Klasifikacija poslovnih zgrada. Klasifikacija poslovnih centara i trgovačkih centara

Tražite ured u Moskvi? Prvi korak- odaberite poslovni centar. Svaki od njih ima općeprihvaćenu klasifikaciju - A, B, C, D. U ovom članku ćemo vam pomoći da shvatite kakoKakve uvjete za rad nude poslovni centri jedne ili druge klase.

Poslovni centri klase A

Poslovni centri s najvišom cijenom najma su klase "A". Ovaj razred uključuje samo zgrade nove gradnje i to u pravilu u centru grada (uz rijetke iznimke).U ovoj klasi vrlo je malo poslovnih centara smještenih u povijesnim zgradama.- za dobivanje certifikata ove prestižne kategorije, zgrada stare zgrade mora biti kompletnarekonstruirati. Zapravo, obnoviti.

Ključni čimbenik u dobivanju klase "A" su najnovije - "iz igle" - inženjerske komunikacije (sustavi vode, topline i struje, vanjska i unutarnja rasvjeta, kontrola klime i ventilacija, komunikacijske mreže itd.). Također, BC klase A mora imati 2 neovisna izvora napajanja ili dodatno neprekidno napajanje u slučaju nestanka struje. Upravljanje svim komunalnim sustavima je centralizirano, neke od funkcija su automatizirane pomoću "pametnih" tehnologija. Zgrada poslovnih centara "A" klase opslužuje vlastiti tim stručnjaka za održavanje: električari, vodoinstalateri, serviseri.

Završetak u poslovnom centru klase "A" može biti samo na najvišoj razini - bez kompromisa. Originalna arhitektonska rješenja, skupi završni materijali, vrhunski dizajn interijera zajedničkih prostora. Obvezni uvjet je visoka razina prirodnog svjetla (prozori u punoj dužini). Također visoki stropovi. Poslovni centri klase "A" u početku ne pretpostavljaju format gotovih ureda - svi prostori su "izoštreni" za slobodan raspored, pa se obično unutarnje uređenje ureda izvodi po nalogu stanara.

Certificiranje za klasu "A" pretpostavlja da je dob rada nakon izgradnje ne više od 5 godina - nakon toga poslovni centar je potrebno remontirati kako bi bio u korak s međunarodnim standardima koji se brzo razvijaju. Stoga mnogi poslovni centri klase "A" s vremenom prelaze u sljedeću najvišu kategoriju "B".

Interna infrastruktura je vrlo razvijena - kafići i restorani, trgovine, banke i ffitnes centri, kozmetički saloni i još mnogo toga. Klasa "A" usmjerena je na međunarodno poslovanje, pa su još jedna posebnost ovih poslovnih centara velike konferencijske dvorane opremljene najnovijom tehnologijom.

Nikada nema problema s parkiranjem u poslovnom centru A klase. Ovdje je potreban podzemni parking, što diktira geografija lokacije - samo centar grada, gdje uvijek ima problema s nadzemnim parkiranjem. Parkiralište je predviđeno za najmanje 1 parkirno mjesto na 100 metara poslovnog prostora.

Sigurnost - također klasa "A". svi Zajednički prostori su pod videonadzorom, zgrada i okolica su pod 24-satno osiguranjem, obavezna automatizirana kontrola pristupa na teritoriju poslovnog centra.

Samo najveće međunarodne i ruske tvrtke sa solidnom godišnjom dobiti mogu si priuštiti najam u poslovnim centrima ove klase. Primjeri takvih poslovnih centara: moderna Lotte Plaza, Krylatsky Hills, gdje sjede IT divovi kao što su Microsoft, Cisco i Intel i, naravno, neboderi u Moskvi.

Poslovni centri klase "B".

Poslovni centri klase B mogu se nalaziti u novim ili rekonstruiranim i obnovljenim starim zgradama i starim moskovskim vilama, s visokokvalitetnim inženjerskim komunikacijama. Kao što smo već rekli, poslovni centri klase B su bivši uredi klase A nakon 5 godina rada. Stoga su uredi kategorije "B" po mnogim karakteristikama bliski prostorijama klase "A". Često razlike nisu značajne. No, zbog nepostojanja međunarodne klase "A", što poslovnog centra čini elitizmom, poslovni centri "B" su mnogo demokratičniji u pogledu cijena najma.

Zahtjevi za geografiju - pješačka udaljenost od metroa i dobra prometna dostupnost, lokacija u blizini glavnih moskovskih autocesta. Obvezni atribut poslovnih centara klase B je zgodan pristup i siguran parking. Opciona opcija je podzemni parking.

Projektiranje i adaptacija u poslovnim centrima klase "B" - moderno, kvalitetnim materijalima. Fasade zgrada često estetski ne zaostaju za "A" klasom. Razvijena infrastruktura - trgovine, kućanske usluge (na primjer, tiskanje), kafići i restoranski kompleksi. Neki poslovni centri klase B imaju fitness centre.

