Անշարժ գույքի կուտակային մաշվածություն, դրա հաշվարկման կարգը. Կուտակված մաշվածության քանակի որոշում Կուտակված մաշվածությունը որոշվում է բազմապատկման մեթոդով

4.6.1. Կուտակային մաշվածության հաշվարկման հավելումային մոդելը այն մոդելն է, որը ներառում է կուտակային մաշվածության գործակիցի հաշվարկը որպես ֆիզիկական մաշվածության, ֆունկցիոնալ և տնտեսական հնության գործակիցների գումար: Մոդելը ենթադրում է, որ մաշվածությունը և հնացումը գործում են ինքնուրույն և նվազեցնում են ընդհանուր արժեքը համապատասխան տոկոսով:

Մոդելի առանձնահատկությունն այն է, որ այն թույլ է տալիս ստանալ 1-ից ավելի (100%) մաշվածություն:

4.6.2. Կուտակային մաշվածության և հնության հաշվարկման բազմապատկիչ մոդել - կուտակային մաշվածության և հնության հաշվարկման մոդել, որը ենթադրում է, որ մաշվածությունը և հնացումը փոխադարձ ազդեցություն ունեն միմյանց հաշվեգրման բազայի վրա:

Կուտակային մաշվածության համար.

Մոդելի առանձնահատկությունն այն է, որ այն թույլ չի տալիս ստանալ 1-ից ավելի (100%) չափով կուտակային մաշվածություն։

4.6.3. Ինչ փնտրել գործնականում.

4.6.3.1. Դեպքերի ճնշող մեծամասնությունում մաշվածությունը և հնացումը փոխադարձ ազդեցություն ունեն միմյանց հաշվեգրման բազայի վրա. ընդհանուր մաշվածությունը պետք է որոշվի բազմապատկիչ մոդելի միջոցով:

4.6.3.2. Որքան փոքր են մաշվածության և հնության արժեքները, այնքան հավելյալ մոդելի միջոցով կուտակային մաշվածության հաշվարկման արդյունքը մոտ է բազմապատկիչի հաշվարկման արդյունքին:

4.7. Ձեռնարկատիրոջ (մշակողի) շահույթ

4.7.1. Ձեռնարկատիրոջ շահույթը (մշակողի շահույթը) ձեռնարկատիրոջ (մշակողի) վարձատրությունն է անշարժ գույքի օբյեկտ ստեղծելու համար սեփական կապիտալի (ներդրումների) օգտագործման ռիսկի դիմաց:

Մեթոդաբանական գրականության մեջ չկա միանշանակ դիրքորոշում, թե կոնկրետ ում նկատի ունի «ձեռնարկատեր»։ Սովորաբար դա հասկացվում է որպես սուբյեկտ, որը ներդրում է իր սեփական միջոցները համապատասխան նախագծում (ձեռնարկատեր, ներդրող, մշակող, մշակող):

Անհրաժեշտ է կիսել ձեռնարկատերերի և կապալառուի շահույթը, որը որոշակի աշխատանքներ է կատարում օբյեկտի կառուցման վրա: Հավաքածուների մեծ մասի շինարարության արժեքի ընդհանուր ցուցանիշները ներառում են կապալառուի շահույթի չափը:

4.7.2. Ձեռնարկատիրոջ շահույթի չափը որոշվում է շուկայական տեղեկատվության հիման վրա՝ հաշվի առնելով ուղղակի, անուղղակի և վերագրվող ծախսերը, որոնք կապված են կապիտալ շինարարական օբյեկտների ստեղծման և հողամասի նկատմամբ իրավունքների ձեռքբերման հետ՝ մեթոդներով (կետ «ը» կետ. 24 FSO No 7):

· արդյունահանումներ,

փորձագիտական ​​գնահատականներ

վերլուծական մոդելներ.

4.7.3. Ձեռնարկատիրոջ շահույթը կարող է նշվել ինչպես նախագծի համար որպես ամբողջություն, այնպես էլ մեկ ժամանակաշրջանի (սովորաբար մեկ տարի) առումով: Նրանց միջև հարաբերությունները հետևյալն են.

Առաջադրանքի օրինակ. Ձեռնարկատերը կառուցված գույքը վաճառել է իր ներդրած միջոցների չափից 40%-ով։ Որոշեք ձեռնարկատիրոջ տարեկան շահույթը, եթե ծրագրի ընդհանուր տևողությունը 3 տարի էր:

Հագնել- սա արժեքի կորուստ է օբյեկտի ֆիզիկական վիճակի վատթարացման և (կամ) հնության պատճառով:

Կախված արժեքի կորստի պատճառներից՝ մաշվածությունը բաժանվում է երեք տեսակի՝ ֆիզիկական մաշվածություն, ֆունկցիոնալ մաշվածություն, արտաքին ազդեցությունների մաշվածություն։

Ֆիզիկական վատթարացումշահագործման ընթացքում բնական պրոցեսների պատճառով արժեքի կորուստն է։ Այն արտահայտվում է ծերացման և մաշվածության, քայքայման, փտման, ժանգոտման, կոտրվածքի և կառուցվածքային թերությունների մեջ: Այս տեսակի հագուստը կարող է լինել ինչպես շարժական, այնպես էլ անուղղելի: Շարժական ֆիզիկական մաշվածություն (այսինքն՝ մաշվածություն, որը կարող է վերացվել սովորական սպասարկման արդյունքում) ներառում է պլանային վերանորոգումներ կամ առարկաների մասերի փոխարինում ամենօրյա շահագործման ընթացքում:

Ֆունկցիոնալ (բարոյական) արժեզրկումարժեքի կորուստն է, որը պայմանավորված է տվյալ կառույցի՝ նույն նպատակի համար կառուցված նոր կառույցի համեմատությամբ կոմունալ ապահովելու համեմատական ​​անկարողությամբ: Այն սովորաբար առաջանում է վատ դասավորության, չափի, ոճի, ծառայության ժամկետի և այլնի տեխնիկական և գործառական պահանջներին չհամապատասխանելու պատճառով:

Ֆիզիկական և ֆունկցիոնալ վատթարացումը սովորաբար բնորոշ է բուն գույքին:

Արտաքին (տնտեսական) արժեզրկումարտաքին գործոններով պայմանավորված՝ շուկայական իրավիճակի փոփոխություն, ֆինանսական և օրենսդրական պայմանների փոփոխություն և այլն:

Օբյեկտների ֆիզիկական քայքայումը կարող է որոշվել կարգավորող փաստաթղթերի միջոցով.

Շենքերի ֆիզիկական վատթարացման գնահատման կանոններ - VSN - 5-86 (r), Gosgrazhdanstroy, 1988;

Բնակելի շենքերի ֆիզիկական քայքայման գնահատման կանոններ - VSN - 53-86 (p), Gosgrazhdanstroy, 1990 թ.

Դասընթացի աշխատանքների նպատակների համար կարող է կիրառվել շենքի մաշվածության մոտավոր գնահատում` համաձայն հետևյալ աղյուսակի:

Այս դեպքում օգտագործվում են օբյեկտի տեխնիկական վիճակի գնահատողի կողմից տեսողական ստուգման արդյունքները:

