ค่าเสื่อมราคาสะสมของอสังหาริมทรัพย์ขั้นตอนการคำนวณ การกำหนดปริมาณการสึกหรอสะสม การสึกหรอสะสมที่กำหนดโดยวิธีการคูณ

4.6.1. แบบจำลองเพิ่มเติมสำหรับการคำนวณค่าเสื่อมราคาสะสมคือแบบจำลองที่เกี่ยวข้องกับการคำนวณค่าสัมประสิทธิ์ค่าเสื่อมราคาสะสมเป็นผลรวมของสัมประสิทธิ์ค่าเสื่อมราคาทางกายภาพ ความล้าสมัยเชิงหน้าที่และเชิงเศรษฐกิจ แบบจำลองนี้อนุมานว่าค่าเสื่อมราคาและความล้าสมัยกระทำโดยอิสระและลดต้นทุนโดยรวมลงเป็นเปอร์เซ็นต์ที่เหมาะสม

คุณลักษณะของรุ่นคือช่วยให้คุณสวมใส่ได้มากกว่า 1 (100%)

4.6.2. ตัวแบบคูณสำหรับการคำนวณค่าเสื่อมราคาสะสมและความล้าสมัย - แบบจำลองสำหรับการคำนวณค่าเสื่อมราคาสะสมและความล้าสมัย ซึ่งหมายความว่าค่าเสื่อมราคาและความล้าสมัยมีผลร่วมกันต่อฐานเงินคงค้างของกันและกัน

สำหรับค่าเสื่อมราคาสะสม:

ลักษณะเฉพาะของแบบจำลองคือไม่อนุญาตให้ได้รับค่าเสื่อมราคาสะสมมากกว่า 1 (100%)

4.6.3. สิ่งที่ต้องมองหาในทางปฏิบัติ:

4.6.3.1. ในกรณีส่วนใหญ่ ค่าเสื่อมราคาและความล้าสมัยมีผลร่วมกันต่อฐานเงินคงค้างของกันและกัน - ค่าเสื่อมราคาทั้งหมดควรพิจารณาโดยใช้แบบจำลองการคูณ

4.6.3.2. ยิ่งค่าเสื่อมราคาและความล้าสมัยน้อยลงเท่าใด ผลลัพธ์ของการคำนวณค่าเสื่อมราคาสะสมก็จะยิ่งใกล้ขึ้นโดยใช้แบบจำลองการบวกกับผลลัพธ์ของการคำนวณการคูณ

4.7. กำไรของผู้ประกอบการ (นักพัฒนา)

4.7.1. กำไรของผู้ประกอบการ (กำไรของนักพัฒนา) คือค่าตอบแทนของผู้ประกอบการ (นักพัฒนา) สำหรับความเสี่ยงของการใช้เงินทุนของตัวเอง (การลงทุน) เพื่อสร้างวัตถุอสังหาริมทรัพย์

ในวรรณคดีระเบียบวิธีไม่มีตำแหน่งที่ชัดเจนว่าใครเป็น "ผู้ประกอบการ" กันแน่ โดยปกติแล้ว จะเข้าใจว่าเป็นนิติบุคคลที่ลงทุนเงินทุนของตนเองในโครงการที่เกี่ยวข้อง (ผู้ประกอบการ นักลงทุน นักพัฒนา นักพัฒนา)

จำเป็นต้องแบ่งปันผลกำไรของผู้ประกอบการและผลกำไรของผู้รับเหมาที่ทำงานบางอย่างเกี่ยวกับการก่อสร้างวัตถุ ตัวชี้วัดโดยรวมของต้นทุนการก่อสร้างจากการรวบรวมส่วนใหญ่รวมถึงจำนวนกำไรของผู้รับเหมา

4.7.2. จำนวนกำไรของผู้ประกอบการถูกกำหนดบนพื้นฐานของข้อมูลการตลาดโดยคำนึงถึงต้นทุนทางตรงทางอ้อมและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกในการก่อสร้างทุนและการได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินด้วยวิธีการ (ข้อ "h" 24 ของ FSO No. 7):

· สารสกัด

การประเมินโดยผู้เชี่ยวชาญ

แบบจำลองการวิเคราะห์

4.7.3. สามารถระบุผลกำไรของผู้ประกอบการได้ทั้งสำหรับโครงการโดยรวมและในแง่ของระยะเวลาเดียว (โดยปกติคือหนึ่งปี) ความสัมพันธ์ระหว่างพวกเขามีดังนี้:

ตัวอย่างงาน ผู้ประกอบการขายทรัพย์สินที่สร้างได้ 40% มากกว่าจำนวนเงินที่เขาลงทุน กำหนดกำไรประจำปีของผู้ประกอบการหากระยะเวลารวมของโครงการคือ 3 ปี

สวมใส่- เป็นการสูญเสียค่าอันเนื่องมาจากสภาพร่างกายของวัตถุเสื่อมสภาพและ/หรือล้าสมัย

การสึกหรอแบ่งออกเป็น 3 ประเภท ได้แก่ การสึกหรอทางกายภาพ การสึกหรอตามการใช้งาน การสึกหรอจากอิทธิพลภายนอก ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับสาเหตุที่ทำให้เกิดการสูญเสียมูลค่า

การเสื่อมสภาพทางกายภาพคือการสูญเสียมูลค่าอันเนื่องมาจากกระบวนการทางธรรมชาติระหว่างดำเนินการ มันแสดงให้เห็นในความชราและการสึกหรอ, การทำลาย, การเน่าเปื่อย, การเกิดสนิม, การแตกหักและข้อบกพร่องของโครงสร้าง การสึกหรอประเภทนี้สามารถถอดออกได้และไม่สามารถแก้ไขได้ การสึกหรอทางกายภาพที่ถอดออกได้ (เช่น การสึกหรอที่สามารถขจัดออกได้อันเป็นผลมาจากการบำรุงรักษาตามปกติ) รวมถึงการซ่อมแซมตามกำหนดเวลาหรือการเปลี่ยนชิ้นส่วนของวัตถุระหว่างการทำงานในแต่ละวัน

ค่าเสื่อมราคาตามหน้าที่ (คุณธรรม)คือการสูญเสียมูลค่าเนื่องจากการไร้ความสามารถสัมพัทธ์ของโครงสร้างที่กำหนดเพื่อให้มีประโยชน์เมื่อเปรียบเทียบกับโครงสร้างใหม่ที่สร้างขึ้นเพื่อจุดประสงค์เดียวกัน มักเกิดจากเลย์เอาต์ที่ไม่ดี การไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดทางเทคนิคและการใช้งานในแง่ของขนาด สไตล์ อายุการใช้งาน ฯลฯ

การเสื่อมสภาพทางกายภาพและการทำงานมักมีอยู่ในตัวของมันเอง

ค่าเสื่อมราคาภายนอก (เศรษฐกิจ)เกิดจากปัจจัยภายนอก - การเปลี่ยนแปลงของสถานการณ์ตลาด การเปลี่ยนแปลงในเงื่อนไขทางการเงินและกฎหมาย ฯลฯ

สามารถระบุการเสื่อมสภาพทางกายภาพของวัตถุได้โดยใช้เอกสารกำกับดูแล:

กฎสำหรับการประเมินการเสื่อมสภาพทางกายภาพของอาคาร - VSN - 5-86 (r), Gosgrazhdanstroy, 1988;

กฎสำหรับการประเมินการเสื่อมสภาพทางกายภาพของอาคารที่อยู่อาศัย - VSN - 53-86 (p), Gosgrazhdanstroy, 1990;

สำหรับวัตถุประสงค์ของการเรียนการสอน สามารถใช้การประมาณการการสึกหรอของอาคารโดยประมาณตามตารางต่อไปนี้