Za dobivanje B certifikata poslovni centar mora osigurati i visoku sigurnost za stanare, tako da uvijek postoje moderni sustavi videonadzora, 24-satno osiguranje, ograničen pristup zgradi.

Poslovni centar klase "B" standard je udobnosti i standarda života za moderne stanovnike glavnog grada. Tipični zakupci poslovnog centra ove klase su srednje i velike tvrtke.

Poslovni centri klase "C".

Ova klasa poslovnih centara uključuje, prije svega, stare zgrade iz sovjetskog doba. Najčešće se nalaze u industrijskim zonama spavaćih prostora - istraživački instituti, poslovne zgrade, tvornice, itd. Otuda - nepredstavljiva fasada zgrade, stari popravak u zajedničkim prostorima. Tipična slika - dugi sivi hodnici s prigušenim osvjetljenjem i ogromnim brojem vrata koja vode u male sobe. U samim uredima popravci su minimalni – ako stanar želi raditi u ugodnijim uvjetima, doradu mora obaviti sam i o svom trošku.

Inženjerski sustavi u poslovnim centrima klase "C" su zastarjeli. Uz vodu i struju, minimalni program je grijanje u hladnoj sezoni (često vrlo nestabilno), opća ventilacija, pristup internetu (ne uvijek, ponekad to mora učiniti sam stanar). Više opcija - na sreću. Funkciju kondicioniranja u velikoj većini slučajeva obavljaju stari dobri ventilacijski otvori. Ako vam treba klima uređaj, stanar će to morati platiti iz svog džepa.

Infrastruktura je ograničena ili potpuno odsutna - ovdje nećete naći kafiće i trgovine. Maksimum - blagovaonica (najčešće - u jednoj od zgrada unutar ogromne industrijske zone). Zaštita - čuvar na punktu.

Poslovni centri ove klase u pravilu se nalaze u stambenim područjima grada i udaljeni su od metroa - do njih možete doći samostalno samo javnim prijevozom. Parking za vlasnike automobila - spontan, u obližnjim dvorištima.

Realnosti tržišta poslovnih nekretnina u Moskvi su takve da poslovni centri klase C postaju prisilni izbor malih poduzeća. Jer upravo ti poslovni centri nude podizanje cijena za male tvrtke.

Koji je korijen ovog problema? Činjenica je da su vlasnici poslovnih centara klase"A" i "B" u pravilu se uredi iznajmljuju samo na velikim površinama. Zainteresirani su za rad s velikim stanarima- 200, 300, 1000 četvornih metara i tako dalje. Mala poduzeća koja trebaju male urede do 100 četvornih metara jednostavno se ne uklapaju u njihov poslovni model.

Poslovni centri klase D

Riječ je o prostorima kojima je potrebna velika sanacija - preuređeni podrumi i polupodrumi prebačeni u nestambeni fond stana. Bez sigurnosti, s trošnim komunikacijama, bez interneta - spartanski uvjeti za najnezahtjevnije stanare. Najneprezentativnija varijanta poslovnih centara je za mikro poduzeća s minimalnim sredstvima za najam.

Malo o prednostima i nedostacima

Za i protiv klase poslovnog centra - "B+", "A-" je oznaka koliko je poslovni centar blizu susjednoj klasi. Odnosno, "B +" je poslovni centar koji ne doseže baš "A" klasu.

Sada si mala poduzeća mogu priuštiti poslovne centre klase B

Delovoy je odlučio ispraviti nepravdu na tržištu komercijalnih nekretnina i omogućiti malim poduzetnicima rad u pristojnim uvjetima. Pribavili smo veliku površinu u tri poslovna centra B+ klase u Moskvi i podijelili je na male urede koji su potrebni malim poduzećima - od 13 do 60 četvornih metara. Sada su prestižni poslovni centri s udobnim uredima dostupni čak i malim tvrtkama.

Cijena radnog mjesta iznosi od 13.490 do 15.990 rubalja mjesečno. U cijenu najma već je uključeno: brzi neograničeni internet, tajničke usluge, režije, dnevno čišćenje, osiguranje.

Odaberite jedan od prestižnih poslovnih centara B+ klase za posao:

Omega Plaza je poslovni centar ultra moderne klase za one koji žele živjeti u ritmu modernog poslovanja. Zgrada s jedinstvenim interijerom - ekskluzivne fontane, kamin, Swarovski luster, panoramski liftovi i umjetničke izložbe. Razvijena infrastruktura: fitness klub s bazenom, ugodni kafići i moderni restorani, poslovnice banaka, potrošačke usluge, trgovine i kozmetički saloni.

Naši stanari u Omega Plazi svako jutro se panoramskim liftom popnu na svoj kat i dive se kristalnim lusterima sa Swarovski kristalima.