Աղյուսակ 4

Շենքերի ֆիզիկական մաշվածության որոշման ագրեգացված պարամետրերի աղյուսակ

Ֆիզիկական վատթարացում, %	Հիմնական կառուցվածքային տարրերի վիճակը	Ներքին կառուցվածքային տարրերի վիճակը
0-20	Չկան վնասներ կամ դեֆորմացիաներ։ Վրիպազերծման հետքեր չկան	Հատակները և առաստաղները հարթ են, հորիզոնական, ծածկույթների և հարդարման ճաքեր չկան
21-40	Չկան վնասներ կամ թերություններ, այդ թվում՝ աղավաղումներ։ Կան զանազան վերանորոգման հետքեր, այդ թվում՝ պատերի և պատերի փոքր ճաքեր։	Հատակներն ու առաստաղները հավասար են, առաստաղներին հնարավոր են մազածածկ ճաքեր։ Աստիճանների աստիճանների վրա կա փոքր վնաս։ Պատուհաններն ու դռները բացվում են որոշակի ջանքերով
41-60	Կան բազմաթիվ վերանորոգման հետքեր, ճաքեր և արտաքին հարդարման տարածքներ: Կան հորիզոնական գծերի կորության տեղեր և դրանց վերացման հետքեր։ Պատի որմնադրությանը մաշվածությունը բնութագրվում է բլոկների միջև ճեղքերով	Հատակները տեղ-տեղ անկայուն են և շեղվում են հորիզոնականից։ Առաստաղների վրա կան բազմաթիվ ճաքեր՝ նախկինում վերանորոգված և նորից հայտնված։ Առանձին ձգվող հատակի ծածկեր (մանրահատակ, սալիկ): Մեծ քանակությամբ վնասված քայլեր
61-80	Կան տարբեր ծագման բաց ճաքեր, այդ թվում՝ մաշվածության և աղյուսների միջով որմնադրությանը ծանրաբեռնվածության հետևանքով առաջացած ճաքեր: Հորիզոնական գծերի մեծ կորություն և տեղ-տեղ պատերի շեղում ուղղահայացից	Հատակներում հորիզոնականից մեծ թվով շեղումներ, տատանումներ. Զանգվածային վնաս և հատակի բացակայություն: Առաստաղների մեջ շատ տեղեր կան փլուզված գիպսով։ Շատ կոտրված պատուհաններ և դռներ. Մեծ թվով վնասված աստիճաններ, թեքված երթեր, աստիճանների միջև բացեր։
81-100	Շենքը գտնվում է վտանգավոր վիճակում. Պատերի մասերը քանդված են, բացվածքներում դեֆորմացված։ Ճեղքեր՝ պատերի, հենասյուների և ամբողջ մակերեսի վրա։ Հնարավոր են հորիզոնական գծերի մեծ կորություն և պատերի ծռում	Հատակներ մեծ աղավաղումներով և թեքություններով։ Առաստաղի նկատելի շեղումներ: Պատուհաններ և դռներ փտած հանգույցներով և ճառագայթներով. Աստիճանների թռիչքները զուրկ են աստիճաններից և ճաղերից։ Ամբողջությամբ քանդված է ներքին հարդարանքը։

Շենքի ֆիզիկական քայքայումը որոշվում է բանաձևով.

որտեղ ФЗ - շենքի ֆիզիկական վատթարացում,%;

F K, I - կառուցվածքային տարրի, կառուցվածքի կամ շենքի համակարգի ֆիզիկական մաշվածություն,%;

I I - կառուցվածքային տարրի մասնաբաժինը շենքի փոխարինման ընդհանուր արժեքում.

n-ը շենքում առանձին տարրերի, կառույցների կամ համակարգերի թիվն է:

Օբյեկտի առանձին կառուցվածքային տարրերի արժեքի մասնաբաժինը որոշվում է «Համախմբված փոխարինման ծախսերի ցուցիչների հավաքածուների» (UPVS) կամ ծախսերի գնահատումների կամ անշարժ գույքի օբյեկտի տեխնիկական անձնագրի հիման վրա:

Հաջորդ քայլն է փոխարինման արժեքի ճշգրտում օբյեկտի կառուցում` կուտակված մաշվածության չափով.

Հագնելբազմակողմ հասկացություն է։ Կախված կիրառման շրջանակից՝ դրանում ներդրվում է տարբեր իմաստային բովանդակություն։ Անշարժ գույքի գնահատողի տեսանկյունից արժեզրկումը վերաբերում է տարբեր գործոնների ազդեցության տակ գույքի արժեքի կորստին: Այլ կերպ ասած, մաշվածությունը սահմանվում է որպես գնահատման ամսաթվի դրությամբ նոր բարելավումների վերարտադրման արժեքի և դրանց ընթացիկ շուկայական արժեքի տարբերությունը:

Այս երկու սահմանումներն էլ արտահայտում են մեկ էություն, այն է, որ արժեզրկումը դրսևորվում է գնահատվող գույքի շուկայական արժեքի նվազմամբ՝ իր սկզբնական արժեքի համեմատ: Քանակական առումով այն չափվում է գույքի արժեքի նվազման բացարձակ արժեքով կամ դրա սկզբնական արժեքի տոկոսով։

Երբեմն նույնիսկ փորձառու գնահատողները շփոթում են ամորտիզացիոն հասկացությունը որպես շուկայական արժեքի անկում, հաշվապահական ամորտիզացիայի հասկացության հետ, որը հաշվի է առնվում մաշվածության դրույքաչափերում: Այնուամենայնիվ, նրանց միջև կա սկզբունքային տարբերություն. Այն կայանում է նրանում, որ գնահատված արժեզրկումը միշտ արտացոլում է շուկայի արձագանքը օբյեկտի ծերացմանը,մինչդեռ հաշվապահական ամորտիզացիա - նյութական ակտիվների մաշվածության արժեքի ծրագրված փոխհատուցման նորմատիվ արժեքը:Գնահատված մաշվածությունը կարող է չհամապատասխանել բարելավումների տարիքին, սակայն հաշվապահական մաշվածությունը միշտ համաչափ է դրան:

Կախված անշարժ գույքի արժեքը նվազեցնող գործոններից՝ արժեզրկումը բաժանվում է ֆիզիկական, գործառական և արտաքին։

Ֆիզիկական վատթարացում -գույքի արժեքի նվազում՝ բնական պատճառներով կամ ոչ պատշաճ շահագործման հետևանքով դրա նշված սպառողական գույքի կորստի պատճառով:

Ֆունկցիոնալ հագնում -գույքի արժեքի նվազում՝ ճարտարապետական, գեղագիտական, տիեզերական պլանավորման, նախագծային լուծումների, բնակելիության, անվտանգության, հարմարավետության և այլ ֆունկցիոնալ բնութագրերի ժամանակակից շուկայի պահանջներին անհամապատասխանության պատճառով:

Արտաքին (տնտեսական) հագնում -գույքի արժեքի նվազում արտաքին միջավայրի փոփոխությունների պատճառով՝ հասարակության սոցիալական չափանիշներ, օրենսդրական և ֆինանսական պայմաններ, ժողովրդագրական իրավիճակ, քաղաքաշինական որոշումներ, բնապահպանական պայմաններ և շրջակա միջավայրի այլ որակական պարամետրեր:

Մաշվածության ֆիզիկական և ֆունկցիոնալ տեսակները որոշվում են բուն օբյեկտի վիճակով, արտաքինը՝ շրջակա միջավայրի ազդեցություններով: Համապատասխանաբար, մաշվածության առաջին երկու տեսակներից յուրաքանչյուրը բաժանվում է շարժական և ոչ շարժական տեսակների, արտաքին հագուստը միշտ անշարժ է:

Միանգամյա օգտագործմանԱյս տեսակի ամորտիզացիան կոչվում է, որի վերացման արժեքը գերազանցում է արդյունքում ձեռք բերված գույքի արժեքի աճը։ Եթե ​​վերանորոգման ծախսերն ավելի մեծ են, քան գույքի արժեքի հետագա աճը, ապա այդպիսի մաշվածությունը համարվում է. ճակատագրական.Այսպիսով, մաշվածությունը դասակարգվում է ոչ թե դրա վերացման միջոցառումների տեխնիկական նպատակահարմարության, այլ դրանց տնտեսական նպատակահարմարության տեսանկյունից:

Քանի որ իր բոլոր տեսակների ամբողջության մեջ կուտակված արժեզրկումը որոշ չափով կախված է գույքի կյանքից, եկեք դիտարկենք այս ժամանակաշրջանը բնութագրող հիմնական գնահատողական հասկացությունների բովանդակությունը (նկ. 3.2):

Բրինձ. 3.2.

Ֆիզիկական կյանքի տևողությունըայն ժամանակահատվածը, որի ընթացքում օբյեկտը կարող է իրականում օգտագործվել իր նպատակային նպատակների համար: Պարզեցված, այս ժամանակահատվածը որոշվում է կախված շենքերի կապիտալ խմբից: Գնահատման պրակտիկայում այն ​​հանդես է գալիս որպես բնական սահմանափակող նրանց տնտեսական կյանքի համար:

Տնտեսական կյանքի տևողությունըայն ժամանակը, որի ընթացքում բարելավումները նպաստում են օբյեկտի արժեքին, որը գերազանցում է բարելավման արժեքը, այսինքն. երբ մաշվածությունն անշրջելի է. Այս ժամկետը կարող է երկարաձգվել շենքի որակյալ պահպանման, ժամանակին արդիականացման և վերանորոգման շնորհիվ։ Կենցաղային պրակտիկայում նախագծի տեխնիկատնտեսական հիմնավորման ընթացքում որոշվում է շենքի ստանդարտ (գնահատված) կյանքը: Սովորաբար դա նշվում է տիպիկ նախագծի և կառուցված օբյեկտի անձնագրերում: Դրա հիման վրա սահմանվում են մաշվածության դրույքաչափերը և վերանորոգման սպասարկման հաճախականությունը: Այս նորմատիվ տերմինն իր բնույթով մոտ է տնտեսական կյանքի ժամկետի գնահատված հայեցակարգին և կարող է օգտագործվել ինդիկատիվ հաշվարկների համար:

Իրական տարիքը -օբյեկտի շահագործման հանձնելուց մինչև օբյեկտի անձնագրով, դրա գրանցման վկայականով կամ պետական ​​հանձնաժողովի ակտով սահմանված գնահատման ամսաթիվը.

