ev » şirketler » Bir alışveriş merkezinde yer seçimi. Bir mağaza için bina kiralarken tipik hatalar

Bir alışveriş merkezinde yer seçimi. Bir mağaza için bina kiralarken tipik hatalar

Düzgün seçilmiş tesisler işletme geliri sağlar. Başarısız bir öncül, kayıplara ve gerçekleşmemiş fırsatların yüküne neden olacaktır: para kazanabilirsiniz, ancak böyle bir öncülde işe yaramaz. Kiralık bir ticari alan nasıl kiralanır ve bunun üzerinden para kazanılır, bu yazımızda anlatıyoruz.

Bu makaleden öğreneceksiniz:

Bir dükkan için bir öncül nasıl seçilir? İş stratejisine bağlıdır

Hangi işte olursanız olun, bir alan seçmeden önce, iş modelinizi - hangi standarda ulaşmak istediğinizi ve kimin için çalıştığınızı belirlemelisiniz.

En geniş kitle ve binlerce ürün pozisyonu? Bir hipermarketten bahsediyoruz - bir parça araziye ve yaklaşık 6.500 m2'lik bir binaya ihtiyacınız var. "Hepsi aynı fiyata" dükkan 30 metrekareye sığacak - "ev gemisinin" birinci katında konut dışı bir fona aktarılan tek odalı bir daireye. Bir alışveriş merkezinde bir moda butiği için bina arayın.

Önce ne olduğunuza karar verin ve ardından doğru odayı seçin.

İş Modeli/Karşılaştırma Seçenekleri	İndirimci: Zincir mağazalardan Sennaya veya Udelnaya'da pazar - "7 adım"	Süpermarket: 7Ya, Pyaterochka, Dixie	"Evde" alışveriş yapın: bahçelerdeki dükkanlar	Hipermarket: O "Anahtar, Bant, Atlıkarınca	Butikler: Azbuka Vkusa, Canlı Yiyecekler	Özel mağazalar: "Ons" (yalnızca çay)
Menzil	Sınırlı: Düşük fiyatları düşürmeyi başardığınızı satar	Geniş: bakkaliye ve ev eşyaları	Sınırlı: yakındaki evlerin sakinleri arasında talep edilenler	Maksimum genişlik: ürünler, ev eşyaları, mobilyalar, giysiler, ev aletleri...	Sınırlı: normal ürünler ve özel ürünler (yer mantarı, taze toplanmış böğürtlen...)	İhtisas: bir ürün veya bir kategorideki ürünleri satmak (yalnızca çay, yalnızca baharatlar...)
Fiyat:% s	Çok düşük	Düşük	Yüksek	Düşük	Çok yüksek	Yüksek
Yürüme mesafesi	-	+	+	+/-	+/-	-
Otoparkın mevcudiyeti	-	+	-	+	+	+/-
İç, dış, oda estetiği	-	+/-	-	+	+	+

Düşük fiyatların peşinde koşan bir kitleyi hedefliyorsanız, o zaman bir indirimcisiniz. Kros kabiliyetine ihtiyacınız yok, kirli bir zemine ve genel olarak bir çadıra sahip olabilirsiniz. Göreviniz, bina kiralama, temizlik, depolama ve mal maliyetinden tasarruf etmektir. Daha pahalı mal satmak istiyorsanız, mekanları daha titiz seçmeniz gerekecek.

Perakende satış yerleri için (indirimciler hariç), aşağıdaki koşullar genellikle karakteristiktir ve arzu edilir:

Yüksek tavanlar - 3 m'den itibaren
vitrinler
İyi elektrik gücü - 10 kW'dan itibaren
Oda çok katlı bir binanın 1. katındaysa - caddeden ayrı bir giriş
Tesislerin çoğu bir ticaret odası olmalıdır
Depo ve/veya hizmet odası
Çalışanlar için banyo
Binanın toplam alanı 100 m2'den fazla ise, acil çıkış gereklidir - yangın güvenliği standartlarının bir gereği

Sonuç: kim olduğunuzu, iş modelinizin ne olduğunu belirleyin - buradan perakende alanının temel parametreleri netleşecek

Hedef kitle - bir perakende alanı seçerken başka bir kılavuz

İş modeline ek olarak, bina seçimi ve konumu, işletmenizin hedef kitlesinden etkilenir. Ürünlerinizle kimin ve hangi koşullarda ilgilendiğini düşünün. Ve hangisine en çok ve en çok satmak istiyorsunuz? Size eczane işinden bir örnek vereyim.

Hedef Kitle Türü/Karşılaştırma Parametresi	Adam, arabayla seyahat ediyor, ortalamanın üzerinde bir gelir	Kadın, evli, çocuğu var, 30+, ulaşımla seyahat ediyor	Yaşlı kadın
Menzil	+	+/-	-
Yürüme mesafesi	-	+	-
otopark	+	-	-
Ulaşım erişilebilirliği	-	+	-
Fiyat:% s	Hiç	Orta	En düşük
Tipik bir alıcının tanımı	Viktor Sergeevich'in arabayı park etmenin uygun olduğu herhangi bir eczaneye bir kez gitmesi gerekiyor. Şehirde dolaşmamak ve normal araba rotalarını ve planlarınızı yeniden inşa etmemek için her şeyi tek bir yerden satın alabilmeniz önemlidir.	Maria, metroya dalmadan önce işe giderken eczaneye uğrayacak. Ya da işten eve dönerken. Genellikle ilaçların fiyatlarını bilmez ve karşılaştırmaz, ancak çok pahalı da almaz. Uygun bir eczanede ihtiyacınız olan her şey yoksa, bu korkutucu değildir. Başka uygun eczaneler var. Başka zaman bırak	Baba Klava, şehrin diğer ucuna üç transferle gidecek ve Corvalol 2 ruble daha ucuza almak için sıraya girecek.

Sonuç: Hedef kitlenizin bir portresini yapın ve en çok kime satmak istediğinize karar verin. Bu alıcılar altında bir oda seçin.

Hangi binalar daha iyi: binalarda (konut binalarının ve binaların zemin katları) veya alışveriş merkezlerinde mi?

Bir binanın veya konut binasının zemin katındaki ticari tesisler. Ev iyi bir konumdaysa ve oda zemin kattaysa, sokaktan ayrı bir girişi varsa iyi bir seçenek.

Girişin üzerine ve pencerelere bir işaret koyma hakkınız vardır ve açık hava reklamcılığı için yönetim şirketinden veya HOA'dan ve Basın ve Medya ile Etkileşim Komitesinden izin almanız gerekir.

İyi ticari tesisler - yeni evlerde. Ama aynı zamanda daha pahalıya mal oluyorlar.

Tüm odaların bir itibarı vardır. Örneğin, sizden önce benzer bir mağazanın bulunduğu bir odaya taşındıysanız, itibarının bir "trenini" alacaksınız. Alışkanlıktan eski kiracıya gidenler size gidecek.

Tesis ilk kez kiralanıyorsa, onu "tanıtmak" zaman alacaktır. İnsanlar tarafından hatırlanması için normal süre altı aydan bir yıla kadardır. Muhtemelen yenilenmesi gerekiyor.

Binalardaki ve konutlardaki ticari tesisler hakkında hatırlamanız gerekenler:

Ortalama olarak, bir binada bina kiralama fiyatları bir alışveriş merkezinden daha düşüktür.
Kendinize uygun bir çalışma programı belirleyebilirsiniz.
onarım gerekebilir
Bir alışveriş merkezine kıyasla, iyi bir yer seçmek daha zordur

Bir alışveriş merkezinde yer. Modern alışveriş merkezleri, birçok insanın ve alışveriş için tüm altyapının olduğu iyi yerlerde inşa ediliyor: otopark, restoranlar, oyun alanları. İnsanlar oraya satın almak ve bütün gün kalmak için geliyorlar.

Alışveriş merkezlerindeki tesisler hakkında hatırlamanız gerekenler:

Tamamen bitmiş tesisler - taşın ve ticaret yap
Güzel bir yer, harika insan trafiği
Yüksek kira fiyatları
AVM içi rekabet
Kendi çalışma programınızı belirlemeniz daha zor olacaktır. Büyük olasılıkla alışveriş merkezinin programında çalışacaksınız

Sonuç: en uygun ("giriş - ticaret") perakende satış yerleri alışveriş merkezlerindedir. Ama aynı zamanda en pahalıları. Ayrı girişi olan evlerin birinci katlarındaki tesisler daha ucuzdur.

Bir oda nasıl aranır?

Ticari binaları kendi başınıza arayabilir veya ticari bir emlakçı ile iletişime geçebilirsiniz.

Ticari alan arayın

Bağımsız bina araması çok zaman alacaktır: yüzlerce reklamı görüntülemeniz, herkesi aramanız, görmeye gelmeniz gerekecek. Hazır olun: kiralamak bir güçlüktür.

Arama motorları. Bir arama motoruna bir sorgu girin ve sitelere göz atmaya başlayın - bunlar emlak siteleri ve ücretsiz ilan panoları olacaktır.

Emlak portalları ve ücretsiz ilan panoları

Sıradan insanlar arasında popüler olan ve mülk kiralamak için ilanlar bulabileceğiniz siteler:

https://www.avito.ru - en popüler ücretsiz ilan panosu

https://spb.cian.ru - özel emlak portalı

https://realty.yandex.ru/sankt-peterburg/ - Yandex.Realty

http://spb.arendator.ru - ticari emlak portalı

Temsilcilerin kiralanan nesneler hakkında bilgi alışverişinde bulunduğu kapalı ticari gayrimenkul veritabanları vardır. Onlara erişim ücretlidir, orada özel kişilere izin verilmez.

Beğendiğiniz odaya gidin ve onu kiralayıp kiralamayacaklarını sorun.

Bazen şanslısın. Aniden şanslı mısın?

Mevcut kiracı taşınmayacaksa, bu güzelliği nasıl kaldırmayı başardığınızı sorun. Aracı kurumun telefon numarasını isteyiniz.

Neden ticari bir emlakçı tutmalısınız?

Ticari bir emlakçı tutarsanız, reklamlar, çağrılar, müzakereler, pazarlık, belgelerin görüntülenmesi ve doğrulanması sizin değil, onun omuzlarına düşer. Ancak işi için, mülk kiralamak için bir aylık ödeme tutarının (temsilciye ve nesneye bağlı olarak)% 50 veya% 100'lük bir komisyon ödemeniz gerekir. Yani, acente ayda 50.000 kişilik bir oda bulduysa, o zaman şunları ödemeniz gerekir:

Kiranın ilk ayı için 50.000 ruble
25.000 veya 50.000 ruble - acente komisyonu (kararlaştırıldığı gibi)
Bir kira sözleşmesinin kaydı - bir birey olarak kaydolursanız 2000 ruble. Yasal ise - 22.000 ruble

Bir uzmanınız, güvenebileceğiniz bir ticari emlak danışmanınız varsa, bu görevi ona devredin. Ne için? Acenteler deneyimlerini ayaklarıyla kazanırlar ve amatörlerin bilmediği incelikleri bilirler.

Öykü. Moskovskaya metro istasyonunun yanında bir ağ eczanesi açmak gerekiyordu. Mekan çok popüler, meydanlar yoğun bir şekilde işgal edilmiş. Sonuç olarak, düşük trafiğe sahip konut binalarının yakınında park yeri olmayan bir oda seçildi. Bu arada, alıcı sıkıntısı yok. Nasıl yani?

Gerçek şu ki, metro alt geçidinden çıkar çıkmaz eczane tabelası mükemmel bir şekilde görülebilir. Bu eczane özellikle yürüyerek hareket eden kadın izleyiciler için tasarlandı.

İyi temsilciler halk izlerini bilir, incelemeyi dikkate alır, trafiği sayar (açıklık) ve yalnızca işlemin yasal saflığını kontrol etmekle kalmaz. Bir acentenin işletmeniz için iyi bir yer bulması için, iş modelinizin ve hedef kitlenizin tanımına ihtiyacı olacaktır.

Bu nedenle, kendi başınıza bir perakende alanı arama fikrini aldığınızda, dikkatlice düşünün. Tabii ki, hiç yapmamış olsanız bile bir oda kiralayabilirsiniz. Başka bir soru: başınız belaya girecek mi? Belgeler düzgün olacak mı, bir hafta içinde binayı boşaltmanızı mı isteyecekler, inanılmaz pahalı hizmetler için ödeme yapmanız gerekecek mi? Ve en önemli soru - tesisleriniz para kazanacak mı?

Sonuç: Ticari bir emlakçı ile bina aramak daha hızlı ve daha kolay olacaktır. Ancak asıl mesele, bu şekilde kayıp değil, gelir getirecek bir oda kiralama olasılığınız daha yüksektir.

Her perakende alanını görüntülemenin sonuçlarını kaydedin

Gayrimenkulü nasıl aradığınızdan bağımsız olarak, aramalarınızın sonuçlarını kaydetmenizde fayda var. Odayı görüntülerken fotoğraf çekin ve ardından bunları her nesne için klasörler halinde düzenleyin.

Sonuç: Her görüntülemenin sonuçlarını kaydedin, fotoğraf çekin ve klasörler halinde düzenleyin. Bu, ne izlediğinizi hatırlamanıza yardımcı olacak ve nesneleri birbirleriyle karşılaştırmak daha kolay olacaktır.

Bir perakende alanı kiralarken hangi belgeler kontrol edilmelidir?

Aramayı kendiniz yapmış olmanız veya bir acente kiralamanız önemli değil, bir perakende alanı için kiralama imzalamadan önce ev sahibinden aşağıdaki belgeleri isteyin ve söylediklerini dikkatlice okuyun:

kiracıdan hangi belgeler istenir

Birleşik Devlet Tüzel Kişiler Sicilinden veya EGRIP'den 4 aydan eski olmayan alıntı.
Bir tüzel kişinin tescil belgelerinin kopyaları ve Federal Vergi Servisi'ne tescili.
Banka detayları.
Posta ayrıntıları (yasal adres dahil).
TIN, OGRN, KPP'nin kopyaları.
Başın pasaportunun bir kopyası ve yetkisini onaylayan belgenin bir kopyası.

İşlemin nihai belgeleri

Bir kira sözleşmesi imzalamadan önce bir niyet mektubu yazmak veya makbuz karşılığında bir depozito bırakmak akıllıca olacaktır. Bu belgede, kiralamanın amacını, alanını, maliyetini, şartlarını, kiralama koşullarını açıklayın.

Sonuç: imzalamadan ve para vermeden önce belgeleri dikkatlice okuyun ve kontrol edin.

Ticari gayrimenkul uzmanları Ruslan Khidoyatov ve Nikolai Demyanov bilgi paylaştı.

“O kadar iyi bir onarımımız var ki, mallar taze, düzenli olarak promosyonlar yapıyoruz, fiyatlar rakiplerden daha kötü değil, ancak bir nedenden dolayı gelir yok”, çeşitli satış noktalarının sahipleri genellikle şaşkına dönüyor ve ardından mağazalarını kapatıyorlar. mağazalar. Bu durum birçok nedenden dolayı gelişir, ancak daha sonra düzeltilmesinden daha kolay olan en yaygın hata, mağaza açmak için başlangıçta yanlış seçilen yer.

Böylece bir mağaza açma kararı verildi: tüm artılar ve eksiler tartıldı, kaynaklar biriktirildi ve minimum program hazırlandı. Şimdi bir oda seçmenin kritik anı geliyor. Bunun gelecekteki mağazanın ve sahibinin kaderi için ne kadar önemli olduğu hakkında fazla konuşmayacağım. Bu konuda o kadar çok şey söylendi ve yazıldı ki, bunu bir aksiyom olarak kabul ediyoruz: İyi bir yer başarının yarısıdır, bu nedenle seçim ve değerlendirme sürecine dikkatli ve düşünceli bir şekilde yaklaşılmalıdır.

Herhangi bir mağaza için, en yakın yarıçapta daha fazla potansiyel alıcı ve daha az rakip olması, girişin uygun olması ve cephenin (veya vitrinin) görünür olması önemlidir. Ancak ne yazık ki emlak piyasasını düşündüğünüzde üzücü sonuçlara varacaksınız, çünkü tüm iyi yerler zaten rakipler tarafından alınmış. Bu nedenle, büyük olasılıkla ideal yeri değil, ihtiyacınız olanın ve geliştirme pazarında sunulanların en uygun oranını aramanız gerekecek.

Tabii ki, görev, kural olarak, sadece birkaç uygun tesisin olması ve piyasada çok sayıda teklif olması nedeniyle karmaşıktır. İster kendiniz bir yer seçecek olun, ister acentelerin hizmetlerini kullanacak olun, bina seçimi için net bir kriter listesi hazırlamanız gerekir. İhtiyaç listeniz, sunulan tüm seçeneklerin farklı açılardan kolayca değerlendirildiği ve gereksiz olanların hemen ortadan kaldırıldığı bir adım filtresi gibi görünmelidir. Duruma gerçekçi bir şekilde bakmak gerekir: ideal binanızın istekleri ve vizyonu vardır, ancak onsuz kullanılamayacak zorunlu koşullar vardır.

Yani ilk filtre ana kriteriniz, formatınız ve bütçenizdir. Satış alanının yaklaşık 150 m2 olması gerektiğine karar verirseniz, toplam büyüklüğü 170 ila 250 m2 arasında olan binaları düşünmelisiniz. Ayrıca iş planı ve yatırım bütçesi hazırlanırken kira oranlarının da değerlendirilmesi gerekir. Örneğin, bölgenizde perakende satış yeri oranının metrekare başına 500 ila 2500 ruble arasında değiştiğini anlarsanız, riskleri değerlendirirken ve geri ödeme süresini hesaplarken, sizin için kabul edilebilir kira maliyetini belirlemeniz gerekir. Diyelim ki 250 bin ruble. Bu nedenle, metrekare başına 500 ruble (piyasadaki minimum) ila 1.500 ruble kiralama oranına sahip nesneleri düşünüyorsunuz.

Tabii ki, her zaman belirli bir tolerans vardır ve 170 m2'nin 155'e ve 1500 ruble'nin 1700'e dönüşebileceğini anlamanız gerekir. Ancak çok fazla harcama riski olduğu için sınırları süresiz olarak zorlamak mantıklı değil. zaman ve yanlış oda seçimi sonucu.

İkinci filtre, binaların her türlü teknik ve tasarım özellikleri ile yasal statüsüdür. Bir bakkal, faaliyetleri çok sayıda endüstri normu ve kuralı tarafından düzenlenen bir nesnedir. Muayene kuruluşlarıyla gelecekteki ihtilafları, tesisleri koordine etmek ve uygun hale getirmek için ek maliyetleri ve ayrıca ürün yelpazesinde kısıtlama olmamasını önlemek için, tesisler için gerekli minimum gereksinimleri derhal belirleriz:

Perakende alanı, sabit bir binanın birinci / bodrum katında yer almalı, yani bir sermaye inşaatı nesnesi olmalıdır.
Tesisin belgelenmiş bir ticari amacı olmalıdır. Bir konut binasının zemin katında birkaç daire satın almak ve daha sonra birleşmeleri yaygın bir uygulamadır. Ancak, sadece duvarları yıkmak yeterli değil, izin almak, binaları konut dışı devretmek ve bunun için kadastro pasaportu almak gerekiyor. Bir mağazayı barındırmak için 31, 32 ve 33 numaralı daireleri kiralamaya değmez.
Alkol ruhsatı almak için, Rosreestr'e kaydı içeren bir yıldan fazla bir süre için bir kira sözleşmesi yapılması gerekir. Tesisin işletmeye alınmış olması ve alt kiralama ise belgelenmiş bir sahibi ve/veya kiracısı olmalıdır.
Ülke genelinde, sağlıklı bir yaşam tarzının aktif bir şekilde desteklenmesi ve ergenlerin uygun şekilde yetiştirilmesi için ajitasyon yapılmaktadır. Bu nedenle, çocuk, eğitim, spor, sağlık ve tıp kurumları ile ortak komşu bölgelerin bulunduğu yerlerde alkol ve tütün ürünlerinin satışına izin verilmediği dikkate alınmalıdır. Her bölgede gereksinimler aynı değildir: perakende alanının Rusya'nın farklı yerlerinde listelenen kuruluşlardan uzaklığı 20 ila 150 metre arasında değişmektedir. Ancak, tesisin bitişiğindeki kapı bir genç bölümü ise, içki ruhsatı alamama ihtimaliniz yüksek.
Tesisler bir konut apartmanının birinci katında bulunuyorsa, boşaltma araçlarının organizasyonu ve ayrıca konut pencerelerinin altındaki cephelere soğutma ünitelerinin yerleştirilmesi konusunda kısıtlamalar vardır. Bu soru elbette atlanabilir, ancak diğer şeyler eşit olduğunda, teknik zemine, ayrı bir yükleme alanına vb. sahip odaları tercih etmeye değer. Kişisel deneyimime göre, ev sakinlerinin arabaların bahçeye girmesini önlemek için kemere kapılar koyduğu, Rosportebnadzor'a şikayet ettiği durumlar olduğunu söyleyebilirim, oyun sonu kondansatöre sıkışmış bir levyeydi.
Odanın iki girişi olmalıdır: ziyaretçiler için ana giriş ve malları yüklemek için ek giriş. İkincisi, cephede, ziyaretçilerin girişinden ayrı olarak veya ortak bir girişin tahsis edilmesiyle, avlunun yanından vb. Organizasyon, tesislerin konfigürasyonuna bağlıdır, ancak en az iki giriş olmalıdır.
Tesislerde su temini ve kanalizasyon sistemi bulunmalıdır. Bu, Rospotrebnadzor'un zorunlu bir gereksinimidir.
Tahsis edilen elektrik gücüne dikkat edin. Bakkal, soğutma, dondurma ve ısıtma ekipmanlarının yerleştirilmesini içerir. Toplam güç tüketimi elbette aralığa, buzdolabı sayısına ve seçilen soğutma sistemine bağlı olacaktır. Ancak 25-30 kW gerekli kritik bir minimumdur.
Depo alanı gereklidir. Alanın verimli kullanılmasına ve iyi bir depo lojistiği seviyesine izin veren standart oran, %70 ila %30'dur. Hayatta, elbette, bölünme esas olarak odanın şekline, girişlerin konumuna, banyolara vb. Toplam alanın %50'sinden fazlası için tam teşekküllü bir ticaret katı tahsis etmenin imkansız olduğu bir alanı kiralamak veya sahiplenmek mantıklı değil veya tam tersine, depolamayı organize etmenin bir yolu yok. ve malların kabulü.

Önerilen ilkeyi uygulayarak teklifleri filtreledikten sonra, büyük olasılıkla birkaç seçenek kalacaktır. Ancak alan, maliyet ve teknik özellikler açısından size tam olarak uyan hedef nesnelerin kalma olasılığını önemli ölçüde artıracaktır.

Şimdi en zor seçim kriterini uygulamamız gerekiyor - ticari.

Yerde keşif

2. Nesneye yaklaşmanın ve nesneye erişmenin rahatlığını inceliyoruz: nesnenin yakınında toplu taşıma duraklarının varlığı, yaya geçitleri, asfalt gezinti yolu, insanlar için yollar, organize veya kendiliğinden park etme, otoyoldan geçen arabalar için geri dönme yeteneği . Ev "uzun" ise, o zaman avantaj, odanın yanında bir geçiş veya kemer bulunmasıdır.

3. Her nesnenin kendi “etki alanı” veya “kapsam alanı” vardır. Bu, bu mağazanın orada yaşayan / çalışan insanlar için en yakın (veya bunlardan biri) olduğu bölgeyi ifade eder ve diğer her şey eşitken artan sadakatlerine güvenmek için sebep verir.

Bir market için, kapsama alanı beş dakikalık yürüme mesafesindeki, yani mağazadan her yönde 400 metre uzaklıktaki bir alana kadar uzanır. Mesafe kaldırım, patikalar ve açıkça ifade edilen "yollar" boyunca dikkate alınır.

Bitişik otoyolun genişliğini ve trafik akışının yoğunluğunu değerlendirmek çok önemlidir. Yoğun trafiğe sahip bir yol, ortada yapay bir refüj / çit, genel olarak bir viyadük, karmaşık bir yaya geçidi sistemi (yer altı veya yer üstü) içeren bir otoyol ise, bunun karşısında ev sakinlerinin olduğu anlaşılmalıdır. yol kenarları, resmi olarak ve bu 400 metrelik yarıçap içinde yer almasına rağmen, potansiyel kapsama alanına dahil değildir.

4. Kapsama alanının yapısının ve kompozisyonunun değerlendirilmesi: bir harita alıyoruz, 400-500 metre yarıçaplı bir daire çiziyoruz. Dairenin merkezi bizim odamız. Yaklaşımların uygunluğunu, engellerin varlığını dikkate alarak “etki alanımızın” sınırlarını küçültür veya genişletiriz. Bu bölgenin sınırını belirledikten sonra potansiyelini / bileşimini bulmaya başlıyoruz.

Klinikler, okullar, iş merkezleri, sanayi kuruluşları ve idari kurumlar gibi toplu ziyaretlerin harita nesnelerine koyduğu konut ve apartmanların sayısını sayıyoruz. Nesnenin cephesi boyunca yaya ve araba trafiğini inceliyoruz: bir süre insan akışını gözlemliyoruz ve zamanlama yapıyoruz.

Kapsama alanımız içinde ve sınırlarında yer alan rakipleri analiz ediyoruz. Tüm satış noktalarını haritaya koyuyoruz, boyutları, çeşitleri ve dış çekiciliği hakkında küçük yorumlar yapıyoruz.

Tesisi ziyaretiniz sırasında bölgenin yoğun nüfuslu olduğu, rakiplerin sayısının ortalama olduğu ve tesislerin görünümünün beklentilerinizi karşıladığı sonucuna vardıysanız, son adım kalır - toplanan bilgilerin sistematikleştirilmesi, analizi ve gelecekteki gelir tahmini.

Mağaza cirosunun iki temel bileşeni vardır - nakit makbuzların sayısı ve ortalama çekin hesaplanması. Görevimiz, saha ziyareti sırasında toplanan materyale ve açık kaynaklarda yayınlanan istatistiksel bilgilere dayanarak bu göstergeleri tahmin etmektir.

Günlük satın alma sayısını hesaplamak için algoritma

1. Ana hedef kitlemiz kapsama alanında yer alan konut sakinleridir. "Yerde keşif" sırasında, bu bölgede bulunan konut komplekslerini haritalamanız ve içlerindeki daire sayısını görmeniz gerekir. Ev sayısını daire sayısı ile çarparak toplam hane sayısını elde ederiz.

2. Ardından, belirli bir süre boyunca, örneğin bir ay boyunca, ortalama bir hane halkının bizim formatımızdaki bir mağazada kaç kez günlük alışveriş yaptığını hesaplayabilirsiniz. Göstergeler farklı bölgelerde çok farklı, bulunduğunuz yer için istatistikler bulmanız gerekiyor.

3. Çevredeki evlerin sakinlerine ek olarak, ek bir izleyici kitlesi var - bunlar, içinde bulunan toplu nesneleri ziyaret ederken etki alanımıza giren insanlar: okullar, klinikler, iş merkezleri vb. bizim nesne tarafından. Doğada ek alıcıların sayısını hesaplamak için hazır bir formül yoktur. Her şey mağazanın bulunduğu yerin uygunluğuna, bölgeye (yurt veya merkez), ürün çeşitliliğine ve formata bağlıdır. “Geçiti” değerlendirmenin tek yolu, özellikle sabah ve akşam yoğun saatlerde giriş alanını birkaç gün izlemek ve ardından günlük ortalama yoldan geçen kişi sayısını hesaplamaktır.

4. Kapsama alanımızın hem doğrudan (süpermarketler, bakkallar) hem de bireysel gruplar bağlamında (sebze köşkleri, tezgahlar, spontane pazarlar, kasaplar) rakipleri içerdiğini unutmamalıyız. Genel olarak, çeşitleri bizimkiyle kesişen her şey. Açılışımızdan sonra alıcıların nasıl dağıtılacağını önceden tahmin etmek gerekiyor. Örneğin, konuma yakınlık (kapsam alanı içinde), marka bilinirliği, fiyat düzeyi, ürün çeşitliliği derinliği, mağaza görünümü gibi şeffaf değerlendirme kriterleri seçiyoruz. Bundan sonra tüm rakipleri ve kendi projemizi olabildiğince dürüst ve objektif olarak değerlendiririz. Sonuç, değerlendirmede her bir katılımcıya alıcıların ne kadarının düşeceğini yansıtan yüzde cinsinden bir derecelendirme olmalıdır.

Çek boyutunu etkileyen faktörler

Alıcı sayısı hesaplanmış bir gösterge ise, ortalama kontrol planlı bir göstergedir; değerini tamamen matematiksel bir yöntemle hesaplamak imkansızdır. İstatistikleri kullanarak, mağaza formatına göre ortalama çek için gerçekçi bir aralık belirleyebilirsiniz.

Ortalama kontrol, çok sayıda faktöre bağlıdır. Temel bağımlılık bölgeseldir. Büyük şehirlerde, marketler, özellikle taze ürünler veya spontane alımlar için günlük ek alımlar için yerler olarak algılanır ve bu da ortalama fatura seviyesini düşürür.

Ortalama kontrolün, alıcı tarafından ticaret katında harcanan zamana ve beklentilerinin karşılanmasına, yani ticaret katının büyüklüğüne, ürün çeşitliliğinin derinliğine, ürünün görünümüne ve kalitesine bağlı olduğu anlaşılmalıdır. mallar, fiyat düzeyi, hizmet vb. Diğer koşullar eşit olduğunda, ortalama çek, metroya yakın bir mağazada ve bir yerleşim bölgesinin derinliklerinde bulunan bir mağazada farklılık gösterecektir. "Geçit" ne kadar büyük olursa, kontrol sayısı o kadar fazla ve ortalama kontrol o kadar düşük olur.

Ortalama kontrolünüzün hangi aralıkta olduğunu belirledikten sonra, asıl görev, seçilen koltuğun ihtiyaçlarınızı karşılayıp karşılamadığını anlamaktır.

Bulguların değerlendirilmesi

İstatistiksel bilgi toplamak için muazzam bir çalışma yapıldı, tüm hesaplamalar yapıldı, sadece doğru sonuçları çıkarmak için kaldı. Amacımız kar elde etmek, bu nedenle veri setini bu bakış açısıyla değerlendiriyoruz. Tahmini satın alma sayısına ve ortalama faturaya göre gelir aralığını hesaplıyoruz ve verileri kârlılık hesaplamasında değiştiriyoruz. Ortalama bir gelirle, başabaş noktasına ulaşırsak, o zaman şans iyi olur ve kira sözleşmesine geçebilirsiniz. Sadece coşkunun sizi önemli nüanslardan uzaklaştırmasına izin vermeyin, imzalamadan önce belgeyi çok dikkatli bir şekilde okuyun!

Önerilen değerlendirme metodolojisi kapsamlı değildir ve uygulanması ancak formatın anlaşılması ve geliştirilmiş bir kavram olması durumunda mümkündür. Aslında, mağaza açma deneyimi olmadan, mekanları ilk seferde doğru bir şekilde değerlendirmek oldukça zordur. Bu makale ile gelecekteki mağazanızın lokasyonunu seçmenin önemine dikkat çekmek ve açma kararı vermeden önce cevaplanması gereken soruların bir listesini belirlemek istiyorum.

Doğru mağaza yeri seçimi, her türlü perakendede başarılı bir işletmenin anahtarıdır. Kriz zamanlarında, iyi bir konum daha da önemlidir çünkü hedeflenen trafiğin kullanımını en üst düzeye çıkarmanıza olanak tanır. Yeni perakende satış mağazaları için yer seçmenin kendi teknolojileri, sırları ve incelikleri vardır. İnternet dergisi Business.Ru, büyük perakende şirketleriyle çalışma deneyiminde kanıtlanmış çalışma yöntemlerini topladı. Kitle kaynak kullanımı şirketi Wowworks'ün ortak sahibi Alexander Shipilov onlardan bahsediyor.

Yeni mağazaların açılması

– Şirketin neden yeni satış noktaları açmak istediğini anlamalısınız. En kaba tahminde, bu tür iki hedef vardır: yeni bir şehirde tüketicilere kendinizi tanıtmak, şehrin önemli bir yerinde markayı öne çıkarmak veya satış ağını genişletmek.

Perakendede mal muhasebesinin profesyonel otomasyonu. Mağazanızı düzenleyin

İnternet bağlantısı olan herhangi bir uygun yerden satışların kontrolünü elinize alın ve kasiyerlerin, satış noktalarının ve kuruluşların performansını gerçek zamanlı olarak izleyin. Mağazaların ihtiyaçlarını şekillendirin ve 3 tıklamayla mal satın alın, barkodlu etiket ve fiyat etiketleri yazdırın, kendiniz ve çalışanlarınız için hayatı kolaylaştırın. Hazır bir sadakat sistemiyle bir müşteri tabanı oluşturun, yoğun olmayan saatlerde müşterileri çekmek için esnek bir indirim sistemi kullanın. Büyük bir mağaza gibi çalışın, ancak bugün uzmanlar ve sunucu donanımı maliyeti olmadan yarın daha fazla kazanmaya başlayın.

İlk durumda, bir vitrin açarsınız, böylece insanlar ürünü hissedebilir, şahsen görebilir ve belki daha sonra çevrimiçi satın alabilir. İkincisinde, çevrimdışı ticaret için tam teşekküllü mağazalar yaratırsınız.

Her şey ürüne ve ağ üzerinden istenen satış hacmine bağlıdır. Çoğu zaman perakende, 400-500 bin kişiden oluşan şehirlerle ilgileniyor. Aksine, bazı şirketler küçük kasabalar ve yerleşim yerleriyle ilgileniyor. Her halükarda şehirde iyi bir temsilden bahsetmek için nüfus ve kişi başına düşen satış istatistiklerinden başlamak gerekiyor. Örneğin, yeni bir ayakkabı mağazası açmaya karar verirseniz, bir kişinin yılda ortalama 3,5 çift satın aldığını bilmek, fiyat segmentinizdeki kişi sayısını anlarsınız, satış hacmini ve almayı planladığınız payı temsil eder. . Bu istatistiklere dayanarak ihtiyacınız olan ürün çeşidini, personeli ve diğer değerleri hesaplayın.

Ne tür bir çıkışa ihtiyacınız olduğunu ve kaç tane çıkış açmanız gerektiğini anladıktan sonra diğer adımlara geçebilirsiniz.

Mağaza açmak için veri toplama

– Rakipleri analiz etmek için farklı sistemler ve seçenekler kullanılabilir.

Birincisi, pazar araştırması için büyük danışmanlık şirketlerinin hizmetlerini kullanmaya gücü yeten şirketler içindir. Bu en pahalı seçenektir ve her zaman en hızlısı değildir. Ancak uzman şirketler kanıtlanmış yöntemlere göre çalışır ve ülke genelinde bilgi toplayabilir.

İkincisi, piyasada çok az sayıda olmasına rağmen küçük danışmanlık ajanslarını çekmek. Ve bu durumda, güvenebileceğiniz iyi bir üne sahip bir şirket bulmak zor.

Üçüncü seçenek, her şehre ayaklarınızla gittiğinizde ve rakiplerle, ortalama satış makbuzu ile, marka temsiliyle, kiralama fırsatları ve oranları ile orada gerçekten neler olduğuna baktığınız zamandır. Bu seçenek, işin tüm inceliklerini anlayan profesyonel bir kişi tarafından gerçekleştirilirse, bu seçenek en ucuz ve en güvenilirdir. Tek dezavantajı hızdır. Bir kişi tam bir değerlendirme yapabilmek için ülkemizin 20 şehrinde aynı anda bulunamaz.

Dördüncüsü, proje faaliyetleri gibi bir görevle ilgilenecek, tercihen kendi sektörünüzden yerel uzmanları işe almaktır. Yerel özelliklerin, rekabet ortamının ve tüketim seviyesinin çok iyi farkındalar. Onları kalıcı bir iş için işe almanıza gerek yoktur ve gelecekte yönetimde faydalı olmaları pek olası değildir, ancak bunları serbest çalışanlar olarak kullanmak başlangıç için idealdir. Yerleştirme, rakipler ve diğer her şey hakkında bir değerlendirme almak için görevi doğru bir şekilde belirlemeniz yeterlidir.

Buradaki avantaj, aynı anda bölgenin geniş bir kapsamı için uzmanları işe alabilmenizdir. Bu tür işler, kitle kaynaklı b2b projeleri ile gerçekleştirilir. Doğru, onlarla çalışırken bazı özellikler var. Personeli etkileyebilirsiniz, kontrol kollarınız, motivasyonunuz ve net bir tabiiyet sisteminiz var. Ancak bu seçenek daha pahalıdır - iş gezileri, ücretler, seyahat, hastalık izni vb.

Serbest çalışanlar daha ucuz olma eğilimindedir. Ek olarak, bunlar kural olarak, yerel özellikleri zaten bilen kişilerdir. Muhtemelen sizden önce başka şirketler için de böyle bir iş yaptılar, birden fazla şirkete “indi” ve sizinkini de başarıyla indirecekler.

Serbest çalışanların başarılı bir şekilde çalışabilmesi için, özellikle geniş bir alanda çalışmayı planlıyorsanız, onlarla olan yükümlülükleri yazmanız ve tek bir merkezden yönetmeniz gerekir. Şirkette bir uzman seçebilir veya projenizi Rusya genelinde yönetecek tek bir müteahhit bulabilirsiniz.

Trafik analizi

– Yer ve etrafındaki trafik esastır. Ve çevrimdışı ticaret için bir mağaza veya ağ oluşturmanız önemli değil.

Minimum maliyetle kapsamlı ticaret otomasyonu

Normal bir bilgisayar alıyoruz, herhangi bir mali sicil memuruna bağlanıyoruz ve Business Ru Kassa uygulamasını yüklüyoruz. Sonuç olarak, tüm işlevleriyle büyük bir mağazada olduğu gibi bir POS terminalinin ekonomik bir analogunu elde ederiz. Business.Ru bulut hizmetinde fiyatları olan malları girip çalışmaya başlıyoruz. Her şey hakkında her şey için - maksimum 1 saat ve 15-20 bin ruble. mali sicil memuru için.

Her durumda, kendinizi en çok trafik olan alanlara yerleştirin. Evet, daha pahalı ama karşılığını veriyor. Ayrıca önemli bir faktör var.

Canlı bir mağazada, satıcıların çalışmaları da dahil olmak üzere her şey her zaman canlı ve neşelidir. İnsanlar olduğunda, çalışmak için motivasyon vardır, teklif edilecek bir şey vardır, teklif edilecek biri vardır - ve satışlar daha hızlı ilerler. Trafik daha hızlı satışa dönüşür.

Ardından, elinizde analitikler ile, onları görmek istediğiniz satış noktalarının sayısını ve yerlerini belirler, hedefli bir program geliştirirsiniz. Hedeflenen programdaki yer sayısı, istenen sonucun üç katı olmalıdır. 10 mağaza açmayı planlıyorsanız, geliştirme aşamasında yaklaşık 30 yer olmalıdır. Bu durumda, önümüzdeki altı ay içinde kendinize potansiyel olarak uygun 10 puan bulmanız muhtemeldir. Ve en iyi yerler için savaştığınızdan emin olun. Kural olarak, meşguller, bu yüzden çok çalışmanız gerekiyor.

Mağaza Konumu Tahmini

- En uygun yerleri belirledikten sonra, gerçekten size uygun olduğundan emin olmalısınız. Bunu yapmak için, amaçlanan nokta etrafındaki trafiği ölçmeniz gerekir.

En kolay seçenek, yoğun ve yoğun olmayan saatlerde birden fazla video kaydetmektir. 2-3 dakika izledikten sonra uzman trafik olup olmadığını anlayacaktır.

Ama bilinmesi gereken hileler var. Bu tür bir çekim size ev sahibi veya konaklama yerinizle ilgilenen şirket tarafından sağlanırsa, bunun üzerine özel olarak organize edilmiş bir akım olabilir. Sahadaki insanlar, insanların akışını nasıl "doğru" çekeceklerini biliyorlar. Onların işi size bir mülk satmaktır.

Bu nedenle, bir serbest çalışan kiralamak ve görevi vermek daha iyidir - belirli bir adreste, alışveriş merkezinin belirli bir bölümünde, şu saatlerde video çekmek. Ucuzdur ve trafik hakkında güvenilir bilgiler alırsınız. Binanın yenilenmesine milyonlarca yatırım yapıldığında, riske atmamak ve size doğru bir fikir verecek bağımsız bir kişiye 1000 ruble ödemek daha iyidir.

Trafik verileri size uygunsa, diğer nüanslara geçin. Elektrik gücüne, reklam yapılarının konumuna, giriş ve çıkışlara, yürüyüş yollarına, merdivenlere vb. dikkat edin.

Ön kısma dikkat ettiğinizden emin olun. Örneğin, insanların size tırmandığı rahatsız edici bir merdiven, küçük pencereler veya kapalı cephelerin yanı sıra olumsuz bir faktör olacaktır. Mekan yoğun trafikteyse bazen buna katlanabilirsiniz, ancak bu incelikler dikkate alınmalıdır, çünkü mal sahibi ile doğru bir şekilde pazarlık yaparsanız fiyatı düşürmenize yardımcı olurlar.

Ev sahibi ile kira ve pazarlıklar

– Kiranın büyüklüğü gerçek müzakereciler için ayrı bir görevdir. Bu müzakerelerin başarılı olması için tüm hazırlık tedbirlerine ihtiyaç vardır. Yeni noktalar açmak istediğiniz tüm bölgelerdeki tesislerin tüm inceliklerini bilmelisiniz.

İlk olarak, bu yerdeki kiralık alan maliyetini analiz edin ve çıtayı kendinize ayarlayın. Ama asla fiyatla başlamayın. İlk olarak, bize niyetlerinizin ciddiyetinden, uzun vadeli ilişkilerden, şirketinizin ölçeğinden bahsedin, Binaya ne kadar para yatıracağınızı bize bildirin. Sahibinden onun için para dışında neyin önemli olduğunu bulmaya çalışın.

Örneğin, ücretsiz paranız varsa, altı aylık kirayı peşin ödeyebilir veya sizin için fazla olan alanı alt kiralama olasılığını kabul edebilirsiniz.

İlginç bir seçenek, kirayı gelire bağlamaktır. Bunun ev sahibiyle daha dürüst bir ilişki olduğuna inanıyorum. Sabit bir miktar üzerinde anlaşın, ancak yer onun reklamını yaptığı kadar iyiyse, ona gelirin bir yüzdesini vaat edin. Sonuçlar sizin hesaplarınızdan daha yüksekse, örneğin taban oran 100 bin, ancak gelir ayda 1 milyondan fazla ise, her 100 bin için 10 bin kira ödeyeceğim. Buna göre tüm bu verilerden yola çıkılarak bir fizibilite çalışması (fizibilite çalışması) derlenir.

Pazarlık sürecinde, fiyatı başlangıç fiyatının %50'si kadar artırarak siteyi yeniden satın almak kolaydır. Ancak şunu anlamalısınız: bu pahalı bir kira ve onu azaltmak son derece zor olacak. Ayrıca, ev sahibine zaten bir koz verdiniz - herhangi bir zamanda, önceki kiracı ile yaptığınız gibi sizinle yapabilir. Mal sahibi sözleşmeyi alır, yerini almak isteyene gösterir ve en azından aynı miktarı bana ver, yoksa bu insanlar yorulur, bir şekilde kaprisli olur der.

Kiranızı komşularınızla veya yerin genel fiyat politikasıyla eşitlemeye çalışın. Önemli olan nokta, başlangıçta nerede durmak istediğinizi anlamaktır, çünkü herhangi bir alışveriş merkezinde kiralamak çok farklıdır. Her kat yükseldikçe maliyet yüzde 20 düşüyor.Alışveriş merkezleri elbette sizi benzer markaların veya benzer çeşitlerin olduğu yerlere götürecektir. Ve kiranın maliyetini anlamak için bu belirli yerlerin kirasını bulmak doğrudur.

Çok önemli bir nokta, fizibilite çalışmasının eylemin temeli olması gerektiği ve gerçek sonuçların buna karşı doğrulanması gerektiğidir. Bu fizibilite çalışmasının gerçeklere uygunluğundan da yeri seçen kişi sorumlu olmalıdır. Pratikte bu, bu tür arama motorlarını mağazaların etkinliğine "bağlamak" anlamına gelir. Yani, işlem tamamlandıktan sonra vaat edilen bonusun yaklaşık yüzde 70'ini alırlar, geri kalanı mağaza sonuçları göstermeye başladığında üç ay içinde ödenir.

Ancak bence en dürüst seçenek, bonusu gelen trafiğe bağlamaktır, çünkü trafiğin satışa dönüştürülmesini birçok faktör de etkiler - ürün yoktu, satıcılar eğitimli değildi, vb.

Modern teknolojileri kullanın ve güvenliği aklınızda bulundurun.

Şu anda en modern teknoloji, özellikle şirket farklı bölgelerde büyük ölçekli bir genişleme planlıyorsa, kitle kaynak kullanımıdır. Tabii ki, sadece tam zamanlı çalışanlarla gerçekleştirilebilir, ancak maliyetler ölçülemeyecek kadar pahalı olacaktır.

Belirli bir bölgeye girmeyi planlıyorsanız, rakipler bunu çabucak öğrenecektir. İlk mağazaları açmaya başlar başlamaz herkes gelişmeyi planladığınızı anlayacaktır. Ekonomik sırlarını, hesaplarını vb. ifşa etmemek için fizibilite çalışması iki bölüme ayrılmıştır ve sadece sınırlı bir çalışan çemberi tüm resmi bilir. Müteahhitler, elbette, rapor edilmez.

1 ayda mağaza performansınızı artırın

Hizmet, envanter bakiyelerinin kaybını azaltarak mağazanın verimliliğini artıracak, yeniden değerleme sürecini önemli ölçüde hızlandıracak, fiyat etiketleri / etiketleri basacak, kasiyerin çalışmalarını sıkı bir şekilde disipline edecek ve indirimler / satışlarla çalışırken fırsatlarını sınırlayacaktır. ücretsiz fiyat.

Açmak istediğiniz puan sayısı üç kat fazla olmalıdır. Ancak mağaza sayısı genellikle övünür. Bunun sizin avantajınıza olması daha olasıdır.

Mağazalar için puan seçerken, farklı formattaki mağazalar için seçenekleri göz önünde bulundurun. İstenen yerlere gerekli alanı almak her zaman mümkün değildir (ve mekan en önemlisidir). Diyelim ki ürününüz belli bir formatta ve 90-100 metrekarelik bir mağaza için tasarlandı. metre, ama aniden şık bir yer ortaya çıkıyor ve 50 veya 60 kare. Böyle bir durumda, azaltılmış bir anahtar aralığı yerleştirmek, burayı belirlemek ve ticarete başlamak, markaya dikkat çekmek, bilinirliğini artırmak için bir tür mini formata sahip olmak iyidir.

Rusya pazarındaki en başarılı tüccarlar tarafından kullanılan bir perakende ağının etkin dağıtımı için aşağıdaki yöntemleri ayırt edebiliriz:

franchising;
birleşme veya devralmalar yoluyla mevcut bir işletmenin satın alınması;
mağazalarını hem kendi hem de borç finansmanı kullanarak kendi başlarına inşa etmektedir.

Mevcut bir perakende ağı oluşturmak veya geliştirmek için aşağıdaki temel kaynak türlerine ihtiyaç vardır:

parasal;
geçici.

Finansal kaynakların öneminin açıklanmasına gerek yoktur. Tabii ki, bir şirket yatırımları ve ödünç alınan fonları çekebilir, ancak ilkinin seviyesi yatırım fonlarının veya diğer kurumsal yatırımcıların risk yöneticileri tarafından sınırlandırılırken, ikincisinin seviyesi doğrudan şirketin kapitalizasyonuna bağlıdır.

İkinci faktörden bahsedecek olursak, hızla gelişen piyasalar üzerindeki etkisi genellikle finansal faktörün etkisinden bile daha fazladır. Ağ umut verici bir yer almazsa, rakiplere gitti ve ağ iki kez kaybetti: ilkinde olası gelirini kaybettiğinde ve ikincisinde bu gelir bir rakip tarafından alındığında.

Ağ geliştirme yöntemlerinin her birini sermaye yoğunluğuna göre sıralarsak, aşağıdaki sırayı alırız:

bir işletmenin satın alınması (maliyetler en yüksektir, çünkü şirketin mülkünün takdir edilen değerine ek olarak, elbette şirket finansal sorunlar yaşamıyorsa ve satın alınan şirketin bazı maddi olmayan duran varlıkları için de ödeme yapılması gerekir. iflas sürecinde değil);
inşaat;
franchising.

Harcanan zamana göre sıralama aşağıdaki resmi verir:

inşaat (harcanan azami süre: doğrudan arazi ve inşaat alımı, işe alım, eğitim, vb.);
mevcut perakende varlıklarının satın alınması (işlemin tamamlanması için zamana ve iş süreçlerinin entegre edilmesi için zamana ihtiyaç vardır);
franchising.

Zaman ve sermaye harcamaları açısından, bir perakende ağının faaliyetlerini bir franchising programı aracılığıyla genişletmenin en etkili olduğunu görüyoruz. Elbette yüksek hız uğruna kârın belli bir kısmından vazgeçmek gerekiyor. Farklı ilkelere göre örgütlenmiş ağları, ellerinde kalan kâr payına göre sıralarsak, aşağıdaki resmi elde ederiz:

Lojistik ve diğer operasyonları dışarıdan temin etmeyen tamamen sahip olunan ağlar, ağ tarafından faaliyetlerini yürütmek için kullanılan tüm gayrimenkul nesnelerine sahiptir. Bu durumda, bir mülk sahibi (mağazalar mülk olarak), bir perakendeci (satış noktaları ve envanter yönetimi olarak mağazalar) ve bir lojistik operatörü (nakliye) olarak elinde marjı olan yarı dikey olarak entegre bir şirketle karşı karşıyayız. ve depolama).
Lojistik ve diğer operasyonları kısmen dışarıdan temin eden tamamına sahip olunan zincirler, zincirin faaliyetlerini yürütmek için kullandığı gayrimenkulün tamamını veya bir kısmını kiraya verir. Bu durumda ağ, dış kaynak kullanımı faaliyetlerinden elde edilen gelirin bir kısmını kaybeder ve mülk sahibi olarak gelir almaz.
Franchising ilkelerine dayalı bir ağ. Böyle bir ağ, yalnızca mülk sahibi ve lojistik operatörü olarak gelir elde etmekle kalmaz, aynı zamanda perakende operasyonlarındaki marjın bir kısmını franchise alanlara verir.

Bu sınıflandırmadan, gayrimenkul de dahil olmak üzere bir zincire sahip olmanın en yüksek brüt marjı ve en düşük riski sağladığı açıktır, oysa bir franchise kullanımı belirli bir bölgede perakende satıştan elde edilen karın yalnızca bir kısmını almanıza izin verir. Ancak, yatırımları kullanma verimliliğinin, tüccarın tasarrufunda kalan marj miktarıyla ters orantılı olduğu da açıktır. Bir franchising ağı söz konusu olduğunda, franchise verenin mali kaynakları en verimli şekilde kullanılır - en önemli işlevin uygulanması için - etkili perakende teknolojilerinin oluşturulması ve çoğaltılması. Franchising ilkesine dayanan ağlar, en eksiksiz şekilde finansal lojistik kavramını uygular - tedarik zinciri boyunca maliyetlerde toplam azalma.

Perakendede lojistik altyapının rolü

Perakende ticarette lojistik altyapısının rolü aşağıdaki bileşenlerde kendini gösterir:

Mağaza konumu.
Perakende satış yeri türünü seçin.
Bireysel perakende satış noktalarının (mağazaların) altyapısının oluşturulması.
Dağıtım merkezinin veya ağın merkezlerinin veya sadece perakende ağının faaliyetlerini destekleyen depoların yeri ve türü.

Bildiğiniz gibi, mağaza üç ana parametre ile karakterize edilir - yer, yer ve yer. Bu sadece kısmen eğlenceli özdeyiş, yaşam hakkına sahiptir, çünkü bu faktörün değeri, çıkış alanı ve diğer özellikleri gibi faktörlerin değerinden daha yüksek bir büyüklük sırasıdır. Outletin konumundan bahsediyorsak, hemen mağazanın lojistiğini etkileyen aşağıdaki önemli parametrelerle karşılaşırız:

yere uygun girişlerin mevcudiyeti.
çıkış yerinin yakınından geçen insan akışı, yaya veya araç.

Bir dizi format, depo alanı kullanımını hiç içermez ve bir dizi formatta (hipermarketlerde), perakende satışların yapıldığı aynı alanda depolama yapılabilir. Perakende formatlarının her birinin gayrimenkul için özel gereksinimleri vardır. Bu gereksinimler Tablo'da özetlenmiştir. 1.

Tablo 1. Çeşitli formatlardaki ticari işletmeler için gayrimenkul gereksinimleri.

Biçim	oda yüksekliği	Bitirme Gereksinimleri	Akış Lojistiği
Hipermarket	10 m (envanter depolamak için ikinci ve üçüncü raf raflarını düzenleme ihtiyacı nedeniyle)	Orta	Mükemmel ulaşım erişilebilirliği, geniş otopark
Süpermarket	3.5-5 m (rahat bir atmosfer yaratmak için gerekli)	Yüksek	İyi ulaşım erişilebilirliği, park yeri mevcudiyeti, yaya akışlarının mevcudiyeti
indirimci		ortalamanın altında	Büyük yaya akışları, park yeri bulunması
evde alışveriş	2,5-3,5 m (orta sınıf perakende satış tesislerinin standart yüksekliği)	Orta	Geçen yer, parkın varlığı önemli değil

Perakende satış noktası tipinin büyük ölçüde format tarafından belirlenmesine ek olarak, satış yerinin tipine de bağlıdır. Aşağıdaki çıkış türleri ayırt edilir:

cadde perakende (veya cadde perakende) - bir alışveriş bölgesinde veya cadde girişleri olan bir alışveriş caddesinde bulunan bağımsız mağazalar;
bir alışveriş merkezinin parçası olarak;
bir yerleşim bölgesinde bulunan bağımsız bir mağaza (bir yerleşim bölgesinin merkezinde bulunan ayrı bir indirim veya süpermarket gibi);
Bir köy yolunda veya şehrin diğer bölgelerinde bulunan, büyüklüğü nedeniyle müşteriler için bir cazibe merkezi olan müstakil bir mağaza.

İkinci durumda, müşteri akışlarının lojistiğinin analizinin biraz daha karmaşık hale geldiği açıktır - sadece mevcut akışları analiz etmek değil, aynı zamanda bu tür mağazaları açtıktan ve planlananlarına ulaştıktan sonra akışlarda bir artış tahmin etmek de gereklidir. performans göstergeleri. Bu konu, özellikle şehrin merkezi bölgelerinde veya yetersiz kapasiteye sahip otoyollarda bu tür mağazaların veya büyük alışveriş merkezlerinin tasarlanması durumunda önem kazanmaktadır. Bu durumda, büyük bir perakende satış noktasının açılmasından sonra artan trafik veya yaya akışlarının, potansiyel tüketicileri yabancılaştıracak önemli trafik sıkışıklığına neden olması gibi önemli bir risk vardır.

Bir perakende satış noktası için yer seçerken kullanılan genel yaklaşımları göz önünde bulundurun.

Dükkanlar genellikle nasıl açılır? En iyi ihtimalle basit bir pazarlama araştırmasından sonra. Halihazırda faaliyet gösteren mağazaların öznel bir analizi yapılır, rakipler hakkında parçalı bilgiler toplanır, bölgenin basitleştirilmiş bir sosyografik portresi derlenir: fakir bir bölge, seçkin bir ... Büyük bir insan akışının olup olmadığı belirlenir. yeni bir alışveriş tesisinin planlandığı yer. Ayrıca, karar sezgi, şirket sahiplerinin ve yöneticilerinin sağduyusu tarafından belirlenir.

Ancak aradan birkaç ay geçer ve gelirin beklenenin yarısı kadar olduğu ortaya çıkar. Bir şeyi değiştirmek için çok geç: Dükkanın donanımına ve onarımına çok para yatırıldı, kira bir yıl önceden ödendi. Daha da kötüsü, bir firmanın kârsız mağazaları kapatıp kapatmamaya karar vermek için düzenli olarak kullanabileceği hiçbir metodoloji yoktur.

Sorun, piyasada genellikle yeterli perakende alanı olmaması gerçeğiyle daha da karmaşıklaşıyor. Emlakçılardan gelen teklifleri hızlı bir şekilde değerlendirin, aksi takdirde hiçbir şey kalmama tehlikesi vardır. Bu durumda tek bir çıkış yolu vardır - büyük hatalardan kaçınmaya yardımcı olan daha gelişmiş tahmin yöntemlerini kullanmak. Bunlardan biri, bir perakende tesisi hakkında nesnel göstergeleri ve öznel görüşleri birleştirmenizi sağlayan emsal inceleme yöntemidir.

Matematiksel olarak, çıkışın özellikleri ile finansal sonucu arasındaki ilişki, özel bir normalleştirme katsayısı kullanılarak tanımlanır. Bu göstergeyi elde etmek için, halihazırda faaliyet gösteren zincir mağazaların bir dizi kritere göre uzman değerlendirmesi yapılır. Ardından öznel değerlendirme - nicel terimleriyle - her mağazanın geliri ile karşılaştırılır. Bu, satış noktasının ortalama (örneğin, aylık ortalama) satışlarını uygun değerleme değerine bölerek kolayca yapılabilir. Ortaya çıkan sayı normalleştirme katsayısıdır.

Bu tür tahminlerin doğruluğu nedir ve neye bağlıdır? Farklı mağazaların normalleşme katsayıları birbirinden %5-10'dan fazla farklılık göstermiyorsa çok şanslısınız: vazgeçilmez bir iş aracı edindiniz. Bu durumda, değerlendirmeniz gereken yeni mağazaların gelir tahmini aynı %10 içinde olacaktır.

Ancak, yukarıda açıklanan durum idealdir. Gerçekte, elde etmek istediğiniz resim bir dizi öznel faktör tarafından bozulabilir.

İlk olarak, en önemli değerlendirme kriterlerini doğru bir şekilde seçmek ve bunları nicel olarak tanımlayacak bir mekanizma bulmak gerekir. Ve her zaman kolay değil. Perakende alanını metrekare olarak ölçmek bir şey, dükkanlardan geçen insan akışının yoğunluğunu veya çevredeki sokakların sakinlerinin refah seviyesini ölçmek başka bir şeydir. Hem sabır hem de hayal gücü göstermeniz gerekecek.

Örneğin, bazı uzmanlar bölgenin "elitlik" seviyesini çok özgün bir şekilde belirler: pencerelerdeki pahalı çift camlı pencerelerin sayısını ve en yakın süpermarkette sergilenen pahalı şarap markalarını sayarlar. Çıkışın "geçiciliği", yanında durarak ve kaç kişinin geçtiğini sayarak belirlenebilir. Ticaretin temellerini bilen bir yönetici için, yerleşim düzeninin rahatlığını anlamak için ticaret katına bir göz atmak yeterlidir.