"Arma" je moderna poslovna četvrt, poznata po visokim cijenama najma. Ali ne u biznisu. Na području "Arme" nalazi se fitness centar, restorani i kafići, trendi klubovi, veliki parking za goste. Art Play i Winzavod umjetnički kvart nalaze se u blizini Arme. Jedna od najpovoljnijih opcija u Središnjem upravnom okrugu za mala poduzeća.

Sada čak i male tvrtke mogu raditi 3 minute od Garden Ringa u modernoj poslovnoj četvrti Arma.

Aleksejevska kula je moderan poslovni centar na sjeveru Moskve s prekrasnom staklenom fasadom koja podsjeća na arhitekturu nebodera. 18 nadzemnih ureda i 3 podzemna parkinga, inteligentna brza dizala, moderni inženjerski i komunikacijski sustavi, pogodna infrastruktura (trgovine, servisi, restoranski kompleks).

Aleksejevska kula jedan je od najboljih poslovnih centara na sjeveru Moskve.

Ispravna klasifikacija objekata neophodna je za sve sudionike civiliziranog tržišta komercijalnih nekretnina. Za nju su zainteresirane banke, osiguravatelji, procjenitelji, agenti nekretnina, vlasnici, kupci i zakupci, općenito svi koji su se ikad susreli s poslovnom nekretninom u svojoj profesionalnoj djelatnosti ili kod kuće.

Do danas ne postoje formalni kriteriji za razvrstavanje poslovnih zgrada i građevina. No, dionici uvijek imaju vlastito shvaćanje vrijednosti nekog objekta, na temelju njegovih glavnih karakteristika i cijene sličnih objekata na tržištu.

Naravno, na cijenu objekta utječe ogroman broj čimbenika, ali od njih se mogu razlikovati glavni, razumljivi i najmanje značajni.

U nastavku se nalaze tablice koje smo formirali upravo prema glavnim kriterijima koji u konačnici utječu na cijenu komercijalnih nekretnina.

Uzeli smo u obzir da je za tri glavne skupine poslovnih nekretnina - uredske, skladišne ​​i maloprodajne, sastav glavnih karakteristika različit. Dakle, postoje tri tablice. One ne mogu poslužiti kao referentne knjige, ali omogućuju klijentima naše stranice agencije za komercijalne nekretnine da steknu početnu predodžbu o "klasi" objekata.

Klasifikacija poslovnih centara i poslovnih zgrada.

Glavne karakteristike	klasa "A"	klasa "B"	klasa "C"	klasa "D"
Lokacija objekta	centar ili u blizini centra grada na glavnim autocestama i trgovima s prikladnom prometnom infrastrukturom	ne središnja područja grada; blizu autocesta	periferije, neudoban ulaz	na periferiji grada, na području restrukturiranih poduzeća, u stambenim zgradama
Stanje objekta	novogradnja, kvalitetna završna obrada	rad do 10 godina, kvalitetna završna obrada u dobrom stanju	rad više od 10 godina, rekonstruirane zgrade, standardna adaptacija, završna obrada u dobrom stanju	zadovoljavajuće stanje zahtijeva popravak
Konstruktivna i planska rješenja objekta	visina stropa - ne manje od 3m, prostrani zajednički prostori	visina stropa - ne manje od 3m, kvalitetni, dobro opremljeni zajednički prostori	visina stropa - ne manje od 2,7 m, sustav koridora,	Nekvalitetni tlocrti, sustav hodnika, smještaj u podrumima, polupodrumima
Parkiralište	višeetažni prizemni ili podzemni parking sa ulazom u zgradu	organizirano sigurno parkiralište sa sigurnošću i povoljnim pristupom	mogućnost ograničenog parkiranja	spontano parkiranje bez osiguranja
Infrastruktura	visok stupanj opskrbljenosti komunikacijskim i telekomunikacijskim sredstvima, dostupnost konferencijskih dvorana, prostora za potrošačke usluge, ishranu i rekreaciju	dobro razvijenu infrastrukturu poslovnih usluga, uključujući konferencijske sobe i usluge potrošača	nerazvijena infrastruktura za usluge stanara	nedostatak infrastrukture za usluge stanara

Planirate li iznajmiti uredski prostor, pogledajte odjeljak o najam ureda.
Kupci uredskog prostora dobivaju informacije na stranici za kupnju ureda.

Klasifikacija trgovačkih centara.

Za poslovne nekretnine koristi se europska klasifikacija. Trgovački centri u njemu podijeljeni su u skupine, ovisno o lokaciji, veličini prodajnog prostora, sastavu i specijalizaciji glavnih zakupaca.

