Ofis binalarının sınıflandırılması. İş merkezleri ve alışveriş merkezlerinin sınıflandırılması

Moskova'da bir ofis mi arıyorsunuz? İlk adım- bir iş merkezi seçin. Her birinin genel kabul görmüş bir sınıflandırması vardır - A, B, C, D. Bu makalede, nasıl yapılacağını anlamanıza yardımcı olacağız.Bir sınıfın veya diğerinin iş merkezleri tarafından hangi çalışma koşulları sunulmaktadır.

A sınıfı iş merkezleri

Kiralama maliyeti en yüksek olan iş merkezleri "A" sınıfıdır. Bu sınıf, yalnızca yeni inşa edilmiş ve kural olarak şehir merkezinde bulunan binaları içerir (nadir istisnalar dışında).Bu sınıf arasında tarihi binalarda yer alan çok az sayıda iş merkezi bulunmaktadır.- Bu prestijli kategoride sertifika alabilmek için eski binanın binasının tamamen tamamlanmış olması gerekmektedir.yeniden inşa etmek. Aslında, yeniden inşa et.

"A" sınıfını elde etmedeki kilit faktör, en son - "iğneden" - mühendislik iletişimidir (su, ısı ve güç kaynağı sistemleri, dış ve iç aydınlatma, iklim kontrolü ve havalandırma, iletişim ağları, vb.). Ayrıca, A Sınıfı bir BC, bir elektrik kesintisi durumunda 2 bağımsız güç kaynağına veya ek bir kesintisiz güç kaynağına sahip olmalıdır. Tüm yardımcı sistemlerin yönetimi merkezileştirilmiştir, bazı işlevler "akıllı" teknolojiler kullanılarak otomatikleştirilmiştir. "A" sınıfı iş merkezlerinin inşası, kendi bakım uzmanları ekibine hizmet eder: elektrikçiler, tesisatçılar, tamirciler.

"A" sınıfı bir iş merkezinde bitirmek yalnızca en üst düzeyde olabilir - hiçbir taviz yok. Özgün mimari çözümler, pahalı kaplama malzemeleri, ortak alanların modern iç tasarımı. Zorunlu bir gereklilik, yüksek düzeyde doğal ışıktır (tam boy pencereler). Ayrıca yüksek tavanlar. "A" sınıfı iş merkezleri başlangıçta hazır ofislerin biçimini almazlar - tüm tesisler ücretsiz bir yerleşim için "keskinleştirilir", bu nedenle genellikle ofislerin iç dekorasyonu kiracıların emriyle gerçekleştirilir.

"A" sınıfı sertifika, inşaat sonrası işletme yaşının 5 yıldan fazla olmadığını varsayar - bundan sonra, hızla gelişen uluslararası standartlara ayak uydurmak için iş merkezinin elden geçirilmesi gerekir. Bu nedenle, birçok "A" sınıfı iş merkezi, sonunda bir sonraki en kıdemli "B" kategorisine geçer.

İç altyapı çok gelişmiştir - kafeler ve restoranlar, mağazalar, bankalar ve ffitness merkezleri, güzellik salonları ve çok daha fazlası. "A" sınıfı uluslararası ticarete odaklanmıştır, bu nedenle bu iş merkezlerinin bir diğer ayırt edici özelliği de en son teknoloji ile donatılmış geniş konferans salonlarıdır.

A sınıfı bir iş merkezinde park etme sorunu asla yoktur. Burada yerin coğrafyası tarafından belirlenen yer altı otoparkı gereklidir - sadece yer üstü park yeri ile ilgili her zaman sorunların olduğu şehir merkezi. Otopark, her 100 metre ofis alanı için en az 1 araçlık park yeri olacak şekilde tasarlanmıştır.

Güvenlik - ayrıca "A" sınıfı. Herşey ortak alanlar video gözetimi altındadır, bina ve çevresi 24 saat güvenlik altındadır, iş merkezinin bulunduğu bölgeye zorunlu otomatik giriş kontrolü.

Bu sınıftaki iş merkezlerinde yalnızca yıllık karı sağlam olan en büyük uluslararası ve Rus şirketleri kiralamayı göze alabilir. Bu tür iş merkezlerine örnekler: modaya uygun Lotte Plaza, Krylatsky Hills, Microsoft, Cisco ve Intel gibi BT devlerinin oturduğu yer ve elbette Moskova Şehri'ndeki gökdelen kuleleri.

"B" sınıfı iş merkezleri

B Sınıfı iş merkezleri, yüksek kaliteli mühendislik iletişimi ile yeni veya yeniden inşa edilmiş ve yenilenmiş eski binalarda ve eski Moskova konaklarında yer alabilir. Yukarıda da belirttiğimiz gibi B Sınıfı iş merkezleri, 5 yıl çalıştıktan sonra eski A Sınıfı ofislerdir. Bu nedenle, birçok özellikte "B" kategorisindeki ofisler "A" sınıfı binalara yakındır. Çoğu zaman farklılıklar önemli değildir. Ama iş merkezi elitizmini yapan uluslararası "A" sınıfının olmaması nedeniyle, "B" iş merkezleri kira oranları açısından çok daha demokratik.

Coğrafya gereksinimleri - metroya yürüme mesafesi ve iyi ulaşım erişilebilirliği, ana Moskova karayollarına yakın konum. B sınıfı iş merkezlerinin zorunlu bir özelliği, uygun erişim ve güvenli park yeridir. İsteğe bağlı bir seçenek, yeraltı otoparkıdır.

