Երեկվա բիզնես. ժամանակակից ռիելթորների 7 հիմնական խնդիրներ :: Կարծիքներ :: RBC Real Estate

Վերջին շրջանում բազմաթիվ հայտարարություններ են արվում, որ անշարժ գույքի գործակալությունները և անշարժ գույքի բիզնեսը վտանգի տակ են։ Շատերը համոզված են, որ դրա թառամումն անխուսափելի է։ Չեմ կարծում, որ այս տարածքը շտապօգնության է սպասում, բայց համաձայն եմ, որ անշարժ գույքի գործակալությունների գործող համակարգը երկարաժամկետ հեռանկարում կենսունակ չէ։

Անշարժ գույքի շուկայի ձևավորման ժամանակ, այսինքն՝ անցյալ դարի իննսունականներին, մարդիկ թերագնահատում էին տնտեսության այս հատվածի կարևորությունը։ Անշարժ գույքի ծառայությունները 20-30 տարի առաջ մեծ արժեք չէին ներկայացնում, իսկ անշարժ գույքի գործակալությունների մեծ մասը արհեստագործական կազմակերպություններ էին: Անցած ժամանակաշրջանում անշարժ գույքի բիզնեսը սկսեց ակտիվ զարգանալ, և շատ ընկերությունների մենեջերներ հասկացան, որ ճիշտ ռազմավարությամբ այն կարելի է դարձնել խոշոր և համակարգային։

Ռուսաստանի Դաշնությունում քիչ շուկաներ կան, որոնք զարգանում են այնքան արագ, որքան անշարժ գույքի ծառայությունները: Հիմնականում այս պատճառով, բոլորը և բոլորը ցանկացել են անշարժ գույքի վաճառքում միջնորդական ծառայությունների մի փոքր մաս: Խաղադրույքները բարձրացել են. 2017 թվականին լավ անշարժ գույքի գործակալություն լինելը բավարար չէ: Հաջողակ լինելու համար պետք է դառնալ առնվազն ուժեղ ագրեգատոր։

Անշարժ գույքի բիզնեսի հեռանկարների հետ մեկտեղ ակնհայտ է, թե որքան հեռանկարային և կապիտալատար են բանկային ծառայությունների շուկան և կառուցապատողների շուկան։ Այս շուկաների ճանապարհը վերահսկողության կամ անշարժ գույքի բիզնեսի հետ լավ փոխգործակցության միջոցով է: Շուկայի մեծ թվով մասնակիցներ, բանկեր և խոշոր ծրագրավորողներ սկսեցին ակտիվորեն ներթափանցել այս ոլորտ և օգտագործել տարբեր գործիքներ իրենց ներկայությունն ամրապնդելու համար։ Կարելի է ասել՝ անշարժ գույքի գործակալությունները պատրաստ չեն նման մակարդակի մրցակցության։ Այսօր անշարժ գույքի բիզնեսը լրջորեն կորցնում է տեխնոլոգիան: Ահա այս տեխնոլոգիական բացթողման յոթ օրինակ:

ԱռաջինԱնշարժ գույքի բիզնեսը լավ չի աշխատում CRM համակարգերի հետ: Սա նշանակում է, որ գործակալությունները չեն պահպանում հաճախորդների հետ գործ ունենալու խոստացված ժամկետները, և գործակալները չունեն լավ մեթոդաբանություն, ստանդարտներ և վարքագծի կանոններ: Բազմաթիվ ընկերություններում բիզնես գործընթացների մշակման և նախագծային աշխատանքի մակարդակը գտնվում է սկզբնական մակարդակում:

Այս մեկնաբանությունները չեն վերաբերում ժամանակին համընթաց ընկերություններին: Սա կախված չէ աշխատողների թվից. ես հանդիպել եմ շատ փոքր ընկերությունների, որոնք կարող են հավանականություն տալ ամուր համակարգերին: Միևնույն ժամանակ անշարժ գույքի բիզնեսը սկսում է մեծանալ։ Մենք տեսնում ենք այս միտումը Sberbank-ի և VTB-ի պաշտոնական տվյալների համաձայն. խոշոր ընկերությունները զբաղեցնում են շուկայի աճող մասնաբաժինը, մինչդեռ փոքր գործակալությունները կորցնում են դիրքերը և ի վերջո փակվում են:

Մեր տվյալներով՝ Ռուսաստանում կա մոտ 130 հազար ռիելթոր, ևս 50 հազար մարդ, ովքեր այս կամ այն ​​կերպ իրենց համարում են։ Շատ հավանական է, որ առաջիկայում նման մարդիկ ավելի քիչ լինեն։ Նրանք, ովքեր կմնան այս ոլորտում, ստիպված կլինեն բարձրացնել իրենց արտադրողականությունը: Իմ կանխատեսումը՝ երկու տարի հետո երկրում կլինի 100 հազարից քիչ անշարժ գույքի գործակալ, իսկ հինգ տարի հետո՝ 70 հազարից քիչ ռիելթոր։