	Mjesto	Publika	Trgovačko područje	Sidreni stanar	Opis
Susjedski trgovački centar	daleko od glavnih ulica i strateških autocesta	do 3000 ljudi	manje od 3000 četvornih metara	možda nedostaje	trgovina osnovnim dobrima, svakodnevne usluge
Okružni trgovački centar	udaljeno od glavnih ulica i strateških autocesta, u krugu od 5-10 minuta privatnim ili javnim prijevozom	3000-40000 ljudi	3000-10000 četvornih metara	samoposluga, ljekarna	Trgovina prehrambenim proizvodima, osnovnim robama, svakodnevnim uslugama
Županijski trgovački centar	u blizini glavnih ulica i strateških autocesta, 10-20 minuta prometne dostupnosti	40 - 150 tisuća ljudi	9000 - 20000 četvornih metara	samoposluga, ljekarna, dječja roba, industrijska roba.
regionalni trgovački centar	u blizini strateških autocesta, 30-40 minuta prometne dostupnosti	preko 150.000 ljudi	30000 – 45000 četvornih metara	nekoliko velikih robnih kuća s punim asortimanom proizvoda	industrijska roba, odjeća, namještaj, kućanski proizvodi, mjesta za rekreaciju i zabavu, potrošačke usluge

Klasifikacija skladišnih nekretnina.

Glavna obilježja za klasifikaciju skladišnih nekretnina, kao i uredskih nekretnina, su položaj zgrada i opremljenost prostora. Specifičnosti skladišta zahtijevaju dobru prometnu infrastrukturu i pristupne puteve do njih.

Glavne karakteristike	Skladišta klase "A".	Skladišta klase "B".	Skladišta klase "C".	Skladišta klase "D".
Karakteristike građenja	nove jednokatne skladišne ​​zgrade pravokutnog oblika izrađene od lakih metalnih konstrukcija bez stupova, ili sa stupovima s korakom od 6-10 m.	jednokatne ili dvokatne skladišne ​​zgrade, novogradnja ili adaptacija	hangari, industrijski prostori, novi ili rekonstruirani	negrijani industrijski prostori i hangari, podrumi
Karakteristike prostorija	glatki betonski pod s premazom protiv prašine, s opterećenjem od 5 tona po m2. Visina stropa najmanje 12 metara	Visina stropa od 6 metara, pod - asfalt ili nepremazani beton	visina stropa od 4 metra, pod - asfaltne ili betonske pločice, neobloženi beton	visina stropa - nije regulirano, pod - ograničeno pogodno za promet
Lokacija nekretnine	smješten u blizini centralnih autocesta, poželjno je imati željezničku prugu	pogodni pristupni putevi, blizina autocesta, po mogućnosti željezničke pruge	transportna dostupnost za teška vozila	dostupnost ceste za vozila
Tehnička oprema	ventilacijski sustav, kontrola temperature, protupožarni sustav i sustav automatskog gašenja požara, sigurnosni alarmni i videonadzorni sustav, optička telekomunikacija, pristupni sustav.	najmanje jedno teretno dizalo na svakih 2000 m2, grijanje, gašenje požara, sigurnosni alarmni i videonadzorni sustav, telekomunikacije	dostupnost teretnih dizala, sustava grijanja, telekomunikacija	izborna dostupnost mehanizama za utovar i istovar i prijevoz robe
Prometna infrastruktura	platforme za teška vozila, platforme za manevriranje teških vozila	platforme za smještaj i manevriranje teških vozila, rampa za istovar vozila	mjesto za manevrisanje i utovar i istovar vozila	Ne
Dodatni uvjeti	uredski i pomoćni prostori, sanitarni čvorovi, tuševi, pomoćne prostorije, svlačionice		pomoćni objekti za osoblje	dostupnost pomoćnih sadržaja na licu mjesta

Za savjet o najmu ili kupnji i prodaji skladišnog prostora u Moskvi, možete se obratiti našim stručnjacima. Također, dodatne informacije možete dobiti u rubrikama: najam skladišta.
i kupnju skladišta.

Bit će nam drago ako će vam informacije koje smo pružili o klasama komercijalnih nekretnina pomoći u snalaženju na ovom tržištu. Ako trebate savjet ili rješenje za bilo koji problem u vezi s poslovnim nekretninama, obratite se stručnjacima naše agencije za nekretnine.

Uspjeh organizacije ne ovisi samo o profesionalnosti menadžera i zaposlenika, već i o ispravnom, promišljenom smještaju ureda. Važno je ne samo pogodnost njegovog položaja, već i atmosfera unutar, prezentabilan izgled. Ovdje najbolje funkcionira poznata poslovica: "Sreću se po odjeći...".

Što je kategorija poslovnog centra

Uredi se često nalaze u poslovnim centrima, vrijedno je saznati više o njihovim kategorijama. Kategorije se određuju prema nekoliko kriterija:

• mjesto. To je vrlo važno, jer koliko će partnerima i klijentima biti zgodno doći do vašeg ureda ovisi o tome žele li uopće kontaktirati tvrtku. Ista stavka uključuje jednostavan pristup - prometne komunikacije, parking;
• prezentabilnost zgrade. Njegovo pročelje, ulaz itd. Stanje eksterijera i interijera;
• područje i značajke dizajna;
• kvaliteta podova, prozora, dizala;
• inženjerske komunikacije: ventilacija, klima uređaji, komunikacije;
• sigurnost objekta;
• infrastruktura.