"B" sınıfı iş merkezlerinde tasarım ve yenileme - kaliteli malzemelerle modern. Binaların cepheleri genellikle estetik açıdan “A” sınıfının gerisinde kalmıyor. Gelişmiş altyapı - mağazalar, ev hizmetleri (örneğin matbaa), kafeler ve restoran kompleksleri. Bazı B sınıfı iş merkezlerinde fitness merkezleri bulunur.

B sertifikası alabilmek için bir iş merkezinin kiracılar için yüksek güvenlik sağlaması da gerekir, bu nedenle her zaman modern video gözetim sistemleri, 24 saat güvenlik ve binaya sınırlı erişim vardır.

"B" sınıfı iş merkezi, başkentin modern sakinleri için konfor ve yaşam standardıdır. Bu sınıfın bir iş merkezindeki tipik kiracılar orta ve büyük ölçekli işletmelerdir.

"C" sınıfı iş merkezleri

Bu iş merkezleri sınıfı, her şeyden önce eski Sovyet döneminden kalma binaları içerir. Çoğu zaman uyku alanlarının sanayi bölgelerinde bulunurlar - araştırma enstitüleri, ofis binaları, fabrikalar vb. Bu nedenle - binanın öngörülemeyen cephesi, ortak alanlardaki eski onarım. Tipik bir resim - loş ışıklı uzun gri koridorlar ve küçük odalara açılan çok sayıda kapı. Ofislerin kendisinde onarımlar minimum düzeydedir - kiracı daha rahat koşullarda çalışmak istiyorsa, bitirme işlemini kendi başına ve masrafları kendisine ait olmak üzere yapmalıdır.

"C" sınıfı iş merkezlerindeki mühendislik sistemleri eskidir. Su ve elektriğe ek olarak, minimum program soğuk mevsimde ısıtma (genellikle çok dengesiz), genel havalandırma, İnternet erişimidir (her zaman değil, bazen kiracının kendisi tarafından yapılması gerekir). Daha fazla seçenek - şanslı olarak. Vakaların büyük çoğunluğunda koşullandırma işlevi, eski güzel havalandırmalar tarafından gerçekleştirilir. Klima ihtiyacınız varsa kiracının kendi cebinden ödemesi gerekecektir.

Altyapı sınırlı veya tamamen yok - burada kafe ve dükkan bulamazsınız. Maksimum - bir yemek odası (çoğunlukla - büyük bir sanayi bölgesi içindeki binalardan birinde). Güvenlik - kontrol noktasında bekçi.

Kural olarak, bu sınıfın iş merkezleri şehrin yerleşim bölgelerinde bulunur ve metrodan uzaktır - onlara yalnızca toplu taşıma araçlarıyla ulaşabilirsiniz. Araç sahipleri için park yeri - yakındaki bahçelerde kendiliğinden.

Moskova'daki ticari emlak piyasasının gerçekleri, C sınıfı iş merkezlerinin küçük işletmelerin zorunlu seçimi haline gelmesine neden oluyor. Çünkü küçük şirketler için kaldırma fiyatları sunan bu iş merkezleridir.

Bu sorunun kökü nedir? Gerçek şu ki, sınıf iş merkezlerinin sahipleri"A ve B" kural olarak, ofisler sadece geniş alanlarda kiralanır. Büyük kiracılarla çalışmakla ilgileniyorlar- 200, 300, 1000 metrekare vb. 100 metrekareye kadar küçük ofislere ihtiyaç duyan küçük işletmeler, iş modellerine tam olarak uymuyor.

D sınıfı iş merkezleri

Bunlar, büyük onarımlara ihtiyaç duyan binalar - dönüştürülmüş bodrum katları ve dairenin konut dışı fonuna aktarılan yarı bodrum katları. Güvenlik olmadan, harap iletişimle, İnternet olmadan - en iddiasız kiracılar için sade koşullar. İş merkezlerinin en öngörülemeyen çeşidi, minimum kira fonu olan mikro işletmeler içindir.

Artıları ve eksileri hakkında biraz

İş merkezi sınıfının yanındaki artılar ve eksiler - "B+", "A-", iş merkezinin komşu sınıfa ne kadar yakın olduğunun bir göstergesidir. Yani "B+", "A" sınıfına tam olarak ulaşmayan bir iş merkezidir.

Artık küçük işletmeler B sınıfı iş merkezlerini karşılayabilir

Delovoy, ticari emlak piyasasındaki adaletsizliği düzeltmeye ve küçük işletmelerin uygun koşullarda çalışmasını sağlamaya karar verdi. Moskova'da üç B+ sınıfı iş merkezinde geniş bir alan satın aldık ve küçük işletmelerin ihtiyaç duyduğu küçük ofislere böldük - 13 ila 60 metrekare. Artık konforlu ofislere sahip prestijli iş merkezleri, küçük şirketler için bile mevcuttur.

Bir işyerinin maliyeti ayda 13.490 ila 15.990 ruble arasındadır. Kiralama fiyatına zaten şunlar dahildir: yüksek hızda sınırsız internet, sekreterlik hizmetleri, kamu hizmetleri, günlük temizlik, güvenlik.

İş için prestijli B+ sınıfı iş merkezlerinden birini seçin:

Omega Plaza, modern ticaretin ritminde yaşamak isteyenler için ultra modern sınıf bir iş merkezidir. Eşsiz bir iç mekana sahip bir bina - özel fıskiyeler, bir şömine, bir Swarovski avizesi, panoramik asansörler ve sanat sergileri. Gelişmiş altyapı: Yüzme havuzlu bir fitness kulübü, rahat kafeler ve modaya uygun restoranlar, banka şubeleri, tüketici hizmetleri, mağazalar ve güzellik salonları.

Omega Plaza'daki kiracılarımız her sabah panoramik asansöre binerek katlarına çıkıyor ve Swarovski kristalli kristal avizelere hayran kalıyorlar.

"Arma", yüksek kira fiyatlarıyla ünlü modaya uygun iş bölgesidir. Ama Ticarette değil. "Arma" topraklarında bir fitness merkezi, restoranlar ve kafeler, modaya uygun kulüpler, büyük bir misafir otoparkı var. Art Play ve Winzavod sanat merkezleri Arma'nın yakınındadır. Küçük işletmeler için Merkez İdari Bölgesi'ndeki en uygun fiyatlı seçeneklerden biri.

Artık küçük işletmeler bile, modaya uygun Arma iş bölgesindeki Garden Ring'den 3 dakika uzaklıkta çalışabilir.

Alekseevskaya Tower, Moskova'nın kuzeyinde, gökdelenlerin mimarisini anımsatan güzel bir cam cepheye sahip modern bir iş merkezidir. 18 yer üstü ofis ve 3 yeraltı otopark katı, akıllı yüksek hızlı asansörler, modern mühendislik ve iletişim sistemleri, uygun altyapı (mağazalar, servis departmanları, restoran kompleksi).

Alekseevskaya Tower, Moskova'nın kuzeyindeki en iyi iş merkezlerinden biridir.

Uygar ticari emlak piyasasının tüm katılımcıları için nesnelerin doğru sınıflandırılması gereklidir. Bankalar, sigortacılar, eksperler, emlakçılar, mal sahipleri, alıcılar ve kiracılar, genel olarak, mesleki faaliyetlerinde veya evinde ticari bir mülkle karşılaşan herkesle ilgilenmektedir.

Bugüne kadar, ticari binaları ve yapıları sınıflandırmak için resmi bir kriter yoktur. Ancak, paydaşlar her zaman bir nesnenin değeri hakkında, temel özelliklerine ve piyasadaki benzer nesnelerin maliyetine dayalı olarak kendi anlayışlarına sahiptir.

Tabii ki, bir nesnenin maliyeti çok sayıda faktörden etkilenir, ancak ana, anlaşılır ve en az önemli olanlar onlardan ayırt edilebilir.

Aşağıda, ticari gayrimenkul maliyetini nihai olarak etkileyen ana kriterlere göre tarafımızca tam olarak oluşturulmuş tablolar bulunmaktadır.

Ofis, depo ve perakende olmak üzere üç ana ticari gayrimenkul grubu için ana özelliklerin bileşiminin farklı olduğunu dikkate aldık. Bu nedenle, üç tablo vardır. Referans kitapları olarak hizmet edemezler, ancak ticari emlak ajansı web sitemizin müşterilerinin nesnelerin "klaslığı" hakkında ilk fikir edinmelerine izin verir.

İş merkezleri ve ofis binalarının sınıflandırılması.

Temel özellikleri	A sınıfı"	"B" sınıfı	"C" sınıfı	"D" sınıfı
nesne konumu	merkez veya şehir merkezinin yakınında, uygun ulaşım altyapısına sahip ana yollar ve meydanlar üzerinde	şehrin merkezi bölgeleri değil; otoyollara yakın	eteklerinde, rahatsız edici giriş	şehrin eteklerinde, yeniden yapılandırılmış işletmelerin topraklarında, konutlarda
nesne durumu	yeni bina, yüksek kaliteli yüzeyler	10 yıla kadar operasyon, iyi durumda kaliteli bitirmek	10 yılı aşkın süredir faaliyet gösteren, yeniden inşa edilen binalar, standart yenileme, iyi durumda bitirir	onarım gerektiren tatmin edici durum
Tesisin yapısal ve planlama çözümleri	tavan yüksekliği - en az 3 m, geniş ortak alanlar	tavan yüksekliği - en az 3 m, yüksek kaliteli, iyi donanımlı ortak alanlar	tavan yüksekliği - 2,7 m'den az değil, koridor sistemi,	Kalitesiz yerleşimler, koridor sistemi, bodrum, yarı bodrum yerleşimleri
Otopark	binaya girişi olan çok katlı zemin veya yeraltı otoparkı	güvenlikli ve rahat erişimli organize güvenli park yeri	sınırlı park seçeneği	güvenlik olmadan kendiliğinden park etme
altyapı	iletişim ve telekomünikasyon araçları ile yüksek düzeyde tedarik, konferans salonlarının mevcudiyeti, tüketici hizmetleri, yemek ve eğlence alanları	Konferans salonları ve tüketici hizmetleri dahil olmak üzere iyi gelişmiş iş hizmeti altyapısı	az gelişmiş kiracı hizmeti altyapısı	kiracı hizmet altyapısının olmaması

Bir ofis alanı kiralamayı planlıyorsanız, ofis kiralama bölümüne bakın.
Ofis binası alıcılarına ofis satın alma sayfasında bilgi verilir.

Alışveriş merkezlerinin sınıflandırılması.

Ticari gayrimenkul için Avrupa sınıflandırması kullanılır. İçindeki alışveriş merkezleri, konuma, perakende alanının büyüklüğüne, ana kiracıların bileşimine ve uzmanlaşmasına bağlı olarak gruplara ayrılır.