Արդյունավետ տարիք -այն ժամանակը, որով գնահատվում է շենքի կյանքի տեւողությունը՝ ելնելով նրա ֆիզիկական վիճակից, սարքավորումներից, դիզայնից, դրա արժեքի վրա ազդող տնտեսական գործոններից: Արդյունավետ տարիքը որոշելիս գնահատողի մասնագիտական ​​կարողությունները լիովին դրսևորվում են, քանի որ նրանից պահանջվում է այս ցուցանիշի շուկայական գնահատում, որը այս կամ այն ​​ուղղությամբ կարող է զգալիորեն տարբերվել շենքի գործնական տարիքից:

Մնացած տնտեսական կյանքըգնահատողի կողմից որոշված ​​ժամանակը օբյեկտի հետազոտման պահից մինչև դրա տնտեսական կյանքի ավարտը:

Ներքին պրակտիկայում սահմանումը ֆիզիկական մաշվածությունշենքերը միշտ եղել և մնում է Տեխնիկական գույքագրման բյուրոյի և նախագծային և տեխնոլոգիական ինստիտուտների փորձագետների իրավասությունը շենքային կառույցների ստուգման համար: Այս աշխատանքում նրանք առաջնորդվում են միջոլորտային կամ գերատեսչական ցուցումներով, օրինակ՝ բնակելի շենքերի ֆիզիկական քայքայման գնահատման կանոններով (VSN 53-86 (p) M., GGS, 1988): Նրանք թվարկում են առանձին կառուցվածքային տարրերի ֆիզիկական մաշվածության տեսողական նշանները և տալիս դրանց քանակական գնահատականը։ Կասկածելի դեպքերում նախատեսվում է բացել շենքային կառույցների հատվածներ, որոնք անմատչելի են տեսողական դիտարկմանը, ինչը խախտում է շենքերի բնականոն շահագործման ռեժիմը և պահանջում է զգալի ծախսեր՝ վերացնելու համար իրեն հասցված վնասը:

Եթե ​​գնահատման նպատակն է որոշել շենքի փոխարինման, գույքագրման արժեքը, ապա դրա մաշվածության ընդհանուր գումարը որոշվում է առանձին կառուցվածքային տարրերի ֆիզիկական մաշվածությունն ամփոփելով յուրաքանչյուրի փոխարինման արժեքի բաժնեմասով: դրանք շենքի ընդհանուր արժեքի մեջ: Այս մեթոդական տեխնիկան արտահայտվում է բանաձևով

որտեղ. (?f - շենքի ընդհանուր ֆիզիկական քայքայումը,%;

qj- i-րդ ​​կառուցվածքային տարրի փաստացի մաշվածություն, %;

Y, - կառուցվածքային տարրի արժեքի մասնաբաժինը շենքի ընդհանուր արժեքում,%; Պ -կառուցվածքային տարրի համարը.

Այս մեթոդի միակ առավելությունն այն է, որ դրա արդյունքներն արտաքուստ բավականին համոզիչ են թվում և դժվար է կրկնակի ստուգել: Այնուամենայնիվ, դրանք միշտ սուբյեկտիվ են՝ շնորհիվ փորձագետների տարբեր մակարդակների: Այս եղանակով մաշվածությունը որոշելու կարգը պահանջում է շատ ժամանակ, աշխատուժ, գումար և կարող է իրականացվել երբեմն, երկար ընդմիջումներով: Շենքի գնահատման ժամանակ դրա արդյունքները, որպես կանոն, անհույս հնացած են։ Բացի այդ, դրանք ընդհանրապես հաշվի չեն առնում ֆունկցիոնալ և արտաքին մաշվածությունը, ուստի շատ քիչ տեղեկատվություն են տրամադրում անշարժ գույքի գնահատողի համար։

Համաշխարհային գնահատման պրակտիկայում արժեզրկումը, որը հասկացվում է որպես գույքի շուկայական արժեքի նվազում, որոշվում է երեք դասական մեթոդներով.

• վաճառքի համեմատություններ;
• արդյունավետ տարիք;
• միջնորմներ.

Վաճառքի համեմատության մեթոդբաղկացած է շենքի կուտակված մաշվածության շուկայական արժեքի բացահայտումից՝ համեմատելով դրա փոխարինման արժեքը նմանատիպ օբյեկտների վաճառքի ընթացիկ գների հետ: Այս մեթոդը կիրառելիս խորհուրդ է տրվում ընթացակարգերի որոշակի հաջորդականություն:

• 1. Բարելավումների բնույթով գնահատվողին նման օբյեկտների վերջին վաճառքների ընտրություն, դրանց գների ճշգրտում և շենքերի փոխարինման արժեքը որոշելու համար տեղեկատվության ստացում:
• 2. Յուրաքանչյուր համադրելի գույքի համար հողամասի արժեքի որոշում:
• 3. Շենքերի գների որոշում՝ հաշվի առնելով մաշվածությունը՝ հանելով հողամասերի արժեքը համադրելի գույքի վաճառքի գներից։
• 4. Յուրաքանչյուր համադրելի օբյեկտի շենքերի փոխարինման ընթացիկ արժեքի հաշվարկ՝ համաձայն սույն գլխում նկարագրված մեթոդաբանության:
• 5. Համադրելի շենքերի կուտակված մաշվածության չափի որոշում՝ հանելով դրանց գները՝ նույն շենքերի փոխարինման ընթացիկ արժեքից (կետ 4) հաշվի առնելով մաշվածությունը (կետ 3).
• 6. Համադրելի շենքերի ամորտիզացիայի միջին տոկոսի որոշումը գնահատվող օբյեկտ փոխանցելու համար:

Վերոնշյալ մեթոդաբանության կիրառման օրինակը ներկայացված է աղյուսակում: 3.1.

Դիտարկված մեթոդի առավելությունը կայանում է նրա արդյունքների օբյեկտիվության մեջ, քանի որ համեմատելով վաճառքները՝ գնահատողը միայն բացահայտում է շուկայի արձագանքը գույքի ծերացման և շրջակա միջավայրի փոփոխությունների նկատմամբ։ Բնականաբար, որքան վստահելի է շուկայական տեղեկատվությունը և որքան մեծ է գնահատողի կողմից վերլուծվող համադրելի վաճառքների թիվը, այնքան ավելի ճշգրիտ է նրա ստացած արդյունքը։

Սակայն ռուսական պայմաններում մեթոդի այս առավելությունը վերածվում է իր թերության։ Անշարժ գույքի ակտիվ շուկայի և գործարքների գաղտնիության բացակայության դեպքում մեթոդը կորցնում է իր տեղեկատվական բազան: Մեկ այլ թերություն բացահայտված մաշվածության անանձնական բնույթն է, այսինքն. ըստ մաշվածության տեսակների և տեսակների տարբերակման բացակայության դեպքում, ինչը սահմանափակում է այս ցուցանիշի օգտագործումը անշարժ գույքի կառավարման մեջ: Եվ վերջապես, մեթոդը բավականին աշխատատար է, քանի որ այն պահանջում է հաշվարկներ ոչ միայն վաճառքը համեմատելու համար, այլև որոշելու հողի արժեքը և բոլոր համեմատվող օբյեկտների բարելավումների փոխարինման արժեքը:

Աղյուսակ 3.1

Կուտակված մաշվածության որոշում վաճառքի համեմատության մեթոդով

Արդյունավետ տարիքային մեթոդտեխնիկապես շատ ավելի պարզ և ավելի քիչ կախված շուկայի վիճակից: Այն հիմնված է գնահատվող գույքի շենքերի ուսումնասիրության և ապացուցված վարկածի վրա, որ արդյունավետ տարիքը կապված է սովորական տնտեսական կյանքի հետ այնպես, ինչպես կուտակված ամորտիզացիան՝ ընթացիկ փոխարինման արժեքի հետ: Այս հարաբերությունից հետևում է կուտակված մաշվածության հետևյալ բանաձևը.