Klasifikacija poslovnih centara

Trošak najma prostora u poslovnom centru izravno ovisi o njegovoj klasi, što je označeno slovima A, B, C.

Najdostupniji, ali daleko od najprestižnijih su poslovni centri klase C. Njihovi prostori trebaju imati:

1. Sustav ventilacije i grijanja.
2. Lift ako zgrada ima više od tri etaže.
3. Sigurnosni sustavi i dostupnost kontrole pristupa.

To su minimalni zahtjevi koje takav poslovni centar mora ispunjavati.

• protočno-ispušna ventilacija;
• mogućnost prilagođavanja mikroklime;
• protupožarni sustavi;
• video nadzor i 24-satno osiguranje;
• mjesto u blizini transportnih arterija.

U našoj zemlji postoje dodatne razine kvalitete za uredski prostor, one su označene sa + ili -. Primjer: poslovni centar klase B+ bit će nešto između A i B, ili gotovo identičan A-. Takva podjela je donekle proizvoljna, jer u centru može biti nešto bolje, a nešto gore.

Što se tiče poslovnih centara klase A, oni imaju sve što imaju i prethodni. No tome se dodaje još nekoliko stvari:

1. Vidljivost s glavnih autocesta.
2. Dostupnost vlastitog napajanja i diesel generatora u nuždi.

Zlatna sredina

Poslovni centar Shukhova 14 pripada klasi B+, odnosno, iznajmljujući urede u njemu, osjetit ćete što je udobnost i praktičnost. Infrastruktura je razvijena na visokoj razini, lokacija je u centru Moskve. Unatoč tome, mjesto je mirno, a prometna dostupnost okarakterizirana kao izvrsna.

Teritorija koju zauzima poslovni centar je 1 ha. Postoji nekoliko zgrada s različitim visinama po vašem izboru. Postoji unutarnja obrada prema klasi, postoje sve inženjerske komunikacije. Ako želite svojim partnerima i klijentima pokazati ljubaznost i otvorenost - dođite u poslovni centar Šuhova 14.

U međunarodnoj praksi koristi se nekoliko klasifikacija uredskih nekretnina., međutim, sustav koji je razvio BOMA (Building Owners and Managers Accociation) smatra se najčešće korištenim. Poslovni centri su razvrstani prema kategorijama "A", "B" i "C".

Uredski prostori klase "A" najprestižniji su i najkvalitetniji, karakteristike klase "C", zauzvrat, daleko su od modernih zahtjeva. Dodjela određenoj klasi je u određenoj mjeri subjektivna i vrši se uzimajući u obzir usklađenost s određenim karakteristikama:

1. Mjesto.
2. Vrsta zgrade.
3. Novost zgrade.
4. Sustavi održavanja zgrada, sigurnosni sustav.
5. Rješenja u planiranju, uređenju i izgradnji objekta.
6. Inženjerski sustavi, klimatizacijski i ventilacijski sustavi.
7. Telekomunikacijski sustavi.
8. Parkiralište.
9. Zgrada je opremljena liftovima.
10. Infrastruktura.

Rusija još nije odobrila jedinstvenu klasifikaciju uredskog prostora. Na tržištu postoje mnoge varijacije sustava, ali svi se temelje na sličnim principima.

Najpoznatije klasifikacije su:

1. Klasifikacija glavnog analitičara Ruskog ceha trgovaca nekretninama G.M. Sternik.
2. Klasifikacija Moskovskog istraživačkog foruma, razvijena 2003. i dopunjena 2006. i 2013. godine.
3. Klasifikacija Istraživačkog foruma u Sankt Peterburgu 2008

Mnoge tvrtke za procjenu koriste sustav sličan "ABC". U ruskim stvarnostima, neke tvrtke dodaju posebnu kategoriju "D", što je zbog činjenice da mnoge zgrade pripadaju sovjetskom razdoblju, nisu rekonstruirane i čak ne ispunjavaju zahtjeve kategorije "C".

Sukladno pooštravanju zahtjeva na Moskovskom istraživačkom forumu 2006. godine, klasifikacija iz 2003. je promijenjena. Nova struktura dijeli moderne poslovne zgrade u tri tipa: "A", "B+" i "B-". Zgrade koje ne zadovoljavaju navedene kriterije klasificiraju se kao "C" i niže. U 2013. godini važna inovacija bila je stavka “Certifikacija”, odnosno usklađenost uredskih centara s međunarodnim standardima energetske učinkovitosti: LEED i BREEAM.

Drugi sustav klasifikacije uključuje podjelu razreda "A" u dodatne kategorije:"A1", "A2", "A3" i detaljnije je. U svojoj praksi ga koriste Noble Gibbons i Colliers International. Podjela na podrazrede "A +", "A" i "A-" je slična.

klasa "A"

Poslovni centri klase A, koji su najbolje rješenje za uredske prostore, smješteni su u novim kompleksima kompetentnog rasporeda, visoke razine izgradnje i dorade, automatiziranih sustava za održavanje života, opremljeni sigurnosnim, komunikacijskim i komunikacijskim sustavima. Takvi se uredi uglavnom grade u centru grada ili u prestižnim područjima s velikim brojem prometnih čvorišta.