	Konum	Kitle	Ticaret Alanı	çapa kiracı	Tanım
Mahalle alışveriş merkezi	ana caddelerden ve stratejik otoyollardan uzakta	3000 kişiye kadar	3000 metrekareden az	eksik olabilir	temel mal ticareti, günlük hizmetler
Bölge alışveriş merkezi	ana caddelerden ve stratejik otoyollardan uzakta, özel veya toplu taşıma ile 5-10 dakikalık bir yarıçap içinde	3000 - 40000 kişi	3000-10000 metrekare	bakkal süpermarket, eczane	Gıda ürünleri, temel mallar, günlük hizmetler ticareti
ilçe alışveriş merkezi	ana caddelere ve stratejik otoyollara yakın, 10-20 dakika ulaşım erişilebilirliği	40 - 150 bin kişi	9000 - 20000 metrekare	bakkal süpermarket, eczane, çocuklar için ürünler, mamul ürünler.
bölgesel alışveriş merkezi	stratejik otoyollara yakın, 30-40 dakika ulaşım erişilebilirliği	150.000'den fazla kişi	30000 – 45000 metrekare	tam bir ürün yelpazesine sahip birkaç büyük mağaza	mamul mallar, giyim, mobilya, ev eşyaları, dinlenme ve eğlence yerleri, tüketici hizmetleri

Depo gayrimenkullerinin sınıflandırılması.

Depo gayrimenkulünün yanı sıra ofis gayrimenkulünün sınıflandırılması için temel özellikler, binaların yeri ve tesislerin ekipmanıdır. Depoların özellikleri, iyi ulaşım altyapısı tesisleri ve bunlara erişim yolları gerektirir.

Temel özellikleri	"A" sınıfı depolar	"B" sınıfı depolar	"C" sınıfı depolar	"D" sınıfı depolar
Bina özellikleri	kolonsuz veya 6-10 m basamaklı kolonlu hafif metal yapılardan yapılmış yeni tek katlı dikdörtgen depo binaları.	bir veya iki katlı depo binaları, yeni inşaat veya tadilat	hangarlar, endüstriyel tesisler, yeni veya yeniden inşa edilmiş	ısıtılmayan endüstriyel tesisler ve hangarlar, bodrumlar
Tesisin özellikleri	m2 başına 5 ton yük ile toz önleyici kaplamalı pürüzsüz beton zemin. Tavan yüksekliği en az 12 metre	6 metreden tavan yüksekliği, zemin - asfalt veya kaplanmamış beton	4 metreden tavan yüksekliği, zemin - asfalt veya beton karolar, kaplanmamış beton	tavan yüksekliği - düzenlenmemiş, zemin - sınırlı trafik için uygun
Mülk konumu	merkezi karayollarının yakınında bulunuyorsa, bir demiryolu hattının olması arzu edilir.	uygun erişim yolları, otoyollara yakınlık, tercihen bir demiryolu hattı	ağır vasıtalar için ulaşım erişilebilirliği	araçlar için yol mevcudiyeti
Teknik ekipman	havalandırma sistemi, sıcaklık kontrolü, yangın alarm sistemi ve otomatik yangın söndürme sistemi, güvenlik alarm ve video izleme sistemi, fiber optik telekomünikasyon, erişim sistemi.	her 2000 metrekare için en az bir yük asansörü, ısıtma, yangın söndürme, güvenlik alarm ve video izleme sistemi, telekomünikasyon	yük asansörlerinin mevcudiyeti, ısıtma sistemleri, telekomünikasyon	malların yüklenmesi, boşaltılması ve taşınması için mekanizmaların isteğe bağlı mevcudiyeti
Ulaşım altyapısı	ağır vasıtalar için platformlar, ağır vasıtalar için manevra platformları	ağır araçları yerleştirmek ve manevra yapmak için platformlar, araçları boşaltmak için bir rampa	manevra ve araçların yüklenmesi ve boşaltılması için yer	Numara
Ek koşullar	ofis ve yardımcı tesisler, tuvaletler, duşlar, yardımcı odalar, soyunma odaları		personel için yardımcı tesisler	sitede yardımcı tesislerin mevcudiyeti

Moskova'da depo alanı kiralama veya satın alma ve satma konusunda tavsiye almak için uzmanlarımızla iletişime geçebilirsiniz. Ayrıca şu bölümlerde ek bilgi alınabilir: depo kiralama.
ve bir depo satın alınması.

Ticari gayrimenkul sınıfları hakkında tarafımızdan sağlanan bilgiler bu pazarda gezinmenize yardımcı olursa seviniriz. Ticari gayrimenkul ile ilgili herhangi bir konuda tavsiyeye veya çözüme ihtiyacınız varsa, lütfen emlak acentemizin uzmanlarıyla iletişime geçin.

Bir organizasyonun başarısı, yalnızca yöneticilerin ve çalışanların profesyonelliğine değil, aynı zamanda ofisin doğru, düşünceli konumuna da bağlıdır. Sadece konumunun rahatlığı değil, aynı zamanda içerideki atmosfer, prezentabl bir görünüm de önemlidir. Burada, iyi bilinen atasözü mümkün olduğunca işe yarıyor: "Giysilerle buluşuyorlar ...".

iş merkezi kategorisi nedir

Ofisler genellikle iş merkezlerinde bulunur, kategorileri hakkında daha fazla bilgi edinmeye değer. Kategoriler çeşitli kriterlere göre belirlenir:

• yer. Bu çok önemlidir, çünkü ortakların ve müşterilerin ofisinize ne kadar uygun olacağı, şirketle iletişim kurmak isteyip istemediklerine bağlıdır. Aynı öğe erişim kolaylığı içerir - ulaşım iletişimi, park etme;
• binanın sunumu. Cephesi, girişi vb. Dış ve iç durumu;
• alan ve tasarım özellikleri;
• zeminlerin, pencerelerin, asansörlerin kalitesi;
• mühendislik iletişimi: havalandırma, klimalar, iletişim;
• tesis güvenliği;
• altyapı.

İş merkezlerinin sınıflandırılması

Bir iş merkezindeki bina kiralamanın maliyeti, doğrudan A, B, C harfleriyle gösterilen sınıfına bağlıdır.

En erişilebilir, ancak en prestijli olmaktan uzak, C sınıfı iş merkezleridir.Tesislerinde şunlar olmalıdır:

1. Havalandırma ve ısıtma sistemi.
2. Binanın üç katından fazla olması durumunda asansör.
3. Güvenlik sistemleri ve erişim kontrolünün kullanılabilirliği.

Bunlar, böyle bir iş merkezinin karşılaması gereken minimum gereksinimlerdir.

• akış-egzoz havalandırması;
• mikro iklimi ayarlama yeteneği;
• yangın güvenlik sistemleri;
• video gözetimi ve 24 saat güvenlik;
• ulaşım arterlerine yakın konum.

Ülkemizde ofis alanı için ek kalite seviyeleri vardır, bunlar + veya - ile gösterilir. Örnek: B+ sınıfı bir iş merkezi, A ile B arasında veya A- ile neredeyse aynı olacaktır. Böyle bir ayrım biraz keyfidir, çünkü merkezde daha iyi ve daha kötü bir şey olabilir.

A sınıfı iş merkezlerine gelince, öncekilerin sahip olduğu her şeye sahipler. Ama buna eklenen birkaç şey daha var:

1. Büyük otoyollardan görünürlük.
2. Kendi güç kaynağının ve acil durum dizel jeneratörünün mevcudiyeti.

altın anlam

Shukhova 14 iş merkezi B+ sınıfına aittir, yani içinde ofis kiralayarak konforun ve rahatlığın ne olduğunu hissedeceksiniz. Altyapı yüksek düzeyde geliştirildi, konum Moskova'nın merkezinde. Buna rağmen, yer sessiz ve ulaşım erişilebilirliği mükemmel olarak nitelendiriliyor.

İş merkezinin işgal ettiği alan 1 hektardır. Seçtiğiniz için farklı yüksekliklerde birkaç bina var. Sınıfına göre bir iç kaplama var, tüm mühendislik iletişimleri var. Ortaklarınıza ve müşterilerinize samimiyet ve açıklık gösterme arzunuz varsa - Shukhova 14 iş merkezine gelin.

Uluslararası uygulamada, ofis gayrimenkullerinin çeşitli sınıflandırmaları kullanılmaktadır. Ancak BOMA (Bina Sahipleri ve Yöneticileri Birliği) tarafından geliştirilen sistem en çok kullanılan sistem olarak kabul edilmektedir. İş merkezleri "A", "B" ve "C" kategorilerine göre sınıflandırılır.

"A" sınıfı ofis binaları en prestijli ve kaliteli, "C" sınıfı özellikleri ise modern gereksinimlerden uzaktır. Belirli bir sınıfa atama, belirli bir dereceye kadar özneldir ve belirli özelliklere uygunluk dikkate alınarak yapılır:

1. Konum.
2. Bina tipi.
3. Binanın yeniliği.
4. Bina bakım sistemleri, güvenlik sistemi.
5. Binanın planlanması, dekorasyonu ve yapımında çözümler.
6. Mühendislik sistemleri, klima ve havalandırma sistemleri.
7. Telekomünikasyon sistemleri.
8. Otopark.
9. Bina asansörlüdür.
10. Altyapı.

Rusya henüz birleşik bir ofis alanı sınıflandırmasını onaylamadı. Piyasada birçok sistem varyasyonu vardır, ancak hepsi benzer ilkelere dayanmaktadır.

En ünlü sınıflandırmalar:

1. Rus Emlakçılar Birliği G.M.'nin baş analistinin sınıflandırılması. Sternık.
2. 2003'te geliştirilen ve 2006 ve 2013'te eklenen Moskova Araştırma Forumu'nun sınıflandırması.
3. St. Petersburg Araştırma Forumu 2008 Sınıflandırması

Birçok değerleme şirketi "ABC"ye benzer bir sistem kullanır.. Rus gerçeklerinde, bazı şirketler, Sovyet dönemine ait birçok binanın yeniden inşa edilmemiş olması ve hatta "C" kategorisinin gereksinimlerini karşılamaması nedeniyle özel bir "D" kategorisi ekliyor.

2006 yılında Moskova Araştırma Forumu'ndaki gereksinimlerin sıkılaştırılmasına uygun olarak, 2003 sınıflandırması değiştirildi. Yeni yapı, modern ofis binalarını üç tipe ayırıyor: "A", "B+" ve "B-". Belirtilen kriterlere uymayan binalar "C" ve altında sınıflandırılır. 2013 yılında önemli bir yenilik olan “Sertifikasyon” kalemi, yani ofis merkezlerinin uluslararası enerji verimliliği standartlarına uygunluğu LEED ve BREEAM olmuştur.

İkinci sınıflandırma sistemi, "A" sınıfının ek kategorilere bölünmesini içerir:"A1", "A2", "A3" ve daha detaylıdır. Uygulamalarında Noble Gibbons ve Colliers International tarafından kullanılır. "A +", "A" ve "A-" alt sınıflarına bölünme benzerdir.

