Clasificarea clădirilor de birouri. Clasificarea centrelor de afaceri si a centrelor comerciale

Cauți un birou în Moscova? Primul pas- alege un centru de afaceri. Fiecare dintre ele are o clasificare general acceptată - A, B, C, D. În acest articol vă vom ajuta să înțelegeți cum săCe condiții de muncă sunt oferite de centrele de afaceri de o clasă sau alta.

Centre de afaceri de clasa A

Centrele de afaceri cu cel mai mare cost de închiriere sunt clasa „A”. Această clasă include numai clădirile de construcție nouă și, de regulă, din centrul orașului (cu rare excepții).Există foarte puține centre de afaceri situate în clădiri istorice din această clasă.- pentru a primi certificarea cu această categorie de prestigiu, clădirea clădirii vechi trebuie să fie completreconstrui. De fapt, reconstruiți.

Factorul cheie în obținerea clasei „A” este cel mai recent – ​​„de la ac” – comunicații inginerești (sisteme de alimentare cu apă, căldură și energie electrică, iluminat extern și intern, climatizare și ventilație, rețele de comunicații etc.). De asemenea, un centru de afaceri clasa „A” trebuie să aibă 2 surse de alimentare independente sau o sursă suplimentară de alimentare neîntreruptibilă în cazul unei pene de curent. Managementul tuturor sistemelor de utilitati este centralizat, unele dintre functii sunt automatizate folosind tehnologii „inteligente”. Clădirea centrelor de afaceri clasa „A” deservește propria echipă de specialiști în întreținere: electricieni, instalatori, reparatori.

Finisarea într-un centru de afaceri de clasa „A” poate fi doar la cel mai înalt nivel - fără compromisuri. Soluții arhitecturale originale, materiale de finisare scumpe, amenajări interioare de ultimă generație ale zonelor comune. O cerință obligatorie este un nivel ridicat de lumină naturală (ferestre pe toată lungimea). De asemenea, tavane înalte. Centrele de afaceri din clasa „A” nu preiau inițial formatul de birouri gata făcute - toate spațiile sunt „ascuțite” pentru un aspect liber, așa că de obicei decorarea interioară a birourilor se realizează la ordinul chiriașilor.

Certificarea pentru clasa "A" presupune că vârsta de funcționare după construcție nu este mai mare de 5 ani - după aceea, centrul de afaceri trebuie revizuit pentru a ține pasul cu standardele internaționale care se dezvoltă rapid. Prin urmare, multe centre de afaceri din clasa „A” trec în cele din urmă la următoarea categorie de seniori „B”.

Infrastructura internă este foarte dezvoltată - cafenele și restaurante, magazine, bănci și fcentre de fitness, saloane de înfrumusețare și multe altele. Clasa „A” este axată pe afaceri internaționale, așa că o altă trăsătură distinctivă a acestor centre de afaceri sunt sălile mari de conferințe dotate cu cea mai recentă tehnologie.

Nu există niciodată probleme cu parcarea într-un centru de afaceri de clasă A. Aici este necesară parcarea subterană, care este dictată de geografia locației - doar centrul orașului, unde există întotdeauna probleme cu parcarea supraterană. Parcarea este proiectata pentru minim 1 loc de parcare la 100 de metri de spatiu de birouri.

Securitate - de asemenea clasa "A". Toate zonele comune sunt supravegheate video, clădirea și zona înconjurătoare sunt sub securitate non-stop, control automat de acces obligatoriu pe teritoriul centrului de afaceri.

Doar cele mai mari companii internaționale și rusești cu un profit anual solid își pot permite să închirieze în centre de afaceri din această clasă. Exemple de astfel de centre de afaceri: la modă Lotte Plaza, Krylatsky Hills, unde stau giganți IT precum Microsoft, Cisco și Intel și, desigur, turnuri zgârie-nori din Moscova.

Centre de afaceri clasa „B”.

Centrele de afaceri de clasa B pot fi amplasate în clădiri vechi noi sau reconstruite și renovate și conace vechi din Moscova, cu comunicații de inginerie de înaltă calitate. După cum am spus mai sus, centrele de afaceri de clasa B sunt foste birouri de clasă A după 5 ani de funcționare. Prin urmare, birourile de categoria „B” în multe caracteristici sunt aproape de incinta clasei „A”. Adesea, diferențele nu sunt semnificative. Dar, din cauza absenței clasei internaționale „A”, care face ca centrul de afaceri să fie elitist, centrele de afaceri „B” sunt mult mai democratice în ceea ce privește tarifele de închiriere.

Cerințe pentru geografie - distanță de mers pe jos de metrou și accesibilitate bună la transport, locație aproape de principalele autostrăzi din Moscova. Un atribut obligatoriu al centrelor de afaceri clasa B este accesul convenabil și parcarea securizată. O opțiune opțională este parcarea subterană.

Proiectare si renovare in centre de afaceri clasa "B" - moderne, cu materiale de calitate. Fațadele clădirilor nu rămân adesea în urma clasei „A” din punct de vedere estetic. Infrastructură dezvoltată - magazine, servicii casnice (de exemplu, tipărire), cafenele și complexe de restaurante. Unele centre de afaceri de clasa B au centre de fitness.