ในกรณีนี้ จะใช้ผลการตรวจสอบด้วยสายตาโดยผู้ประเมินเงื่อนไขทางเทคนิคของวัตถุ

ตารางที่ 4

ตารางค่าพารามิเตอร์รวมสำหรับกำหนดความเสื่อมทางกายภาพของอาคาร

การเสื่อมสภาพทางกายภาพ%	สภาพขององค์ประกอบโครงสร้างหลัก	สภาพขององค์ประกอบโครงสร้างภายใน
0-20	ไม่มีความเสียหายหรือการเสียรูป ไม่มีร่องรอยของการดีบัก	พื้นและเพดานเรียบเสมอกัน ไม่มีรอยร้าวในการเคลือบผิวและพื้นผิว
21-40	ไม่มีความเสียหายหรือข้อบกพร่องรวมถึงการบิดเบือน มีร่องรอยการซ่อมแซมต่างๆ บ้าง รวมถึงรอยแตกเล็กๆ ที่ผนังและทับหลัง	พื้นและเพดานมีความสม่ำเสมอ รอยแตกของเส้นผมบนเพดานสามารถเกิดขึ้นได้ มีความเสียหายเล็กน้อยบนขั้นบันได หน้าต่างและประตูเปิดออกได้ด้วยความพยายาม
41-60	มีร่องรอยการซ่อม รอยแตก และพื้นผิวภายนอกมากมาย มีจุดโค้งของเส้นแนวนอนและร่องรอยของการกำจัด การสึกหรอของผนังก่ออิฐมีลักษณะเป็นรอยแตกระหว่างบล็อก	พื้นในบางสถานที่ไม่มั่นคงและเบี่ยงเบนไปจากแนวนอน มีรอยแตกหลายจุดบนเพดาน ซึ่งก่อนหน้านี้ได้รับการซ่อมแซมและปรากฏขึ้นอีกครั้ง ปูพื้นแบบแยกส่วน (ปาร์เก้, กระเบื้อง) ขั้นตอนที่เสียหายจำนวนมาก
61-80	มีรอยแตกแบบเปิดจากแหล่งกำเนิดต่างๆ รวมถึงรอยแตกที่เกิดจากการสึกหรอและการบรรทุกเกินพิกัดของอิฐในอิฐ ความโค้งขนาดใหญ่ของเส้นแนวนอนและในบางแห่งมีการเบี่ยงเบนของผนังจากแนวตั้ง	มีการเบี่ยงเบนจำนวนมากจากแนวนอนในพื้นผันผวน เสียหายมากและขาดพื้น มีหลายจุดที่มีปูนฉาบบนเพดาน หน้าต่างและประตูแตกจำนวนมาก ขั้นบันไดที่เสียหายจำนวนมาก เดินเบ้ ช่องว่างระหว่างขั้นบันได
81-100	อาคารอยู่ในสภาพอันตราย ผนังบางส่วนถูกทำลาย ผิดรูปในช่องเปิด รอยแตกในทับหลัง เสา และพื้นผิวทั้งหมดของผนัง สามารถโค้งงอขนาดใหญ่ของเส้นแนวนอนและการโก่งผนังได้	พื้นที่มีความบิดเบี้ยวและลาดเอียงมาก การโก่งตัวของเพดานที่เห็นได้ชัดเจน หน้าต่างและประตูที่มีปมและคานเน่าเสีย เที่ยวบินของบันไดไม่มีองศาและราวบันได การตกแต่งภายในถูกทำลายอย่างสมบูรณ์

การเสื่อมสภาพทางกายภาพของอาคารถูกกำหนดโดยสูตร:

โดยที่ФЗ - การเสื่อมสภาพทางกายภาพของอาคาร%;

F K, I - การสึกหรอทางกายภาพขององค์ประกอบโครงสร้างโครงสร้างหรือระบบอาคาร%;

ฉัน ฉัน - สัดส่วนขององค์ประกอบโครงสร้างในต้นทุนทดแทนทั้งหมดของอาคาร

n คือจำนวนองค์ประกอบ โครงสร้าง หรือระบบในอาคาร

ส่วนแบ่งของต้นทุนขององค์ประกอบโครงสร้างแต่ละรายการของวัตถุถูกกำหนดตาม "การรวบรวมตัวบ่งชี้ต้นทุนทดแทนรวม" (UPVS) หรือบนพื้นฐานของการประมาณการต้นทุนหรือบนพื้นฐานของหนังสือเดินทางทางเทคนิคสำหรับวัตถุอสังหาริมทรัพย์

ขั้นตอนต่อไปคือ การปรับต้นทุนทดแทน การก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกตามจำนวนค่าเสื่อมราคาสะสม

สวมใส่เป็นแนวคิดที่หลากหลาย เนื้อหาความหมายที่แตกต่างกันนั้นขึ้นอยู่กับขอบเขตของการใช้งาน จากมุมมองของผู้ประเมินอสังหาริมทรัพย์ ค่าเสื่อมราคาหมายถึงการสูญเสียมูลค่าทรัพย์สินภายใต้อิทธิพลของปัจจัยต่างๆ กล่าวอีกนัยหนึ่ง ค่าเสื่อมราคาถูกกำหนดเป็นความแตกต่างระหว่างต้นทุนในการผลิตซ้ำการปรับปรุงใหม่ ณ วันที่ประเมินมูลค่าและมูลค่าตลาดปัจจุบัน

คำจำกัดความทั้งสองนี้แสดงสาระสำคัญเพียงประการเดียว กล่าวคือ ค่าเสื่อมราคาแสดงในมูลค่าตลาดที่ลดลงของทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่าสัมพันธ์กับมูลค่าเดิม ในเชิงปริมาณจะวัดจากค่าสัมบูรณ์ของการลดลงของมูลค่าทรัพย์สินหรือเป็นเปอร์เซ็นต์ของมูลค่าเดิม

บางครั้งแม้แต่ผู้ประเมินราคาที่มีประสบการณ์ก็สับสนแนวคิดของค่าเสื่อมราคาเป็นมูลค่าตลาดที่ลดลงด้วยแนวคิดของค่าเสื่อมราคาทางบัญชีซึ่งถูกนำมาพิจารณาในอัตราค่าเสื่อมราคา อย่างไรก็ตาม มีความแตกต่างพื้นฐานระหว่างพวกเขา ประกอบด้วยความจริงที่ว่า ค่าเสื่อมราคาโดยประมาณจะสะท้อนปฏิกิริยาของตลาดต่ออายุของวัตถุเสมอในทางตรงกันข้าม ค่าเสื่อมราคาทางบัญชี - ค่าเชิงบรรทัดฐานของค่าตอบแทนที่ตั้งโปรแกรมไว้สำหรับค่าเสื่อมราคาของสินทรัพย์ที่มีตัวตนค่าเสื่อมราคาโดยประมาณอาจไม่สอดคล้องกับอายุของการปรับปรุง แต่ค่าเสื่อมราคาทางบัญชีจะแปรผันตามสัดส่วนเสมอ

ขึ้นอยู่กับปัจจัยที่ลดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ ค่าเสื่อมราคาแบ่งออกเป็นทางกายภาพการทำงานและภายนอก

การเสื่อมสภาพทางกายภาพ -มูลค่าทรัพย์สินลดลงเนื่องจากการสูญเสียทรัพย์สินของผู้บริโภคที่ระบุด้วยเหตุผลทางธรรมชาติหรือจากการดำเนินการที่ไม่เหมาะสม

สวมใส่ทำงาน -มูลค่าทรัพย์สินลดลงเนื่องจากความไม่สอดคล้องกับความต้องการของตลาดสมัยใหม่ในด้านสถาปัตยกรรม ความงาม การวางแผนพื้นที่ โซลูชันการออกแบบ ความน่าอยู่ ความปลอดภัย ความสะดวกสบาย และลักษณะการทำงานอื่นๆ

ภายนอก (เศรษฐกิจ) สึกหรอ -มูลค่าทรัพย์สินลดลงเนื่องจากการเปลี่ยนแปลงในสภาพแวดล้อมภายนอก: มาตรฐานทางสังคมของสังคม เงื่อนไขทางกฎหมายและการเงิน สถานการณ์ทางประชากร การตัดสินใจวางผังเมือง สภาพแวดล้อมและพารามิเตอร์เชิงคุณภาพอื่น ๆ ของสิ่งแวดล้อม

ประเภทของการสึกหรอทางกายภาพและการใช้งานนั้นพิจารณาจากสถานะของวัตถุเอง ภายนอก - โดยอิทธิพลของสิ่งแวดล้อม ดังนั้นการสวมใส่สองประเภทแรกแต่ละประเภทจึงถูกแบ่งออกเป็นประเภทที่ถอดออกได้และแบบถอดไม่ได้ การสึกหรอภายนอกจะไม่สามารถถอดออกได้เสมอ

แบบใช้แล้วทิ้งค่าเสื่อมราคาประเภทนี้เรียกว่าค่าใช้จ่ายในการกำจัดซึ่งเกินมูลค่าที่เพิ่มขึ้นของทรัพย์สินที่เป็นผลสำเร็จ หากค่าซ่อมแซมมากกว่ามูลค่าทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้นในภายหลัง ให้พิจารณาค่าเสื่อมราคาดังกล่าว ร้ายแรง.ดังนั้น ค่าเสื่อมราคาจึงไม่ถูกจัดประเภทจากมุมมองของความเป็นไปได้ทางเทคนิคของมาตรการในการกำจัด แต่จากมุมมองของความเป็นไปได้ทางเศรษฐกิจ

เนื่องจากค่าเสื่อมราคาสะสมในยอดรวมทุกประเภทขึ้นอยู่กับอายุของทรัพย์สิน ลองพิจารณาเนื้อหาของแนวคิดการประเมินหลักที่กำหนดลักษณะของช่วงเวลานี้ (รูปที่ 3.2)

ข้าว. 3.2.

ช่วงชีวิตทางกายภาพช่วงเวลาระหว่างที่วัตถุสามารถใช้งานได้จริงตามวัตถุประสงค์ที่ตั้งใจไว้ อย่างง่าย ช่วงเวลานี้ถูกกำหนดขึ้นอยู่กับกลุ่มทุนของอาคาร ในทางปฏิบัติการประเมินมูลค่านั้น ทำหน้าที่เป็นตัวจำกัดธรรมชาติสำหรับชีวิตทางเศรษฐกิจของพวกเขา

อายุขัยทางเศรษฐกิจเวลาที่การปรับปรุงมีส่วนทำให้มูลค่าของวัตถุเกินกว่าต้นทุนของการปรับปรุง กล่าวคือ เมื่อสวมใส่กลับไม่ได้. ระยะเวลานี้สามารถขยายได้เนื่องจากการบำรุงรักษาคุณภาพของอาคาร ความทันสมัย ​​และการซ่อมแซมในเวลาที่เหมาะสม ในทางปฏิบัติภายในประเทศ ในระหว่างการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ จะมีการกำหนดอายุมาตรฐาน (โดยประมาณ) ของอาคาร โดยปกติจะมีการระบุไว้ในหนังสือเดินทางของโครงการทั่วไปและวัตถุที่สร้างขึ้น โดยพื้นฐานแล้วจะมีการกำหนดอัตราค่าเสื่อมราคาและความถี่ของการบำรุงรักษาซ่อมแซม คำศัพท์เชิงบรรทัดฐานนี้เป็นไปตามธรรมชาติที่ใกล้เคียงกับแนวคิดโดยประมาณของระยะเวลาของชีวิตทางเศรษฐกิจ และสามารถใช้สำหรับการคำนวณที่บ่งบอกถึง

อายุจริง -เวลาตั้งแต่การว่าจ้างวัตถุจนถึงวันที่ประเมินซึ่งกำหนดโดยหนังสือเดินทางของวัตถุหนังสือรับรองการจดทะเบียนหรือการกระทำของคณะกรรมการของรัฐ

อายุที่มีผล -เวลาที่ประมาณอายุขัยของอาคารโดยพิจารณาจากสภาพร่างกาย อุปกรณ์ การออกแบบ ปัจจัยทางเศรษฐกิจที่ส่งผลต่อมูลค่าของอาคาร เมื่อกำหนดอายุที่มีประสิทธิภาพ ความสามารถทางวิชาชีพของผู้ประเมินราคาจะแสดงออกมาอย่างเต็มที่ เนื่องจากเขาจำเป็นต้องมีการประเมินตลาดของตัวบ่งชี้นี้ ซึ่งอาจแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญในทิศทางเดียวหรืออีกทางหนึ่งจากอายุจริงของอาคาร

ชีวิตทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่เวลาที่กำหนดโดยผู้ประเมินตั้งแต่วินาทีที่วัตถุถูกสำรวจจนถึงจุดสิ้นสุดของชีวิตทางเศรษฐกิจ

ในทางปฏิบัติภายในประเทศคำจำกัดความ การสึกหรอของร่างกายอาคารที่ได้รับเสมอและยังคงเป็นอภิสิทธิ์ของสำนักคลังเทคนิคและผู้เชี่ยวชาญของสถาบันการออกแบบและเทคโนโลยีสำหรับการตรวจสอบโครงสร้างอาคาร ในงานนี้ พวกเขาได้รับคำแนะนำจากคำสั่งระหว่างภาคหรือแผนก เช่น กฎการประเมินการเสื่อมสภาพทางกายภาพของอาคารที่พักอาศัย (VSN 53-86 (p) M. , GGS, 1988) พวกเขาแสดงรายการสัญญาณที่มองเห็นได้ของการสึกหรอทางกายภาพขององค์ประกอบโครงสร้างแต่ละรายการ และให้การประเมินเชิงปริมาณ ในกรณีที่น่าสงสัย มีการวางแผนที่จะเปิดส่วนต่างๆ ของโครงสร้างอาคารที่ไม่สามารถเข้าถึงการสังเกตด้วยสายตาได้ ซึ่งละเมิดโหมดการทำงานปกติของอาคารและต้องใช้ค่าใช้จ่ายจำนวนมากเพื่อขจัดความเสียหายที่เกิดขึ้น

หากวัตถุประสงค์ของการประเมินคือเพื่อกำหนดการเปลี่ยน ต้นทุนสินค้าคงคลังของอาคาร จำนวนรวมของการสึกหรอของอาคารจะถูกกำหนดโดยการรวมการสึกหรอทางกายภาพขององค์ประกอบโครงสร้างแต่ละส่วนด้วยส่วนแบ่งของต้นทุนทดแทนของแต่ละรายการ ในต้นทุนรวมของอาคาร เทคนิควิธีการนี้แสดงโดยสูตร

โดยที่: (?f - การเสื่อมสภาพทางกายภาพทั้งหมดของอาคาร,%;

qj-การสึกหรอจริงขององค์ประกอบโครงสร้างที่ i %;

Y, - ส่วนแบ่งของต้นทุนขององค์ประกอบโครงสร้างในต้นทุนรวมของอาคาร,%; พี -หมายเลของค์ประกอบโครงสร้าง

ข้อได้เปรียบเพียงอย่างเดียวของวิธีนี้คือผลลัพธ์ที่ได้นั้นดูน่าเชื่อถือและยากต่อการตรวจสอบซ้ำ อย่างไรก็ตาม พวกเขามักจะเป็นอัตวิสัยเนื่องจากระดับทักษะที่แตกต่างกันของผู้เชี่ยวชาญ ขั้นตอนการพิจารณาการสึกหรอในลักษณะนี้ต้องใช้เวลา แรงงาน เงินเป็นจำนวนมาก และสามารถดำเนินการได้เป็นครั้งคราว โดยมีระยะเวลานาน ผลของมันตามเวลาที่อาคารได้รับการประเมินตามกฎแล้วล้าสมัยอย่างสิ้นหวัง นอกจากนี้ พวกเขาไม่ได้คำนึงถึงการใช้งานและการสึกหรอภายนอกเลย ดังนั้นจึงให้ข้อมูลเพียงเล็กน้อยสำหรับผู้ประเมินอสังหาริมทรัพย์

ในทางปฏิบัติการประเมินราคาโลก ค่าเสื่อมราคาที่เข้าใจว่าเป็นการลดลงของมูลค่าตลาดของทรัพย์สิน ถูกกำหนดโดยวิธีการดั้งเดิมสามวิธี:

• การเปรียบเทียบการขาย
• อายุที่มีประสิทธิภาพ
• พาร์ทิชัน

วิธีการเปรียบเทียบการขายประกอบด้วยการระบุมูลค่าตลาดของค่าเสื่อมราคาสะสมของอาคารโดยการเปรียบเทียบต้นทุนทดแทนกับราคาขายปัจจุบันของวัตถุที่คล้ายคลึงกัน เมื่อใช้วิธีนี้ ขอแนะนำให้ทำตามขั้นตอนบางอย่าง

• 1. การเลือกรายการขายล่าสุดของวัตถุที่คล้ายคลึงกับรายการที่กำลังประเมินในแง่ของลักษณะของการปรับปรุง การปรับราคา และการสร้างข้อมูลเพื่อกำหนดต้นทุนทดแทนของอาคาร
• 2. การกำหนดมูลค่าที่ดินผืนหนึ่งสำหรับทรัพย์สินที่เปรียบเทียบกันได้
• 3. การกำหนดราคาอาคารโดยคำนึงถึงค่าเสื่อมราคาโดยไม่รวมมูลค่าที่ดินจากราคาขายของอสังหาริมทรัพย์ที่เปรียบเทียบกันได้
• 4. การคำนวณต้นทุนทดแทนในปัจจุบันของอาคารของวัตถุที่เปรียบเทียบกันได้แต่ละรายการตามวิธีการที่อธิบายไว้ในบทนี้
• 5. การกำหนดจำนวนค่าเสื่อมราคาสะสมของอาคารที่เปรียบเทียบได้โดยการลบราคาโดยคำนึงถึงค่าเสื่อมราคา (ข้อ 3) จากต้นทุนทดแทนในปัจจุบันของอาคารเดียวกัน (ข้อ 4)
• 6. การกำหนดเปอร์เซ็นต์เฉลี่ยของค่าเสื่อมราคาของอาคารที่เปรียบเทียบได้สำหรับการโอนไปยังวัตถุที่ประเมิน

ตัวอย่างการใช้วิธีการข้างต้นแสดงไว้ในตาราง 3.1.

ข้อดีของวิธีการที่พิจารณาอยู่ในความเที่ยงธรรมของผลลัพธ์ เนื่องจากการเปรียบเทียบการขาย ผู้ประเมินจะเปิดเผยเพียงปฏิกิริยาของตลาดต่อการเสื่อมสภาพของทรัพย์สินและการเปลี่ยนแปลงของสิ่งแวดล้อม โดยธรรมชาติ ยิ่งข้อมูลการตลาดมีความน่าเชื่อถือและจำนวนการขายที่เทียบเคียงได้มากขึ้นที่ผู้ประเมินราคาวิเคราะห์ ผลลัพธ์ที่ได้รับก็จะยิ่งแม่นยำมากขึ้นเท่านั้น

อย่างไรก็ตามในสภาพของรัสเซียข้อดีของวิธีนี้กลายเป็นข้อเสีย ในกรณีที่ไม่มีตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้งานอยู่และการรักษาความลับของธุรกรรม วิธีการนี้จะสูญเสียฐานข้อมูล ข้อเสียเปรียบอีกประการหนึ่งคือลักษณะที่ไม่มีตัวตนของการสึกหรอที่เปิดเผย กล่าวคือ ในกรณีที่ไม่มีความแตกต่างตามประเภทและประเภทของค่าเสื่อมราคา ซึ่งจำกัดการใช้ตัวบ่งชี้นี้ในการจัดการอสังหาริมทรัพย์ และสุดท้าย วิธีการนี้ค่อนข้างลำบาก เนื่องจากต้องใช้การคำนวณไม่เพียงเพื่อเปรียบเทียบยอดขาย แต่ยังต้องกำหนดต้นทุนที่ดินและต้นทุนทดแทนของการปรับปรุงวัตถุที่เปรียบเทียบทั้งหมดด้วย

ตารางที่3.1

การคิดค่าเสื่อมราคาสะสมโดยวิธีเปรียบเทียบการขาย

วิธีอายุที่มีประสิทธิภาพง่ายกว่ามากในทางเทคนิคและขึ้นอยู่กับสถานะของตลาดน้อยลง ขึ้นอยู่กับการตรวจสอบอาคารของทรัพย์สินที่กำลังประเมินและสมมติฐานที่พิสูจน์แล้วว่าอายุที่มีประสิทธิภาพเกี่ยวข้องกับชีวิตทางเศรษฐกิจโดยทั่วไปในลักษณะเดียวกับค่าเสื่อมราคาสะสมที่เกี่ยวข้องกับต้นทุนทดแทนในปัจจุบัน จากความสัมพันธ์นี้ มีสูตรต่อไปนี้สำหรับค่าเสื่อมราคาสะสม:

โดยที่: EV - อายุที่มีผล;

EZh - ระยะเวลาของชีวิตทางเศรษฐกิจ

BC - ค่าทดแทน

พิจารณาการประยุกต์ใช้สูตรนี้ ตัวอย่างเช่น ตามเทคนิควิธีการที่อธิบายไว้ในบทนี้ ผู้ประเมินราคาได้กำหนดต้นทุนการเปลี่ยนปัจจุบันของอาคารที่สร้างขึ้นเมื่อ 15 ปีที่แล้วที่ 360 ล้านรูเบิล ตามหนังสือเดินทางของโครงการทั่วไปของอาคารหลังนี้ เขาได้รับข้อมูลเกี่ยวกับช่วงเวลาปกติของชีวิตทางเศรษฐกิจ ซึ่งก็คือ 80 ปี

หากอาคารนี้ตามความเห็นของผู้ประเมินราคา สร้างขึ้นตามมาตรฐานที่บังคับใช้และดำเนินการในโหมดปกติ อายุที่มีผลใช้บังคับจะเท่ากับค่าเสื่อมราคาจริงและค่าเสื่อมราคา - ค่าเสื่อมราคาทางบัญชี จะมีจำนวน 18.75% ของค่าทดแทนหรือ 67.5 ล้านรูเบิล

หากจากการตรวจสอบอาคาร ผู้ประเมินราคามีดุลยพินิจอย่างมืออาชีพว่าอายุที่มีประสิทธิภาพของอาคารเนื่องจากการบำรุงรักษาไม่ดีเกินอายุจริงและสามารถประมาณได้เมื่อ 20 ปี ค่าเสื่อมราคาสะสมจะเป็น 25% หรือ 90 ล้านรูเบิล

ผู้ประเมินราคาอาจคำนึงว่าอาคารมีการวางแผนอย่างดี มีการออกแบบที่ดีขึ้น และงานก่อสร้างคุณภาพสูง สิ่งนี้ทำให้เขามีเหตุผลในการทำนายอายุขัยทางเศรษฐกิจที่ยืนยาวขึ้น เช่น 90 ปี และการดูแลรักษาวัตถุอย่างระมัดระวังทำให้เขาสามารถประเมินอายุที่มีผลใช้งานที่ 12 ปี จากนั้นค่าเสื่อมราคาสะสมจะเท่ากับ 13.3% หรือ 48 ล้านรูเบิล

ผู้ประเมินราคาที่มีคุณสมบัติเหมาะสมสามารถคำนึงถึงผลกระทบของปัจจัยการเสื่อมสภาพในการใช้งานและผลกระทบของการเปลี่ยนแปลงสภาพแวดล้อมในการกำหนดอายุที่มีประสิทธิภาพของอาคาร แต่สมมติฐานทั้งหมดของเขาจะเป็นไปตามสัญชาตญาณ ในสถานการณ์ที่มีการโต้เถียง เป็นการยากสำหรับเขาที่จะโน้มน้าวฝ่ายตรงข้ามที่ระมัดระวัง และผลของการประเมินดังกล่าวมีความเสี่ยงทางกฎหมาย นอกจากนี้ วิธีอายุที่มีประสิทธิภาพ เช่นเดียวกับวิธีเปรียบเทียบการขาย ไม่ได้แยกแยะระหว่างประเภทและประเภทของการสึกหรอ ตลอดจนอายุขององค์ประกอบอาคารแต่ละส่วน

วิธีการแบ่งพาร์ติชั่นปราศจากข้อบกพร่องเหล่านี้ ประกอบด้วยการประเมินการสวมใส่ทุกประเภทอย่างสม่ำเสมอ รวมถึง:

• สวมใส่ทางกายภาพที่ถอดออกได้
• การเสื่อมสภาพทางกายภาพที่ไม่สามารถแก้ไขได้
• สวมใส่ทำงานที่ถอดออกได้;
• การสึกหรอที่แก้ไขไม่ได้
• การสึกหรอภายนอก

สำหรับอัตรา สวมใส่ทางกายภาพที่ถอดออกได้อาคารแบ่งออกเป็นองค์ประกอบโครงสร้างแยกตามเงื่อนไขของชีวิตทางเศรษฐกิจโดยเน้น:

• องค์ประกอบอายุสั้นที่อายุเศรษฐกิจคงเหลือน้อยกว่าอายุเศรษฐกิจที่เหลืออยู่ของอาคาร
• องค์ประกอบที่มีอายุยืนยาวซึ่งมีอายุทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่เท่ากับอายุเศรษฐกิจที่เหลืออยู่ของอาคาร

เมื่อทำการประเมินพวกเขาดำเนินการจากหลักการของการพิจารณาผลกระทบต่อมูลค่าของอาคารของการสึกหรอบางประเภทอย่างสม่ำเสมอ

สำหรับตัวอย่างแบบตัดขวาง เราจะใช้ข้อมูลเบื้องต้นต่อไปนี้: อาคารสองชั้นโดยประมาณที่มีพื้นที่รวม 600 ม. 2 ตั้งอยู่บนแปลง 800 ม. 2; อาคารนี้สร้างขึ้นเมื่อ 20 ปีที่แล้วและมีอายุการใช้งานประมาณ 100 ปี ค่าทดแทนปัจจุบันของอาคารคือ 2.2 พันล้านรูเบิล

การประเมินเริ่มต้นด้วยการวัดการสึกหรอทางกายภาพที่ถอดออกได้ มักเกิดจากการบำรุงรักษาอาคารที่ไม่ดี ดังนั้นจึงมักเรียกกันว่าการซ่อมแซมที่รอการตัดบัญชี เนื้อหาโดยประมาณของแนวคิดนี้เป็นข้อสันนิษฐานว่าผู้มีโอกาสเป็นผู้ซื้อเมื่อตรวจสอบทรัพย์สินจะทำการปรับปรุงราคาซื้อด้วยจำนวนเงินค่าซ่อมรอการตัดบัญชีที่เขาจะต้องทำหลังจากการได้มาซึ่งทรัพย์สินตามลำดับ เพื่อคืนค่าคุณสมบัติของผู้บริโภคเริ่มต้น

สมมติว่าการประเมินอาคารกำหนดความจำเป็นในการเปลี่ยนหลังคาและการตกแต่งภายในใหม่ทันที ในตลาดบริการก่อสร้างในพื้นที่ งานเหล่านี้อยู่ที่ประมาณ 70 และ 56 ล้านรูเบิล ตามลำดับ และค่าทดแทนทั้งหมดขององค์ประกอบเหล่านี้ ณ วันที่ประเมินราคาคือ 70 และ 130 ล้านรูเบิล (ตารางที่ 3.2).

ตารางที่3.2

การประมาณการสวมใส่ทางกายภาพที่ถอดออกได้

ตอนนี้วัด ร้ายแรงและ ความเสื่อมของร่างกายองค์ประกอบอายุสั้น โดยจะพิจารณาจากความแตกต่างระหว่างต้นทุนการเปลี่ยนชิ้นส่วนทั้งหมดกับปริมาณการสึกหรอแบบถอดได้ คูณด้วยเปอร์เซ็นต์ของอายุจริงต่ออายุการใช้งานโดยรวมขององค์ประกอบ การพึ่งพาอาศัยกันนี้แสดงโดยสูตร

โดยที่: NFI KZh e - การสึกหรอทางกายภาพที่ไม่สามารถถอดออกได้ขององค์ประกอบอายุสั้น

VS EL - ค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนชิ้นส่วนทั้งหมดในวันที่ประเมิน

UFI EL - การสึกหรอทางกายภาพที่ถอดออกได้ขององค์ประกอบ

PV EL - อายุที่แท้จริงขององค์ประกอบ

FZh EL - ระยะเวลาของชีวิตทางกายภาพขององค์ประกอบ

การคำนวณสำหรับสูตรนี้แสดงไว้ในตาราง 3.3.

มูลค่าของการสึกหรอถาวรของสินค้าที่มีอายุยืนพิจารณาจากผลคูณของมูลค่าทดแทนที่เหลือของอาคาร (ลบด้วยต้นทุนการซ่อมแซมรอตัดบัญชีและมูลค่าทดแทนที่เหลือของสินค้าอายุสั้นที่มีการสึกหรอถาวร) และเปอร์เซ็นต์ ของอายุจริงต่อชีวิตทางกายภาพทั้งหมดของอาคาร

ตาราง 3.3

การประมาณการการสึกหรอทางกายภาพที่ไม่สามารถถอดออกได้ขององค์ประกอบอายุสั้น

การพึ่งพาอาศัยกันนี้แสดงโดยสูตร

ที่ไหน: NFI JE - การสึกหรอทางกายภาพที่ไม่สามารถแก้ไขได้ขององค์ประกอบที่มีอายุยืนยาวของอาคาร

VS ZD - ค่าทดแทนทั้งหมดของอาคาร ณ เวลาที่ประเมิน

UFI ZD - การเสื่อมสภาพทางกายภาพที่ถอดออกได้ของอาคาร

RBC, g, - ค่าทดแทนที่เหลือขององค์ประกอบอายุสั้นที่มีการสึกหรอทางกายภาพที่ไม่สามารถถอดออกได้

FV ZD - อายุที่แท้จริงของอาคาร

FZh ZD - ระยะเวลาของชีวิตทางกายภาพของอาคาร

การคำนวณโดยใช้สูตรนี้จากตัวอย่างที่พิจารณาและการประเมินการสึกหรอทางกายภาพที่ถอดไม่ได้ขององค์ประกอบที่มีอายุยืนแสดงไว้ด้านล่าง

ค่าเสื่อมราคาตามการใช้งานเป็นความแตกต่างทางทฤษฎีระหว่างต้นทุนทดแทนของอาคารกับต้นทุนทดแทน เนื่องจากต้นทุนทดแทนสะท้อนถึงต้นทุนในการผลิตซ้ำคุณสมบัติของผู้บริโภคของอาคาร โดยคำนึงถึงมาตรฐานสมัยใหม่และข้อกำหนดของตลาด จึงถือว่าถูกต้องตามกฎหมายที่จะถือว่าไม่รวมค่าเสื่อมราคาตามการใช้งานที่มีอยู่ในต้นทุนทดแทน อย่างไรก็ตาม ในทางปฏิบัติในการประเมินมูลค่า ด้วยเทคนิคการคำนวณที่มีอยู่ ต้นทุนทดแทนมักจะถูกแทนที่ด้วยต้นทุนทดแทน และจากนั้นวิธีการนี้ก็สูญเสียความหมายไป แต่ถึงแม้จะมีความซับซ้อนในการคำนวณต้นทุนในการเปลี่ยนและต้นทุนในการเปลี่ยน การเปรียบเทียบโดยตรงไม่ได้กำหนดลักษณะประเภทและแหล่งที่มาของการสึกหรอตามการใช้งาน

ในวิธีการแบ่งพาร์ติชั่น การสึกหรอขึ้นอยู่กับการประเมินที่แตกต่างกัน - ตามประเภท (ที่ถอดออกได้และไม่สามารถถอดออกได้) และปัจจัยที่ก่อให้เกิด โดยเฉพาะตามเทคนิคการคำนวณ ชุดทำงานแบบถอดได้ประมาณตามปัจจัยสามกลุ่มเนื่องจาก:

• ความจำเป็นในการเปลี่ยนหรืออัพเกรดองค์ประกอบ
• ส่วนเกินขององค์ประกอบแต่ละส่วนที่เรียกว่า super-improvements

ในทุกกรณี การสึกหรอตามการใช้งานแบบถอดได้จะประเมินตามค่าใช้จ่ายในการกำจัดทิ้ง

ค่าเสื่อมราคาเนื่องจากองค์ประกอบไม่เพียงพอจะพิจารณาจากความแตกต่างของต้นทุนการติดตั้ง ณ วันที่ประเมินและระหว่างการก่อสร้างโรงงาน ตัวอย่างเช่น ในอาคารที่กำลังประเมิน การไม่มีเตาผิงถือได้ว่าเป็นองค์ประกอบของการสึกหรอตามการใช้งานแบบถอดได้ ซึ่งค่าใช้จ่ายในการติดตั้งนั้นมากกว่าการชดเชยด้วยการเพิ่มความสามารถในการทำกำไรและมูลค่าตลาดของทรัพย์สิน ปริมาณการสึกหรอนี้พิจารณาจากการคำนวณต่อไปนี้ (ล้านรูเบิล):

ในอาคารเดียวกัน อุปกรณ์ประปาตามที่ผู้ประเมินราคาได้สูญเสียความเกี่ยวข้องกับระดับความต้องการของผู้บริโภคในภาคตลาดที่สามารถขายอสังหาริมทรัพย์นี้ได้ ตามการคำนวณเบื้องต้น ค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนอุปกรณ์ประปาจะได้รับการชดเชยโดยการดึงดูดผู้ซื้อที่ร่ำรวยมากขึ้นและเพิ่มมูลค่าทรัพย์สิน

ค่าเสื่อมราคาแบบถอดได้เนื่องจากความจำเป็นในการเปลี่ยนองค์ประกอบอาคารจะวัดจากผลรวมของค่าใช้จ่ายในการกำจัดลบด้วยค่าเสื่อมราคาทางกายภาพขององค์ประกอบที่ถูกแทนที่ก่อนหน้านี้และมูลค่าซากตามที่แสดงโดยการคำนวณต่อไปนี้ (ล้านรูเบิล) :

ในทำนองเดียวกัน การสึกหรอวัดได้จาก "การพัฒนาขั้นสูง" ในตัวอย่างของเรา สิ่งเหล่านี้รวมถึงการมีโรงแกะสลักไม้ซึ่งเจ้าของทรัพย์สินชื่นชอบ ค่าเสื่อมราคากำหนดโดยการคำนวณต่อไปนี้ (ล้านรูเบิล):

ชุดทำงานที่ไม่สามารถกู้คืนได้ถูกประเมินโดยปัจจัยสองกลุ่มเนื่องจาก:

• ความไม่เพียงพอขององค์ประกอบแต่ละส่วนของอาคารหรือลักษณะเชิงคุณภาพ
• องค์ประกอบแต่ละอย่างมากเกินไป (“การปรับปรุงขั้นสูง”)

การสึกหรอตามการใช้งานที่ไม่สามารถกู้คืนได้เนื่องจากความไม่เพียงพอขององค์ประกอบแต่ละรายการวัดโดยการสูญเสียรายได้สุทธิเนื่องจากขาดหายไป โดยบันทึกเป็นต้นทุนที่อัตรามูลค่าตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับอาคารประเภทนี้ ลบด้วยค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงเหล่านี้ในกระบวนการก่อสร้างใหม่

ในทางปฏิบัติ มูลค่าของการสูญเสียรายได้สุทธิคำนวณจากการเปรียบเทียบตลาดของค่าเช่าอาคารที่มีและไม่มีการปรับปรุงที่เกี่ยวข้อง ในตัวอย่างของเรา การวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่นแสดงให้เห็นว่ามีระบบทำความร้อนใต้พื้นไฟฟ้าทำให้สามารถเพิ่มค่าเช่ารายปีได้ 24,000 รูเบิล ต่อ 1 ม. 2 ของพื้นที่ทั้งหมด

ต้นทุนปัจจุบันของการติดตั้งระบบดังกล่าวในอาคารที่มีอยู่นั้นสูงกว่าต้นทุนที่เพิ่มขึ้นซึ่งเป็นผลมาจากการที่การสึกหรอเนื่องจากขาดหายไปถือเป็นสิ่งที่ไม่สามารถแก้ไขได้ เห็นได้ชัดว่าในการประเมิน ควรคำนึงถึงต้นทุนสมมุติที่นักพัฒนาจะต้องได้รับเพื่อสร้างองค์ประกอบที่ขาดหายไประหว่างการก่อสร้างอาคารด้วย การคำนวณดำเนินการตามอัลกอริทึมต่อไปนี้:

การสึกหรอจากการใช้งานที่ร้ายแรงเนื่องจากองค์ประกอบแต่ละส่วนมากเกินไปประมาณว่าเป็นต้นทุนทดแทนขององค์ประกอบเหล่านี้ลบด้วยการสึกหรอทางกายภาพและด้วยการบวกผลรวมเชิงพีชคณิตของค่าใช้จ่ายและรายได้ปัจจุบันทั้งหมดของเจ้าของที่เกี่ยวข้องกับการใช้ "การปรับปรุงขั้นสูง"

สมมติว่ามีการสร้างสระว่ายน้ำในอาคารที่เรากำลังประเมินราคาทดแทนซึ่ง ณ วันที่ประเมินคือ 160 ล้านรูเบิล ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในปัจจุบันของเจ้าของสำหรับการดำเนินงานของสระว่ายน้ำคือ 6 ล้านรูเบิลและรายได้ของเขาจากการจัดหาสระว่ายน้ำเป็นระยะสำหรับค่าเช่ารายชั่วโมงคือ 7.2 ล้านรูเบิล ในปี. ตามที่ระบุไว้ อัตราส่วนการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่คือ 12% (0.12) การเปรียบเทียบการขายอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกันแสดงให้เห็นว่าการมีสระว่ายน้ำช่วยเพิ่มมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ได้ 100 ล้านรูเบิล ดังนั้นจึงมีการสึกหรอตามการใช้งานที่ไม่สามารถแก้ไขได้เนื่องจาก "การปรับปรุงมากเกินไป" มูลค่าประมาณในลำดับต่อไปนี้ (ล้านรูเบิล):

สวมใส่ภายนอกกำหนดลักษณะความเสียหายที่เกิดจากมูลค่าอสังหาริมทรัพย์โดยปัจจัยภายนอก มันมีอยู่ในอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะเนื่องจากตำแหน่งที่แน่นอน ดังที่ได้กล่าวไว้ก่อนหน้านี้ ผลกระทบของสภาพแวดล้อมของทรัพย์สินที่มีต่อมูลค่าของทรัพย์สินนั้นสามารถวัดได้ผ่านสัญชาตญาณของผู้ประเมินราคาตลอดอายุที่มีผลบังคับใช้ของอาคาร อย่างไรก็ตาม สามารถได้ผลลัพธ์ที่น่าเชื่อถือมากขึ้นโดยการวัดการตอบสนองของตลาดโดยตรงต่อการเปลี่ยนแปลงของทรัพย์สินและสภาพแวดล้อม มันแสดงออกในสองรูปแบบ: การเปลี่ยนแปลงในค่าเช่าและราคาขาย

ดังนั้น แนวทางสองวิธีในการเปลี่ยนแปลงค่าเสื่อมราคาภายนอกจึงได้พัฒนาขึ้นในแนวทางปฏิบัติในการประเมินมูลค่า:

• การคำนวณการสูญเสียรายได้อันเนื่องมาจากอิทธิพลภายนอก
• การเปรียบเทียบการขายของที่คล้ายคลึงกันโดยมีและไม่คำนึงถึงอิทธิพลภายนอก

พิจารณาเทคนิคการใช้งานในตัวอย่างของเรา สมมติว่ามีการเปลี่ยนแปลงแผนงานอำเภอในช่วงเวลาของการดำเนินงานของอาคารที่นำไปสู่การเคลื่อนย้ายทางหลวงขนส่งหลักโดยตรงไปยังชายแดนของวัตถุที่ประเมิน ระดับเสียงที่เพิ่มขึ้น ฝุ่นละออง และผลกระทบอื่น ๆ ทำให้ค่าเช่าสุทธิสำหรับบ้านที่อยู่ติดกับทางหลวงลดลงโดยเฉลี่ย 5 ดอลลาร์ (30,000 รูเบิล) ต่อ 1 ม. 2 ของพื้นที่ทั้งหมดต่อปีเมื่อเทียบกับบ้านหลังเดียวกัน ตั้งอยู่ที่ด้านหลังของบล็อก ด้านล่างนี้คือการคำนวณค่าเสื่อมราคาภายนอก (ล้านรูเบิล) เนื่องจากปัจจัยนี้โดยคำนึงถึงความจริงที่ว่ามูลค่าของอาคารคิดเป็น 80% ของมูลค่าของทรัพย์สินทั้งหมด (เช่นรวมถึงมูลค่าที่ดิน) และ อัตราส่วนโครงสร้างเงินทุนสำหรับอาคารคือ 12%

หากในบริเวณใกล้เคียงอาคารของเรามีการขายอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกันเมื่อเร็ว ๆ นี้ซึ่งไม่อยู่ภายใต้ผลกระทบที่กล่าวถึงของหลอดเลือดแดงการจราจร การปรับเปลี่ยนอย่างต่อเนื่องของคุณสมบัติที่แตกต่างที่เหลือจะนำไปสู่รูปแบบที่เปรียบเทียบกันได้ ปล่อยให้อิทธิพลพิเศษ ของปัจจัยนี้ จากนั้น ความแตกต่างในราคาขายของคุณสมบัติที่เปรียบเทียบจะแสดงมูลค่าเชิงปริมาณของการสึกหรอภายนอกปัจจัยนี้

ผลการคำนวณค่าเสื่อมราคาสะสม (ล้านรูเบิล) สำหรับอาคารที่ประเมินแสดงไว้ด้านล่าง

ดังนั้นในตัวอย่างของเรา ค่าเสื่อมราคาสะสมมีจำนวน 48.3% ของต้นทุนการเปลี่ยนอาคาร และต้นทุนปัจจุบันลบด้วยค่าเสื่อมราคามีจำนวน 1,138 ล้านรูเบิล

ข้อมูลที่ได้รับมีเนื้อหาสำหรับการวิเคราะห์อย่างจริงจังไม่เฉพาะกับผู้ประเมินราคา แต่ยังรวมถึงเจ้าของทรัพย์สินด้วย

ค่าเสื่อมราคาสะสมหมายถึงการสูญเสียมูลค่าของวัตถุที่ถูกตีราคาด้วยเหตุผลที่เป็นไปได้ทั้งหมด มูลค่าของค่าเสื่อมราคาสะสมทั้งหมดแสดงถึงความแตกต่างระหว่างมูลค่าตลาดของอาคาร ณ วันที่ประเมินและต้นทุนการเปลี่ยน (การผลิตซ้ำ) ไม่รวมค่าเสื่อมราคา

ค่าเสื่อมราคาสะท้อนปฏิกิริยาของตลาดต่อคุณสมบัติเหล่านั้นหรือลักษณะอื่นๆ ของทรัพย์สินที่กำลังประเมิน ซึ่งแตกต่างจากวัตถุที่สร้างขึ้นใหม่ตามสมมุติฐานที่คล้ายกัน ณ วันที่ประเมินราคา การเสื่อมสภาพของอาคารเกิดขึ้นภายใต้อิทธิพลของสาเหตุหลักสามประการ ซึ่งสามารถแสดงออกได้ทั้งในรูปแบบที่ซับซ้อนและโดดเดี่ยว การประเมินระบุเหตุผลต่อไปนี้สำหรับการสูญเสียมูลค่าของอาคาร:

การเสื่อมสภาพทางกายภาพ

สวมใส่ทำงาน;

การสึกหรอภายนอก

การเสื่อมสภาพทางกายภาพคือการสูญเสียมูลค่าของอาคารอันเป็นผลมาจากการใช้งานและผลกระทบของแรงธรรมชาติ

ค่าเสื่อมราคาตามหน้าที่หมายถึงการสูญเสียมูลค่าอาคารซึ่งเป็นผลมาจากความล้มเหลวของลักษณะการทำงานเพื่อให้เป็นไปตามข้อกำหนดของตลาด ณ วันที่ประเมินมูลค่า ข้อบกพร่องดังกล่าวรวมถึงองค์ประกอบโครงสร้างของอาคาร วัสดุก่อสร้าง การออกแบบ ฯลฯ ซึ่งลดการทำงาน ประโยชน์ และเป็นผลให้มูลค่าของอาคาร

ค่าเสื่อมราคาภายนอกคือการสูญเสียมูลค่าของอาคารหรือทรัพย์สินอันเป็นผลมาจากผลกระทบเชิงลบของปัจจัยภายนอกวัตถุที่ประเมิน การแก่ชราภายนอกอาจเป็นผลมาจากการเปลี่ยนแปลงในสภาพแวดล้อมทางกายภาพของทรัพย์สินที่มีมูลค่าหรือจากผลกระทบด้านลบของสภาพแวดล้อมของตลาด ดังนั้น ความคงที่ของวัตถุในท้องที่จึงเป็นตัวกำหนดการมีอยู่ของสาเหตุภายนอกที่เจ้าของทรัพย์สิน เจ้าของบ้าน หรือผู้เช่าไม่สามารถควบคุมได้

ในการประเมิน การเสื่อมสภาพของอาคารเกี่ยวข้องโดยตรงกับอายุและอายุการใช้งาน ทั้งอาคารทั้งหมดและองค์ประกอบโครงสร้างส่วนบุคคล เนื่องจากเกิดขึ้นตลอดอายุของอาคารหรือองค์ประกอบของอาคาร ในทางทฤษฎี ตลอดอายุการให้ประโยชน์ อาคารหรือองค์ประกอบของอาคารควรสูญเสียมูลค่าทั้งหมด ดังนั้น เมื่อคำนวณค่าเสื่อมราคา อายุและอายุการใช้งานที่ถึงวันที่ประเมินมูลค่าจะถูกนำมาใช้ในการคำนวณค่าเสื่อมราคารวมของอาคารหรือองค์ประกอบที่เป็นส่วนประกอบ .

ในการคำนวณค่าเสื่อมราคาสะสม ผู้ประเมินราคาใช้แนวคิดต่อไปนี้:

ชีวิตทางเศรษฐกิจคือช่วงเวลาที่อาคารมีมูลค่า ดังนั้นจึงเพิ่มมูลค่าให้กับทรัพย์สิน ช่วงเวลานี้ครอบคลุมระยะเวลาตั้งแต่การก่อสร้างจนถึงช่วงเวลาที่อาคารหยุดให้การสนับสนุนทางเศรษฐกิจต่อมูลค่าของวัตถุ ช่วงเวลานี้มักจะน้อยกว่าการมีอยู่จริงของอาคาร ในการประเมินชีวิตทางเศรษฐกิจ จำเป็นต้องตรวจสอบชีวิตทางเศรษฐกิจโดยทั่วไปของอาคารที่คล้ายกันที่เพิ่งขายในราคาตลาด

ชีวิตที่มีประโยชน์คือช่วงเวลาที่องค์ประกอบทางกายภาพของอาคารสามารถทำงานได้ ควรเน้นว่าส่วนประกอบบางอย่างของอาคารสามารถมีอายุการใช้งานได้ยาวนานพอสมควร

องค์ประกอบของอาคารสามารถแบ่งออกเป็นสองประเภท ครั้งแรกรวมถึงองค์ประกอบที่เรียกว่าคงทนอายุการใช้งานซึ่งไม่น้อยกว่าชีวิตทางเศรษฐกิจของอาคาร ซึ่งรวมถึงผนัง ฐานราก การสื่อสารใต้ดิน และอื่นๆ ประเภทที่ 2 ได้แก่ สินค้าอายุสั้นที่มีอายุการใช้งานน้อยกว่าอายุเศรษฐกิจของอาคาร เช่น เครื่องปรับอากาศ หลังคา การตกแต่งภายใน และอื่นๆ การแยกองค์ประกอบออกเป็นองค์ประกอบที่มีอายุยืนและอายุสั้นทำให้สามารถหลีกเลี่ยงการนับซ้ำเมื่อประเมินการสึกหรอของวิธีการสลายได้

ชีวิตทางเศรษฐกิจที่เหลือคือช่วงเวลาที่กำหนดโดยผู้ประเมินราคาซึ่งโครงสร้างจะส่งผลต่อมูลค่าของทรัพย์สินหลังจากวันที่ประเมินราคา อายุเศรษฐกิจที่เหลืออยู่ครอบคลุมระยะเวลาตั้งแต่วันที่ประเมินจนถึงสิ้นสุดการให้บริการทางเศรษฐกิจ หากการใช้สิ่งอำนวยความสะดวกอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุดไม่เปลี่ยนแปลง อายุทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่ของอาคารจะไม่เกินอายุทางเศรษฐกิจทั้งหมด แต่บางครั้งอาจตรงกันได้

อายุการใช้งานที่เหลืออยู่คือระยะเวลาที่กำหนดโดยผู้ประเมินราคาตั้งแต่อายุที่แท้จริงของอาคารจนถึงสิ้นสุดอายุการให้ประโยชน์ทั้งหมด อายุการใช้งานที่เหลืออยู่ของสินค้าที่มีอายุยืนยาวเท่ากับหรือมากกว่าอายุทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่

อายุจริงคือจำนวนปีที่ล่วงไปตั้งแต่เริ่มใช้อาคารจนถึงวันที่ประเมิน อายุจริงในการประเมินการสึกหรอเป็นจุดเริ่มต้นในการกำหนดอายุจริง และจำเป็นสำหรับการคำนวณการสึกหรอทางกายภาพของส่วนประกอบอาคารที่มีอายุยืนยาวและอายุสั้นด้วย

อายุจริงคืออายุที่สอดคล้องกับสภาพจริงและประโยชน์ของอาคารที่กำลังประเมิน อาคารที่คล้ายกันซึ่งดำเนินการในเวลาเดียวกันจะมีค่าเสื่อมราคาทางบัญชีเหมือนกันกับวิธีการคงค้างแบบเดียวกัน อย่างไรก็ตาม เนื่องจากปัจจัยภายในและภายนอก อาคารเหล่านี้อาจได้รับค่าเสื่อมราคาโดยประมาณที่แตกต่างกัน

อายุจริงและอายุการใช้งานทางเศรษฐกิจที่เหลือรวมกันเป็นอายุบริการทางเศรษฐกิจทั้งหมด

จำนวนค่าเสื่อมราคาควรสะท้อนถึงการตอบสนองของผู้ซื้อที่มีข้อมูลและสมเหตุสมผล เช่นเดียวกับตลาด ต่อสภาพและคุณภาพของอาคาร วัตถุประสงค์หลักของการระบุค่าเสื่อมราคาคือการระบุประเภทของค่าเสื่อมราคาที่ตลาดรับรู้และความสัมพันธ์ของค่าเสื่อมราคาในมูลค่าที่สูญเสียไปทั้งหมด

สามารถใช้วิธีการคำนวณการสึกหรอที่มีอยู่เพื่อแก้ปัญหาโดยตรงและปัญหาเฉพาะ ตลอดจนการคำนวณทางอ้อมเมื่อตรวจสอบความถูกต้องของวิธีอื่นๆ

ทฤษฎีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ระบุวิธีหลักสามวิธีในการคำนวณค่าเสื่อมราคาสะสม:

1) วิธีการสุ่มตัวอย่างตลาด

2) วิธีอายุการใช้งาน

3) วิธีการสลาย

สองวิธีแรกส่วนใหญ่จะใช้เพื่อกำหนดปริมาณการสึกหรอทั้งหมด วิธีการแยกย่อยใช้เพื่อจัดสรรจำนวนการสึกหรอโดยรวมที่ทราบระหว่างการเสื่อมสภาพทางกายภาพ การใช้งานและการเสื่อมสภาพจากภายนอก

วิธีการสุ่มตัวอย่างตลาด

วิธีนี้ใช้ข้อมูลตลาดของวัตถุที่เปรียบเทียบกันได้ ซึ่งสามารถกำหนดปริมาณค่าเสื่อมราคาได้ วิธีนี้ช่วยให้คุณคำนวณจำนวนการสึกหรอทั้งหมดสำหรับสาเหตุที่เป็นไปได้ทั้งหมด กำหนดอายุเศรษฐกิจโดยรวม ตลอดจนปริมาณการสึกหรอภายนอก

วิธีการสุ่มตัวอย่างตลาดเกี่ยวข้องกับการดำเนินการอย่างต่อเนื่องโดยผู้ประเมินราคาในขั้นตอนต่อไปนี้:

ขั้นตอนที่ 1 การเลือกและการระบุธุรกรรมกับอ็อบเจ็กต์อสังหาริมทรัพย์ที่เปรียบเทียบได้ซึ่งมีระดับค่าเสื่อมราคาใกล้เคียงกับอ็อบเจกต์ที่กำลังประเมิน การทำธุรกรรมต้องเป็นไปตามเงื่อนไขพื้นฐานสองประการ ประการแรก ดำเนินการในวันที่ใกล้เคียงกับวันที่ประเมิน และประการที่สอง เกี่ยวข้องกับส่วนของทรัพย์สินที่กำลังประเมินมูลค่า

ระยะที่ 2 การคำนวณและการปรับเปลี่ยนที่จำเป็นเพื่อเปรียบเทียบยอดขายสำหรับความแตกต่างที่ระบุ รวมถึงการโอนสิทธิ์ในทรัพย์สิน การจัดหาเงินทุน และเงื่อนไขของธุรกรรม หากผู้ประเมินราคาสามารถกำหนดต้นทุนของการซ่อมแซมรอตัดบัญชีและอายุใช้งานไม่ได้ ราคาขายจะต้องปรับปรุงด้วยจำนวนเงินนี้ ในกรณีนี้ ค่าเสื่อมราคาจะไม่รวมส่วนประกอบที่เรียกคืนได้

ขั้นตอนที่ 3 คำนวณมูลค่าคงเหลือของอาคารที่คล้ายคลึงกันเป็นผลต่างระหว่างราคาทรัพย์สินที่เปรียบเทียบแต่ละรายการกับมูลค่าที่ดิน

ขั้นตอนที่ 4 การคำนวณต้นทุนการก่อสร้างอาคารใหม่สำหรับแต่ละแอนะล็อก ณ เวลาที่ขาย

สเตจ 5 การคำนวณในรูปเงินของค่าเสื่อมราคาสะสมทั้งหมดเป็นผลต่างระหว่างต้นทุนการสร้างอาคารใหม่กับมูลค่าคงเหลือ เว้นแต่จะมีการปรับราคาขายสำหรับส่วนประกอบที่ผลิตขึ้นใหม่ จำนวนเงินที่ได้รับจะรวมถึงการสึกหรอและการฉีกขาดที่ไม่สามารถกู้คืนและไม่สามารถซ่อมแซมได้ทุกประเภทซึ่งเกิดจากสาเหตุที่เป็นไปได้ทั้งหมด หากทำการแก้ไขนี้ ผลลัพธ์จะเป็นผลรวมของค่าเสื่อมราคาที่ไม่สามารถแก้ไขได้อันเนื่องมาจากปัจจัยทั้งหมด

ด่าน 6 การแปลงมูลค่าต้นทุนของค่าเสื่อมราคาเป็นเปอร์เซ็นต์ (ค่าปกติ) โดยการหารมูลค่าค่าเสื่อมราคาทั้งหมดสำหรับแต่ละออบเจ็กต์ด้วยมูลค่าของต้นทุนทดแทนทั้งหมด หากระยะเวลาของการทำธุรกรรมค่อนข้างใกล้เคียงกับวันที่ประเมินมูลค่าทรัพย์สิน สามารถใช้เปอร์เซ็นต์ในการคำนวณค่าเสื่อมราคาสะสมของทรัพย์สินที่กำลังประเมินมูลค่าได้

ด่าน 7 หากวัตถุที่ประเมินราคามีความแตกต่างในองค์ประกอบต่างๆ เช่น วันที่ขาย สถานที่ตั้ง คุณภาพของการบริการ อัตราร้อยละที่เป็นผลลัพธ์จะถูกคำนวณใหม่เป็นมูลค่ารายปี ในการทำเช่นนี้ อัตราร้อยละทั้งหมดจะต้องหารด้วยอายุจริงหรืออายุจริง จากการวิเคราะห์อาร์เรย์ทั้งหมดของออบเจกต์ที่เปรียบเทียบกันได้ ช่วงของอัตราการคิดค่าเสื่อมราคารายปีเป็นเปอร์เซ็นต์จะถูกคำนวณ เนื่องจากสำหรับแต่ละธุรกรรมที่เปรียบเทียบกันได้ จึงไม่สามารถรับค่าที่แท้จริงของอายุที่แท้จริงได้เสมอไป ช่วงอัตราค่าเสื่อมราคาประจำปีที่ยอมรับได้มากที่สุดจึงคำนวณตามอายุจริงของธุรกรรมที่เปรียบเทียบ

ด่าน 8 การวิเคราะห์ช่วงของค่า การเลือกอัตราที่ยอมรับได้มากที่สุดสำหรับวัตถุที่ประเมิน และการปรับจำนวนค่าเสื่อมราคาสะสม โดยคำนึงถึงอายุของวัตถุที่ประเมิน

อัตราค่าเสื่อมราคารายปีที่ได้จากคุณสมบัติที่เปรียบเทียบกันได้นั้นสามารถนำมาใช้ในการคำนวณอายุทางเศรษฐกิจทั้งหมดของทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่าได้ ซึ่งจำเป็นต่อการนำวิธีอายุการใช้งานมาใช้

ความน่าเชื่อถือของการคำนวณอัตราและปริมาณของค่าเสื่อมราคาทั้งหมดพิจารณาจากระดับความเพียงพอและความน่าเชื่อถือของข้อมูลเบื้องต้น ตลอดจนระดับความคล้ายคลึงกันของวัตถุที่กำลังประเมินและการเปรียบเทียบ ความเที่ยงธรรมของการคำนวณโดยวิธีการสุ่มตัวอย่างตลาดนั้นส่วนใหญ่ถูกกำหนดโดยความน่าเชื่อถือของการประเมินมูลค่าที่ดินและต้นทุนทดแทนทั้งหมดของวัตถุที่คล้ายคลึงกัน

วิธีการสุ่มตัวอย่างตลาดไม่เหมาะสมที่จะใช้หากมีความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญในระดับของค่าเสื่อมราคาและประเภทที่ระบุ สถานที่ตั้ง และหากธุรกรรมที่วิเคราะห์มีเงื่อนไขทางการเงินหรือแรงจูงใจที่แตกต่างกัน

วิธีชีวิต

วิธีนี้อิงตามข้อกำหนดของนักลงทุนในการคิดค่าเสื่อมราคาอาคาร 100% ตลอดอายุเศรษฐกิจ เนื่องจากวิธีนี้ให้ผลตอบแทนเต็มจำนวนจากเงินลงทุน ดังนั้น จนกว่าจะสิ้นสุดอายุการใช้บริการทางเศรษฐกิจ ค่าเสื่อมราคาไม่สามารถเป็น 100% ได้ ในวิธีนี้ อายุจริงและอายุทางเศรษฐกิจของอาคารเป็นแนวคิดหลักที่ผู้ประเมินใช้ เปอร์เซ็นต์ของค่าเสื่อมราคาทั่วไปถูกกำหนดให้เป็นอัตราส่วนของอายุที่แท้จริงของวัตถุต่อระยะเวลาของการบริการทางเศรษฐกิจ จำนวนค่าเสื่อมราคาคำนวณโดยการคูณปัจจัยค่าเสื่อมราคานี้ด้วยต้นทุนในการสร้างอาคารใหม่

วิธีตลอดชีพต้องการให้ผู้ประเมินดำเนินการตามขั้นตอนต่อไปนี้ตามลำดับ:

ขั้นตอนที่ 1 การกำหนดอายุเศรษฐกิจโดยรวมที่คาดการณ์ไว้ของอาคารที่คล้ายกันที่ทำงานในตลาดนี้

ระยะที่ 2 การคำนวณอายุจริงของอาคารที่ประเมิน ซึ่งสามารถเท่ากับอายุจริง หากอาคารมีสภาพการทำงานปกติ

ขั้นตอนที่ 3 การคำนวณอัตราส่วนของอายุจริง (จริง) และระยะเวลารวมของการบริการทางเศรษฐกิจซึ่งเป็นอัตราที่ จำกัด ของการสึกหรอของอาคาร

ขั้นตอนที่ 4 การกำหนดค่าเสื่อมราคารวมของอาคารโดยการคูณต้นทุนของการสร้างอาคารใหม่ด้วยอัตราการคิดค่าเสื่อมราคาส่วนเพิ่ม

สเตจ 5 การคำนวณมูลค่าตลาดของอาคารที่ปรับปรุงแล้วสำหรับค่าเสื่อมราคาโดยประมาณ มูลค่าของมูลค่าการก่อสร้างใหม่ของอาคาร

แม้ว่าวิธีการคำนวณการสึกหรอนี้จะแม่นยำน้อยกว่าวิธีอื่นๆ แต่ก็เป็นวิธีที่ง่ายที่สุดและมักใช้ในทางปฏิบัติ

วิธีการซื้อกลับบ้าน

ส่วนใหญ่จะใช้เพื่อแยกค่าเสื่อมราคาทั้งหมดตามสาเหตุที่ทำให้เกิด วิธีการนี้ให้ผลในเชิงบวกเมื่อมีข้อมูลไม่เพียงพอสำหรับวิธีการสุ่มตัวอย่างตลาดหรือวิธีอายุการใช้งานและเกี่ยวข้องกับขั้นตอนต่อไปนี้:

1) การคำนวณการสึกหรอทางกายภาพ

2) การคำนวณการสึกหรอตามการใช้งาน

3) การคำนวณการสึกหรอภายนอก

4) การกำหนดมูลค่าคงเหลือของอาคารเป็นผลต่างระหว่างต้นทุนการก่อสร้างอาคารใหม่กับมูลค่าประมาณการของค่าเสื่อมราคาสะสมที่ระบุ

ในกระบวนการประเมินผล จำเป็นต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าผลลัพธ์สุดท้ายของค่าเสื่อมราคาได้คำนึงถึงมูลค่าที่ลดลงอันเนื่องมาจากผลกระทบของปัจจัยทั้งหมด และในขณะเดียวกันก็หลีกเลี่ยงการนับค่าเสื่อมราคาประเภทเดียวกันซ้ำซ้อน ซึ่งอาจประเมินค่าต่ำไป มูลค่าสุดท้ายของต้นทุน

วิธีการแบ่งทางอ้อมทำให้คุณสามารถคำนวณค่าใช้จ่ายในการฟื้นฟูองค์ประกอบต่างๆ ของอาคารได้ด้วยเหตุผลที่เป็นไปได้ทั้งหมด และใช้ผลลัพธ์ในแนวทางและวิธีการอื่นในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ เช่น ในวิธีเปรียบเทียบการขายหรือวิธีการคำนวณรายได้

วิธีการแยกย่อยเน้นเหตุผลหลักสามประการที่ทำให้สูญเสียมูลค่าทรัพย์สิน:

การเสื่อมสภาพทางกายภาพ

สวมใส่ทำงาน;

การสึกหรอภายนอก

การคำนวณปริมาณการสึกหรอสะสมของอาคารดำเนินการตามสูตร3

ค =(1– ฉันกายภาพ /100) (1– ฉัน func /100) (1– ฉันภายนอก /100) ,

ที่ฉันทางกายภาพ - สวมใส่ทางกายภาพ;

และฟังค์ชั่น - สวมใส่เพื่อการใช้งาน;

และภายนอก – การสึกหรอภายนอก

ข้อมูลที่คล้ายกัน

ค่าสัมประสิทธิ์ของค่าเสื่อมราคาทางกายภาพ เชิงฟังก์ชัน และผลกระทบทางเศรษฐกิจมักจะคำนวณเป็นเศษส่วนหรือร้อยละของต้นทุนการทำซ้ำหรือการเปลี่ยนทั้งหมด

ในการหาค่าสัมประสิทธิ์การสึกหรอทั้งหมด (สะสม) มีสองวิธี:

· สารเติมแต่ง;

คูณ

ด้วยวิธีการเติมแต่ง ค่าสัมประสิทธิ์การคิดค่าเสื่อมราคารวม (K) ถูกกำหนดโดยการเพิ่มสัมประสิทธิ์ของการคิดค่าเสื่อมราคาทางกายภาพ เชิงฟังก์ชัน และเชิงเศรษฐกิจ:

วิธีนี้มาจากมาตรฐานอเมริกาเหนือซึ่งค่าการสึกหรอไม่มากนัก และโดยรวมแล้วน้อยกว่า 100% ในทางปฏิบัติของเรา ค่าเสื่อมราคารวมมากกว่า 100% มักเกิดขึ้น ซึ่งเป็นเรื่องไร้สาระในแง่ของความหมายทางกายภาพและขัดแย้งกับคำจำกัดความของมูลค่าตลาด และตามความสมดุลของปัจจัยการสึกหรอและตำแหน่งในสูตรตามวิธีการบัญชี (พับง่าย) ปัจจัยการสึกหรอ (ด้วยวิธีเสริม) ไม่สะท้อนถึงรูปแบบของอิทธิพลของแต่ละปัจจัยที่มีต่อมูลค่าของ วัตถุที่กำลังประเมิน

ด้วยวิธีการคูณ พื้นฐานสำหรับการกำหนดค่าสัมประสิทธิ์การสึกหรอคือต้นทุน ซึ่งไม่รวมประเภทของการสึกหรอที่พิจารณาก่อนหน้านี้ ในกรณีนี้ ค่าสัมประสิทธิ์การสึกหรอทั้งหมดถูกกำหนดโดยสูตร:

วิธีนี้จะสร้างรูปแบบการคำนวณค่าเสื่อมราคาที่ถูกต้อง มูลค่าการสึกหรอทั้งหมดต้องไม่เกิน 100% ในอัลกอริธึมนี้ ค่าเสื่อมราคาสะสม (เมื่อผลกระทบภายนอกเกินค่าของค่าเสื่อมราคาทางกายภาพและเชิงฟังก์ชันโดยมีค่าบวก) สามารถเปลี่ยนเป็นต้นทุนพิเศษได้

ดังนั้น ค่าเสื่อมราคารวม (สะสม) คือ:

น่ารู้ >>>

LLC Flora - ประเภทสิ่งแวดล้อมของการกำจัดงานการแปรรูปและการกำจัดขยะมูลฝอยในเขตเทศบาล
หลักสูตรเกี่ยวข้องกับการพัฒนาแผนธุรกิจ สามารถเลือกธุรกิจด้านใดก็ได้เป็นเป้าหมายของการวางแผน ทั้งสำหรับองค์กรที่สร้างขึ้นใหม่และสำหรับการดำเนินงานในภาคบริการ การเติบโตของการผลิตภาคอุตสาหกรรมและการเพิ่มขึ้นของระดับการบริโภคดังที่แสดงในการปฏิบัตินั้นเป็นสัดส่วนกับการเพิ่มขึ้นของปริมาณของเสีย ทุกอย่างมีการพัฒนา...