Velike tvrtke djeluju kao zakupci prostora u poslovnim centrima visoke klase i podružnice stranih tvrtki. Klasa "A" u potpunosti zadovoljava sve kriterije moderne zgrade, koji uključuju:

1. Dostupnost središnjeg sustava upravljanja zgradom.
2. Dostupnost suvremenog sustava zaštite od požara.
3. Visina stropa ne manja od 2,7 m.
4. Visokokvalitetni završni materijali za zajedničke prostore i fasade.
5. Vrijeme čekanja za dizala nije više od 30 sekundi.
6. Dubina poda od prozora do "jezgre" ne prelazi 10 m.
7. Prisutnost učinkovito organizirane recepcije, konferencijskih soba, prostranih blagovaonica i rekreacijskih prostora.
8. Dizajnersko renoviranje.
9. Višeetažni prizemni ili podzemni parking sa ulazom u poslovni centar.

Za klasu "A" prakticira se podjela na podrazrede: "A1", "A2", "A3", koji nemaju temeljne razlike među sobom, a koriste se za detaljnije definiranje zgrade.

Podrazred "A1"

Ovu podklasu karakteriziraju:

"A2"

Ima manje stroge zahtjeve za lokaciju zgrade, a može biti i potpuno rekonstruirana zgrada relativno novije gradnje. Karakteristike su bliske klasi "A1", ali dopuštaju manja odstupanja na sekundarne parametre.

"A3"

Može se dodijeliti potpuno rekonstruiranoj zgradi od 20-30 godina. Dopuštena je komparativna neučinkovitost rasporeda i niži kvalitet centralnog klimatizacijskog sustava.

Može doći do određenog pogoršanja u odnosu na podklasu "A2", na primjer, lokacija uredskog centra nije u središnjem, već u udaljenijem, ali prestižnom području.

"NA"

Uredi ekonomske klase, kako se često naziva uredski prostor klase "B"., često nemaju temeljne razlike od ureda klase "A". Za razliku od klase A, koja se odnosi na reprezentativne prostore, klasa B poslovne nekretnine odnosi se na radne prostore. Velike tvrtke imaju osoblje u takvim uredima koji nisu vezani uz top menadžment. Zakupci su male organizacije i tvrtke.

Ove prostore karakteriziraju:

"S"

Uredi klase "C" uglavnom se nalaze u zgradama iz sovjetskog doba preuređenim za potrebe ureda: istraživački instituti, instituti, upravljanje postrojenjima.

Zgradu ovog tipa često karakterizira potpuni nedostatak centralne klimatizacije, nestručno upravljanje, nedostatak opremljenog parkinga.

Popravci se rade jeftinim materijalima, problemi su sa strujom i infrastrukturom. Glavne karakteristike uredskih prostorija klase "C":

1. Lokacija na rubu grada, nezgodan pristup zgradi.
2. Vijek trajanja prelazi 10 godina.
3. Standardni popravak, sustav hodnika.
4. Zastarjeli dizajn, neučinkovit izgled.

"D"

Nekretnine klase D ne zadovoljavaju zahtjeve suvremenog objekta uredske nekretnine. Urede ove klase karakteriziraju zastarjela inženjerska rješenja, drveni podovi, nedostatak usluga za održavanje života. Nalaze se izvan grada, u preuređenim skladišnim i industrijskim prostorima, u stambenim zgradama.

Klasu "D" karakteriziraju:

1. Zgrada kojoj je potrebna velika adaptacija.
2. Sustav koridora, smještaj u podrumima i polupodrumima, nedostatak kvalitetnog planiranja.
3. Parking spontan, nečuvan.
4. Nedostatak infrastrukture za održavanje i upravljanje zgradama.

Varijacije u cijenama nekretnina za urede

Cijene uredskih nekretnina ovise o mnogim čimbenicima, od kojih je glavna udaljenost od središta i usklađenost s određenom kategorijom. Prosječna cijena najma ureda klase A u Moskvi u 2018. iznosi 25.500 rubalja. po m2 godišnje, ured klase B+ može se iznajmiti za prosječno 16.000 rubalja/m2. godišnje, a m2. u uredu klase "B-" koštat će 14.500 rubalja. u godini. Najam ureda u donjoj kategoriji u prosjeku iznosi 9.000 rubalja po m2. u godini.

Potreba za ispravnom procjenom određuje važnost korištenja i stalnog ažuriranja najprikladnije i potpunije klasifikacije za sve sudionike na tržištu. Jasni kriteriji daju jasnu predodžbu o tome za što je najmoprimac spreman platiti novac, te koje je izbore i mogućnosti najmodavac spreman pružiti.