Bu işi kolaylaştırmak, değerlendirme kriterlerini doğru bir şekilde seçmek ve ölçmek için bir ticari gayrimenkul uzmanına danışabilirsiniz. Genel olarak, gelir miktarını etkileyen standart faktörler seti aşağıdaki gibi olacaktır:

mağaza alanı;
alışveriş merkezine girişten mesafe;
mağazanın bulunduğu kat;
mağazanın iç düzeninin rahatlığı;
mağazanın faaliyet gösterdiği alışveriş merkezinin yeri;
alışveriş merkezinden birim zamanda geçen kişi sayısı;
alışveriş merkezine yaklaşma ve giriş kolaylığı;
alışveriş merkezinde park yeri bulunması;
çevredeki rekabet ortamı;
Bölge sosyolojisi.

Bu faktörlerin listesi, mağazanın formatına, tüketici kitlesine ve belirlediğiniz görevlere bağlı olarak daha uzun veya daha kısa olabilir. Değerlendirmede ne kadar çok kriter dikkate alınırsa, tahmin o kadar doğru olacaktır. Ancak, kendinizi kaptırmamalısınız: sonuç, üç ana değerlendirme kriteri tarafından belirlenen %80'dir.

Akran değerlendirme sisteminin kapsamı, perakende gelir tahmini ile sınırlı değildir. Herhangi bir iş alanında yönetimsel kararlar almak için kullanılabilir.

Ticaret için bina satın almak yerine kiralamak tercih edilir. Bunun şüphesiz çok sayıda avantajı vardır; bunlardan biri, değişikliklere kısa sürede yanıt verme yeteneğidir. Bu durumda kiracı hızlı bir şekilde yer değiştirebilir.

Müşteri akışı, dış etkenler nedeniyle önemli ölçüde değişebilir. Bu nedenle, yakınlarda büyük ve prestijli bir alışveriş ve eğlence merkezi inşa ediliyorsa, kesinlikle çok sayıda alıcıyı kendine çekecektir. Sonuçta bu, başka bir mağazanın işini kârsız hale getirebilir.

Bir perakende alanı satın almanın daha sonra bir dizi yükümlülüğün yerine getirilmesini gerektirdiğini unutmamalıyız. Çıkış sayısını azaltmanız gerekiyorsa, mülk satmak o kadar kolay değildir. O zaman onu kiralamayı düşünmelisiniz ve bu tamamen yeni bir iş kolunda çalışmaktır.

Girişimci çalışacağı formatta netleştikten sonra bir oda seçmeniz gerekiyor.

Oldukça fazla konaklama seçeneği var. Outletinizi bir alışveriş merkezinde, ayrı bir binada açabilir veya mobil hale getirebilirsiniz.

Bir alan seçerken göz önünde bulundurulması gereken birkaç faktör vardır. Daha ayrıntılı olarak ele alınacaktır.

Makalenin büyük olduğu ortaya çıktı, bu yüzden içeriği kullanın.

Konum tahmini

Bu, işin daha sonra etkili olması için girişimcinin dikkate alması gereken birkaç nüansı aynı anda içerir:

Bölge potansiyeli

Yetersizse, içinde kendi prizinizi açmanın bir anlamı yoktur. Aynı zamanda ticaret bölgesini doğru belirlemek gerekir. Orta büyüklükteki süpermarketler için yaklaşık 1,5 kilometre, bu da yürüyerek çeyrek saate denk geliyor.

Potansiyelin nasıl belirleneceğini anlamak da çok önemlidir, nelere dikkat edilmelidir? Bileşenler şunlar olacaktır:

bölge nüfusunun güvenliği;
Bölgede yaşayan insanların satın alma davranışları.

Nüfusun yeteneklerini ve isteklerini değerlendirirken, aşağıdaki özelliklere dikkat etmeniz gerekir:

bölgedeki binaların seviyesi;
bölgedeki sakinlerin sayısı;
altyapı geliştirme;
önemli nesnelerin konumu (buna alışveriş merkezleri, parklar, ulaşım yolları, duraklar dahildir).

Çıkışa yakın trafik

Çıkışta kaç kişinin dolaştığını açıkça anlamak çok önemlidir. Alanın potansiyelinin değerlendirilmesi sırasında elde edilen tüm bilgiler haritalandırılmalı ve ardından müşteri akışlarının seviyesi değerlendirilmelidir.

Çok önemli bir soru olacak, alıcının mağazaya gitmesi uygun mu? Bu sorun, özellikle varoşlarda açılan mağazalar için akut, çünkü alışverişlerin çoğu eve dönüş yolunda yapılıyor. Genel olarak, bu tür yerlerde çıkışları çok dikkatli bir şekilde açmak gerekir.

Yakındaki rakiplerin varlığı

Rakiplerin ne kadar yakın olduğu çok önemlidir. Ne kadar az olursa, gelecekteki satış noktasının karlılığı için o kadar iyi olur.

Yakınlarda rakip yoksa, prensip olarak, bu genellikle nişin belirli bir alanda talep edilmediği anlamına gelebilir.

sosyal yönelim

Bölgede zengin insanlar yaşıyorsa, örneğin marka dışı giysilerle ilgilenmeleri pek olası değildir. Seçkin sınıf butikleri, moda kıyafetleri tercih ediyor. Bu nedenle, potansiyel müşterilerin isteklerini girişimcinin onlara sunabilecekleriyle karşılaştırmaya değer.

araba yolları

Herhangi bir çıkış uygun ve ulaşılması kolay olmalıdır. Mağazanın uygun bir girişi yoksa, birçoğu mutlaka bir alternatif bulacaktır. Aynı zamanda, potansiyel alıcının kim olduğunu, mağazaya nasıl gideceğini anlamanız gerekir. Bunlar yeterince zengin insanlarsa, park yerlerinin sağlanması gerekir. Bu durumda, hesaplama aşağıdaki verilerden yapılmalıdır: her 25 m2 alan için ortalama olarak 1 park yeri gereklidir. Ana alıcılar düşük gelirli vatandaşlarsa, park etmeye gerek yoktur.

Alışveriş merkezinde yer, tesis için gereksinimler

Tesisin, alışveriş merkezi içindeki konumunun değerlendirilmesi de aynı derecede önemlidir. Aşağıdaki faktörlere özellikle dikkat edilmelidir:

Mağaza alanı, konfor koşulları

Odadaki kişinin rahat olması çok önemlidir. Bir alışveriş merkezine yerleştirildiğinde, özellikle mallar talep görüyorsa, genellikle bir müşteri akını olabileceğini unutmamalıyız. Bu nedenle potansiyel alıcılara rahat koşullar sağlamak gerekiyor.

Alışveriş merkezinin içindeki konum

Burada önemli bir faktör, odanın giriş veya çıkıştan ne kadar uzakta olduğu olacaktır. Ne kadar yakın o kadar iyi. Bu, müşterinin önce bu mağazaya gideceği ve satın alacağı anlamına gelir. Başka bir mağazada uygun bir şey bulamazsa, çıkışa en yakın olana gidip oradan alışveriş yapabilecektir.

Odanın şekli ve bir dizi başka yön

En geniş ve konforlu olanı dikdörtgen bir odadır. "Daire" türündeki dükkanlarla ilgiliyse, onları seçmeniz önerilmez.

Gerekirse, binaların durumunu yeniden geliştirme olasılığını öğrendiğinizden emin olun. Daha önce hangi mağazanın içinde olduğunu bulmak da aynı derecede önemlidir - yeni mağazanın bazı müşterilerini korkutup kaçırabilecek kötü bir üne sahip olabilir.

İzleyici ve ziyaretçi akışları hakkında

Birçok girişimci, belirli bir alışveriş merkezini açmak için ilk fırsatta atlar ki bu ciddi bir hatadır. Belirli bir mağazanın müşteri akışlarının ayrıntılı bir analizini yapmak çok önemlidir. Ayrıca burada hem nicel hem de nitel göstergeler önemlidir. Bunu aşağıdaki yollardan biriyle yapabilirsiniz:

Alışveriş merkezini kendi başınıza ziyaret edin. Önerilen binaların yanındaki açık bir kafede kalmaya değer. Bu, belirli bir zamanda kaç kişinin geçeceğini hesaplamaya yardımcı olacaktır.
Başka bir kiracıyla veya mağazalardan birinin çalışanıyla iletişime geçerek bir alışveriş merkezi açmanın karlılığı hakkında bilgi edinin.
Ev sahibinden bilgi isteyin.
Hedef kitleye atfedilebilecek nüfus arasında herhangi bir yerel web sitesinde veya sosyal ağlarda bağımsız olarak bir anket yapın. Aynı zamanda, ikamet alanı hakkında bilgiler, alışveriş merkezlerine yapılan ziyaretler soru sayısına dahil edilebilir (belirli isimler kullanılabilir).
Belirli bir müşteri segmentinin check-in'lerini izleyin (bu, diğer mağazalarda bilgiye erişim varsa, örneğin ikinci veya sonraki bir satış noktası açılırsa mümkündür).

Ek olarak, fiyat faktörüne bağlı olarak daire daralacaktır. Ayrıca ev sahibinin gereksinimlerini, ek hizmetleri de dikkate almalısınız.

Başarının bileşenleri

Girişimci, mağazanın başarısının bir dizi faktörden oluştuğunu unutmamalıdır:

Mağaza formatının doğru seçiminin %30'u;
doğru seçilmiş yerin %30'u;
Mağazadaki durumun %40'ı, personelin çalışması, malların kalitesi ve bir dizi başka nokta.

Aynı zamanda sadece dükkanlara değil, adalara da dikkat etmekte fayda var. Koridorlara ve koridorlara yerleştirilen açık tip vitrinlerin adıdır. Bu konsept genellikle bir alışveriş merkezinde çalışmanın karlılığını değerlendirmek için tercih edilir. Genellikle sezonluk satış noktaları olarak kullanılırlar. Tabii ki, test etmek çok para ve zaman alır. Başka çıkışlar ve sermaye yeterliliği varsa kullanmak mantıklıdır.

Mühendislik sistemleri

Odada şunlara sahip olup olmadığına dikkat ettiğinizden emin olun:

elektrik;
su temini (gerekirse);
yangın alarmı;
kanalizasyon (gerekirse);
ısıtma;
klimalar;
havalandırma sistemi.

Özellikle sorumlu bir şekilde, mevcut elektrik kapasiteleri hakkındaki bilgilerin çalışmasına yaklaşmak gerekir. Yeterli değilse, mağaza normal şekilde çalışamaz.

Gerekli elektriği hesaplarken, aydınlatma, su ısıtıcısı vb. dahil tüm olası maliyetleri hesaba katmanız gerekir.

Kendi işimizin özelliklerine dikkat ederiz.

Çoğu, satışların özelliklerine bağlıdır. Bir biçim ve konum seçerken şunları göz önünde bulundurmanız gerekir:

ne satılacak;
Malların boyutları nelerdir?
ürün çeşitliliği ne kadar çeşitlidir;
satılan ürünler için görsel reklamın gerekli olup olmadığı;
belirli bir mağazada mal satın almayı amaçlayan alıcıların akışları (ada satış noktalarında, insanlar genellikle sıraya girmez);
girişimci tarafından kullanılan mağazanın veya markanın popülaritesi (marka ne kadar ünlü olursa, ürünleri satmak o kadar kolay olur ve mağazanın daha fazla müşterisi olur).

Sadece mağazanın biçimini seçmek değil, aynı zamanda ürününüzü nasıl tanıtacağınızı bulmak da önemlidir. “Bu alışveriş merkezine müşteri çekmek mümkün olacak mı?” - girişimcinin kendisine sorması gereken soru budur, cevabını ayrıntılı olarak çözmüştür. Bazı promosyon yöntemlerinin belirli tesislerde, mağazalarda kullanılması imkansızdır ve bu da kiralamayı reddetmeye yol açabilir.

Adayı kurmak - nerede daha karlı?

Kuşkusuz, girişin yakınında bulunan ada çıkışları en büyük başarıya sahiptir. Ancak, özellikle girişimcinin düzenli müşterileri yoksa, böyle bir pozisyon almak oldukça zordur. Çoğu zaman, tanınmış temsilciler, markalı şirketler burada bulunur.

Ada noktaları, sorunsuz hareket edebilmeleri nedeniyle "yüzen" olarak da adlandırılır. Bu seçenek yeni başlayanlar için harika bir çözümdür. Ada biçimi, aşağıdaki ürünleri satmak için daha uygundur:

elektronik;
oyuncaklar;
bijuteri;
hediyelik eşyalar.

Ada mağazanızın konumundan en iyi şekilde yararlanmanıza yardımcı olacak üç ipucu:

Hepsinden iyisi, bu tür formatlar, insanların eğlence veya yemek yemeye değil, özellikle mal satın almaya odaklandığı yerlerde kök salmaktadır.
Yakınlarda aynı ürüne sahip satış noktası olmaması çok önemlidir. Münhasır olmamak bu formatı öldürür.
"Gölge" yerleşimi yok. Çıkış, birçok tanınmış mağaza tarafından engellenmemelidir.

Belirli bir alışveriş merkezinde alıcıların tam olarak ne satın almak istediklerine dikkat ettiğinizden emin olun. Markalı ürünler almaya alışmışlarsa, içine yeni bir bilinmeyen mağaza yerleştirmenin bir anlamı yoktur. Tek istisna, mücevher ve aksesuar gibi özel ürünlerdir. Şunu hatırlamak önemlidir:

Potansiyel alıcıları ilgilendirmek zorunda kalacak. Bunu yapmak için, iyi bir parlak vitrin için para harcamanız gerekecek.
Büyük bir alıcı akışında yalnızca deneyimli satıcılar satış yapabilecektir. Uzmanlardan tasarruf etmek işe yaramaz.
Büyük alışveriş merkezlerinde uymanız gereken oldukça fazla kural vardır. Bu nedenle, önceden kira sözleşmesine aşina olmanız gerekir.

Sabit çıkış - daha karlı olanı nasıl seçilir?

Sabit bir çıkış seçerken, her şeyden önce müşteri akışını oluşturmanız gerekir. Aynı zamanda, potansiyel (hedef) alıcıları herkesten ayırmak çok önemlidir. Kendinize birkaç soru sorduğunuzdan emin olun:

Potansiyel bir müşteri bu alışveriş merkezinde başka hangi ürünleri satın alabilir?
İnsanlar neden belirli ürünleri satın alır?
Bir girişimci, ziyaretçilerine bu alışveriş merkezinde başka hiçbir yerde bulamayacakları ne sunabilir?

Bu sorular, bu alışveriş merkezinde bulunmanın tavsiye edilip edilmediğini, mağazaya ne düzeyde katılım olacağını anlamanıza yardımcı olacaktır.

Seçim yaparken, şüphesiz avantaj, aşağıdaki gerçeklerin varlığı olacaktır:

Katta potansiyel müşterilerin ziyaret ettiği çok sayıda dükkan bulunurken, bu mağazalardaki mallar girişimcinin mallarıyla rekabet etmemektedir.
İstenen fiyat segmentinden çok sayıda insan bu alışveriş merkezini ziyaret ediyorsa.
Yakınlarda rakip yok. Daha da iyisi, bu alışveriş merkezinde hiç bulunmazlarsa. Aynı zamanda, yeteneklerinizi değerlendirmek ve kiralama konusunda bir karar vermek için rekabet gücünüzü değerlendirmeniz gerekir.

Bir alışveriş merkezinde veya bağımsız bir mağazada konaklama?

Her zaman bir alışveriş merkezi, bağımsız bir mağazadan daha umut verici değildir. Burada satılan ürünlerden ve hedef segmentten ilerlemeniz gerekiyor.

Bu nedenle, örneğin, orta ve düşük fiyat segmentinin birçok temsilcisi (düşük fiyata mal satan girişimciler) ayrı tesislerde bulunmaktadır. Bunun nedeni, insanların etrafta dolaşmak için genellikle toplu taşıma araçlarını kullanmasıdır. Bu arada, bu satış noktalarının çoğu genellikle alışveriş merkezlerindeki satış noktalarından daha başarılı oluyor.

Ancak markalı mağazalar en iyi bilinen ve büyük alışveriş merkezlerinde açılır. Bu strateji onlar için en karlı olanıdır.

Farkı anlamak için her iki formatın avantajlarını ve dezavantajlarını karşılaştırmak gerekir.

Alışveriş merkezlerinde bulunan mağazalar aşağıdaki avantajlara sahip olacaktır:

doluluk;
birleşik tasarım stili;
bir yöneticinin varlığı;
alıcı akışını artıran temel olmayan ana kiracıların varlığı.

Eksilerine gelince, bunlar:

bir çıkış elde etmede zorluklar;
sözleşmenin katı şartları;
yüksek fiyat;
kiralama fiyatında olası artış;
açılış saatleri açısından alışveriş merkezine bağımlılık;
tek bir çalışma programına zorunlu teslim;
malların teslimatının karmaşıklığı ve sınırlamaları;
girişimcinin mağazası için markalı öğelerin kullanımına ilişkin kısıtlamalar;
kendi eylemlerini koordine etme ihtiyacı;
çeşitli ziyaretçi ihtiyaçlarını karşılama ihtiyacı;
haftanın günlerine bağlı olarak farklı gelirler (pik hafta sonu düşer, hafta içi satış hacmi çok daha azdır);
Bu alışveriş merkezine tüketici ilgisinin düşmesi tehlikesi.

Bağımsız bir mağazada ayakta durmanın da avantajları ve dezavantajları vardır. Şüphesiz avantajlar şunları içerir:

potansiyel müşterilerle sürekli göz teması;
belirli bir ürün veya markaya müşteri odaklılık;
yaya trafiğindeki atlamalara bağlı olarak çalışmanızın biçimini değiştirme yeteneği;
açılış saatinin bağımsız olarak belirlenmesi;
gerekli reklam yöntemlerini kullanma yeteneği;
mağaza tasarımının çalışma modu veya formatı üzerinde anlaşmaya gerek yok.

Dezavantajları şunları içerir:

çeşitli hizmet kuruluşlarıyla ilişkiler kurma ihtiyacı;
organizasyonun arzularını veya standartlarını karşılamayan oldukça karmaşık bina şekilleri.

Girişimci kararı kendisi vermelidir, çünkü ne yazık ki evrensel bir çözüm yoktur.

Ve şimdi Mosigra şirketinin kurucularının mağazaları için bina bulma sürecini anlattığı kitaptan tavsiye vereceğim.

Akışları geçmek

Yeni bir nokta için yer seçmeden önce akarsuların kesiştiği noktalara dikkat etmek gerekir. Mağaza, ulaşılması kolay bir yere yerleştirilmelidir: yürüyerek, arabayla, toplu taşımayla veya metroyla.

Büyük bir şehirde sıradan bir sakin, temel olarak ana yolları boyunca yürür ve onları neredeyse hiç kapatmaz. Mağazayı, insanların yürüdüğü rotaya mümkün olduğunca yakın olacak şekilde yerleştirmelisiniz. Evler, ofisler veya tatil yeriniz arasında bir yerde bulunmalıdır.

Moskova için, bu tür noktalar, halka metro istasyonlarının yanı sıra Garden Ring'de bulunanların yakınında bulunur. Sonuç, ana yolun ve toplu taşımanın ana akışının kesiştiği bir noktadır.

Bir sonraki adım, aramak istediğiniz alanı seçmektir. Seçtiğiniz metro istasyonunun yakınında küçük bir alan çizebilirsiniz. Ortaya çıkan alanın ortasında, yerin karayolundan görünürlüğünü, metroya olan mesafesini, bazı görsel yer işaretlerini vb. karşılaştırmanız gerekir.

Örneğin, Kurskaya'da bize oldukça pahalı bir yer teklif edildi, ancak tam metro binasının içinde yer aldı. Adam metrodan indi ve sadece birkaç metre ötede - mağazamız! Artıları ve eksileri tarttık ve bir şans almaya karar verdik. Çok para için açıldı ve kaybetmedi. Bugün en popüler mağazalardan biridir.

Mağaza şehrin eteklerinde bulunuyorsa ne yapmalı? Aslında, varoşlarda, kendi kendine teslimatın payı şehir merkezine göre çok daha azdır. Bu nedenle, mağazanın duraktan mevcudiyeti özel bir rol oynamaz. Metro istasyonunun sonunda bulunan bir mağaza şehre değil, sadece bu bölgeye hizmet edecek. Bu seçenek ile caddede bir yerde bulunan bir mağazayı düşünmenize gerek yok, metro istasyonuna daha yakın bir alışveriş merkezi bulmanız gerekiyor. Burası müşteri trafiğini çeken yer olacak. Öyle bir yerde ki mağaza açmanız gerekiyor.

Örneğin, nokta "Teply Stan" üzerinde bulunuyorsa, bu sadece bu tür akışların kesişimidir: bir metro istasyonu, yakınlarda bulunan çok sayıda ev, kafeler, otobüsler. Metroya yakın alışveriş merkezinde açtık. Merkezin kendisi özel bir şey değildi, ama insanlar her zaman oraya alışverişe giderler. Onları bulduğumuz yer burası!

nasıl arama yapılır

Öncelikle seçilen alanı dolaşmanız ve dikkatlice incelemeniz gerekir. Bu çok önemli. İlk iki veya üç mağazanız için her şeyi dikkatlice kontrol etmeniz gerekir. Ancak o zaman bir kişi birkaç ajanı karşılayabilir, internet reklam projelerini izleyebilir ve gazete satın alabilir. Moskova şehri için aşağıdaki kaynaklar çalışır:

Popüler İnternet kaynağı "Avito". Yüzde yüz karlı teklifleri var ve birkaç gündür sitedeler.
"Siyanojen". İyi aramada olumlu şekilde farklılık gösterir. Üzerindeki seçenekler çok iyi, bu nedenle acenteler ve arama uzmanları onlara çok hızlı yanıt veriyor. Bu nedenle, sitede bulunurlar, çok az zaman alırlar. Bazı durumlarda, yarım saatten fazla değil.
"İnterkom". Avantajı, burada Avito ve Cyan'da bulunmayan teklifleri bulabileceğiniz gerçeğinde yatmaktadır.
İnternet - metro istasyonunun yakınında bulunan kiralama acentesi "Izrukvruki". Kendiniz zaman harcamak istemiyorsanız, komisyon için bir acente kiralayabilirsiniz.

Uygun bina ararken en önemli şey, binadan tam olarak neye ihtiyacınız olduğunu belirlemektir. Karşınıza ilk çıkanı seçmek zorunda değilsiniz. Bir oda kiralamak veya bir ev satın almak zorunda kaldıysanız, muhtemelen buna rastlamışsınızdır. Ancak bir düzine odayı inceledikten sonra, gerçekten neye dikkat etmeniz gerektiğini anlayabileceksiniz.

Kaprisli Gelin Problemi

Sarayda yaşayan kaprisli bir gelin vardır. Yüzlerce talip var. Teker teker saraya girerler ve gelin her birine evet ya da hayır der. "Evet" derse - diğerleri hemen ayrılır ve gençler bir düğün oynar. Gelin hayır derse damat ayrılır ve diğeri gelir.

Gelinin görevi en iyisini bulmaktır. Gelin için damat seçme sorununun çözümü aşağıdaki gibidir. İlk otuz beş kişi için olası seçenekler yelpazesini kontrol eder, niteliklerine bakar. Otuz beşinci - zaten daha deneyimli hale geliyor ve bir insanı anlayabiliyor. Doksanıncı kişiye kadar, ilk otuz beş sınanan kişiden en iyisine benzeyeni seçecek ve ardından talip sayısı azaldıkça seçim kriterleri keskin bir şekilde azalıyor.

İlk on beş odayı inceledikten ve tüm detayları konuştuktan sonra, görüntülediğiniz odaların hiçbirini almayacağınız konusunda kendinizle hemfikir olmalısınız. Ve sadece ilk on beş odayı inceledikten sonra, satın almak için aramaya başlayabilirsiniz. Bunu yapmak zordur, ancak bu aşama geçilmelidir, aksi takdirde oda yanlış seçildiği için kendinizi birkaç yıl boyunca kolayca esarete sürükleyebilirsiniz.

Temel olarak, böyle bir arama bir ila iki ay sürer. Size %100 uygun bir oda bulamayacaksınız. Hala bir şeyleri feda etmen gerekiyor. Bu şunlar olabilir: bir işaret, odanın alanı, metroya olan mesafe vb. Çok farklı odalara bakmazsanız, seçiminiz bazı seçeneklerden birine indirgenecektir. Ve bu doğru değil.