որտեղ՝ EV - արդյունավետ տարիք;

EZh - տնտեսական կյանքի ժամկետ;

BC - փոխարինման արժեքը:

Դիտարկենք այս բանաձևի կիրառումը. Օրինակ, այս գլխում ուրվագծված մեթոդական տեխնիկայի հիման վրա գնահատողը որոշել է 15 տարի առաջ կառուցված շենքի ներկայիս փոխարինման արժեքը 360 միլիոն ռուբլի: Ըստ այս շենքի բնորոշ նախագծի անձնագրի՝ նա տեղեկություն է ստացել նրա տնտեսական կյանքի բնորոշ շրջանի մասին, որը կազմում է 80 տարի։

Եթե ​​այս շենքը, գնահատողի կարծիքով, կառուցվել է գործող ստանդարտներին համապատասխան և շահագործվել է նորմալ ռեժիմով, ապա դրա արդյունավետ տարիքը կհավասարվի փաստացի, իսկ մաշվածությունը՝ հաշվապահական մաշվածությանը։ Այն կկազմի փոխարինման արժեքի 18,75%-ը կամ 67,5 մլն ռուբլի։

Եթե ​​շենքի զննման արդյունքում գնահատողն ունի մասնագիտական ​​դատողություն, որ վատ սպասարկման պատճառով շենքի արդյունավետ տարիքը գերազանցում է իրական տարիքը և կարող է գնահատվել 20 տարի, ապա կուտակված մաշվածությունը կկազմի 25%: կամ 90 միլիոն ռուբլի:

Գնահատողը կարող է հաշվի առնել, որ շենքը լավ նախագծված է, ունի բարելավված դիզայն և բարձրորակ շինարարական աշխատանքներ։ Սա նրան հիմք է տալիս կանխատեսելու ավելի երկար տնտեսական կյանք, օրինակ՝ 90 տարի, իսկ օբյեկտի մանրակրկիտ պահպանումը թույլ է տալիս գնահատել արդյունավետ տարիքը 12 տարի: Այնուհետեւ կուտակված արժեզրկումը կկազմի 13,3%, կամ 48 մլն ռուբլի։

Որակավորված գնահատողը կարող է հաշվի առնել ֆունկցիոնալ քայքայման գործոնների ազդեցությունը և շրջակա միջավայրի փոփոխությունների ազդեցությունը շենքի արդյունավետ տարիքը որոշելիս, սակայն նրա բոլոր ենթադրությունները կլինեն ինտուիտիվ: Վիճահարույց իրավիճակներում նրա համար դժվար է համոզել զգուշավոր հակառակորդին, և նման գնահատման արդյունքները իրավաբանորեն խոցելի են: Բացի այդ, արդյունավետ տարիքային մեթոդը, ինչպես վաճառքի համեմատության մեթոդը, չի տարբերում մաշվածության տեսակներն ու տեսակները, ինչպես նաև առանձին շինությունների տարրերի կյանքի ժամկետի առումով:

Բաժանման մեթոդզուրկ այս թերություններից։ Այն բաղկացած է մաշվածության բոլոր տեսակների հետևողական գնահատումից, ներառյալ.

• շարժական ֆիզիկական մաշվածություն;
• անուղղելի ֆիզիկական վատթարացում;
• շարժական ֆունկցիոնալ մաշվածություն;
• անուղղելի ֆունկցիոնալ մաշվածություն;
• արտաքին հագնում.

Փոխարժեքի համար շարժական ֆիզիկական մաշվածությունշենքը բաժանված է առանձին կառուցվածքային տարրերի՝ ըստ իրենց տնտեսական կյանքի պայմանների՝ առանձնացնելով.

• կարճատև տարրեր, որոնց մնացած տնտեսական կյանքը ավելի քիչ է, քան շենքի մնացած տնտեսական կյանքը.
• երկարակյաց տարրեր, որոնց մնացած տնտեսական կյանքը հավասար է շենքի մնացած տնտեսական կյանքին:

Գնահատելիս դրանք բխում են մաշվածության որոշակի տեսակների շենքի արժեքի վրա ազդեցության միասնական և հետևողական դիտարկման սկզբունքից:

Խաչաձև օրինակի համար մենք կվերցնենք հետևյալ նախնական տվյալները. 600 մ 2 ընդհանուր մակերեսով գնահատված երկհարկանի շենքը գտնվում է 800 մ 2 հողամասի վրա. շենքը կառուցվել է 20 տարի առաջ և ունի մոտ 100 տարվա ֆիզիկական կյանք; Շենքի ներկայիս փոխարինման արժեքը 2,2 միլիարդ ռուբլի է:

Գնահատումը սկսվում է շարժական ֆիզիկական մաշվածության չափումից: Այն սովորաբար առաջանում է շենքի վատ սպասարկումից և, հետևաբար, հաճախ կոչվում է հետաձգված վերանորոգում: Այս հայեցակարգի գնահատված բովանդակությունը այն ենթադրությունն է, որ պոտենցիալ գնորդը գույքը ստուգելիս կկատարի գնման գնի ճշգրտում հետաձգված վերանորոգման արժեքի չափով, որը նա պետք է կատարի գույքը ձեռք բերելուց հետո, որպեսզի. վերականգնել իր սկզբնական սպառողական հատկությունները։

Ենթադրենք, որ շենքի գնահատումը որոշում է տանիքի անհապաղ փոխարինման և ներքին հարդարման անհրաժեշտությունը: Շինարարական ծառայությունների տեղական շուկայում այդ աշխատանքները գնահատվում են համապատասխանաբար 70 և 56 միլիոն ռուբլի, իսկ այս տարրերի ամբողջական փոխարինման արժեքը գնահատման ամսաթվի դրությամբ կազմում է 70 և 130 միլիոն ռուբլի: (Աղյուսակ 3.2):

Աղյուսակ 3.2

Շարժական ֆիզիկական մաշվածության գնահատում

Հիմա չափեք ճակատագրականԵվ ֆիզիկական վատթարացումկարճատև տարրեր. Այն որոշվում է տարրի լրիվ փոխարինման արժեքի և դրա շարժական մաշվածության քանակի տարբերությամբ՝ բազմապատկած իրական տարիքի տոկոսով տարրի ընդհանուր ֆիզիկական կյանքի նկատմամբ: Այս կախվածությունը արտահայտվում է բանաձևով

որտեղ՝ NFI KZh e - կարճատև տարրի անշարժ ֆիզիկական մաշվածություն.

VS EL - տարրի ամբողջական փոխարինման արժեքը գնահատման ամսաթվի դրությամբ.

UFI EL - տարրի շարժական ֆիզիկական մաշվածություն;

PV EL - տարրի իրական տարիքը;

FZh EL - տարրի ֆիզիկական կյանքի ժամկետը:

Այս բանաձևի հաշվարկները տրված են աղյուսակում: 3.3.

Երկարակյաց իրերի մշտական ​​մաշվածության արժեքը որոշվում է շենքի մնացորդային փոխարինման արժեքի արտադրյալով (հանած հետաձգված վերանորոգման արժեքը և կարճատև ֆիզիկական մաշվածությամբ իրերի մնացորդային արժեքը) և տոկոսով։ փաստացի տարիքից մինչև շենքի ընդհանուր ֆիզիկական կյանքը:

Աղյուսակ 3.3

Կարճատև տարրերի անշարժ ֆիզիկական մաշվածության գնահատում

Այս կախվածությունը արտահայտվում է բանաձևով

որտեղ՝ NFI JE - շենքի երկարակյաց տարրերի անուղղելի ֆիզիկական մաշվածություն.

VS ZD - շենքի ամբողջական փոխարինման արժեքը գնահատման պահին.

UFI ZD - շենքի շարժական ֆիզիկական վատթարացում;

RBC, g, - անշարժ ֆիզիկական մաշվածությամբ կարճատև տարրերի փոխարինման մնացորդային արժեքը.

FV ZD - շենքի իրական տարիքը;

FZh ZD - շենքի ֆիզիկական կյանքի ժամկետը:

Հաշվարկները այս բանաձևով` դիտարկված օրինակով և երկարակյաց տարրերի անշարժ ֆիզիկական մաշվածության գնահատումը տրված է ստորև:

Ֆունկցիոնալ մաշվածությունը տեսականորեն տարբերությունն է շենքի փոխարինման արժեքի և դրա փոխարինման արժեքի միջև: Քանի որ փոխարինման արժեքը արտացոլում է շենքի սպառողական հատկությունների վերարտադրման ծախսերը՝ հաշվի առնելով ժամանակակից ստանդարտները և շուկայի պահանջները, օրինական է ենթադրել, որ այն բացառում է փոխարինման արժեքում առկա ֆունկցիոնալ մաշվածության արժեքը: Այնուամենայնիվ, գնահատման պրակտիկայում, գոյություն ունեցող հաշվարկային տեխնիկայով, փոխարինման արժեքը հաճախ փոխարինվում է փոխարինման արժեքով, և այնուհետև այս մոտեցումը կորցնում է իր իմաստը: Բայց նույնիսկ փոխարինման արժեքի և փոխարինման արժեքի հաշվարկման բարդության դեպքում, դրանց ուղղակի համեմատությունը չի բնութագրում ֆունկցիոնալ մաշվածության տեսակներն ու աղբյուրները:

Բաժանման մեթոդում մաշվածությունը ենթակա է տարբերակված գնահատման՝ ըստ տեսակի (շարժական և անշարժելի) և այն առաջացնող գործոնների: Մասնավորապես, հաշվարկման տեխնիկայի հիման վրա շարժական ֆունկցիոնալ մաշվածությունԱյն գնահատվում է ըստ գործոնների երեք խմբի՝ պայմանավորված.

• տարրերը փոխարինելու կամ արդիականացնելու անհրաժեշտությունը.
• առանձին տարրերի գերառատություն, այսպես կոչված, գերբարելավումներ:

Բոլոր դեպքերում շարժական ֆունկցիոնալ մաշվածությունը գնահատվում է դրա վերացման գնով:

Տարրերի անբավարարության պատճառով մաշվածությունը որոշվում է գնահատման ամսաթվի և օբյեկտի կառուցման ընթացքում դրանց տեղադրման արժեքի տարբերությամբ: Օրինակ, գնահատվող շենքում բուխարի բացակայությունը կարելի է համարել շարժական ֆունկցիոնալ մաշվածության տարր, որի տեղադրման ծախսերն ավելի քան փոխհատուցվում են գույքի շահութաբերության և շուկայական արժեքի բարձրացմամբ: Այս մաշվածության չափը որոշվում է հետևյալ հաշվարկով (միլիոն ռուբլով).

Նույն շենքում սանտեխնիկան, ըստ գնահատողի, կորցրել է իր համապատասխանությունը սպառողների պահանջարկի մակարդակին այն շուկայի հատվածում, որտեղ կարելի է վաճառել այս գույքը։ Ըստ նախնական հաշվարկների, սանտեխնիկայի փոխարինման ծախսերը փոխհատուցվում են ավելի հարուստ գնորդների ներգրավմամբ և գույքի արժեքի բարձրացմամբ:

Շինարարական տարրերի փոխարինման անհրաժեշտության պատճառով շարժական ֆունկցիոնալ մաշվածությունը չափվում է դրա վերացման ծախսերի գումարով` հանած փոխարինված տարրերի նախկինում հաշվի առնված ֆիզիկական մաշվածությունը և դրանց փրկության արժեքը, ինչպես ցույց է տրված հետևյալ հաշվարկով (միլիոն ռուբլով): :

Նմանապես, մաշվածությունը չափվում է «գերբարելավումների» միջոցով: Մեր օրինակում դրանք ներառում են փայտի փորագրության արհեստանոցի առկայությունը, որը սիրում է գույքի սեփականատերը: Արժեզրկման արժեքը որոշվում է հետևյալ հաշվարկով (միլիոն ռուբլով).

Անվերականգնելի ֆունկցիոնալ մաշվածությունԳնահատվում է երկու խմբի գործոններով, որոնք պայմանավորված են.

• շենքի առանձին տարրերի կամ դրանց որակական բնութագրերի անբավարարություն.
• առանձին տարրերի գերառատություն («գերբարելավումներ»):

Առանձին տարրերի անբավարարության պատճառով անվերականգնելի ֆունկցիոնալ մաշվածությունը չափվում է դրանց բացակայության պատճառով զուտ եկամտի կորստով, կապիտալիզացված այս տիպի շենքերի համար կապիտալիզացիայի դրույքաչափով՝ հանած նոր շինարարության գործընթացում այդ բարելավումների կատարման ծախսերը:

Գործնականում զուտ եկամտի կորուստների արժեքը որոշվում է համապատասխան բարելավումներով և առանց շենքերի վարձավճարների շուկայական համեմատությամբ: Այսպիսով, մեր օրինակում անշարժ գույքի տեղական շուկայի վերլուծությունը ցույց տվեց, որ էլեկտրական հատակային ջեռուցման առկայությունը հնարավորություն է տալիս տարեկան վարձավճարը բարձրացնել 24000 ռուբլով: ընդհանուր մակերեսի 1 մ 2-ի դիմաց։

Գոյություն ունեցող շենքում նման համակարգի տեղադրման ընթացիկ արժեքը գերազանցում է արդյունքում առաջացող ծախսերի աճը, ինչի արդյունքում դրա բացակայության պատճառով առաջացած մաշվածությունը ճանաչվում է անուղղելի։ Ակնհայտորեն, այն գնահատելու համար պետք է հաշվի առնել այն հիպոթետիկ ծախսերը, որոնք կառուցապատողը կկատարեր շենքի կառուցման ընթացքում բացակայող տարրը ստեղծելու համար։ Հաշվարկը կատարվում է հետևյալ ալգորիթմի համաձայն.

Առանձին տարրերի ավելցուկի պատճառով մահացու ֆունկցիոնալ մաշվածությունգնահատվում է որպես այդ տարրերի փոխարինման արժեք՝ հանած դրանց ֆիզիկական մաշվածությունը և սեփականատիրոջ բոլոր ընթացիկ ծախսերի և եկամուտների հանրահաշվական գումարի ավելացում՝ կապված «գերբարելավումների» օգտագործման հետ:

Ենթադրենք, որ մեր կողմից գնահատվող շենքում կառուցվել է լողավազան, որի փոխարինման արժեքը գնահատման ամսաթվի դրությամբ կազմում է 160 մլն ռուբլի։ Լողավազանի շահագործման համար սեփականատիրոջ ընթացիկ լրացուցիչ ծախսերը կազմում են 6 միլիոն ռուբլի, իսկ ժամային վարձով լողավազանի պարբերական տրամադրումից նրա եկամուտը կազմում է 7,2 միլիոն ռուբլի: տարում։ Ինչպես նշվեց, կապիտալացման գործակիցը կազմում է 12% (0,12): Նմանատիպ գույքերի վաճառքի համեմատությունները ցույց են տալիս, որ լողավազանի առկայությունը 100 միլիոն ռուբլով ավելացնում է անշարժ գույքի արժեքը։ Այսպիսով, առկա է անուղղելի ֆունկցիոնալ մաշվածություն «գերակատարումների» պատճառով։ Դրա արժեքը գնահատվում է հետևյալ կարգով (միլիոն ռուբլով).

Արտաքին հագնումբնութագրում է անշարժ գույքի արժեքին պատճառված վնասը դրան արտաքին գործոններով. Այն բնորոշ է բացառապես անշարժ գույքին՝ իր ֆիքսված դիրքի շնորհիվ: Ինչպես նախկինում նշվեց, գույքի շրջակա միջավայրի ազդեցությունը դրա արժեքի վրա կարող է չափվել գնահատողի ինտուիցիայի միջոցով՝ շենքի արդյունավետ տարիքի միջոցով: Այնուամենայնիվ, ավելի հուսալի արդյունքներ կարելի է ստանալ՝ ուղղակիորեն չափելով շուկայի արձագանքը բուն սեփականության և դրա շրջակա միջավայրի փոփոխություններին: Այն դրսևորվում է երկու ձևով՝ վարձավճարների և վաճառքի գների փոփոխություններ։

Համապատասխանաբար, գնահատման պրակտիկայում արտաքին մաշվածության փոփոխման երկու մոտեցում կա.

• արտաքին ազդեցության հետևանքով եկամտի կորստի կապիտալացում.
• նմանատիպ օբյեկտների վաճառքի համեմատությունը արտաքին ազդեցությունները հաշվի առնելով և առանց հաշվի առնելու:

Դիտարկենք դրանց կիրառման տեխնիկան մեր օրինակում: Ենթադրենք, շենքի շահագործման ժամանակահատվածում թաղամասի պլանավորման սխեմայի փոփոխությունը հանգեցրել է հիմնական տրանսպորտային մայրուղու շարժին անմիջապես գնահատվող օբյեկտի սահմանին: Աղմուկի մակարդակի, փոշու և այլ անբարենպաստ հետևանքների աճը հանգեցրեց տրանսպորտային մայրուղու հարևանությամբ գտնվող տների զուտ վարձավճարի նվազմանը տարեկան միջինը 5 դոլարով (30 հազար ռուբլի) ընդհանուր տարածքի 1 մ 2-ի դիմաց՝ նույնի համեմատ։ տներ, որոնք գտնվում են բլոկի հետևի մասում: Ստորև բերված է այս գործոնով պայմանավորված արտաքին ամորտիզացիայի հաշվարկը (միլիոն ռուբլով)՝ հաշվի առնելով այն փաստը, որ շենքի արժեքը կազմում է ամբողջ գույքի արժեքի 80%-ը (այսինքն՝ ներառյալ հողամասի արժեքը) և Շենքերի կապիտալացման հարաբերակցությունը 12% է:

Եթե ​​մեր շենքի անմիջական հարևանությամբ վերջերս տեղի են ունենում նմանատիպ գույքի վաճառք, որոնք չեն ենթարկվում երթևեկության երթևեկության նշված անբարենպաստ ազդեցությանը, ապա մնացած տարբերակիչ հատկանիշների հաջորդական ճշգրտումներով դրանք բերում են համադրելի ձևի` թողնելով բացառիկ ազդեցություն: Այնուհետև համեմատվող հատկությունների վաճառքի գնի տարբերությունը արտահայտելու է այս գործոնի արտաքին մաշվածության քանակական արժեքը:

Գնահատված շենքի համար կուտակված ամորտիզացիայի (միլիոն ռուբլով) հաշվարկների արդյունքները տրված են ստորև:

Այսպիսով, մեր օրինակում կուտակված մաշվածությունը կազմել է շենքի փոխարինման արժեքի 48,3%-ը, իսկ դրա ընթացիկ արժեքը հանած մաշվածությունը կազմել է 1,138 մլն ռուբլի:

Ստացված տեղեկատվությունը լուրջ վերլուծության նյութ է տալիս ոչ միայն գնահատողին, այլև գույքի սեփականատիրոջը։

Կուտակված մաշվածությունը վերաբերում է գնահատվող օբյեկտի արժեքի կորստին բոլոր հնարավոր պատճառներով: Ընդհանուր կուտակված մաշվածության արժեքը ներկայացնում է գնահատման ամսաթվի շենքերի շուկայական արժեքի և դրա փոխարինման (վերարտադրման) ծախսերի տարբերությունը՝ առանց մաշվածության:

Արժեզրկումը արտացոլում է շուկայի արձագանքը գնահատվող գույքի այն կամ այլ բնութագրիչներին, որոնք այն տարբերում են գնահատման ամսաթվի դրությամբ նմանատիպ հիպոթետիկ նորակառույց օբյեկտից: Շենքերի վատթարացումը տեղի է ունենում երեք հիմնական պատճառների ազդեցության տակ, որոնք կարող են դրսևորվել ինչպես բարդ, այնպես էլ մեկուսացված վիճակում։ Գնահատումը սահմանում է շենքերի արժեքի կորստի հետևյալ պատճառները.

Ֆիզիկական վատթարացում;

ֆունկցիոնալ հագնում;

Արտաքին հագնում.

Ֆիզիկական քայքայումը շենքերի արժեքի կորուստն է դրանց շահագործման և բնական ուժերի ազդեցության հետևանքով:

Ֆունկցիոնալ մաշվածությունը ներկայացնում է շենքերի արժեքի կորուստը, որն առաջանում է գնահատման ամսաթվի դրությամբ դրանց ֆունկցիոնալ բնութագրերի չբավարարելու շուկայական պահանջներին: Նման թերությունների թվում են շենքի կառուցվածքային տարրերը, շինանյութերը, դիզայնը և այլն, որոնք նվազեցնում են շենքի ֆունկցիոնալությունը, օգտակարությունը և հետևաբար՝ արժեքը։

Արտաքին մաշվածությունը շենքի կամ գույքի արժեքի կորուստն է՝ գնահատված օբյեկտին արտաքին գործոնների բացասական ազդեցության հետևանքով: Արտաքին ծերացումը կարող է առաջանալ գնահատվող գույքի ֆիզիկական միջավայրի փոփոխության կամ շուկայական միջավայրի բացասական ազդեցության հետևանքով: Այսպիսով, օբյեկտի տեղական ամրագրվածությունը որոշում է արտաքին պատճառների առկայությունը, որոնք չեն կարող վերահսկվել գույքի սեփականատիրոջ, տանտիրոջ կամ վարձակալի կողմից:

Գնահատման մեջ շենքերի քայքայումն ուղղակիորեն կապված է նրանց տարիքի և ծառայության ժամկետի հետ, ինչպես ամբողջ շենքի, այնպես էլ նրա առանձին կառուցվածքային տարրերի, քանի որ դա տեղի է ունենում շենքի կամ դրա տարրի շահագործման ընթացքում: Տեսականորեն, իր օգտակար ծառայության ընթացքում շենքը կամ դրա տարրը պետք է կորցնի իր ողջ արժեքը, հետևաբար, մաշվածությունը հաշվարկելիս, գնահատման ամսաթվի դրությամբ ձեռք բերված տարիքը և օգտակար կյանքը օգտագործվում են շենքերի կամ դրա բաղկացուցիչ տարրերի ընդհանուր մաշվածությունը հաշվարկելու համար: .

Կուտակված մաշվածությունը հաշվարկելիս գնահատողները օգտագործում են հետևյալ հասկացությունները.

Տնտեսական կյանքը այն ժամանակաշրջանն է, որի ընթացքում շենքն ունի արժեք և, հետևաբար, արժեք է ավելացնում գույքին: Այս ժամանակահատվածը ներառում է շինարարությունից մինչև այն պահը, երբ շենքը դադարում է տնտեսական ներդրում ունենալ օբյեկտի արժեքի վրա: Այս ժամանակահատվածը սովորաբար ավելի քիչ է, քան շենքի ֆիզիկական գոյությունը: Տնտեսական կյանքը գնահատելու համար անհրաժեշտ է ուսումնասիրել շուկայական արժեքով վերջերս վաճառված նմանատիպ շենքերի բնորոշ տնտեսական կյանքը:

Օգտակար կյանքը այն ժամանակաշրջանն է, որի ընթացքում շենքերի ֆիզիկական տարրերը կարող են գործել: Պետք է ընդգծել, որ շենքերի որոշ բաղադրիչներ կարող են ունենալ բավականին երկար սպասարկման ժամկետ՝ զգալիորեն գերազանցելով.

Շինարարական տարրերը կարելի է բաժանել երկու տեսակի. Առաջինը ներառում է այսպես կոչված դիմացկուն տարրեր, որոնց օգտակար ծառայության ժամկետը պակաս չէ շենքի տնտեսական կյանքից։ Դրանք ներառում են պատեր, հիմքեր, ստորգետնյա հաղորդակցություններ և այլն: Երկրորդ տեսակը ներառում է կարճատև իրեր, որոնց օգտակար ծառայության ժամկետը ավելի քիչ է, քան շենքի տնտեսական ժամկետը, ինչպիսիք են օդորակիչները, տանիքը, ներքին հարդարումը և այլն: Տարրերի տարբերակումը երկարակյացների և կարճատևների թույլ է տալիս խուսափել քայքայման մեթոդների մաշվածությունը գնահատելիս կրկնակի հաշվարկից:

Մնացորդային տնտեսական կյանքը գնահատողի կողմից որոշված ​​ժամանակահատվածն է, երբ կառույցները գնահատման ամսաթվից հետո կնպաստեն գույքի արժեքին: Մնացած տնտեսական կյանքը ներառում է գնահատման օրվանից մինչև տնտեսական ծառայության ավարտը ընկած ժամանակահատվածը: Եթե ​​օբյեկտի ամենաարդյունավետ օգտագործումը չի փոխվում, ապա շենքի մնացած տնտեսական կյանքը չի գերազանցում ընդհանուր տնտեսական կյանքը, բայց երբեմն կարող է համընկնել դրա հետ:

Մնացած օգտակար ժամկետը գնահատողի կողմից որոշվող ժամանակաշրջանն է՝ շենքի փաստացի տարիքից մինչև դրա ընդհանուր օգտակար ծառայության ավարտը: Երկարակյաց ապրանքի մնացած օգտակար ծառայության ժամկետը հավասար է կամ ավելի, քան մնացած տնտեսական կյանքը:

Փաստացի տարիքը այն տարիների թիվն է, որն անցել է շենքի շահագործման հանձնվելուց մինչև գնահատման ամսաթիվը: Մաշվածության գնահատման փաստացի տարիքը մեկնարկային կետն է փաստացի տարիքը որոշելու համար և անհրաժեշտ է նաև երկար և կարճատև շինությունների բաղադրիչների ֆիզիկական մաշվածությունը հաշվարկելու համար:

Փաստացի տարիքը գնահատվող շենքի փաստացի վիճակին և օգտակարությանը համապատասխանող տարիքն է: Միևնույն ժամանակ շահագործման հանձնված նմանատիպ շենքերը կունենան նույն հաշվառման մաշվածությունը` հաշվեգրման նույն եղանակով, սակայն ներքին և արտաքին գործոնների պատճառով դրանք կարող են տարբեր գնահատված մաշվածություն ստանալ:

Փաստացի տարիքը և մնացած տնտեսական ծառայության ժամկետը կազմում են ընդհանուր տնտեսական ծառայության ժամկետը:

Մաշվածության գումարը պետք է արտացոլի տեղեկացված և ողջամիտ գնորդի, ինչպես նաև շուկայի արձագանքը շենքի վիճակին և որակին: Արժեզրկման նույնականացման հիմնական նպատակն է բացահայտել շուկայի կողմից ճանաչված մաշվածության տեսակները և դրանց հարաբերակցությունը արժեքի ընդհանուր կորստի հետ:

Մաշվածության հաշվարկման գոյություն ունեցող մեթոդները կարող են օգտագործվել ուղղակի և կոնկրետ խնդիրների լուծման համար, ինչպես նաև այլ մեթոդների վավերականությունը ստուգելիս անուղղակի հաշվարկների համար:

Անշարժ գույքի գնահատման տեսությունը բացահայտում է կուտակված մաշվածությունը հաշվարկելու երեք հիմնական մեթոդ.

1) շուկայական նմուշառման մեթոդ.

2) ծառայության ժամկետը.

3) քայքայման մեթոդ.

Առաջին երկու մեթոդները հիմնականում օգտագործվում են մաշվածության ընդհանուր քանակությունը որոշելու համար: Քայքայման մեթոդը օգտագործվում է ընդհանուր մաշվածության հայտնի քանակությունը ֆիզիկական, ֆունկցիոնալ և արտաքին ծերացման միջև բաշխելու համար:

Շուկայի նմուշառման մեթոդ

Այս մեթոդը օգտագործում է շուկայական տվյալներ համադրելի օբյեկտների վերաբերյալ, որոնց համար կարելի է որոշել մաշվածության չափը: Այս մեթոդը թույլ է տալիս հաշվարկել մաշվածության ընդհանուր քանակը բոլոր հնարավոր պատճառների համար, որոշել ընդհանուր տնտեսական կյանքը, ինչպես նաև արտաքին մաշվածության քանակը:

Շուկայական նմուշառման մեթոդը ներառում է գնահատողի կողմից հետևյալ փուլերի հաջորդական իրականացումը.

Փուլ 1. Գործարքների ընտրություն և նույնականացում համադրելի անշարժ գույքի օբյեկտների հետ, որոնք ունեն գնահատվող օբյեկտի նման մաշվածության մակարդակ: Գործարքները պետք է բավարարեն երկու հիմնական պայման. Նախ՝ կատարվի գնահատման ամսաթվին մոտ ամսաթվին, և երկրորդ՝ վերաբերի գնահատվող գույքի մի հատվածին:

Փուլ 2. Հաշվարկել և անհրաժեշտ ճշգրտումներ կատարել համադրելի վաճառքների համար՝ հայտնաբերված տարբերությունների համար, ներառյալ փոխանցված գույքային իրավունքները, ֆինանսավորումը և գործարքի պայմանները: Եթե ​​գնահատողը կարող է որոշել հետաձգված վերանորոգման և ֆունկցիոնալ հնեցման արժեքը, ապա վաճառքի գինը պետք է ճշգրտվի այս չափով, քանի որ այս դեպքում մաշվածությունը չի ներառի փոխհատուցվող բաղադրիչներ:

Փուլ 3. Հաշվարկեք նմանատիպ շենքերի մնացորդային արժեքը որպես յուրաքանչյուր համադրելի գույքի գնի և հողի արժեքի տարբերություն:

Փուլ 4. Վաճառքի պահին յուրաքանչյուր անալոգային նոր շենքի կառուցման արժեքի հաշվարկ:

Փուլ 5 Ընդհանուր կուտակված մաշվածության հաշվարկը դրամական արտահայտությամբ որպես նոր շենքի կառուցման արժեքի և դրանց մնացորդային արժեքի տարբերություն: Եթե ​​վերամշակված բաղադրիչների վաճառքի գների ճշգրտումներ չեն կատարվել, ստացված գումարը կներառի բոլոր հնարավոր պատճառներից բխող չվերականգնվող և անուղղելի մաշվածության բոլոր տեսակները: Եթե ​​այս ուղղումը կատարվել է, ապա արդյունքը լինելու է բոլոր գործոններով պայմանավորված անուղղելի մաշվածության գումարը։

Փուլ 6 Մաշվածության արժեքի փոխակերպումը տոկոսի (նորմայի)՝ յուրաքանչյուր օբյեկտի համար ընդհանուր մաշվածության գումարը բաժանելով ամբողջական փոխարինման արժեքի արժեքի վրա: Եթե ​​գործարքների ժամկետները համեմատաբար մոտ են գույքի գնահատման ամսաթվին, ապա տոկոսներով կարող են հաշվարկվել գնահատվող գույքի կուտակված մաշվածությունը:

Փուլ 7. Եթե ​​գնահատվող օբյեկտն ունի տարբերություններ այնպիսի տարրերի մեջ, ինչպիսիք են վաճառքի ամսաթիվը, գտնվելու վայրը, սպասարկման որակը, ապա ստացված տոկոսադրույքը վերահաշվարկվում է տարեկան արժեքով: Դա անելու համար ընդհանուր տոկոսադրույքը պետք է բաժանվի իրական կամ իրական տարիքի վրա: Համեմատելի օբյեկտների ամբողջ զանգվածի վերլուծության հիման վրա հաշվարկվում է տարեկան մաշվածության տոկոսադրույքի միջակայքը տոկոսներով: Քանի որ յուրաքանչյուր համադրելի գործարքի համար միշտ չէ, որ հնարավոր է ձեռք բերել իրական տարիքի ճշգրիտ արժեքներ, տարեկան մաշվածության դրույքաչափերի առավել ընդունելի միջակայքը հաշվարկվում է համեմատվող գործարքների իրական տարիքի հիման վրա:

Փուլ 8. Արժեքների միջակայքի վերլուծություն, գնահատված օբյեկտի համար առավել ընդունելի դրույքաչափի ընտրություն և կուտակված մաշվածության չափի ճշգրտում` հաշվի առնելով գնահատվող օբյեկտի տարիքը:

Համեմատելի գույքից ստացված մաշվածության տարեկան դրույքաչափը կարող է օգտագործվել գնահատվող գույքի ընդհանուր տնտեսական կյանքը հաշվարկելու համար, որն անհրաժեշտ է ծառայության ժամկետի մեթոդը կիրառելու համար:

Ընդհանուր մաշվածության դրույքաչափի և չափի հաշվարկների հուսալիությունը որոշվում է սկզբնական տեղեկատվության բավարարության և հուսալիության աստիճանով, ինչպես նաև գնահատվող օբյեկտի և անալոգների նմանության աստիճանով: Շուկայական նմուշառման մեթոդով հաշվարկների օբյեկտիվությունը մեծապես որոշվում է հողամասի գնահատման հուսալիությամբ և անալոգային օբյեկտների ամբողջական փոխարինման արժեքով:

Շուկայական նմուշառման մեթոդը նպատակահարմար չէ օգտագործել, եթե առկա են զգալի տարբերություններ մաշվածության աստիճանի և դրա հայտնաբերված տեսակների, գտնվելու վայրի, ինչպես նաև, եթե վերլուծված գործարքներն ունեցել են տարբեր ֆինանսավորման պայմաններ կամ մոտիվացիա:

Կյանքի մեթոդ

Այս մեթոդը հիմնված է ներդրողի պահանջի վրա շենքի 100% մաշվածության իր տնտեսական կյանքի ընթացքում, քանի որ դա ապահովում է ներդրված կապիտալի ամբողջական վերադարձ: Ուստի մինչև տնտեսական ծառայության ժամկետի ավարտը մաշվածությունը չի կարող լինել 100%: Այս մեթոդով շենքի իրական տարիքը և տնտեսական կյանքը գնահատողի կողմից օգտագործվող հիմնական հասկացություններն են: Ընդհանուր մաշվածության տոկոսը սահմանվում է որպես օբյեկտի իրական տարիքի հարաբերակցությունը նրա տնտեսական ծառայության ժամկետին: Մաշվածության գումարը հաշվարկվում է՝ այնուհետև այս մաշվածության գործակիցը բազմապատկելով նոր շենքի կառուցման արժեքով:

Կյանքի մեթոդը պահանջում է, որ գնահատողը հաջորդաբար անցնի հետևյալ քայլերը.

Փուլ 1. Այս շուկայում գործող համանման շենքերի կանխատեսված ընդհանուր տնտեսական կյանքի որոշում:

Փուլ 2. Գնահատված շենքի փաստացի տարիքի հաշվարկ, որը կարող է հավասարվել իրական տարիքին, եթե շենքն ունի նորմալ շահագործման պայմաններ:

Փուլ 3. Փաստացի (փաստացի) տարիքի և տնտեսական ծառայության ընդհանուր ժամանակահատվածի հարաբերակցության հաշվարկ, որը շենքերի մաշվածության սահմանափակող գործակիցն է:

Փուլ 4. Շենքերի ընդհանուր մաշվածության որոշում՝ նոր շենքի կառուցման արժեքը սահմանային մաշվածության դրույքաչափով բազմապատկելով:

Փուլ 5 Շենքերի շուկայական արժեքի հաշվարկը՝ ճշգրտված մաշվածության գնահատված տոկոսի, նորակառույց շենքերի արժեքի արժեքի նկատմամբ:

Չնայած մաշվածության հաշվարկման այս մեթոդը ավելի քիչ ճշգրիտ է, քան մյուսները, այն ամենապարզն է և հաճախ օգտագործվում է գործնականում:

Stakeout մեթոդը

Այն հիմնականում օգտագործվում է մաշվածության ընդհանուր գումարը բաժանելու համար՝ այն պատճառած պատճառներին համապատասխան: Մեթոդը դրական արդյունք է տալիս, երբ շուկայական նմուշառման մեթոդի կամ ծառայության ժամկետի մեթոդի համար չկա բավարար տեղեկատվություն և ներառում է հետևյալ քայլերը.

1) ֆիզիկական մաշվածության հաշվարկ.

2) ֆունկցիոնալ մաշվածության հաշվարկ.

3) արտաքին մաշվածության հաշվարկ.

4) շենքերի մնացորդային արժեքի որոշումը` որպես նոր շենքի կառուցման արժեքի և հայտնաբերված կուտակված մաշվածության գնահատված արժեքի տարբերություն.

Գնահատման գործընթացում անհրաժեշտ է ապահովել, որ մաշվածության վերջնական արդյունքը համակողմանիորեն հաշվի առնի արժեքի նվազումը բոլոր գործոնների ազդեցության հետևանքով և միևնույն ժամանակ խուսափել նույն տեսակի մաշվածության կրկնակի հաշվարկից, ինչը կարող է թերագնահատել: արժեքի վերջնական արժեքը.

Բաշխման մեթոդը անուղղակիորեն թույլ է տալիս հաշվարկել շենքի տարբեր տարրերի վերականգնման արժեքը բոլոր հնարավոր պատճառներով և արդյունքներն օգտագործել անշարժ գույքի գնահատման այլ մոտեցումներում և մեթոդներում, օրինակ՝ վաճառքի համեմատության մեթոդով կամ եկամտի կապիտալացման մեթոդով:

Բաշխման մեթոդը ընդգծում է գույքի արժեքի կորստի երեք հիմնական պատճառ.

Ֆիզիկական վատթարացում;

ֆունկցիոնալ հագնում;

Արտաքին հագնում.

Շենքի կուտակված մաշվածության չափի հաշվարկն իրականացվում է 3-րդ բանաձևով.

C =(1– I ֆիզիկական /100) (1– I func /100) (1– I արտաքին /100) ,

որտեղ ես ֆիզիկական - ֆիզիկական հագնում;

Եւ funkts - ֆունկցիոնալ հագնում;

Եվ արտաքին – արտաքին հագնում.

Նմանատիպ տեղեկատվություն.

Ֆիզիկական, ֆունկցիոնալ մաշվածության և տնտեսական ազդեցության գործակիցները սովորաբար հաշվարկվում են որպես վերարտադրության կամ փոխարինման ընդհանուր արժեքի կոտորակներ կամ տոկոսներ:

Ընդհանուր (կուտակային) մաշվածության գործակիցը որոշելու համար կան երկու մեթոդ.

· հավելում;

Բազմապատկվող.

Հավելյալ մոտեցմամբ ընդհանուր մաշվածության գործակիցը (K) որոշվում է ֆիզիկական, գործառական և տնտեսական մաշվածության գործակիցների գումարմամբ.

Այս մեթոդը եկել է մեզ հյուսիսամերիկյան ստանդարտներից, որտեղ մաշվածության արժեքները մեծ չեն: Իսկ ընդհանուր առմամբ դրանք 100%-ից շատ քիչ են։ Մեր պրակտիկայում հաճախ տեղի է ունենում 100%-ից ավելի ընդհանուր արժեզրկում, ինչը ֆիզիկական իմաստով անհեթեթ է և հակասում է շուկայական արժեքի սահմանմանը: Եվ ըստ մաշվածության գործոնների մնացորդի և բանաձևում դրանց դիրքի, ըստ հաշվառման մեթոդի (պարզ ծալում), մաշվածության գործակիցները (հավելումների մեթոդով) չեն արտացոլում յուրաքանչյուր առանձին գործոնի ազդեցության սխեման արժեքի վրա. գնահատվող օբյեկտը.

Մուլտիպլիկատիվ մոտեցմամբ մաշվածության գործակիցների որոշման հիմք է հանդիսանում ինքնարժեքը, որից բացառվում են նախկինում հաշվի առնված մաշվածության տեսակները։ Այս դեպքում ընդհանուր մաշվածության գործակիցը որոշվում է բանաձևով.

Այս մեթոդը կառուցում է մաշվածության ճիշտ հաշվարկման սխեման: Ընդհանուր մաշվածության արժեքը չի կարող լինել ավելի քան 100%: Այս ալգորիթմում կուտակային մաշվածությունը (երբ արտաքին ազդեցությունը գերազանցում է ֆիզիկական և ֆունկցիոնալ մաշվածության արժեքները պլյուսով) կարող է վերածվել ծախսերի հավելավճարի:

Այսպիսով, ընդհանուր (կուտակային) մաշվածությունը կազմում է.

Լավ է իմանալ >>>

ՍՊԸ Ֆլորա - քաղաքային կոշտ թափոնների հեռացման, մշակման և հեռացման աշխատանքների բնապահպանական տեսակներ
Դասընթացը ներառում է բիզնես պլանի մշակում: Որպես պլանավորման օբյեկտ կարող է ընտրվել բիզնեսի ցանկացած ոլորտ՝ ինչպես նորաստեղծ ձեռնարկությունների, այնպես էլ սպասարկման ոլորտում գործող ձեռնարկությունների համար։ Արդյունաբերական արտադրության աճը և սպառման մակարդակի աճը, ինչպես ցույց է տալիս պրակտիկան, համաչափ է դրա թափոնների քանակի ավելացմանը։ Ամեն ինչ զարգացած է...