A sınıfı"

Ofis binaları için en iyi çözüm olan A sınıfı iş merkezleri, yetkin bir yerleşim planı, üst düzey inşaat ve terbiye, otomatik yaşam destek sistemleri, güvenlik, iletişim ve iletişim sistemleri ile donatılmış yeni komplekslerde yer almaktadır. Bu tür ofisler, esas olarak şehir merkezinde veya çok sayıda ulaşım kavşağı bulunan prestijli alanlarda inşa edilmiştir.

Büyük şirketler, birinci sınıf iş merkezlerindeki binaların kiracısı olarak hareket eder ve yabancı şirketlerin şubeleri. "A" sınıfı, aşağıdakileri içeren modern bir binanın tüm kriterlerini tam olarak karşılar:

1. Merkezi bir bina yönetim sisteminin mevcudiyeti.
2. Modern bir yangın güvenlik sisteminin mevcudiyeti.
3. Tavan yüksekliği 2,7 m'den az değil.
4. Ortak alanlar ve cepheler için yüksek kaliteli kaplama malzemeleri.
5. Asansörler için bekleme süresi 30 saniyeyi geçmez.
6. Pencereden “çekirdeğe” kadar olan zemin derinliği 10 m'yi geçmez.
7. Verimli bir şekilde organize edilmiş bir resepsiyon alanının, konferans salonlarının, geniş yemek ve dinlenme alanlarının varlığı.
8. Tasarımcı yenileme.
9. İş merkezine girişi olan çok katlı yer altı veya yer altı otoparkı.

“A” sınıfı için, kendi aralarında temel farkları olmayan ve binayı daha detaylı tanımlamak için kullanılan “A1”, “A2”, “A3” alt sınıflarına ayırma uygulanmaktadır.

"A1" alt sınıfı

Bu alt sınıf aşağıdakilerle karakterize edilir:

"A2"

Binanın konumu için daha az katı gereksinimleri vardır ve ayrıca nispeten yeni bir inşaatın tamamen yeniden inşa edilmiş bir binası olabilir. Özellikler "A1" sınıfına yakındır, ancak küçük sapmalara izin verir ikincil parametrelerde.

"A3"

20-30 yaş arası tamamen yeniden inşa edilmiş bir binaya atanabilir. Yerleşimin karşılaştırmalı verimsizliğine ve daha düşük kaliteli bir merkezi klima sistemine izin verilir.

"A2" alt sınıfı ile ilgili olarak bir miktar bozulma olabilir, örneğin, ofis merkezinin konumu merkezde değil, daha uzak ama prestijli bir bölgededir.

"AT"

Ekonomi sınıfı ofisler, genellikle "B" sınıfı ofis alanı olarak adlandırılır., genellikle "A" sınıfı ofisten temel farklılıkları yoktur. Temsili binaları ifade eden A Sınıfı'ndan farklı olarak, B Sınıfı ticari mülk, çalışma binalarını ifade eder. Büyük şirketlerin bu tür ofislerde üst yönetimle ilgisi olmayan personeli vardır. Kiracılar küçük kuruluşlar ve şirketlerdir.

Bu boşluklar aşağıdakilerle karakterize edilir:

"İLE"

"C" sınıfı ofisler çoğunlukla ofis ihtiyaçları için dönüştürülmüş Sovyet döneminden kalma binalarda bulunur: araştırma enstitüleri, enstitüler, fabrika yönetimi.

Bu tip bir bina genellikle tam bir merkezi klima eksikliği, profesyonel olmayan yönetim ve donanımlı park yeri eksikliği ile karakterize edilir.

Onarımlar ucuz malzeme kullanılarak yapılıyor, elektrik ve altyapı sorunları var. "C" sınıfı ofis binalarının temel özellikleri:

1. Şehrin eteklerinde yer, binaya uygunsuz erişim.
2. Hizmet ömrü 10 yılı aşıyor.
3. Standart onarım, koridor sistemi.
4. Modası geçmiş tasarım, verimsiz düzen.

"D"

D Sınıfı mülkler modern bir tesisin gereksinimlerini karşılamıyor ofis gayrimenkul. Bu sınıftaki ofisler, modası geçmiş mühendislik çözümleri, ahşap zeminler, yaşam destek hizmetlerinin eksikliği ile karakterizedir. Şehrin dışında, dönüştürülmüş depolarda ve endüstriyel tesislerde, konut binalarında bulunurlar.

"D" sınıfı aşağıdakilerle karakterize edilir:

1. Büyük yenileme ihtiyacı olan bina.
2. Koridor sistemi, bodrum ve yarı bodrumlarda yerleşim, kalite planlaması eksikliği.
3. Spontane, korumasız park etme.
4. Bina bakım ve yönetim altyapısı eksikliği.

Ofisler için gayrimenkul fiyatlarındaki değişim

Ofis gayrimenkul fiyatları birçok faktöre bağlıdır, ana merkezden uzaklık ve belirli bir kategoriye uygunluk. 2018'de Moskova'da A sınıfı bir ofis için ortalama kira oranı 25.500 ruble. metrekare başına yılda ortalama 16.000 ruble/m2'ye B+ sınıfı bir ofis kiralanabilir. yılda ve metrekare "B-" sınıfı bir ofiste 14.500 rubleye mal olacak. yıl içinde. Aşağıdaki kategoride bir ofis kiralamak, metrekare başına ortalama 9.000 ruble'dir. yıl içinde.

