësimi fizik;

veshja funksionale;

Veshja e jashtme.

Llogaritja e sasisë së konsumit të akumuluar të ndërtesës kryhet sipas formulës 3

C =(1– I fizik /100) (1– I funksionoj /100) (1– I jashtëm /100) ,

ku unë veshja fizike - fizike;

Dhe funkts - veshin funksional;

Dhe e jashtme – veshja e jashtme.

Informacione të ngjashme.

Koeficientët e amortizimit fizik, funksional dhe ndikimi ekonomik zakonisht llogariten si fraksione ose përqindje të kostos totale të riprodhimit ose zëvendësimit.

Për të përcaktuar koeficientin e konsumit total (kumulativ), ekzistojnë dy metoda:

· aditiv;

Shumëzues.

Me një qasje shtesë, koeficienti total i amortizimit (K) përcaktohet duke shtuar koeficientët e amortizimit fizik, funksional dhe ekonomik:

Kjo metodë na erdhi nga standardet e Amerikës së Veriut, ku vlerat e veshjes nuk janë të mëdha. Dhe në total janë shumë më pak se 100%. Në praktikën tonë shpesh ndodh zhvlerësimi total prej më shumë se 100%, gjë që është absurde në kuptimin fizik dhe bie ndesh me përcaktimin e vlerës së tregut. Dhe sipas bilancit të faktorëve të konsumit dhe pozicionit të tyre në formulë, sipas metodës së kontabilitetit (palosja e thjeshtë), faktorët e konsumit (me metodën aditiv) nuk pasqyrojnë skemën e ndikimit të secilit faktor individual në vlerën e objekti që vlerësohet.

Me qasjen shumëfishuese, bazë për përcaktimin e koeficientëve të konsumit është kostoja, nga e cila përjashtohen llojet e konsumit të marra më parë në konsideratë. Në këtë rast, koeficienti total i konsumit përcaktohet nga formula:

Kjo metodë ndërton skemën e saktë të llogaritjes së amortizimit. Vlera e konsumit total nuk mund të jetë më shumë se 100%. Në këtë algoritëm, konsumimi kumulativ (kur ndikimi i jashtëm tejkalon vlerat e konsumit fizik dhe funksional me një plus) mund të shndërrohet në një premium kostoje.

Kështu, amortizimi total (kumulativ) është:

Është mirë të dihet >>>

LLC Flora - llojet mjedisore të punës heqjen, përpunimin dhe asgjësimin e mbetjeve të ngurta komunale
Puna e kursit përfshin zhvillimin e një plani biznesi. Si objekt planifikimi mund të zgjidhet çdo fushë biznesi, si për ndërmarrjet e reja, ashtu edhe për ato që operojnë në sektorin e shërbimeve. Rritja e prodhimit industrial dhe rritja e nivelit të konsumit, siç tregon praktika, është në proporcion me rritjen e sasisë së mbetjeve të tij. Gjithçka është zhvilluar...