Pentru a primi o certificare B, un centru de afaceri trebuie să ofere și o securitate ridicată pentru chiriași, așa că există întotdeauna sisteme moderne de supraveghere video, securitate 24 de ore din 24 și acces limitat la clădire.

Centrul de afaceri de clasa „B” este standardul de confort și standardul de viață pentru rezidenții moderni ai capitalei. Chiriașii tipici dintr-un centru de afaceri din această clasă sunt întreprinderile mijlocii și mari.

Centre de afaceri clasa „C”.

Această clasă de centre de afaceri include, în primul rând, clădirile vechi din epoca sovietică. Cel mai adesea ele sunt situate în zonele industriale ale zonelor de dormit - institute de cercetare, clădiri de birouri, fabrici etc. De aici - fațada neprezentabilă a clădirii, reparația veche în spațiile comune. O imagine tipică - coridoare lungi, gri, cu iluminare slabă și un număr mare de uși care duc la camere mici. În birourile propriu-zise, ​​reparațiile sunt minime - dacă chiriașul dorește să lucreze în condiții mai confortabile, trebuie să facă finisajele pe cont propriu și pe cheltuiala sa.

Sistemele de inginerie din centrele de afaceri din clasa „C” sunt depășite. Pe langa apa si curent, programul minim este incalzirea in sezonul rece (adesea foarte instabil), ventilatia generala, accesul la internet (nu intotdeauna, uneori trebuie facut chiar de chirias). Mai multe opțiuni - la fel de norocos. Funcția de condiționare în marea majoritate a cazurilor este îndeplinită de gurile vechi bune. Dacă aveți nevoie de aer condiționat, chiriașul va trebui să plătească din buzunarul său.

Infrastructura este limitată sau complet absentă - aici nu veți găsi cafenele și magazine. Maxim - o sală de mese (cel mai adesea - într-una dintre clădirile din interiorul unei zone industriale uriașe). Securitate - paznic la punctul de control.

De regulă, centrele de afaceri din această clasă sunt situate în zone rezidențiale ale orașului și sunt departe de metrou - puteți ajunge la ele pe cont propriu numai cu transportul public. Parcare pentru proprietarii de mașini - spontană, în curțile din apropiere.

Realitățile pieței imobiliare de afaceri din Moscova sunt de așa natură încât centrele de afaceri de clasa C devin alegerea forțată a întreprinderilor mici. Pentru că aceste centre de afaceri sunt cele care oferă prețuri mari pentru companiile mici.

Care este rădăcina acestei probleme? Faptul este că proprietarii de centre de afaceri de clasă„A” și „B” de regulă, birourile se închiriază doar pe suprafețe mari. Sunt interesați să lucreze cu chiriași mari- 200, 300, 1000 de metri pătrați și așa mai departe. Întreprinderile mici care au nevoie de birouri mici de până la 100 de metri pătrați pur și simplu nu se încadrează în modelul lor de afaceri.

Centre de afaceri clasa D

Acestea sunt spații care necesită reparații majore - subsoluri transformate și semisubsoluri transferate în fondul nerezidențial al apartamentului. Fără securitate, cu comunicații dărăpănate, fără internet – condiții spartane pentru cei mai nepretențioși chiriași. Cea mai neprezentabilă variantă de centre de afaceri este pentru micro-afacerile cu fonduri minime pentru închiriere.

Câteva despre argumentele pro și contra

Avantaje și dezavantaje lângă clasa centrului de afaceri - „B+”, „A-” este o desemnare a cât de aproape este centrul de afaceri de clasa vecină. Adică „B+” este un centru de afaceri care nu ajunge tocmai la clasa „A”.

Acum, întreprinderile mici își pot permite centre de afaceri de clasa B

Delovoy a decis să corecteze nedreptatea de pe piața imobiliară comercială și să permită întreprinderilor mici să lucreze în condiții decente. Am achiziționat o suprafață mare în trei centre de afaceri clasa B+ din Moscova și am împărțit-o în birouri mici de care au nevoie întreprinderile mici - de la 13 la 60 de metri pătrați. Acum, centrele de afaceri prestigioase cu birouri confortabile sunt disponibile chiar și pentru companiile mici.

Costul unui loc de muncă este de la 13.490 la 15.990 de ruble pe lună. Pretul de inchiriere include deja: internet de mare viteza nelimitat, servicii de secretariat, utilitati, curatenie zilnica, securitate.

Alegeți unul dintre prestigioasele centre de afaceri clasa B+ pentru muncă:

Omega Plaza este un centru de afaceri de clasă ultramodernă pentru cei care doresc să trăiască în ritmul afacerilor moderne. O clădire cu un interior unic - fântâni exclusiviste, un șemineu, un candelabru Swarovski, lifturi panoramice și expoziții de artă. Infrastructură dezvoltată: un club de fitness cu piscină, cafenele confortabile și restaurante la modă, sucursale bancare, servicii pentru consumatori, magazine și saloane de înfrumusețare.

Chiriașii noștri de la Omega Plaza urcă în fiecare dimineață cu liftul panoramic până la etajul lor și admiră candelabrele de cristal cu cristale Swarovski.

„Arma” este cartierul de afaceri la modă, care este renumit pentru prețurile mari de închiriere. Dar nu în afaceri. Pe teritoriul „Arma” există un centru de fitness, restaurante și cafenele, cluburi la modă, o parcare mare pentru oaspeți. Art Play și cartierele de artă Winzavod sunt situate lângă Arma. Una dintre cele mai accesibile opțiuni din Districtul Administrativ Central pentru întreprinderile mici.

Acum, chiar și întreprinderile mici pot lucra la 3 minute de Garden Ring din cartierul de afaceri la modă Arma.

Turnul Alekseevskaya este un centru de afaceri modern din nordul Moscovei, cu o fațadă de sticlă frumoasă care amintește de arhitectura zgârie-norilor. 18 birouri supraterane și 3 etaje de parcare subterană, lifturi inteligente de mare viteză, sisteme moderne de inginerie și comunicații, infrastructură convenabilă (magazine, departamente de service, complex de restaurante).

Turnul Alekseevskaya este unul dintre cele mai bune centre de afaceri din nordul Moscovei.

Clasificarea corectă a obiectelor este necesară pentru toți participanții pieței imobiliare comerciale civilizate. Băncile, asigurătorii, evaluatorii, agenții imobiliari, proprietarii, cumpărătorii și chiriașii sunt interesați de aceasta, în general, pe toți cei care au întâlnit vreodată o proprietate comercială în activitățile lor profesionale sau acasă.

Până în prezent, nu există criterii formale pentru clasificarea clădirilor și structurilor comerciale. Totuși, părțile interesate au întotdeauna propria lor înțelegere a valorii unui obiect, pe baza principalelor caracteristici ale acestuia și a costului obiectelor similare de pe piață.

Desigur, costul unui obiect este influențat de un număr mare de factori, dar cei principali, de înțeles și mai puțin semnificativi pot fi distinși de aceștia.

Mai jos sunt tabelele formate de noi tocmai după principalele criterii care afectează în cele din urmă costul imobilului comercial.

Am luat în considerare faptul că pentru cele trei grupe principale de imobile comerciale - birou, depozit și retail, compoziția principalelor caracteristici este diferită. Prin urmare, există trei tabele. Ele nu pot servi drept cărți de referință, dar permit clienților site-ului agenției noastre imobiliare comerciale să își facă o idee inițială despre „clasitatea” obiectelor.

Clasificarea centrelor de afaceri și a clădirilor de birouri.

Principalele caracteristici	Clasa a"	Clasa „B”	Clasa „C”	Clasa "D"
Locația obiectului	centru sau în apropierea centrului orașului pe principalele autostrăzi și piețe cu infrastructură de transport convenabilă	nu zonele centrale ale orașului; aproape de autostrăzi	periferie, intrare incomodă	la periferia orașului, pe teritoriul întreprinderilor restructurate, în clădiri rezidențiale
Starea obiectului	bloc nou, finisaje de calitate superioara	funcționare până la 10 ani, finisaj de calitate in stare buna	funcționare de peste 10 ani, clădiri reconstruite, renovare standard, finisaje in stare buna	stare satisfăcătoare care necesită reparații
Soluții structurale și de planificare ale obiectului	înălțimea tavanului - nu mai puțin de 3m, zone comune spațioase	înălțimea tavanului - nu mai puțin de 3 m, zone comune de înaltă calitate, bine echipate	înălțimea tavanului - nu mai puțin de 2,7 m, sistem de coridoare,	Amenajari de proasta calitate, sistem de coridoare, amplasare in subsoluri, demisoluri
Parcare	parcare la sol sau subterană pe mai multe niveluri cu intrare în clădire	parcare securizata organizata cu paza si acces convenabil	opțiune de parcare limitată	parcare spontană fără securitate
Infrastructură	un nivel ridicat de asigurare cu mijloace de comunicații și telecomunicații, disponibilitatea de săli de conferințe, spații pentru servicii consumatorilor, alimentație și recreere	infrastructură de servicii de afaceri bine dezvoltată, inclusiv săli de conferințe și servicii pentru consumatori	infrastructură subdezvoltată de servicii pentru chiriași	lipsa infrastructurii de servicii pentru chiriași

Dacă intenționați să închiriați un spațiu de birou, consultați secțiunea de închiriere de birouri.
Cumpărătorilor de spații de birouri li se oferă informații pe pagina de achiziție de birouri.

Clasificarea centrelor comerciale.

Pentru imobilele comerciale se folosește clasificarea europeană. Centrele comerciale din acesta sunt împărțite în grupuri, în funcție de locație, dimensiunea spațiului comercial, compoziția și specializarea chiriașilor principali.

	Locație	Public	Zona de tranzacționare	Chiriaș ancoră	Descriere
Centru comercial de cartier	departe de străzile principale și autostrăzile strategice	până la 3000 de persoane	mai puțin de 3000 de metri pătrați	poate lipsi	comerț cu bunuri esențiale, servicii de zi cu zi
Centru comercial districtual	departe de străzile principale și autostrăzile strategice, pe o rază de 5-10 minute cu transportul privat sau public	3000 - 40000 de persoane	3000-10000 mp	supermarket alimentar, farmacie	Comerț cu produse alimentare, bunuri esențiale, servicii de zi cu zi
mall județean	in apropierea principalelor strazi si autostrazi strategice, accesibilitate transport in 10-20 minute	40 - 150 de mii de oameni	9000 - 20000 mp	supermarket alimentar, farmacie, marfa pentru copii, produse manufacturate.
mall regional	langa autostrazi strategice, accesibilitate transport 30-40 minute	peste 150.000 de oameni	30000 – 45000 mp	mai multe magazine mari cu o gamă completă de produse	produse manufacturate, îmbrăcăminte, mobilier, bunuri de uz casnic, locuri de recreere și divertisment, servicii pentru consumatori

Clasificarea imobilelor de depozit.

Principalele caracteristici pentru clasificarea imobilelor de depozit, precum și a imobilelor de birouri, sunt amplasarea clădirilor și dotarea spațiilor. Specificul depozitelor necesită dotări bune de infrastructură de transport și căi de acces la acestea.

Principalele caracteristici	Depozite clasa "A".	Depozite clasa „B”.	Depozite clasa „C”.	Depozite clasa "D".
Caracteristicile clădirii	cladiri noi de depozitare cu un etaj de forma dreptunghiulara din structuri metalice usoare fara coloane, sau cu coloane cu treapta de 6-10 m.	clădiri depozite cu unul sau două etaje, construcție nouă sau renovare	hangare, spatii industriale, noi sau reconstruite	spatii industriale neincalzite si hangare, subsoluri
Caracteristicile localului	pardoseală netedă din beton cu acoperire antipraf, cu o sarcină de 5 tone pe mp. Înălțimea tavanului de cel puțin 12 metri	Înălțimea tavanului de la 6 metri, podea - asfalt sau beton neacoperit	înălțimea tavanului de la 4 metri, podea - plăci de asfalt sau beton, beton neacoperit	înălțimea tavanului - nereglementată, podea - adecvată limitat pentru trafic
Locația proprietății	situat în apropierea autostrăzilor centrale, este de dorit să existe o linie de cale ferată	drumuri de acces convenabile, apropiere de autostrăzi, de preferință o linie de cale ferată	accesibilitatea la transport pentru vehicule grele	disponibilitatea drumului pentru vehicule
Echipament tehnic	sistem ventilatie, control temperatura, sistem alarma incendiu si sistem automat de stingere a incendiilor, sistem alarma de securitate si supraveghere video, telecomunicatii fibra optica, sistem de acces.	cel putin un lift de marfa la fiecare 2000 mp, incalzire, stingere incendii, sistem de alarma de securitate si supraveghere video, telecomunicatii	disponibilitatea lifturilor de marfă, sisteme de încălzire, telecomunicații	disponibilitatea opțională a mecanismelor de încărcare și descărcare și de transport al mărfurilor
Infrastructura de transport	platforme pentru vehicule grele, platforme pentru manevrare vehicule grele	platforme de decantare si manevra autovehiculelor grele, rampa pentru descarcarea vehiculelor	loc pentru manevra si incarcarea si descarcarea vehiculelor	Nu
Termeni suplimentari	birouri si spatii auxiliare, toalete, dusuri, debarale, vestiare		facilitati auxiliare pentru personal	disponibilitatea facilităţilor auxiliare la faţa locului

Pentru sfaturi privind închirierea sau cumpărarea și vânzarea spațiului de depozitare la Moscova, puteți contacta specialiștii noștri. De asemenea, informatii suplimentare se pot obtine la sectiunile: inchiriere depozit.
și achiziționarea unui depozit.

Ne vom bucura dacă informațiile furnizate de noi cu privire la clasele de imobile comerciale vă vor ajuta să navigați pe această piață. Dacă aveți nevoie de sfaturi sau de o soluție la orice problemă legată de imobilul comercial, vă rugăm să contactați specialiștii agenției noastre imobiliare.

Succesul unei organizații depinde nu numai de profesionalismul managerilor și angajaților, ci și de amplasarea corectă și atentă a biroului. Este importantă nu numai confortul locației sale, ci și atmosfera din interior, un aspect prezentabil. Aici funcționează cât se poate de bine cunoscutul proverb: „Se întâlnesc după haine...”.

Care este categoria centrului de afaceri

Birourile sunt adesea situate în centre de afaceri, merită să aflați mai multe despre categoriile lor. Categoriile sunt determinate de mai multe criterii:

• Locație. Acest lucru este foarte important, deoarece cât de convenabil va fi pentru parteneri și clienți să ajungă la biroul dvs. depinde dacă doresc să contacteze compania. Același articol include ușurința de acces - comunicații de transport, parcare;
• prezentabilitatea clădirii. Fațada, intrarea, etc. Starea exterioară și interioară;
• zona și caracteristicile de design;
• calitatea pardoselilor, ferestrelor, lifturilor;
• inginerie comunicatii: ventilatie, aparate de aer conditionat, comunicatii;
• securitatea instalației;
• infrastructură.