ԵրկրորդԱվտոմատացումը վատ է իրականացվում: Խոշոր ընկերություններում, կոնտակտային կենտրոններում հաճախորդներին զանգերը հաճախ իրականացվում են ռոբոտների միջոցով, իսկ տեղեկատվությունը մշակվում է ձայնային վերլուծության միջոցով: Նման կառույցներում մշակվում են տարբեր տեսակի ավտոմատ հաղորդակցություններ հաճախորդների հետ։ Հաղորդակցությունն իրականացվում է անձնական հաշվի միջոցով, որտեղ ամեն ինչ թափանցիկ է, իսկ առցանց կարելի է անել գրեթե նույն բանը, ինչ օֆլայն։ Ոչ բոլոր անշարժ գույքի գործակալություններն ունեն նման ծառայություն:

ԵրրորդԱնշարժ գույքի ընկերությունների մեծ մասը հնարավորություն չունի ինտեգրվելու խոշոր համակարգերին: Եկել է բանկերի, պետական ​​կառույցների, խոշոր ծրագրավորողների, հարակից համակարգերի հետ ավտոմատ կերպով հաղորդակցվելու ժամանակը` տվյալների փոխանցման արձանագրությունների միջոցով: Ըստ խոշոր բանկերից մեկի՝ Ռուսաստանում անշարժ գույքի գործակալությունների 5%-ից պակասը պատրաստ է եղել ավտոմատ կերպով փոխանակել տվյալների փաթեթները բանկերի հետ, նույնիսկ եթե այս բանկը պատրաստ է իր վրա վերցնել բոլոր ծախսերը: Գործակալությունները պարզապես չունեն անհրաժեշտ ենթակառուցվածքներ, և դա լուրջ բացասական ցուցանիշ է։ Ռուսաստանում անշարժ գույքի գործակալությունների 95%-ը սկզբունքորեն անպատրաստ են տեխնոլոգիական առաջընթացին, նույնիսկ ուրիշի հաշվին:

ՉորրորդԱնշարժ գույքի գործակալությունները չեն կարողանում ներգրավել և պահպանել լավագույն տաղանդներին: Նման մասնագետներ ստանում են նրանք, ովքեր ավելացնում են ներդրումները բիզնեսի զարգացման համար, իսկ անշարժ գույքի գործակալությունները կորցնում են աշխատողներին, ովքեր ընտրում են այլ աշխատանքի վայր: Դա պայմանավորված է ռիելթորների անկայուն եկամուտներով և այս ոլորտում անթափանց հեռանկարներով։

Եթե ​​համեմատենք խոշոր բիզնես համակարգերի և անշարժ գույքի գործակալությունների ուսուցման պորտալները, ապա վերջիններիս մեջ կտեսնենք լուրջ տեխնոլոգիական ուշացում։ Մեր օրերում խելացի համակարգերը զբաղվում են ռեզյումեների վերլուծությամբ. հաշվի առնելով կոնկրետ մասնագիտության կոմպետենցիայի մոդելը, նրանք կառուցում են հավանականական շարք, դասակարգում համապատասխան թեկնածուներին և նրանց հաղորդագրություններ ուղարկում փոստով։ Անշարժ գույքի գործակալությունների ճնշող մեծամասնությունը չունի թեկնածուների զանգերի ձայնագրման հիմնական համակարգեր և հավանական թեկնածուների հետ շփումների արդյունավետության ցուցանիշների վերլուծության համակարգ:

ՀինգերորդԸնկերությունների մեծ մասը չունեն իրենց կայքերի ժամանակակից բջջային տարբերակները: Ուշադրություն դարձրեք շարժական սարքերի օգտագործման գրաֆիկին։ Սմարթֆոններից կայք այցելող օգտատերերի մասնաբաժինը միայն կաճի։ Արդեն հաջորդ տարի անշարժ գույքում բջջային կապի տրաֆիկի մասնաբաժինը կանցնի 40%-ի սահմանագիծը, և այս ոլորտի ընկերությունների մեծ մասը դեռևս չի վերլուծում այն։ Դուք կարող եք բառացիորեն մի կողմից հաշվել արդյունավետ կայքերը ժամանակակից բջջային տարբերակներով, որոնցով կարող եք հպարտանալ: Եթե ​​նայենք համաշխարհային միտումներին, ապա ճիշտ է բոլոր ջանքերը կենտրոնացնել բացառապես շարժական սարքերի համար կայքերի մշակման վրա:

ՎեցերորդԱնշարժ գույքի բիզնեսում չկա գնագոյացման միասնական համակարգ։ Միայն մի քանի ընկերություններ են բացահայտորեն դնում ծառայությունների արժեքը, իդեալականը այն պետք է հստակ սահմանվի և նախապես հայտնի լինի հաճախորդներին: Փոխարենը, սպառողները բանակցություններ են վարում կարգավորման վերաբերյալ յուրաքանչյուր դեպքի հիման վրա: Ոմանց համար ռիելթորի ծառայությունը կարժենա 30 հազար ռուբլի, իսկ ինչ-որ մեկի համար՝ 42 հազար ռուբլի։

Միասնական թափանցիկ գնագոյացման համակարգի բացակայությունը թուլության և ծառայության արժեքի փաստացի չհասկացողության ցուցանիշ է: Ուժեղ համակարգերը շատ պարզ են, թե ինչի համար են գումար գանձում և որքան արժե յուրաքանչյուր ծառայություն: Եթե ​​վերցնենք անշարժ գույքի բիզնեսը, ապա այստեղ, քանի որ գործակալը սակարկել է և վաստակել։ Այն ավելի շատ բազարի է հիշեցնում, քան քաղաքակիրթ շուկայի։

ԵՎ յոթերորդգործոն՝ բացահայտ թույլ հասարակական միավորում։ Ռուսական ռիելթորների գիլդիան (RGR) վերջին շրջանում որևէ էական արդյունքի չի հասել: Կառավարման կառուցվածքը կայուն չէ, իսկ գիլդիայի անդամների համար վճարները շատ փոքր են, միգուցե դրա պատճառով գիլդիան բավարար միջոցներ չունի իսկապես կարևոր քայլերի համար: Մեր օրերում ոչ ոք չի դիտարկում անշարժ գույքի համայնքը հարակից օրենքներ մշակելիս։ Ես կարծում եմ, որ սա արդյունաբերության ճգնաժամի, համակարգային և լուրջ ճգնաժամի ցուցանիշ է։

Ի՞նչ է հաջորդը: Շուկան արդեն բոլոր կողմերից ենթարկվել է գրոհի։ Ահա վեց հիմնական ուժեր, որոնք անշարժ գույքի բիզնեսը կդարձնեն մարտադաշտ: Առաջինը բանկերն են։ Երկրորդը առցանց գովազդի ագրեգատորներն են: Երրորդը տարբեր ներդրումային հիմնադրամներ են, որոնք ներդրվում են անշարժ գույքի վաճառողների, գնորդների և վարձակալների համար բոլոր տեսակի ծառայությունների զարգացման համար: Չորրորդ՝ մշակողները, ովքեր սկսում են ակտիվորեն մուտք գործել միջնորդ շուկա՝ օգտագործելով սեփական ֆինանսական ռեսուրսները: Հինգերորդ՝ բազմաբնակարան շենքեր.

Առանձնահատուկ տեղ կզբաղեցնի պետությունը, որը վերանորոգման ծրագրով արդեն մուտք է գործել Մոսկվայի անշարժ գույքի շուկա։ Առայժմ սա Ռուսաստանի միայն մեկ շրջան է, բայց կարող են հաջորդել մյուսները։ Զուգահեռաբար, պետությունը հնարավորինս կպարզեցնի անշարժ գույքի հետ կապված գործարքների բոլոր դժվարությունները, և դա միանգամայն տրամաբանական է։ Ոչ հեռու ապագայում առք ու վաճառքի գործընթացը տեղի կունենա կոճակի մեկ շարժումով, իսկ զարգացման հետ այն էլ ավելի կհեշտանա։ Այս բոլոր գործոնները ճնշում կգործադրեն շուկայի վրա և կնվազեցնեն ներկայիս ձևաչափի գործակալությունների մասնաբաժինը։

Անշարժ գույքի գործակալությունների մրցակիցները՝ բանկերը, ագրեգատոր կայքերը և պետությունը, արդեն երկար ճանապարհ են անցել իրենց ծառայություններում։ Նրանք ծախսերը նվազեցնում են գրեթե զրոյի: Սա լուրջ քայլ է, որը չի կարելի անտեսել։ Անշարժ գույքի գործակալությունների մեծ մասն այժմ գործում և ներդրումներ է կատարում ռեսուրսների մեջ, որոնք անհրաժեշտ չեն լինի երեքից հինգ տարի հետո: Հաղթողներ կլինեն նրանք, ովքեր հինգ տարի հետո կճանաչեն շուկայի նոր իրականությունը և իրենց զարգացման բյուջեները կվերաբաշխեն նոր ուղղություններով։

