Razvrstitev poslovnih stavb. Klasifikacija poslovnih centrov in nakupovalnih centrov

Iščete pisarno v Moskvi? Prvi korak- izberite poslovni center. Vsak od njih ima splošno sprejeto klasifikacijo - A, B, C, D. V tem članku vam bomo pomagali ugotoviti, kakoKakšne pogoje za delo ponujajo poslovni centri enega ali drugega razreda.

Poslovni centri razreda A

Poslovni centri z najvišjimi stroški najema so razred "A". V ta razred spadajo samo stavbe novogradnje in praviloma v središču mesta (z redkimi izjemami).Med tem razredom je zelo malo poslovnih centrov, ki se nahajajo v zgodovinskih stavbah.- za pridobitev certifikata s to prestižno kategorijo mora biti stavba starega objekta v celotirekonstruirati. Pravzaprav obnovite.

Ključni dejavnik pri pridobitvi razreda "A" so najnovejše - "iz igle" - inženirske komunikacije (sistemi za oskrbo z vodo, toploto in električno energijo, zunanja in notranja razsvetljava, klimatska naprava in prezračevanje, komunikacijska omrežja itd.). Poleg tega mora imeti BC razreda A 2 neodvisna napajalnika ali dodatno neprekinjeno napajanje v primeru izpada električne energije. Upravljanje vseh komunalnih sistemov je centralizirano, nekatere funkcije so avtomatizirane z uporabo "pametnih" tehnologij. Stavba poslovnih centrov razreda "A" služi lastni ekipi vzdrževalcev: električarji, vodovodarji, serviserji.

Dokončanje v poslovnem centru razreda "A" je lahko le na najvišji ravni - brez kompromisov. Izvirne arhitekturne rešitve, dragi zaključni materiali, vrhunska notranja zasnova skupnih prostorov. Obvezna zahteva je visoka raven naravne svetlobe (okna po celotni dolžini). Tudi visoki stropi. Poslovni centri razreda "A" sprva ne prevzamejo formata že pripravljenih pisarn - vsi prostori so "izostreni" za brezplačno postavitev, zato se običajno notranja dekoracija pisarn izvaja po naročilu najemnikov.

Certifikat za razred "A" predvideva, da je starost obratovanja po gradnji največ 5 let - po tem je treba poslovni center prenoviti, da bo sledil hitro razvijajočim se mednarodnim standardom. Zato se veliko poslovnih centrov razreda "A" sčasoma premakne v naslednjo najvišjo kategorijo "B".

Notranja infrastruktura je zelo razvita - kavarne in restavracije, trgovine, banke in ffitnes centri, kozmetični saloni in še veliko več. Razred "A" je osredotočen na mednarodno poslovanje, zato so druga posebnost teh poslovnih centrov velike konferenčne sobe, opremljene z najnovejšo tehnologijo.

S parkiranjem v poslovnem centru razreda A nikoli ni težav. Tu je obvezno podzemno parkirišče, ki ga narekuje geografija lokacije – le središče mesta, kjer so vedno težave z nadzemnim parkiranjem. Parkirišče je predvideno za najmanj 1 parkirno mesto na 100 metrov pisarniškega prostora.

Varnost - tudi razred "A". vse skupni prostori so pod video nadzorom, objekt in okolica sta pod 24-urnim varovanjem, obvezna avtomatska kontrola dostopa na ozemlje poslovnega centra.

Samo največja mednarodna in ruska podjetja s solidnim letnim dobičkom si lahko privoščijo najem v poslovnih centrih tega razreda. Primeri takšnih poslovnih centrov: modna Lotte Plaza, Krylatsky Hills, kjer sedijo IT velikani, kot so Microsoft, Cisco in Intel, in seveda stolpi nebotičnikov v Moskvi.

Poslovni centri razreda "B".

Poslovni centri razreda B se lahko nahajajo v novih ali rekonstruiranih in obnovljenih starih zgradbah in starih moskovskih dvorcih z visokokakovostnimi inženirskimi komunikacijami. Kot smo že povedali, so poslovni centri razreda B po 5 letih delovanja nekdanje pisarne razreda A. Zato so pisarne kategorije "B" po številnih značilnostih blizu prostorov razreda "A". Pogosto razlike niso pomembne. Toda zaradi odsotnosti mednarodnega razreda "A", zaradi česar je poslovni center elitistični, so poslovni centri "B" glede najemnine veliko bolj demokratični.

Zahteve glede geografije - hoje od podzemne železnice in dobra prometna dostopnost, lokacija v bližini glavnih moskovskih avtocest. Obvezen atribut poslovnih centrov razreda B je udoben dostop in varovano parkirišče. Opcijska možnost je podzemno parkirišče.

Projektiranje in prenova poslovnih centrov razreda "B" - moderno, s kvalitetnimi materiali. Fasade stavb po estetiki pogosto ne zaostajajo za razredom “A”. Razvita infrastruktura - trgovine, gospodinjske storitve (na primer tiskanje), kavarne in restavracijski kompleksi. Nekateri poslovni centri razreda B imajo fitnes centre.