U svjetskoj praksi danas se koristi nekoliko različitih klasifikacija, no najpopularniji je sustav koji je stvorila BOMA International (The Building Owners and Managers Association), osnovana 1907. godine. U skladu s razvijenim sustavom, poslovne zgrade su podijeljene u kategorije A, B i C.

Nekretnine A klase prepoznate su kao najprestižnije i najkvalitetnije, a zgrade klase C najmanje su pogodne za poslovanje i neprikladne za zahtjeve vremena.

Glavne karakteristike po kojima se utvrđuje pripadnost zgrada su:

• Njegov položaj (uključujući udaljenost od centra grada).
• Vrsta zgrade.
• Godina kada je zgrada podignuta.
• Sustavi za upravljanje i održavanje doma.
• Raspored prostorija, suvremenost uređenja i konstrukcije zgrade.
• Funkcionalnost i učinkovitost inženjerskih i telekomunikacijskih sustava.
• Dostupnost i pogodnost parking mjesta.
• Dostupnost i suvremenost dizala.
• Infrastruktura.

U uvjetima ruskog tržišta, klasifikacije usvojene u inozemstvu nisu prihvatljive, budući da opisuju samo komercijalne nekretnine koje zadovoljavaju međunarodne standarde, dok više od 80% moskovskih zgrada u kojima se nalaze poslovni centri spada u kategorije koje nisu obuhvaćene svjetskom klasifikacijom.

Osim toga, važan kriterij u međunarodnoj klasifikaciji je lokacija objekta, ovisno o njegovoj udaljenosti od središta, dok se većina modernih zgrada u Moskvi gradi izvan Vrtnog prstena. Zato se kriterij lokacije zgrade razmatra prvenstveno u ruskoj klasifikaciji s gledišta pješačke udaljenosti i razvoja prometnih veza.

Ruska Federacija nije odobrila jedinstvenu klasifikaciju poslovnih uredskih nekretnina. Istovremeno, na tržištu se uspješno koristi nekoliko vrsta sustava temeljenih na iznimno sličnim principima.

Najčešći su:

1. Klasifikacija G.M. Sternik, profesor Katedre za upravljanje projektima i programima Ruskog ekonomskog sveučilišta. G.V. Plekhanov, glavni analitičar NPRGR-a.
2. Klasifikacija Moskovskog istraživačkog foruma, razvijena 2003. godine.
3. Klasifikacija Istraživačkog foruma u Sankt Peterburgu, izrađena 2008. godine.

U skladu s moskovskom klasifikacijom, poslovne zgrade podijeljene su u 4 kategorije: A, B+, B- i C. U 2013. godini uvedena je i stavka “Certifikacija”, odnosno usklađenost ureda s globalnim parametrima energetske učinkovitosti.

Prema drugoj uobičajenoj klasifikaciji Uredske nekretnine klase A dalje se dijele na kategorije A1, A2 i A3 ili A+, A i A-što ga čini detaljnijim. Ovaj sustav koristi najveća tvrtka Noble Gibbons u vlasništvu CB Richard Ellis Group.

Opis zahtjeva i posebnosti zgrada po klasama

"ALI"

Nekretnina klase najprikladnije je rješenje za najam poslovnog prostora. Takve se zgrade nalaze u prostorima s dobro osmišljenim rasporedom, visokokvalitetnih su nosivih konstrukcija i završnih obrada, najčešće opremljene automatiziranim sustavima za održavanje života, sigurnost, ventilaciju i klimatizaciju. Poslovni centri ove klase nalaze se u centru ili drugim prestižnim područjima s razvijenim prometnim sustavom.

Potražnju za takvim uredima formiraju velike tvrtke i podružnice stranih tvrtki koje se otvaraju na području Ruske Federacije.

Posljednjih godina Standardi i zahtjevi koji vrijede za zgrade klase A stalno rastu. To je zbog pojave pametnih ureda, u kojima su svi glavni sustavi i opća razina udobnosti na novoj kvalitativnoj razini, a poslovni centri izgrađeni krajem 20. stoljeća ne mogu izdržati konkurenciju i spadaju u drugu kategoriju.

Glavni kriteriji ocjenjivanja su:

• Dostupnost jedinstvenog središnjeg sustava upravljanja zgradom.
• Suvremeni sustav za gašenje požara.
• Stropovi nisu niži od 2,7 metara.
• Visoka kvaliteta korištenih završnih materijala.
• Modernost dizala i njihovo ukupno vrijeme čekanja (ne više od 30 sekundi).
• Prisutnost prostranih konferencijskih soba, blagovaonica, promišljena recepcija.
• Moderan dizajn.
• Prisutnost vlastitog prizemnog ili podzemnog parkinga uz zgradu.