Clasificarea centrelor de afaceri

Costul închirierii spațiilor într-un centru de afaceri depinde în mod direct de clasa acestuia, care este notă cu literele A, B, C.

Cele mai accesibile, dar departe de cele mai prestigioase, sunt centrele de afaceri clasa C. Sediul lor ar trebui să aibă:

1. Sistem de ventilație și încălzire.
2. Lift dacă clădirea are mai mult de trei etaje.
3. Sisteme de securitate și disponibilitatea controlului accesului.

Acestea sunt cerințele minime pe care trebuie să le îndeplinească un astfel de centru de afaceri.

• ventilație flux-eșapament;
• capacitatea de a regla microclimatul;
• sisteme de securitate la incendiu;
• supraveghere video și securitate non-stop;
• locație aproape de arterele de transport.

La noi in tara exista niveluri de calitate suplimentare pentru spatiile de birouri, acestea fiind indicate prin + sau -. Exemplu: un centru de afaceri de clasa B+ va fi ceva între A și B, sau aproape identic cu A-. O astfel de împărțire este oarecum arbitrară, pentru că în centru poate fi ceva mai bun și ceva mai rău.

Cât despre centrele de afaceri de clasa A, acestea au tot ce au precedentele. Dar mai sunt câteva lucruri adăugate la el:

1. Vizibilitate de pe principalele autostrăzi.
2. Disponibilitate sursa de alimentare proprie si generator diesel de urgenta.

Mijloc de aur

Centrul de afaceri Shukhova 14 aparține clasei B+, adică închiriind birouri în el, veți simți ce este confortul și comoditatea. Infrastructura este dezvoltată la un nivel înalt, locația este în centrul Moscovei. În ciuda acestui fapt, locul este liniștit, iar accesibilitatea la transport este caracterizată ca fiind excelentă.

Teritoriul ocupat de centrul de afaceri este de 1 ha. Există mai multe clădiri cu înălțimi diferite pentru alegerea dvs. Există un finisaj interior conform clasei, există toate comunicațiile de inginerie. Dacă doriți să le arătați partenerilor și clienților prietenie și deschidere - veniți la centrul de afaceri Shukhova 14.

În practica internațională, sunt utilizate mai multe clasificări ale proprietăților imobiliare de birouri., cu toate acestea, sistemul dezvoltat de BOMA (Building Owners and Managers Accociation) este considerat cel mai utilizat. Centrele de afaceri sunt clasificate în categoriile „A”, „B” și „C”.

Spațiile de birouri de clasa "A" sunt cele mai prestigioase și de înaltă calitate, caracteristicile de clasa "C", la rândul lor, sunt departe de cerințele moderne. Atribuirea la o anumită clasă este subiectivă într-o anumită măsură și se face ținând cont de respectarea anumitor caracteristici:

1. Locație.
2. Tipul clădirii.
3. Noutatea clădirii.
4. Sisteme de întreținere a clădirilor, sistem de securitate.
5. Soluții în planificarea, decorarea și construcția clădirii.
6. Sisteme de inginerie, sisteme de aer condiționat și ventilație.
7. Sisteme de telecomunicații.
8. Parcare.
9. Imobilul este dotat cu lifturi.
10. Infrastructură.

Rusia nu a aprobat încă o clasificare unificată a spațiilor de birouri. Există multe variante de sisteme pe piață, dar toate se bazează pe principii similare.

Cele mai cunoscute clasificări sunt:

1. Clasificarea analistului șef al Breslei Agenților Imobiliari din Rusia G.M. Sternik.
2. Clasificarea Forumului de Cercetare de la Moscova, dezvoltată în 2003 și completată în 2006 și 2013.
3. Clasificarea Forumului de Cercetare din St. Petersburg 2008

Multe companii de evaluare folosesc un sistem similar cu „ABC”. În realitățile rusești, unele companii adaugă o categorie specială „D”, care se datorează faptului că multe clădiri aparțin epocii sovietice, nu au fost reconstruite și nici măcar nu îndeplinesc cerințele categoriei „C”.

În conformitate cu înăsprirea cerințelor la Forumul de cercetare de la Moscova în 2006, clasificarea din 2003 a fost schimbată. Noua structură împarte clădirile moderne de birouri în trei tipuri: „A”, „B+” și „B-”. Clădirile care nu îndeplinesc criteriile specificate sunt clasificate ca „C” și mai jos. În 2013, o inovație importantă a fost punctul „Certificare”, adică conformitatea centrelor de birouri cu standardele internaționale de eficiență energetică: LEED și BREEAM.

Al doilea sistem de clasificare presupune împărțirea clasei „A” în categorii suplimentare:„A1”, „A2”, „A3” și este mai detaliat. Este folosit în practica lor de către Noble Gibbons și Colliers International. Împărțirea în subclase „A +”, „A” și „A-” este similară.

Clasa a"

Centrele de afaceri de clasa A, care sunt cea mai bună soluție pentru spațiile de birouri, sunt amplasate în ansambluri noi, cu o amenajare competentă, un nivel ridicat de construcție și finisare, sisteme de susținere a vieții automatizate, dotate cu sisteme de securitate, comunicații și comunicații. Astfel de birouri sunt construite în principal în centrul orașului sau în zone prestigioase cu un număr mare de noduri de transport.

Companiile mari acționează ca chiriași ai spațiilor din centrele de afaceri de înaltă clasăși sucursale ale companiilor străine. Clasa „A” îndeplinește pe deplin toate criteriile unei clădiri moderne, care includ:

1. Disponibilitatea unui sistem central de management al clădirii.
2. Disponibilitatea unui sistem modern de securitate la incendiu.
3. Înălțimea tavanului nu mai puțin de 2,7 m.
4. Materiale de finisare de înaltă calitate pentru zonele comune și fațade.
5. Timpul de așteptare pentru lift nu este mai mare de 30 de secunde.
6. Adâncimea podelei de la fereastră la „miez” nu depășește 10 m.
7. Prezența unei zone de recepție organizate eficient, săli de conferințe, zone spațioase de luat masa și recreere.
8. Renovare de designer.
9. Parcare la sol sau subterană pe mai multe niveluri, cu intrare în centrul de afaceri.

Pentru clasa „A”, se practică împărțirea în subclase: „A1”, „A2”, „A3”, care nu au diferențe fundamentale între ele și sunt folosite pentru a defini mai detaliat clădirea.

Subclasa "A1"

Această subclasă se caracterizează prin:

"A2"

Are cerințe mai puțin stricte pentru amplasarea clădirii și poate fi, de asemenea, o clădire complet reconstruită cu o construcție relativ recentă. Caracteristicile sunt apropiate de clasa „A1”, dar permit abateri minore asupra parametrilor secundari.

"A3"

Poate fi atribuit unei clădiri complet reconstruite cu vârsta cuprinsă între 20-30 de ani. Sunt permise ineficiența comparativă a aspectului și un sistem central de aer condiționat de calitate inferioară.

Poate exista o anumită deteriorare în raport cu subclasa „A2”, de exemplu, locația centrului de birouri nu este în centru, ci într-o zonă mai îndepărtată, dar prestigioasă.

"LA"

Birouri de clasă economică, așa cum este adesea numit spațiul de birouri de clasa „B”., de multe ori nu au diferențe fundamentale față de biroul de clasa „A”. Spre deosebire de clasa A, care se referă la spații reprezentative, proprietatea comercială de clasa B se referă la spațiile de lucru. Companiile mari au personal în astfel de birouri care nu au legătură cu managementul de vârf. Chiriașii sunt organizații și companii mici.

Aceste spații se caracterizează prin:

"CU"

Birourile de clasa „C” sunt situate în principal în clădiri din epoca sovietică transformate pentru nevoile de birouri: institute de cercetare, institute, management de fabrică.

O clădire de acest tip se caracterizează adesea prin lipsa completă a aerului condiționat central, management neprofesionist și lipsa parcării echipate.

Reparațiile se fac folosind materiale ieftine, sunt probleme cu electricitatea și infrastructura. Principalele caracteristici ale birourilor din clasa "C":

1. Locație la marginea orașului, acces incomod la clădire.
2. Durata de viață depășește 10 ani.
3. Reparație standard, sistem de coridoare.
4. Design învechit, aspect ineficient.

"D"

Proprietățile de clasa D nu îndeplinesc cerințele unei facilități moderne imobiliare de birouri. Birourile din această clasă se caracterizează prin soluții de inginerie depășite, podele din lemn, lipsa serviciilor de susținere a vieții. Acestea sunt situate în afara orașului, în depozite transformate și spații industriale, în clădiri rezidențiale.

Clasa „D” se caracterizează prin:

1. Clădire care necesită renovare majoră.
2. Sistem de coridoare, amplasare in subsoluri si demisoluri, lipsa planificarii calitatii.
3. Parcare spontană, nepăzită.
4. Lipsa infrastructurii de întreținere și management al clădirii.

Variația prețurilor imobiliare pentru birouri

Prețurile imobiliarelor de birou depind de mulți factori, a cărui principală este distanța față de centru și respectarea unei anumite categorii. Rata medie de închiriere pentru un birou de clasă A în 2018 la Moscova este de 25.500 de ruble. pe mp. pe an, un birou de clasa B+ poate fi închiriat cu o medie de 16.000 de ruble/mp. pe an, iar mp. într-un birou de clasă „B-” va costa 14.500 de ruble. in an. Închirierea unui birou din categoria de mai jos este, în medie, de 9.000 de ruble pe mp. in an.

Necesitatea unei evaluări corecte determină importanța utilizării și actualizării în mod constant a celei mai convenabile și complete clasificări pentru toți participanții la piață. Criteriile clare oferă o idee clară despre ceea ce chiriașul este dispus să plătească bani și ce opțiuni și oportunități este dispus să ofere proprietarul.

În practica mondială de astăzi, sunt folosite mai multe clasificări diferite, dar cel mai popular este sistemul creat de BOMA International (The Building Owners and Managers Association), fondată în 1907. În conformitate cu sistemul dezvoltat, clădirile de birouri sunt împărțite în categoriile A, B și C.

Imobilele de clasa A sunt recunoscute ca fiind cele mai prestigioase și de înaltă calitate, iar clădirile de clasa C sunt cele mai puțin potrivite pentru a face afaceri și nepotrivite cerințelor vremii.

Principalele caracteristici prin care se determină apartenența clădirilor sunt:

• Locația sa (inclusiv distanța față de centrul orașului).
• Tipul clădirii.
• Anul în care a fost ridicată clădirea.
• Sisteme de management si intretinere a locuintei.
• Amenajarea spațiilor, modernitatea decorațiunii și construcția clădirii.
• Funcționalitatea și eficiența sistemelor de inginerie și telecomunicații.
• Disponibilitatea și comoditatea locurilor de parcare.
• Disponibilitatea si modernitatea lifturilor.
• Infrastructură.

În condițiile pieței ruse, clasificările adoptate în străinătate nu sunt acceptabile, întrucât descriu doar imobile comerciale care îndeplinesc standardele internaționale, în timp ce peste 80% din clădirile din Moscova care găzduiesc centre de afaceri aparțin unor categorii neacoperite de clasificarea mondială.

În plus, un criteriu important în clasificarea internațională este amplasarea obiectului, în funcție de distanța acestuia față de centru, în timp ce majoritatea clădirilor moderne din Moscova sunt construite în afara Inelului Grădinii. De aceea, criteriul locației clădirii este luat în considerare în primul rând în clasificarea rusă din punctul de vedere al distanței de mers pe jos și al dezvoltării legăturilor de transport.

Federația Rusă nu a aprobat o clasificare unificată a bunurilor imobiliare de birouri comerciale.În același timp, pe piață sunt utilizate cu succes mai multe tipuri de sisteme bazate pe principii extrem de asemănătoare.

Cele mai frecvente sunt:

1. Clasificarea G.M. Sternik, profesor al Departamentului de Management de Proiect și Program al Universității Ruse de Economie. G.V. Plekhanov, analist șef la NPRGR.
2. Clasificarea Forumului de Cercetare de la Moscova, elaborată în 2003.
3. Clasificarea Forumului de Cercetare din Sankt Petersburg, elaborată în 2008.

În conformitate cu clasificarea de la Moscova, clădirile de birouri au fost împărțite în 4 categorii: A, B+, B- și C. În 2013, a fost introdus și articolul „Certificare”, adică conformitatea birourilor cu parametrii globali de eficiență energetică.

După o altă clasificare comună Imobilul de birouri clasa A este împărțit în continuare în categoriile A1, A2 și A3 sau A+, A și A- ceea ce o face mai detaliată. Acest sistem este folosit de cea mai mare companie, Noble Gibbons, deținută de CB Richard Ellis Group.

Descrierea cerințelor și a caracteristicilor distinctive ale clădirilor pe clasă

"DAR"

Un imobil de clasa este cea mai potrivita solutie pentru inchirierea spatiului de birouri. Astfel de clădiri sunt situate în zone cu o dispunere bine gândită, sunt de structuri portante și finisaje de înaltă calitate, cel mai adesea echipate cu sisteme automate de susținere a vieții, securitate, ventilație și aer condiționat. Centrele de afaceri din această clasă sunt situate în centru sau în alte zone prestigioase cu un sistem de transport dezvoltat.

Cererea pentru astfel de birouri este formată din companii mari și sucursale ale firmelor străine care se deschid în Federația Rusă.

In ultimii ani Standardele și cerințele care se aplică clădirilor de clasa A sunt în continuă creștere. Acest lucru se datorează apariției birourilor inteligente, în care toate sistemele principale și nivelul general de confort sunt la un nou nivel calitativ, iar centrele de afaceri construite la sfârșitul secolului XX nu pot rezista concurenței și se încadrează într-o altă categorie.

Principalele criterii de evaluare sunt:

• Disponibilitatea unui singur sistem central de management al clădirii.
• Sistem modern de stingere a incendiilor.
• Plafoane nu mai mici de 2,7 metri.
• Calitate înaltă a materialelor de finisare utilizate.
• Modernitatea lifturilor și timpul total de așteptare al acestora (nu mai mult de 30 de secunde).
• Prezența unor săli de conferințe spațioase, zone de luat masa, zonă de recepție atentă.
• Design modern.
• Prezența propriei parcări la sol sau subterane adiacente clădirii.

"A1"

Această subclasă se caracterizează prin următoarele caracteristici:

1. Vechimea clădirii nu este mai mare de 3 ani.
2. Abilitatea de a regla microclimatul în camere individuale.
3. Prezența unui sistem unificat de reglare a temperaturii și umidității în clădire.
4. Aspect ergonomic atent.
5. Înălțimea podelei - nu mai puțin de 3,6 m, înălțimea tavanului - nu mai puțin de 2,7 m.
6. Prezența zonelor de luat masa, restaurante și cafenele.
7. Un număr mare de ferestre, iar cel puțin 80% dintre ele ar trebui să fie orientate spre stradă.
8. Prezența sistemelor de susținere a vieții duplicate.
9. Accesibilitate la transport și mers pe jos, locație în centru sau altă zonă prestigioasă a orașului.
10. Constructii profesionale si management de servicii.

"A2"

Caracteristicile acestei subclase sunt cât mai apropiate de subclasa A1, dar inferior acestuia în unii parametri secundari (s-ar putea să nu existe restaurante sau sisteme de susținere a vieții de rezervă). Principalele caracteristici sunt:

• Cladire renovata, construita nu mai mult de 10 ani in urma.
• Cerințe mai puțin stricte pentru amplasarea proprietății.
• Amenajarea interioară poate să nu fie foarte eficientă.
• Este posibil ca un număr mare de spații de birouri să nu aibă ferestre.
• Management mai puțin eficient al serviciilor și al clădirii în sine.

"A3"

Această subclasă este atribuită clădirilor care au fost renovate, a cărui vârstă nu depășește 30 de ani. Degradările de performanță în raport cu subclasa A2 sunt permise, de exemplu, îndepărtarea față de centru, prezența unui aspect ineficient și sisteme de susținere a vieții mai puțin bine gândite.

"LA"

Spațiile de birouri din clasa B sunt adesea denumite clasă economică, dar, în același timp, nu prezintă diferențe fundamentale față de clasa A. Cel mai adesea, obiectele imobiliare comerciale din această clasă aparțin spațiilor de lucru, iar companiile mari care le închiriază se află. tot personalul care nu are legătură cu categoria managementului de vârf.

Spațiile se caracterizează prin următoarele criterii:

1. Distanta fata de centru.
2. Clădirea are o vechime de peste 10 ani.
3. Înălțimea tavanului - cel puțin 3 metri.
4. Avand finisaje de calitate.
5. Disponibilitate și zone publice bine echipate.
6. Parcare securizată disponibilă.
7. Infrastructură dezvoltată.
8. Managementul calității clădirii și a serviciilor care o deservesc.

"CU"

Imobilul comercial de clasă C reprezintă cel mai adesea clădiri din epoca sovietică care au peste 40 de ani. Adesea acestea sunt institute de cercetare reproiectate, institute, fabrici etc.

Această clasă de bunuri imobiliare se caracterizează prin absența sistemelor centrale de aer condiționat, parcare convenabilă și planificare ineficientă.

• Locație la marginea orașului.
• Lipsa unui transport convenabil.
• Repararea standard și utilizarea materialelor de finisare învechite.
• sistem de coridoare.
• Probleme frecvente de alimentare.

"D"

Imobilul comercial de clasa D nu îndeplinește cerințele moderne necesar pentru clădirile de birouri și este nepotrivit pentru a face afaceri. Astăzi, în Rusia, ponderea unor astfel de spații este în scădere rapidă.

Astfel de obiecte se caracterizează prin prezența unor sisteme de inginerie învechite, podele din lemn și, de regulă, sunt situate în afara zonelor urbane, în spații industriale sau clădiri rezidențiale.

Principalele caracteristici sunt:

1. Stare proastă a clădirii, necesită adesea reparații majore.
2. Dispunerea ineficientă a tipului de coridor, amplasare la subsol.
3. Lipsa parcării securizate organizate.
4. Infrastructură proastă.

Răspândirea prețurilor pentru imobile comerciale de diferite clase

Costul închirierii imobilelor comerciale depinde de mulți factori diferiți, dintre care principalii sunt locația și aparținerea uneia sau alteia categorii. Prețul mediu pentru închirierea unui spațiu de birouri la Moscova în 2019, potrivit CIAN, a fost:

• Pentru clasa "A+"- 45.000 de ruble pe metru pătrat pe an.
• Pentru clasa "A"- 33.000 de ruble pe metru pătrat pe an.
• Pentru clasa "B +"- 25.000 de ruble pe metru pătrat pe an.
• Pentru clasa "B"- 17.000 de ruble pe metru pătrat pe an.
• Pentru clasa "B-"- 12.000 de ruble pe metru pătrat pe an.
• Pentru clasa "C"- 8000 de ruble pe metru pătrat pe an.

Evaluarea corectă a imobilelor comerciale este extrem de importantă pentru utilizarea eficientă și actualizarea în timp util a sistemului de clasificare. Criteriile clar definite il ajuta pe chirias sa inteleaga cat mai exact ce conditii ar trebui sa indeplineasca spatiul de birou inchiriat si ce optiuni poate oferi proprietarul.

Dacă găsiți o eroare, evidențiați o bucată de text și faceți clic Ctrl+Enter.