Za pridobitev certifikata B mora poslovni center zagotavljati tudi visoko varnost najemnikov, zato so vedno na voljo sodobni videonadzorni sistemi, 24-urno varovanje in omejen dostop do objekta.

Poslovni center razreda "B" je standard udobja in življenjskega standarda za sodobne prebivalce prestolnice. Tipični najemniki poslovnega centra tega razreda so srednja in velika podjetja.

Poslovni centri razreda "C".

Ta razred poslovnih centrov vključuje predvsem stare stavbe iz sovjetske dobe. Najpogosteje se nahajajo v industrijskih conah spalnih območij - raziskovalnih inštitutov, poslovnih zgradb, tovarn itd. Od tod - nepredstavljiva fasada stavbe, stara popravila v skupnih prostorih. Tipična slika - dolgi sivi hodniki s šibko osvetlitvijo in velikim številom vrat, ki vodijo v majhne sobe. V samih pisarnah so popravila minimalna – če želi najemnik delati v udobnejših razmerah, mora dodelavo opraviti sam in na lastne stroške.

Inženirski sistemi v poslovnih centrih razreda "C" so zastareli. Poleg vode in elektrike je minimalni program ogrevanje v hladni sezoni (pogosto zelo nestabilno), splošno prezračevanje, dostop do interneta (ne vedno, včasih mora to opraviti najemnik sam). Več možnosti - na srečo. Funkcijo kondicioniranja v veliki večini primerov opravljajo stari dobri zračniki. Če potrebujete klimatsko napravo, jo bo moral najemnik plačati iz svojega žepa.

Infrastruktura je omejena ali popolnoma odsotna - tukaj ne boste našli kavarn in trgovin. Maksimalno - jedilnica (najpogosteje - v eni od zgradb znotraj ogromne industrijske cone). Varovanje - stražar na kontrolni točki.

Poslovni centri tega razreda se praviloma nahajajo v stanovanjskih območjih mesta in so daleč od metroja - do njih lahko pridete sami le z javnim prevozom. Parkirišče za lastnike avtomobilov - spontano, v bližnjih dvoriščih.

Realnosti na trgu poslovnih nepremičnin v Moskvi so takšne, da poslovni centri razreda C postajajo prisilna izbira malih podjetij. Ker prav ti poslovni centri ponujajo dvig cen za mala podjetja.

Kaj je koren tega problema? Dejstvo je, da so lastniki poslovnih centrov razreda"A" in "B" praviloma se pisarne najemajo le na velikih površinah. Zanima jih delo z velikimi najemniki- 200, 300, 1000 kvadratnih metrov in tako naprej. Mala podjetja, ki potrebujejo majhne pisarne do 100 kvadratnih metrov, preprosto ne sodijo v njihov poslovni model.

Poslovni centri razreda D

Gre za prostore, ki potrebujejo večja popravila - preurejene kleti in polklete, prenesene v nestanovanjski sklad stanovanja. Brez varnosti, z dotrajanimi komunikacijami, brez interneta - špartanski pogoji za najbolj nezahtevne najemnike. Najbolj nepredstavljiva različica poslovnih centrov je za mikropodjetja z minimalnimi sredstvi za najem.

Malo o prednostih in slabostih

Prednosti in slabosti ob razredu poslovnega centra - "B+", "A-" je oznaka, kako blizu je poslovni center sosednjemu razredu. To pomeni, da je "B +" poslovni center, ki ne dosega povsem razreda "A".

Zdaj si lahko mala podjetja privoščijo poslovne centre razreda B

Delovoy se je odločil popraviti krivico na trgu poslovnih nepremičnin in malim podjetjem omogočiti delo v dostojnih razmerah. Pridobili smo veliko površino v treh poslovnih centrih razreda B+ v Moskvi in ​​jo razdelili na majhne pisarne, ki jih potrebujejo mala podjetja - od 13 do 60 kvadratnih metrov. Zdaj so prestižni poslovni centri z udobnimi pisarnami na voljo tudi majhnim podjetjem.

Stroški delovnega mesta so od 13.490 do 15.990 rubljev na mesec. Cena najema že vključuje: hitri neomejen internet, tajniške storitve, komunalo, dnevno čiščenje, varovanje.

Za delo izberite enega izmed prestižnih poslovnih centrov razreda B+:

Omega Plaza je izjemno moderen poslovni center za tiste, ki želijo živeti v ritmu sodobnega poslovanja. Stavba z edinstveno notranjostjo - ekskluzivne fontane, kamin, lestenec Swarovski, panoramska dvigala in umetniške razstave. Razvita infrastruktura: fitnes klub z bazenom, udobne kavarne in trendovske restavracije, bančne poslovalnice, potrošniške storitve, trgovine in kozmetični saloni.

Naši najemniki v Omega Plazi se vsako jutro s panoramskim dvigalom dvignejo v svoje nadstropje in občudujejo kristalne lestence s kristali Swarovski.