Doğru bir değerlendirmeye duyulan ihtiyaç, tüm piyasa katılımcıları için en uygun ve eksiksiz sınıflandırmayı kullanmanın ve sürekli güncellemenin önemini belirler. Açık kriterler, kiracının ne için para ödemeye istekli olduğu ve ev sahibinin hangi seçeneği ve fırsatı sunmaya istekli olduğu konusunda net bir fikir verir.

Bugün dünya uygulamasında birkaç farklı sınıflandırma kullanılmaktadır, ancak en popüler olanı 1907'de kurulan BOMA International (Bina Sahipleri ve Yöneticileri Derneği) tarafından oluşturulan sistemdir. Geliştirilen sisteme göre ofis binaları A, B ve C kategorilerine ayrılmaktadır.

A sınıfı gayrimenkuller en prestijli ve kaliteli olarak kabul edilirken, C sınıfı binalar iş yapmaya en az uygun ve çağın gereklerine uygun olmayan yapılardır.

Binaların aidiyetinin belirlendiği temel özellikler şunlardır:

• Konumu (şehir merkezine uzaklığı dahil).
• Bina tipi.
• Binanın yapıldığı yıl.
• Ev yönetim ve bakım sistemleri.
• Binanın düzeni, binanın dekorasyonu ve inşaatının modernliği.
• Mühendislik ve telekomünikasyon sistemlerinin işlevselliği ve verimliliği.
• Park yerlerinin mevcudiyeti ve rahatlığı.
• Asansörlerin mevcudiyeti ve modernliği.
• Altyapı.

Rusya pazarı koşullarında, yurtdışında kabul edilen sınıflandırmalar kabul edilemez, yalnızca uluslararası standartları karşılayan ticari gayrimenkulleri tanımladıklarından, iş merkezlerine ev sahipliği yapan Moskova binalarının %80'inden fazlası dünya sınıflandırmasında yer almayan kategorilere aittir.

Ayrıca, Moskova'daki çoğu modern bina Garden Ring'in dışında inşa edilirken, uluslararası sınıflandırmada önemli bir kriter, merkezden uzaklığına bağlı olarak nesnenin konumudur. Bu nedenle, binanın konumu kriteri, öncelikle yürüme mesafesi ve ulaşım bağlantılarının gelişimi açısından Rus sınıflandırmasında dikkate alınmaktadır.

Rusya Federasyonu, ticari ofis gayrimenkullerinin birleşik bir sınıflandırmasını onaylamadı. Aynı zamanda, piyasada son derece benzer ilkelere dayanan birkaç sistem türü başarıyla kullanılmaktadır.

En yaygın olanları:

1. Sınıflandırma Sternik, Rusya Ekonomi Üniversitesi Proje ve Program Yönetimi Bölümü Profesörü. G.V. NPRGR'nin baş analisti Plekhanov.
2. 2003 yılında geliştirilen Moskova Araştırma Forumu'nun sınıflandırılması.
3. 2008 yılında geliştirilen St. Petersburg Araştırma Forumu'nun sınıflandırılması.

Moskova sınıflandırmasına göre ofis binaları 4 kategoriye ayrıldı: A, B+, B- ve C. 2013 yılında, “Sertifikasyon” maddesi de tanıtıldı, yani. ofislerin küresel enerji verimliliği parametrelerine uygunluğu.

Başka bir yaygın sınıflandırmaya göre A sınıfı ofis gayrimenkulleri ayrıca A1, A2 ve A3 veya A+, A ve A- kategorilerine ayrılmıştır. bu da onu daha detaylı kılıyor. Bu sistem, CB Richard Ellis Group'a ait en büyük şirket olan Noble Gibbons tarafından kullanılmaktadır.

Sınıflara göre binaların gereksinimlerinin ve ayırt edici özelliklerinin tanımı

"ANCAK"

A sınıfı gayrimenkul ofis alanı kiralamak için en uygun çözümdür.. Bu tür binalar, iyi düşünülmüş bir yerleşim planına sahip alanlarda bulunur, çoğu zaman otomatik yaşam desteği, güvenlik, havalandırma ve klima sistemleri ile donatılmış, yüksek kaliteli taşıyıcı yapılara ve kaplamalara sahiptir. Bu sınıfın iş merkezleri, gelişmiş bir ulaşım sistemi ile merkezde veya diğer prestijli alanlarda yer almaktadır.

Bu tür ofislere olan talep, Rusya Federasyonu'nda açılan büyük şirketler ve yabancı firmaların şubeleri tarafından oluşturulmaktadır.

Son yıllarda A sınıfı binalar için geçerli olan standartlar ve gereksinimler sürekli olarak büyümektedir. Bunun nedeni, tüm ana sistemlerin ve genel konfor seviyesinin yeni bir niteliksel düzeyde olduğu akıllı ofislerin ortaya çıkması ve 20. yüzyılın sonunda inşa edilen iş merkezlerinin rekabete dayanamaması ve farklı bir kategoriye girmesidir.

Başlıca değerlendirme kriterleri şunlardır:

• Tek bir merkezi bina yönetim sisteminin mevcudiyeti.
• Modern yangın söndürme sistemi.
• Tavanlar 2,7 metreden düşük değil.
• Kullanılan kaplama malzemelerinin yüksek kalitesi.
• Asansörlerin modernliği ve toplam bekleme süreleri (30 saniyeden fazla değil).
• Geniş konferans salonlarının, yemek alanlarının, düşünceli resepsiyon alanının varlığı.
• Modern dizayn.
• Binaya bitişik kendi zemin veya yeraltı otoparkının varlığı.

"A1"

Bu alt sınıf aşağıdaki özelliklerle karakterize edilir:

1. Binanın yaşı 3 yıldan fazla değildir.
2. Mikro iklimi ayrı odalarda ayarlama yeteneği.
3. Binadaki sıcaklık ve nemi düzenlemek için birleşik bir sistemin varlığı.
4. Düşünceli ergonomik düzen.
5. Zemin yüksekliği - 3,6 m'den az değil, tavan yüksekliği - 2,7 m'den az değil.
6. Yemek alanlarının, restoranların ve kafelerin varlığı.
7. Çok sayıda pencere ve bunların en az %80'i sokağa bakmalıdır.
8. Çift yaşam destek sistemlerinin varlığı.
9. Ulaşım ve yürüme erişilebilirliği, merkezde veya şehrin diğer prestijli bölgesinde konum.
10. Profesyonel bina ve hizmet yönetimi.

"A2"

Bu alt sınıfın özellikleri, A1 alt sınıfına mümkün olduğunca yakındır., ancak bazı ikincil parametrelerde ondan daha düşüktür (restoran veya yedek yaşam destek sistemi olmayabilir). Başlıca özellikleri şunlardır:

• Yenilenmiş bina, en fazla 10 yıl önce inşa edilmiş.
• Mülkün konumu için daha az katı gereksinimler.
• İç düzen çok verimli olmayabilir.
• Çok sayıda ofis alanının penceresi olmayabilir.
• Hizmetlerin ve binanın kendisinin daha az etkin yönetimi.

"A3"

Bu alt sınıf, tadilattan geçmiş binalara atanır yaşı 30 yılı aşmayan. A2 alt sınıfı ile ilgili performans düşüşlerine, örneğin merkezden uzaklık, verimsiz bir yerleşim düzeninin varlığı ve daha az iyi düşünülmüş yaşam destek sistemleri gibi izin verilir.

"AT"

B sınıfı ofis alanı genellikle ekonomi sınıfı olarak adlandırılır, ancak aynı zamanda A sınıfından temel farklılıkları yoktur. Çoğu zaman, bu sınıftaki ticari gayrimenkul nesneleri çalışma alanlarına ve bunları kiralayan büyük şirketlere aittir. üst yönetim kategorisine ait olmayan tüm personel.

Tesisler aşağıdaki kriterlerle karakterize edilir:

1. Merkezden uzaklık.
2. Bina 10 yıldan daha eski.
3. Tavan yüksekliği - en az 3 metre.
4. Kaliteli bitişlere sahip olmak.
5. Müsaitlik ve iyi donanımlı ortak alanlar.
6. Güvenli park yeri mevcuttur.
7. Gelişmiş altyapı.
8. Binanın kalite yönetimi ve ona hizmet eden hizmetler.

"İLE"

C sınıfı ticari gayrimenkul, çoğunlukla 40 yaşın üzerindeki Sovyet döneminden kalma binaları temsil eder. Bunlar genellikle yeniden tasarlanmış araştırma enstitüleri, enstitüler, fabrikalar vb.

Bu gayrimenkul sınıfı, merkezi klima sistemlerinin olmaması, uygun park yeri ve verimsiz planlama ile karakterizedir.

• Şehrin eteklerinde yer.
• Uygun ulaşım eksikliği.
• Eski kaplama malzemelerinin standart onarımı ve kullanımı.
• koridor sistemi.
• Sık güç kaynağı sorunları.

"D"

D sınıfı ticari gayrimenkul modern gereksinimleri karşılamıyor ofis binaları için gereklidir ve iş yapmaya uygun değildir. Bugün Rusya'da bu tür binaların payı hızla düşüyor.

Bu tür nesneler, eski mühendislik sistemlerinin, ahşap zeminlerin varlığı ile karakterize edilir ve kural olarak, endüstriyel tesislerde veya konut binalarında kentsel alanların dışında bulunur.

Başlıca özellikleri şunlardır:

1. Binanın kötü durumu, genellikle büyük onarımlar gerektirir.
2. Koridor tipinin verimsiz yerleşimi, bodrum katında yer.
3. Organize güvenli park yeri eksikliği.
4. Kötü altyapı.

Farklı sınıflardaki ticari gayrimenkul fiyatlarının yayılması

Ticari gayrimenkul kiralamanın maliyeti, başlıca konumu ve bir veya başka bir kategoriye ait olan birçok farklı faktöre bağlıdır. CIAN'e göre 2019'da Moskova'da ofis alanı kiralamak için ortalama fiyat:

• "A+" sınıfı için- Yılda metrekare başına 45.000 ruble.
• "A" sınıfı için- Yılda metrekare başına 33.000 ruble.
• "B +" sınıfı için- Yılda metrekare başına 25.000 ruble.
• "B" sınıfı için- Yılda metrekare başına 17.000 ruble.
• "B-" sınıfı için- Yılda metrekare başına 12.000 ruble.
• "C" sınıfı için- Yılda metrekare başına 8000 ruble.

Ticari gayrimenkullerin doğru değerlemesi, sınıflandırma sisteminin etkin kullanımı ve zamanında güncellenmesi için son derece önemlidir. Açıkça tanımlanmış kriterler, kiracının, kiralanan ofis alanının hangi koşulları karşılaması gerektiğini ve ev sahibinin hangi seçenekleri sunabileceğini olabildiğince doğru bir şekilde anlamasına yardımcı olur.

Bir hata bulursanız, lütfen bir metin parçasını vurgulayın ve tıklayın. Ctrl+Enter.