"A1"

Ovu podklasu karakteriziraju sljedeće značajke:

1. Starost zgrade nije više od 3 godine.
2. Mogućnost prilagođavanja mikroklime u pojedinim prostorijama.
3. Prisutnost jedinstvenog sustava za regulaciju temperature i vlage u zgradi.
4. Promišljen ergonomski izgled.
5. Visina poda - ne manje od 3,6 m, visina stropa - ne manje od 2,7 m.
6. Prisutnost blagovaona, restorana i kafića.
7. Veliki broj prozora, a najmanje 80% treba ih okrenuti prema ulici.
8. Prisutnost dupliciranih sustava za održavanje života.
9. Prijevozna i pješačka dostupnost, lokacija u centru ili nekom drugom prestižnom dijelu grada.
10. Profesionalno upravljanje zgradama i uslugama.

"A2"

Karakteristike ove potklase su što je moguće bliže podklasi A1, ali inferiorniji od njega u nekim manjim parametrima (možda nema restorana ili rezervnih sustava za održavanje života). Glavne karakteristike su:

• Renovirana zgrada, izgrađena prije ne više od 10 godina.
• Manje strogi zahtjevi za lokaciju nekretnine.
• Unutarnji raspored možda neće biti vrlo učinkovit.
• Veliki broj uredskih prostora možda nema prozore.
• Manje učinkovito upravljanje uslugama i samom zgradom.

"A3"

Ova podrazreda dodjeljuje se zgradama koje su bile renovirane, čija starost ne prelazi 30 godina. Dopuštene su degradacije performansi u odnosu na podklasu A2, na primjer, udaljenost od centra, prisutnost neučinkovitog rasporeda i manje promišljeni sustavi za održavanje života.

"NA"

Poslovni prostor klase B često se naziva ekonomskom klasom, ali u isto vrijeme nemaju temeljne razlike od klase A. Poslovni prostori ove klase najčešće pripadaju radnim prostorima, a velike tvrtke koje ih iznajmljuju svo osoblje koje nije vezano uz kategoriju top menadžmenta.

Prostorije karakteriziraju sljedeći kriteriji:

1. Udaljenost od centra.
2. Zgrada je stara preko 10 godina.
3. Visina stropa - najmanje 3 metra.
4. Imaju kvalitetnu završnu obradu.
5. Dostupnost i dobro opremljene javne površine.
6. Dostupan osiguran parking.
7. Razvijena infrastruktura.
8. Upravljanje kvalitetom zgrade i usluga koje joj služe.

"S"

Komercijalne nekretnine C klase najčešće predstavljaju zgrade iz sovjetskog doba koje su starije od 40 godina. Često su to redizajnirani istraživački instituti, instituti, tvornice itd.

Ovu klasu nekretnina karakterizira nepostojanje centralnih klimatizacijskih sustava, prikladno parkiranje i neučinkovito planiranje.

• Lokacija na rubu grada.
• Nedostatak prikladnog prijevoza.
• Standardni popravak i korištenje zastarjelih završnih materijala.
• sustav koridora.
• Česti problemi s napajanjem.

"D"

Poslovne nekretnine D klase ne zadovoljavaju suvremene zahtjeve potrebna za poslovne zgrade i neprikladna je za poslovanje. Danas u Rusiji udio takvih prostorija brzo opada.

Takve objekte karakterizira prisutnost zastarjelih inženjerskih sustava, drvenih podova i, u pravilu, nalaze se izvan urbanih područja u industrijskim prostorijama ili stambenim zgradama.

Glavne karakteristike su:

1. Loše stanje zgrade, često zahtijeva velike popravke.
2. Neučinkovit raspored tipa hodnika, mjesto u podrumu.
3. Nedostatak organiziranog sigurnog parkinga.
4. Loša infrastruktura.

Rasprostranjenost cijena poslovnih nekretnina različitih klasa

Troškovi najma poslovnih nekretnina ovise o mnogo različitih čimbenika, od kojih su glavni njezin položaj i pripadnost jednoj ili drugoj kategoriji. Prosječna cijena najma poslovnog prostora u Moskvi u 2019., prema CIAN-u, bila je:

• Za klasu "A+"- 45.000 rubalja po četvornom metru godišnje.
• Za klasu "A"- 33.000 rubalja po četvornom metru godišnje.
• Za klasu "B+"- 25.000 rubalja po četvornom metru godišnje.
• Za klasu "B"- 17.000 rubalja po četvornom metru godišnje.
• Za klasu "B-"- 12.000 rubalja po četvornom metru godišnje.
• Za klasu "C"- 8000 rubalja po četvornom metru godišnje.

Ispravno vrednovanje poslovnih nekretnina iznimno je važno za učinkovito korištenje i pravovremeno ažuriranje klasifikacijskog sustava. Jasno definirani kriteriji pomažu najmoprimcu da što točnije shvati koje uvjete treba ispunjavati unajmljeni poslovni prostor i koje mogućnosti najmodavac može ponuditi.

Ako pronađete pogrešku, označite dio teksta i kliknite Ctrl+Enter.