Unutulmamalıdır ki ilk elli odayı inceledikten sonra mutlaka önemli bir duygu ortaya çıkacaktır. Tam yerinde, tesislerin herhangi bir seçenek olmadan alınması gerektiği fikri sizi ziyaret edecek. Bu izmarit hissini doldurma olarak adlandırdık. Size bu odanın uygun olduğunu söylerse, ona yüzde yüz güvenirsiniz (elli oda görüntülenmek şartıyla) ve ihtiyacınız olan sözleşmeyi yapana kadar hiçbir yere gitmeyin. Bu senin şansın.

ayaklarınla ara

İlk mağazalarınızı açarken, mağaza açmayı düşündüğünüz tüm ilçeleri gözden geçirmeniz şart. Her şeyin değerlendirilmesi gerekiyor. Şu yerleri arayın:

görünüşte boş
Kiralık olduklarına dair ilanlar nerede yayınlanıyor?

İkinci nokta ile her şey açık görünüyorsa, o zaman ilk noktada her şey o kadar basit değildir. Boş bir nesne bulurken, orada ne olduğunu, kimin yaşadığını netleştirmeniz ve bu yerin sahibi hakkında iletişim bilgilerini bulmaya çalışmanız gerekir. Sahibini bulamazsanız, bu alanı kiralamak istediğinize dair bir scotch bant ve bir duyuru yapıştırmanız gerekir. Elli yeni yerden - en az birini bu şekilde bulduk.

En karlı mağazalarımızdan birini bu şekilde bulduğumuzu belirtmek gerekir. Arama alanına karar verdik. Bir eczanenin buradan taşınacağı bilgisini aldık ve sahibiyle iletişime geçtik. Bu yerin sahibi bizi acentesine yönlendirdi. Kendisiyle gerekli evrakları imzaladık.

Ayaklarıyla ilgili başka bir nokta da, sahibinin bir kiralık ilan yazmasından bir gün önce bulundu. Şimdi en çok karı bu bölgede veriyor. Moskova şehrinde herkes bunu yapar.

ayak akışı

Kırsal kesimde nüfus sayımı yapanlar, köydeki bir büyükanneye bakarak onun kaç domuz yavrusu olduğunu anlayabilirler. Aynı şey yeni tesislerde de olacak. Birçok tesisi inceledikten ve birkaç düzine mağaza açtıktan sonra, sizin için gerekli olup olmadığını sadece tesislere bakarak anlayacaksınız. Bunu hala yapamıyorsanız, konuya gelmeniz ve şu önemli noktaları hesaplamanız gerekir:

Mağazanızın kapısından geçen kişi sayısı.
Saatte kırk kilometreye varan hızlarda geçen araba sayısı. Araba daha hızlı giderse, sürücü işareti okumaz.
Dükkanın önünden kaç kişi geçti.
İnsanlar şirketlerde geçiyor mu?

Böyle bir hesaplama birkaç kez yapılmalıdır. Sabah, öğleden sonra, akşam, hafta içi ve hafta sonu.

Örneğin, Tverskaya'da bir nokta açarken, birkaç blok yarıçapındaki tüm mağazaları ziyaret ettik ve satıcılarla konuştuk, onlarla şu soruları netleştirdik: mağazada kaç kişi var ve en çok ne zaman mağaza var? bunlar, vardiya başına kaç mal satıldığı vb. Satıcılarla düzgün bir şekilde konuşulursa, bu bilgileri memnuniyetle paylaşırlar. Sonuç olarak başarısız olmadık.

Seçilen yerin görünürlüğü

İşaretin açıkça görülebileceği mesafeyi belirlemek gerekir. Çok önemli bir nokta. Alış noktası, taşımanın durduğu yerden ne kadar uzakta? Size avluda bir yerde bir yer teklif edildiyse, burayı hemen büyük bir alışveriş merkezinin en üst katı olarak düşünmelisiniz. Müşteri akışını koşullu olarak on altıya bölebilirsiniz. Başka bir geçit, bir köşeyi dönmek gibi gereksiz herhangi bir hareket, ziyaretçi akışını büyük ölçüde azaltır. Ziyaretçi akışına güvenmiyorsanız (mağazanız kendi kendine teslimat için kullanılır), o zaman metro istasyonunun yakınındaki bahçede ucuz bir mağaza iyi bir seçenek olacaktır.

sorunlu bina

Buna göre, sorunsuz tesisler çok daha pahalıya mal olacak. Büyük perakende zincirleri, bazı sorunları olan yerleri almazlar. Büyük olasılıkla, bunun nedeni, onu her bir özel duruma uyarlamanın kârlı olmamasıdır.

Sizin için ufak tefek sorunları olan bir oda harika bir seçenek olabilir. Geliştirilmesi gerekse bile.

Odanın etrafına bakarak kendiniz için tam bir resim yapmanız gerekir:

Başka departmanlar var mı? Bu, çalışma programını etkileyebilir.
Çatı sızıntısı sorunu. Tavanda küf bulunursa, bu, çatının sızdırabileceğini gösterir ve bu, sızıntıyı ortadan kaldırmak için büyük bir malzeme maliyetidir.
Bir işaret yerleştirmenin zorluğu veya yerleştirdikten sonra çok az görünür olacaktır.

Mağazayı kurmayı planladığınız caddede yürümeniz ve yakınlarda boş veya hareketli odalar olup olmadığına bakmanız gerekiyor. Bu tür birçok nokta varsa, bu, bu alanda bir şeylerin yanlış olduğunu gösterir.

Belorusskaya'da, bizim binamızda, yakınlarda bir matbaa vardı. Çalışmanın bir sonucu olarak, ilk başta kendi kendine teslimatı organize etmek mümkün değildi.

"Park Kultury" de mağazamız evlerin ikinci satırında yer almaktadır. Sonuç olarak, işaretle ilgili sorunlar vardı. Özel bir tabela tasarımı ile geldik.

Moskova'da onuncu mağazanın açılmasından sonra bu ve benzeri sorunları olan mağaza kiralamayı bıraktık.

Araba kullanan insanlar

Arabalarla geçen insanları saymak gerekiyor. Arabaların düşük hızda geçtiği nokta çok daha karlı olacaktır. Böyle yerlerde etrafa bakabilirler. Mesele şu ki, yüksek hızda sürdüğünüzde görüş alanı daralır. Örneğin, Kurskaya'da özel bir braket üzerindeki panelimiz yola paralel metro binasında bulunuyordu. Yeni teknik düzenlemelerin yayınlanmasından sonra panelin çıkarılması gerekiyordu. Geriye tek bir işaret kaldı. Yola dik olarak yerleştirilmiş ve yan tarafta bulunan kırmızı bir çizgiye benziyordu ve neyin satılık, harika oyunlar veya hediyeler olduğunu anlamak zor. Sonuç olarak, araba trafiğinin önemli ölçüde düştüğünü hemen fark ettik.

Bir sürücünün hayatında, fark etmeden geçtiği çok sayıda dükkan vardır. Örneğin, blogda yanlışlıkla bu mağazanın evin bir yerinde olduğunu okuyana kadar, bir yıl boyunca fark etmeden böyle bir mağazanın yanından geçtik. Oraya gittiğimizde neden günde yirmi birim mal sattıklarını ve yüzden fazla sattığımızı hemen anladık.

Bir diğer önemli seçenek ise park etmektir. Sürücü, mağazaya girmek için her zaman kuralları çiğnemek istemeyecektir. Yolun yönü dikkate alınmalıdır. Akşam tavsiyesine ihtiyacınız var. "Park Kültürü" üzerinde, hemen karşımızda spor malzemeleri satan bir mağaza vardı. İşçimiz sabah işe giderken defalarca vurmak istedi. "Sabah tarafında" durdu. Sabah işe gitmek için acelesi olduğu için vakti yoktu, öğleden sonra altı şeridi geçmek ve geri dönmek için anlaşılmaz bir yoldan geçmek zorunda kaldı. Sonuç olarak, mağaza sonunda kapandı ve kişi onu hiç ziyaret etmedi. Burası araba kullanan insanlar için gerçek bir ölü yerdir. Bu hatırlanmalıdır. Örneğin, bir “sabah” alışveriş merkeziyle karşılaşırsanız, bu seçenekle bir kahve dükkanı açmak iyi bir fikirdir.

komşular

Bir anti-kafe açtık (müşteriler yemek için değil, kafede geçirilen süre için para ödüyorlar). Komşularla çatışmalar, küçük işletmeler için sık görülen bir sorun haline gelir. Örneğin Ziferblat adlı bir kuruluşumuz bu konuda özellikle dikkat çekti. Hemen hemen herkes hayatta kalmak istedi. Birkaç hafta boyunca, polis komşuların çağrısı üzerine düzenli olarak siteye geldi. Hoş olmayan bir durum olasılığını bilerek, birkaç önemli adım attık:

Sahibiyle, komşularla bir sorun varsa, onları çözeceği konusunda anlaştık.
Herkesin burada önemli ve faydalı bir şey yaptığını düşünmesi için “Gelişimsel Oyun Severler Kulübü” adında bir tabela asın.
Daire başkanı tüm komşuları ziyarete çağırdı ve içeride olan her şeyi gösterdi.

Site düzeni

Her özel görev kendi planlamasını gerektirir. Düzenin iyi olup olmadığını anlamak için ziyaretçilerin beğenip beğenmeyeceğini hayal etmeniz gerekir. Uzun bir ticaret katı, kare şeklindeki bir odadan daha kötü olacaktır. Ziyaretçilerin uzun bir salona girmeleri zahmetli olacaktır. Örneğin, Ufa "Mega", tarafların iki ila beş oranında olduğu bir odadır. Odanın yarısını bir hizmet odasına ayıracağımızı ve böyle küçük bir kompakt mağaza alacağımızı düşündüler. Bir hizmet odası yapmak istemedik. Sonuç olarak, raflar arasında yaklaşık iki metre boşluk kaldı. Rahatsız oldu. Küçük bir oda sıcak, ama büyük bir odada metrodaki gibi bir tünel olduğu ortaya çıktı.

Kırk metrelik bir ticaret katımız vardı ve tüm oda - yetmiş altı. Mağaza ve konum iyi, ancak sorun, tüm alanın yarısının arka odada olmasıydı. Bir metrenin fiyatı yüksek ve alanın yarısı çalışmayacak. Buna da dikkat edilmeli ve her şey doğru hesaplanmalı ve dikkate alınmalıdır.

Örneğin, mağazanın girişindeki yazar kasa, olduğu gibi alıcıyı rahatsız ediyor. Kendisine güvenilmediği izlenimi edinir. Bir kişi mağazaya gidip gitmemeyi düşünüyorsa, yazar kasa onu korkutup kaçıracaktır.

Alışveriş merkezleri hakkında önemli

Alışveriş merkezinin pratikte nerede olduğu ile ilgilenmediğini varsayabiliriz. En önemli şey içeride ne olduğu. Örneğin, sinemalı veya sinemasız bir alışveriş merkezi - bunlar iki büyük farktır. Yüksek kaliteli bir bakkal hipermarketi, hemen büyük bir insan akını çekecektir. Örneğin, küçük bir kasabada, karşılıklı konumlanmış iki alışveriş merkezi, bir müşteri için kendi aralarında savaş açmıştır. Ekmeğin en lezzetli olduğu alışveriş merkezi kazandı.

Yürüyen merdiven düşmandır

Bir alışveriş merkezindeki yürüyen merdiven bir katın iki katı yükselirse, bu akışı önemli ölçüde azaltır. Puanınız üçüncü kattaysa, akışı birinciden dörde bölün (ortalama olarak).

En çok ziyaret edilen kat birinci kattır. Ama sineması ve restoranlarıyla kattan sonra en çok ziyaret edilen yer. Mağazanız beşinci kattaysa ve restoranlı bir sinema dördüncü kattaysa, trafik yarı yarıya düşer.

Bunu kesinlikle kontrol etmelisiniz, çünkü çok garip alışveriş merkezleri var.