"Arma" je trendovska poslovna četrt, ki slovi po visokih cenah najema. Ampak ne v poslu. Na ozemlju "Arme" se nahaja fitnes center, restavracije in kavarne, trendovski klubi, veliko parkirišče za goste. V bližini Arme se nahajata umetniška četrt Art Play in Winzavod. Ena najbolj dostopnih možnosti v osrednjem upravnem okrožju za mala podjetja.

Zdaj lahko tudi mala podjetja delajo 3 minute od Garden Ringa v modnem poslovnem okrožju Arma.

Aleksejevska stolpnica je sodobno poslovno središče na severu Moskve s čudovito stekleno fasado, ki spominja na arhitekturo nebotičnikov. 18 nadzemnih pisarn in 3 podzemna parkirišča, inteligentna hitra dvigala, sodobni inženirski in komunikacijski sistemi, priročna infrastruktura (trgovine, servisni oddelki, gostinski kompleks).

Aleksejevska stolpnica je eno najboljših poslovnih centrov na severu Moskve.

Pravilna razvrstitev predmetov je potrebna za vse udeležence civiliziranega trga poslovnih nepremičnin. Zanj se zanimajo banke, zavarovalnice, cenilci, nepremičninski posredniki, lastniki, kupci in najemniki, na splošno vsi, ki so se s poslovno nepremičnino kdaj srečali v poklicni dejavnosti ali doma.

Do danes ni formalnih meril za razvrščanje poslovnih zgradb in objektov. Vendar pa imajo deležniki vedno svoje razumevanje vrednosti predmeta, ki temelji na njegovih glavnih značilnostih in ceni podobnih predmetov na trgu.

Seveda na ceno predmeta vpliva ogromno dejavnikov, vendar je od njih mogoče ločiti glavne, razumljive in najmanj pomembne.

Spodaj so tabele, ki smo jih sestavili po glavnih merilih, ki na koncu vplivajo na stroške poslovnih nepremičnin.

Upoštevali smo, da je za tri glavne skupine poslovnih nepremičnin - pisarne, skladišča in maloprodaja, sestava glavnih značilnosti različna. Zato obstajajo tri tabele. Ne morejo služiti kot referenčne knjige, ampak omogočajo strankam naše spletne strani agencije za komercialne nepremičnine, da dobijo začetno predstavo o "razrednosti" predmetov.

Klasifikacija poslovnih centrov in poslovnih zgradb.

Glavne značilnosti	razred "A"	razred "B"	razred "C"	razred "D"
Lokacija objekta	center ali v bližini centra mesta na glavnih avtocestah in trgih s priročno prometno infrastrukturo	ne osrednjih predelov mesta; blizu avtocest	obrobje, neudoben vhod	na obrobju mesta, na ozemlju prestrukturiranih podjetij, v stanovanjskih stavbah
Stanje predmeta	novogradnja, visoka kakovost zaključnih del	delovanje do 10 let, kvalitetna obdelava v dobrem stanju	delovanje več kot 10 let, rekonstruirane stavbe, standardna prenova, zaključna dela v dobrem stanju	zadovoljivo stanje, ki zahteva popravilo
Konstrukcijske in načrtovalske rešitve objekta	višina stropa - ne manj kot 3m, prostorni skupni prostori	višina stropa - ne manj kot 3m, kakovostni, dobro opremljeni skupni prostori	višina stropa - ne manj kot 2,7 m, sistem koridorja,	Slabo kvalitetne postavitve, sistem hodnikov, umestitev v klete, polklete
Parkirišče	večnadstropno pritlično ali podzemno parkirišče z vhodom v objekt	urejeno varovano parkirišče z varovanjem in udobnim dostopom	omejena možnost parkiranja	spontano parkiranje brez varovanja
Infrastruktura	visoka raven opremljenosti s komunikacijskimi in telekomunikacijskimi sredstvi, razpoložljivost konferenčnih sob, prostorov za potrošniške storitve, hrano in rekreacijo	dobro razvita infrastruktura poslovnih storitev, vključno s konferenčnimi sobami in potrošniškimi storitvami	nerazvita infrastruktura za storitve najemnikov	pomanjkanje infrastrukture za storitve najemnikov

Če nameravate najeti pisarniški prostor, si oglejte razdelek za najem pisarn.
Kupcem pisarniških prostorov so informacije na voljo na strani za nakup pisarne.

Razvrstitev trgovskih centrov.

Za poslovne nepremičnine se uporablja evropska klasifikacija. Nakupovalni centri v njem so razdeljeni v skupine, odvisno od lokacije, velikosti trgovskega prostora, sestave in specializacije glavnih najemnikov.

	Lokacija	Občinstvo	Trgovsko območje	Sidrni najemnik	Opis
Soseski nakupovalni center	stran od glavnih ulic in strateških avtocest	do 3000 ljudi	manj kot 3000 kvadratnih metrov	morda manjka	trgovina z osnovnim blagom, vsakodnevne storitve
Okrožno nakupovalno središče	stran od glavnih ulic in strateških avtocest, v radiju 5-10 minut z zasebnim ali javnim prevozom	3000-40000 ljudi	3000-10000 kvadratnih metrov	trgovina z živili, lekarna	Trgovina z živili, osnovnimi dobrinami, vsakodnevnimi storitvami
Okrožno nakupovalno središče	v bližini glavnih ulic in strateških avtocest, 10-20 minut prometne dostopnosti	40-150 tisoč ljudi	9000 - 20000 kvadratnih metrov	trgovina z živili, lekarna, izdelki za otroke, industrijski izdelki.
regionalno nakupovalno središče	v bližini strateških avtocest, 30-40 minut prometne dostopnosti	več kot 150.000 ljudi	30000 - 45000 kvadratnih metrov	več velikih veleblagovnic s celotno paleto izdelkov	industrijski izdelki, oblačila, pohištvo, gospodinjski izdelki, prostori za rekreacijo in zabavo, potrošniške storitve

Klasifikacija skladiščnih nepremičnin.

Glavne značilnosti razvrščanja skladiščnih nepremičnin, pa tudi pisarniških nepremičnin, so lega zgradb in opremljenost prostorov. Posebnosti skladišč zahtevajo dobro prometno infrastrukturo in dostopne poti do njih.

Glavne značilnosti	Skladišča razreda "A".	Skladišča razreda "B".	Skladišča razreda "C".	Skladišča razreda "D".
Značilnosti zgradbe	nove enonadstropne pravokotne skladiščne zgradbe iz lahkih kovinskih konstrukcij brez stebrov ali s stebri s korakom 6-10 m.	eno- ali dvonadstropni skladiščni objekti, novogradnja ali prenova	hangarji, industrijski prostori, novi ali rekonstruirani	neogrevani industrijski prostori in hangarji, kleti
Značilnosti prostorov	gladka betonska tla s protiprašnim premazom, z obremenitvijo 5 ton na m2. Višina stropa najmanj 12 metrov	Višina stropa od 6 metrov, tla - asfalt ali nepremazan beton	višina stropa od 4 metrov, tla - asfaltne ali betonske ploščice, nepremazan beton	višina stropa - ni urejena, tla - omejeno primerna za promet
Lokacija nepremičnine	ki se nahajajo v bližini osrednjih avtocest, je zaželeno imeti železniško progo	udobne dostopne ceste, bližina avtocest, po možnosti železniške proge	prometna dostopnost za težka vozila	razpoložljivost ceste za vozila
Tehnična oprema	prezračevalni sistem, nadzor temperature, požarni alarmni sistem in sistem za avtomatsko gašenje požara, varnostni alarmni in videonadzorni sistem, optične telekomunikacije, dostopni sistem.	vsaj eno tovorno dvigalo na vsakih 2000 m2, ogrevanje, gašenje požarov, varnostni alarm in videonadzor, telekomunikacije	razpoložljivost tovornih dvigal, ogrevalnih sistemov, telekomunikacij	izbirna razpoložljivost mehanizmov za nakladanje in razkladanje ter prevoz blaga
Prometna infrastruktura	platforme za težka vozila, ploščadi za manevriranje težkih vozil	ploščadi za namestitev in manevriranje težkih vozil, rampa za razkladanje vozil	prostor za manevriranje in nakladanje in razkladanje vozil	št
Dodatni pogoji	pisarniški in pomožni prostori, sanitarije, tuši, pomožni prostori, garderobe		pomožne prostore za osebje	razpoložljivost pomožnih objektov na lokaciji

Za nasvet o najemu ali nakupu in prodaji skladiščnega prostora v Moskvi se lahko obrnete na naše strokovnjake. Dodatne informacije lahko dobite tudi v rubrikah: najem skladišča.
in nakup skladišča.

Veseli bomo, če vam bodo informacije o razredih poslovnih nepremičnin pomagale pri krmarjenju po tem trgu. Če potrebujete nasvet ali rešitev kakršnega koli vprašanja glede poslovnih nepremičnin, se obrnite na strokovnjake naše nepremičninske agencije.

Uspeh organizacije ni odvisen le od strokovnosti menedžerjev in zaposlenih, temveč tudi od pravilne, premišljene lokacije pisarne. Pomembno je ne le udobje njegove lokacije, ampak tudi vzdušje v notranjosti, predstavljiv videz. Tu kar najbolje deluje znani pregovor: "Srečajo se po oblačilih ...".

Kaj je kategorija poslovnih centrov

Pisarne se pogosto nahajajo v poslovnih centrih, zato je vredno izvedeti več o njihovih kategorijah. Kategorije se določijo po več merilih:

• lokacija. To je zelo pomembno, saj je to, kako priročno bo partnerjem in strankam priti do vaše pisarne, odvisno od tega, ali sploh želijo stopiti v stik s podjetjem. Ista postavka vključuje enostaven dostop - prometne komunikacije, parkirišče;
• predstavljivost stavbe. Njena fasada, vhod itd. Zunanjost in notranjost;
• območje in oblikovne značilnosti;
• kakovost tal, oken, dvigal;
• inženirske komunikacije: prezračevanje, klimatske naprave, komunikacije;
• varovanje objektov;
• infrastrukture.

Klasifikacija poslovnih centrov

Stroški najema prostorov v poslovnem centru so neposredno odvisni od njegovega razreda, ki je označen s črkami A, B, C.

Najbolj dostopni, a daleč od najbolj prestižnih so poslovni centri razreda C. Njihovi prostori bi morali imeti:

1. Prezračevalni in ogrevalni sistem.
2. Dvigalo, če ima stavba več kot tri nadstropja.
3. Varnostni sistemi in razpoložljivost nadzora dostopa.

To so minimalne zahteve, ki jih mora tak poslovni center izpolnjevati.

• pretočno-izpušno prezračevanje;
• možnost prilagajanja mikroklime;
• sistemi požarne varnosti;
• video nadzor in 24-urno varovanje;
• lokacija v bližini transportnih arterij.

Pri nas obstajajo dodatne ravni kakovosti za pisarniški prostor, označene so s + ali -. Primer: poslovni center razreda B+ bo nekaj vmes med A in B ali skoraj identičen A-. Takšna delitev je nekoliko poljubna, saj je v središču lahko nekaj boljšega in nekaj slabšega.

Kar zadeva poslovne centre razreda A, imajo vse, kar imajo prejšnji. Vendar je dodanih še nekaj stvari:

1. Vidljivost z večjih avtocest.
2. Razpoložljivost lastnega napajanja in zasilnega dizelskega generatorja.

Zlata sredina

Poslovni center Shukhova 14 spada v razred B+, torej z najemom pisarn v njem boste občutili, kaj je udobje in udobje. Infrastruktura je razvita na visoki ravni, lokacija je v središču Moskve. Kljub temu je kraj miren, prometna dostopnost pa je označena kot odlična.

Ozemlje, ki ga zaseda poslovni center, je 1 ha. Obstaja več zgradb z različnimi višinami po vaši izbiri. Obstaja notranja obdelava glede na razred, obstajajo vse inženirske komunikacije. Če želite svojim partnerjem in strankam pokazati prijaznost in odprtost - pridite v poslovni center Shukhova 14.

V mednarodni praksi se uporablja več klasifikacij pisarniških nepremičnin., vendar sistem, ki ga je razvil BOMA (Building Owners and Managers Accociation), velja za najbolj uporabljenega. Poslovni centri so razvrščeni po kategorijah "A", "B" in "C".

Pisarniški prostori razreda "A" so najbolj prestižni in visokokakovostni, značilnosti razreda "C" pa so daleč od sodobnih zahtev. Pripisovanje določenemu razredu je do določene mere subjektivno in se izvede ob upoštevanju skladnosti z nekaterimi značilnostmi:

1. Lokacija.
2. Vrsta zgradbe.
3. Novost stavbe.
4. Sistemi za vzdrževanje zgradb, varnostni sistem.
5. Rešitve pri načrtovanju, dekoraciji in gradnji objekta.
6. Inženirski sistemi, klimatski in prezračevalni sistemi.
7. Telekomunikacijski sistemi.
8. Parkirišče.
9. Objekt je opremljen z dvigali.
10. Infrastruktura.

Rusija še ni odobrila enotne klasifikacije pisarniških prostorov. Na trgu je veliko različic sistemov, vendar vsi temeljijo na podobnih načelih.

Najbolj znane klasifikacije so:

1. Klasifikacija glavnega analitika Ruskega ceha nepremičninskih posrednikov G.M. Sternik.
2. Klasifikacija Moskovskega raziskovalnega foruma, razvita leta 2003 in dopolnjena v letih 2006 in 2013.
3. Klasifikacija raziskovalnega foruma v Sankt Peterburgu 2008

Številna ocenjevalna podjetja uporabljajo sistem, podoben "ABC". V ruskih realnostih nekatera podjetja dodajo posebno kategorijo "D", kar je posledica dejstva, da številne stavbe pripadajo sovjetskemu obdobju, niso bile rekonstruirane in niti ne izpolnjujejo zahtev kategorije "C".

V skladu z zaostrovanjem zahtev na Moskovskem raziskovalnem forumu leta 2006 je bila razvrstitev iz leta 2003 spremenjena. Nova struktura deli sodobne poslovne stavbe na tri vrste: "A", "B+" in "B-". Stavbe, ki ne izpolnjujejo določenih kriterijev, so razvrščene kot "C" in nižje. V letu 2013 je bila pomembna novost postavka »Certifikacija«, to je skladnost pisarniških centrov z mednarodnimi standardi energetske učinkovitosti: LEED in BREEAM.

Drugi sistem klasifikacije vključuje razdelitev razreda "A" v dodatne kategorije:"A1", "A2", "A3" in je bolj podrobno. V svoji praksi ga uporabljata Noble Gibbons in Colliers International. Podobna je razdelitev na podrazrede "A +", "A" in "A-".

razred "A"

Poslovni centri razreda A, ki so najboljša rešitev za pisarniške prostore, se nahajajo v novih kompleksih s kompetentno razporeditvijo, visoko stopnjo gradnje in dodelave, avtomatiziranimi sistemi za vzdrževanje življenja, opremljenimi z varnostnimi, komunikacijskimi in komunikacijskimi sistemi. Takšne pisarne so v glavnem zgrajene v središču mesta ali na prestižnih območjih z velikim številom prometnih vozlišč.

Velika podjetja nastopajo kot najemniki prostorov v poslovnih centrih visokega razreda in podružnice tujih podjetij. Razred "A" v celoti izpolnjuje vsa merila sodobne zgradbe, ki vključujejo:

1. Razpoložljivost centralnega sistema za upravljanje stavb.
2. Razpoložljivost sodobnega sistema požarne varnosti.
3. Višina stropa ne manjša od 2,7 m.
4. Visokokakovostni zaključni materiali za skupne prostore in fasade.
5. Čakalna doba za dvigala ni daljša od 30 sekund.
6. Globina tal od okna do "jedra" ne presega 10 m.
7. Prisotnost učinkovito organiziranega sprejemnega prostora, konferenčnih sob, prostornih jedilnic in rekreacijskih površin.
8. Dizajnerska prenova.
9. Večnivojsko pritlično ali podzemno parkirišče z vhodom v poslovni center.

Za razred "A" se izvaja delitev na podrazrede: "A1", "A2", "A3", ki med seboj nimajo bistvenih razlik in se uporabljajo za podrobnejšo opredelitev zgradbe.

Podrazred "A1"

Za ta podrazred je značilno:

"A2"

Ima manj stroge zahteve glede lokacije objekta, lahko pa je tudi v celoti rekonstruiran objekt relativno novejše gradnje. Lastnosti so blizu razreda "A1", vendar dopuščajo manjša odstopanja na sekundarne parametre.

"A3"

Lahko se dodeli popolnoma rekonstruirani stavbi, stari 20-30 let. Dovoljena je primerjalna neučinkovitost postavitve in nižja kakovost centralne klimatske naprave.

Lahko pride do nekaj poslabšanja glede na podrazred "A2", na primer lokacija pisarniškega centra ni v osrednjem, ampak na bolj oddaljenem, a prestižnem območju.

"AT"

Pisarne ekonomskega razreda, kot se pogosto imenujejo pisarniški prostori razreda "B"., pogosto nimajo bistvenih razlik od pisarne razreda "A". Za razliko od razreda A, ki se nanaša na reprezentativne prostore, se poslovna lastnina razreda B nanaša na delovne prostore. Velika podjetja imajo v takih pisarnah osebje, ki ni povezano z najvišjim vodstvom. Najemniki so majhne organizacije in podjetja.

Za te prostore je značilno:

"Z"

Pisarne razreda "C" se večinoma nahajajo v stavbah iz sovjetske dobe, preurejenih za pisarniške potrebe: raziskovalni inštituti, inštituti, upravljanje obratov.

Za tovrstno stavbo je pogosto značilno popolno pomanjkanje centralne klimatske naprave, nestrokovno upravljanje in pomanjkanje opremljenega parkirišča.

Popravila se izvajajo z uporabo poceni materialov, težave so z elektriko in infrastrukturo. Glavne značilnosti pisarniških prostorov razreda "C":

1. Lokacija na obrobju mesta, neudoben dostop do objekta.
2. Življenjska doba presega 10 let.
3. Standardno popravilo, sistem hodnika.
4. Zastarel dizajn, neučinkovita postavitev.

"D"

Lastnosti razreda D ne ustrezajo zahtevam sodobnega objekta pisarniške nepremičnine. Za pisarne tega razreda so značilne zastarele inženirske rešitve, lesena tla, pomanjkanje storitev življenjske podpore. Nahajajo se izven mesta, v preurejenih skladiščnih in industrijskih prostorih, v stanovanjskih stavbah.

Za razred "D" je značilno:

1. Stavba, potrebna večje prenove.
2. Koridorski sistem, umeščanje v klete in polklete, pomanjkljivo načrtovanje.
3. Parkiranje spontano, nevarovano.
4. Pomanjkanje infrastrukture za vzdrževanje in upravljanje stavb.

Razlike v cenah nepremičnin za pisarne

Cene pisarniških nepremičnin so odvisne od številnih dejavnikov, od katerih je glavna oddaljenost od središča in skladnost z določeno kategorijo. Povprečna najemnina za pisarno razreda A v letu 2018 v Moskvi je 25.500 rubljev. na m2 na leto je mogoče najeti pisarno razreda B+ za povprečno 16.000 rubljev/m2. na leto, in kv.m. v pisarni razreda "B-" bo stalo 14.500 rubljev. v letu. Najem pisarne v spodnji kategoriji je v povprečju 9.000 rubljev na kvadratni m. v letu.

Potreba po pravilni oceni določa pomen uporabe in stalnega posodabljanja najbolj priročne in popolne klasifikacije za vse udeležence na trgu. Jasna merila dajejo jasno predstavo o tem, za kaj je najemnik pripravljen plačati denar ter kakšne izbire in možnosti je pripravljen ponuditi najemodajalec.

V svetovni praksi se danes uporablja več različnih klasifikacij, najbolj priljubljen pa je sistem, ki ga je ustvarilo BOMA International (The Building Owners and Managers Association), ustanovljeno leta 1907. V skladu z razvitim sistemom so poslovne stavbe razdeljene v kategorije A, B in C.

Nepremičnine razreda A so priznane kot najbolj prestižne in kakovostne, stavbe razreda C pa so najmanj primerne za poslovanje in neprimerne za zahteve časa.

Glavne značilnosti, po katerih se določa pripadnost stavb, so:

• Njegova lokacija (vključno z oddaljenostjo od centra mesta).
• Vrsta zgradbe.
• Leto, ko je bila stavba postavljena.
• Sistemi za upravljanje in vzdrževanje doma.
• Razporeditev prostorov, sodobnost dekoracije in konstrukcije objekta.
• Funkcionalnost in učinkovitost inženirskih in telekomunikacijskih sistemov.
• Razpoložljivost in udobje parkirnih mest.
• Razpoložljivost in sodobnost dvigal.
• Infrastruktura.

V razmerah ruskega trga klasifikacije, sprejete v tujini, niso sprejemljive, saj opisujejo le poslovne nepremičnine, ki ustrezajo mednarodnim standardom, medtem ko več kot 80 % moskovskih zgradb, v katerih so poslovni centri, spada v kategorije, ki niso zajete v svetovni klasifikaciji.

Poleg tega je pomembno merilo v mednarodni klasifikaciji lokacija objekta, odvisno od njegove oddaljenosti od središča, medtem ko je večina sodobnih zgradb v Moskvi zgrajena zunaj vrtnega obroča. Zato je merilo lokacije stavbe upoštevano predvsem v ruski klasifikaciji glede na hojo in razvoj prometnih povezav.

Ruska federacija ni odobrila enotne klasifikacije poslovnih pisarniških nepremičnin. Hkrati se na trgu uspešno uporablja več vrst sistemov, ki temeljijo na izjemno podobnih principih.

Najpogostejši so:

1. Razvrstitev G.M. Sternik, profesor na oddelku za projektno in programsko vodenje Ruske ekonomske univerze. G.V. Plekhanov, glavni analitik NPRGR.
2. Klasifikacija Moskovskega raziskovalnega foruma, razvita leta 2003.
3. Klasifikacija raziskovalnega foruma iz Sankt Peterburga, razvita leta 2008.

V skladu z moskovsko klasifikacijo so bile poslovne stavbe razdeljene v 4 kategorije: A, B+, B- in C. V letu 2013 je bila uvedena tudi postavka »Certifikacija«, to je skladnost pisarn s svetovnimi parametri energetske učinkovitosti.

Po drugi splošni klasifikaciji Razred pisarniških nepremičnin A je nadalje razdeljen na kategorije A1, A2 in A3 ali A+, A in A- zaradi česar je bolj podrobno. Ta sistem uporablja največje podjetje Noble Gibbons v lasti CB Richard Ellis Group.

Opis zahtev in posebnosti stavb po razredih

"AMPAK"

Nepremičnine razreda so najprimernejša rešitev za najem poslovnih prostorov. Takšne zgradbe se nahajajo na območjih s premišljeno razporeditvijo, so visokokakovostne nosilne konstrukcije in zaključne obdelave, najpogosteje opremljene z avtomatiziranimi sistemi za vzdrževanje življenja, varovanje, prezračevanje in klimatizacijo. Poslovni centri tega razreda se nahajajo v centru ali drugih prestižnih območjih z razvitim prometnim sistemom.

Povpraševanje po takšnih pisarnah tvorijo velika podjetja in podružnice tujih podjetij, ki se odpirajo v Ruski federaciji.

V preteklih letih Standardi in zahteve, ki veljajo za stavbe razreda A, nenehno naraščajo. To je posledica pojava pametnih pisarn, v katerih so vsi glavni sistemi in splošna raven udobja na novi kvalitativni ravni, poslovni centri, zgrajeni ob koncu 20. stoletja, pa ne morejo vzdržati konkurence in sodijo v drugo kategorijo.

Glavna merila ocenjevanja so:

• Razpoložljivost enotnega centralnega sistema za upravljanje stavb.
• Sodoben sistem za gašenje požarov.
• Stropi niso nižji od 2,7 metra.
• Visoka kakovost uporabljenih zaključnih materialov.
• Sodobnost dvigal in njihova skupna čakalna doba (ne več kot 30 sekund).
• Prisotnost prostornih konferenčnih sob, jedilnic, premišljenega sprejemnega prostora.
• Sodoben dizajn.
• Prisotnost lastnega zemeljskega ali podzemnega parkirišča ob stavbi.

"A1"

Za ta podrazred so značilne naslednje značilnosti:

1. Starost stavbe ni večja od 3 let.
2. Možnost prilagajanja mikroklime v posameznih prostorih.
3. Prisotnost enotnega sistema za uravnavanje temperature in vlažnosti v stavbi.
4. Premišljena ergonomska postavitev.
5. Višina tal - ne manj kot 3,6 m, višina stropa - ne manj kot 2,7 m.
6. Prisotnost jedilnic, restavracij in kavarn.
7. Veliko število oken in vsaj 80 % naj bi obrnjeno proti ulici.
8. Prisotnost podvojenih sistemov za vzdrževanje življenja.
9. Prometna in peš dostopnost, lokacija v centru ali drugem prestižnem predelu mesta.
10. Profesionalno upravljanje zgradb in storitev.

"A2"

Značilnosti tega podrazreda so čim bližje podrazredu A1, vendar je v nekaterih sekundarnih parametrih slabši od njega (morda ni restavracij ali rezervnih sistemov za vzdrževanje življenja). Glavne značilnosti so:

• Prenovljena stavba, zgrajena pred več kot 10 leti.
• Manj stroge zahteve za lokacijo nepremičnine.
• Notranja postavitev morda ni zelo učinkovita.
• Veliko število pisarniških prostorov morda nima oken.
• Manj učinkovito upravljanje storitev in same stavbe.

"A3"

Ta podrazred je dodeljen stavbam, ki so bile obnovljene, katerih starost ne presega 30 let. Dovoljene so degradacije zmogljivosti glede na podrazred A2, na primer oddaljenost od središča, prisotnost neučinkovite postavitve in manj premišljenih sistemov za vzdrževanje življenja.

"AT"

Pisarniški prostor razreda B pogosto imenujemo ekonomski razred, hkrati pa nimajo bistvenih razlik od razreda A. Najpogosteje poslovni prostori tega razreda spadajo v delovne prostore, velika podjetja, ki jih oddajajo, pa prostore. vse kadre, ki niso povezani s kategorijo top managementa.

Za prostore so značilni naslednji kriteriji:

1. Oddaljenost od centra.
2. Stavba je stara več kot 10 let.
3. Višina stropa - najmanj 3 metre.
4. Imajo kakovostne zaključke.
5. Razpoložljivost in dobro opremljene javne površine.
6. Na voljo varovano parkirišče.
7. Razvita infrastruktura.
8. Upravljanje kakovosti stavbe in storitev, ki ji služijo.

"Z"

Komercialne nepremičnine razreda C najpogosteje predstavljajo zgradbe iz sovjetske dobe, stare več kot 40 let. Pogosto so to preoblikovani raziskovalni inštituti, inštituti, tovarne itd.

Za ta razred nepremičnin je značilna odsotnost centralnih klimatskih sistemov, priročno parkiranje in neučinkovito načrtovanje.

• Lokacija na obrobju mesta.
• Pomanjkanje udobnega prevoza.
• Standardna popravila in uporaba zastarelih zaključnih materialov.
• koridorni sistem.
• Pogoste težave z napajanjem.

"D"

Komercialne nepremičnine razreda D ne ustrezajo sodobnim zahtevam potreben za poslovne zgradbe in ni primeren za poslovanje. Danes v Rusiji delež takšnih prostorov hitro upada.

Za takšne objekte je značilna prisotnost zastarelih inženirskih sistemov, lesena tla in se praviloma nahajajo zunaj mestnih območij v industrijskih prostorih ali stanovanjskih stavbah.

Glavne značilnosti so:

1. Slabo stanje stavbe, pogosto zahteva večja popravila.
2. Neučinkovita postavitev tipa hodnika, lokacija v kleti.
3. Pomanjkanje organiziranega varovanega parkirišča.
4. Slaba infrastruktura.

Razpršenost cen poslovnih nepremičnin različnih razredov

Stroški najema poslovnih nepremičnin so odvisni od številnih različnih dejavnikov, med katerimi sta glavna njena lokacija in pripadnost eni ali drugi kategoriji. Povprečna cena za najem pisarniškega prostora v Moskvi v letu 2019 je bila po podatkih CIAN:

• Za razred "A+"- 45.000 rubljev na kvadratni meter na leto.
• Za razred "A"- 33.000 rubljev na kvadratni meter na leto.
• Za razred "B+"- 25.000 rubljev na kvadratni meter na leto.
• Za razred "B"- 17.000 rubljev na kvadratni meter na leto.
• Za razred "B-"- 12.000 rubljev na kvadratni meter na leto.
• Za razred "C"- 8000 rubljev na kvadratni meter na leto.

Pravilno vrednotenje poslovnih nepremičnin je izjemno pomembno za učinkovito uporabo in pravočasno posodabljanje klasifikacijskega sistema. Jasno opredeljeni kriteriji pomagajo najemniku, da čim bolj natančno razume, kakšne pogoje mora izpolnjevati najeti pisarniški prostor in kakšne možnosti lahko ponudi najemodajalec.

Če najdete napako, označite del besedila in kliknite Ctrl+Enter.