Վերջապես, շատերի համար գլխավոր հարցը. ինչու՞ են մեզ ընդհանրապես անհրաժեշտ ռիելթորները: Շատերն ասում են, որ բուն անշարժ գույքի գործակալությունների ինստիտուտն իր պիտանիությունը գերազանցել է։ Ես դրա հետ համաձայն չեմ: Ռիելթորներ կպահանջվեն, բայց դրանց ֆունկցիոնալությունը կփոխվի։ Կնվազի աշխատուժի դերը, կմեծանա ՏՏ համակարգերի դերը, ինչը կստեղծի բարդ միահյուսում։

Ես հասկանում եմ, որ ժամանակի ընթացքում բանկերը, մշակողները, ապահովագրողները, գնահատողներն ու վերանորոգման ընկերությունները կհեռանան մեծ գրասենյակներից և ավելորդ աշխատողներից: Վաճառքի որոշ գործառույթներ կկենտրոնացվեն ինչ-որ տեղ։ Իմ կարծիքով, անշարժ գույքի բիզնեսը մեծ հնարավորություններ ունի դառնալու այս միասնական կենտրոնը՝ պայմանով, որ անհրաժեշտ է ՏՏ ուսուցում:

Համոզված եմ նաև, որ ուժեղ ապրանքանիշի համար մրցակցություն է լինելու վերը նշված պրոֆիլի ընկերությունների միջև։ Հավանաբար, առաջիկա երեք-հինգ տարիների ընթացքում հաջողությունը կորոշվի մարքեթինգում ներդրումներով և ընկերության իրավասությունների ճիշտ դիրքավորումով։

2017 թվականի երկրորդ եռամսյակում մենք շուկայի շատ լավ դինամիկա ենք տեսնում։ Ռուսաստանում բնակարանների մատչելիության ինդեքսի հետ կապված իրավիճակը բարելավվել է, արդյունքում՝ մեծ թվով գործարքներ և շուկայի ծավալների աճ։ Եթե ​​նույնիսկ հիփոթեքային վարկերի ներկայիս տոկոսադրույքներով մենք տեսնում ենք նման դինամիկա, ապա ի՞նչ է լինում, երբ տոկոսադրույքները 6-7 տոկոս են։ Վստահ եմ, որ անշարժ գույքի շուկան կաճի.

Այո, գները նվազում են, և միջին հաշվով Ռուսաստանում նորակառույցները գնով գրեթե հավասար են երկրորդական բնակարաններին։ Նախկինում այդպես չէր։ Սակայն գների անկումը, անկասկած, ամենալավ բանն է, որ կարող է պատահել անշարժ գույքի շուկայում: Նայեք ավտոարդյունաբերությանը և մյուս հատվածներին, որոնք չեն կարողացել արժեզրկվել. այս շուկաները հենց հիմա դժվար ժամանակներ են ապրում:

Իմ կարծիքով՝ անշարժ գույքի բիզնեսը, արեւի տակ տեղի համար ակտիվ մրցելու փոխարեն, պաշտպանողական դիրք գրավեց։ Նախ, փորձեր են արվում լիցենզավորել գործունեությունը, որպեսզի այն պաշտպանվի պոտենցիալ թվային մրցակիցներից և բարդացնի ցանկացած տեսակի ընկերությունների մուտքը, միևնույն ժամանակ ակնկալելով այնպիսի ստանդարտների ներդրում, որոնք, անշուշտ, որոշակի հետևողականություն և կարգուկանոն կբերեն շուկա, բայց միևնույն ժամանակ կանխել այն արագ զարգանալու տեմպերով, և դուք հեշտությամբ կարող եք բաց թողնել ոլորտում տեխնոլոգիական հեղափոխությունը:

Վառ օրինակ է որոշ մարզային մասնաճյուղերի գործունեությունը, որոնք շուկա բերեցին հաճախորդի՝ կոնկրետ անշարժ գույքի գործակալության կցվածության հայեցակարգը։ Այս միջոցառման շնորհիվ ասոցիացիայի ոչ մի այլ անդամ իրավունք չուներ ուղղակիորեն վաճառել այս հաճախորդի բնակարանը։ Դաշնային հակամենաշնորհային ծառայությունը (FAS) նման գործողությունները ճանաչեց անօրինական և մատնանշեց նման միջոցներից մրցակցության սահմանափակումը: Եվ սա ընդամենը մեկ օրինակ է։

Միևնույն ժամանակ, բոլոր ոլորտների ձեռնարկությունները ակտիվորեն աշխատում են չաթ-բոտերի, մեծ տվյալների, խոսքի ավտոմատ ճանաչման, ընդլայնված իրականության տեխնոլոգիաների, փաստաթղթերի ավտոմատ ճանաչման, հեռավար ուսուցման ծրագրերի և աշխարհագրական թիրախավորման հմուտ օգտագործման հետ: Վաղուց ժամանակն է, որ անշարժ գույքի գործակալությունները ներգրավվեն այս տեխնոլոգիական մրցավազքում: