Klasifikacija poslovnih zgrada. Klasifikacija poslovnih centara i trgovačkih centara

Tražite kancelariju u Moskvi? Prvi korak- izaberite poslovni centar. Svaki od njih ima općeprihvaćenu klasifikaciju - A, B, C, D. U ovom članku ćemo vam pomoći da shvatite kako daKakve uslove za rad nude poslovni centri jedne ili druge klase.

Poslovni centri klase A

Poslovni centri sa najvišom cenom najma su klase "A". Ova klasa uključuje samo zgrade nove gradnje i to po pravilu u centru grada (sa rijetkim izuzecima).Vrlo je malo poslovnih centara smještenih u povijesnim zgradama u ovoj klasi.- za dobijanje sertifikata sa ovom prestižnom kategorijom, objekat stare zgrade mora biti kompletanrekonstruisati. U stvari, obnoviti.

Ključni faktor za dobijanje klase "A" su najnovije - "iz igle" - inženjerske komunikacije (sistemi vodosnabdevanja, toplote i električne energije, eksterno i unutrašnje osvetljenje, kontrola klime i ventilacije, komunikacione mreže itd.). Takođe, BC klase A mora imati 2 nezavisna izvora napajanja ili dodatno neprekidno napajanje u slučaju nestanka struje. Upravljanje svim komunalnim sistemima je centralizovano, neke od funkcija su automatizovane korišćenjem "pametnih" tehnologija. Zgrada poslovnih centara "A" klase opslužuje sopstveni tim stručnjaka za održavanje: električari, vodoinstalateri, serviseri.

Završetak u poslovnom centru klase "A" može biti samo na najvišem nivou - bez kompromisa. Originalna arhitektonska rješenja, skupi završni materijali, vrhunski dizajn interijera zajedničkih prostorija. Obavezni uslov je visok nivo prirodnog svetla (prozori u celoj dužini). Također visoki stropovi. Poslovni centri klase "A" u početku ne pretpostavljaju format gotovih kancelarija - svi prostori su "naoštreni" za slobodan raspored, pa se obično unutrašnje uređenje kancelarija izvodi po narudžbini stanara.

Certificiranje za klasu "A" pretpostavlja da je starost nakon izgradnje ne više od 5 godina - nakon toga poslovni centar je potrebno remontirati kako bi bio u korak sa međunarodnim standardima koji se brzo razvijaju. Stoga mnogi poslovni centri klase "A" na kraju prelaze u sljedeću kategoriju "B" po stažu.

Unutrašnja infrastruktura je veoma razvijena - kafići i restorani, prodavnice, banke i ffitnes centri, kozmetički saloni i još mnogo toga. Klasa "A" je fokusirana na međunarodno poslovanje, pa su još jedna od karakteristika ovih poslovnih centara velike konferencijske sale opremljene najnovijom tehnologijom.

Nikada nema problema sa parkingom u poslovnom centru A klase. Ovdje je potreban podzemni parking, što diktira geografija lokacije - samo centar grada, gdje uvijek ima problema sa nadzemnim parkingom. Parking je predviđen za najmanje 1 parking mjesto na 100 metara poslovnog prostora.

Sigurnost - također klasa "A". Sve Zajednički prostori su pod video nadzorom, zgrada i okolina su pod danonoćnim obezbeđenjem, obavezna automatizovana kontrola pristupa na teritoriju poslovnog centra.

Samo najveće međunarodne i ruske kompanije sa solidnim godišnjim profitom mogu sebi priuštiti iznajmljivanje poslovnih centara ove klase. Primjeri takvih poslovnih centara: moderna Lotte Plaza, Krylatsky Hills, gde sede IT divovi kao što su Microsoft, Cisco i Intel, i, naravno, neboderi u Moskvi.

Poslovni centri klase "B".

Poslovni centri klase B mogu se nalaziti u novim ili rekonstruisanim i renoviranim starim zgradama i starim moskovskim vilama, sa visokokvalitetnim inženjerskim komunikacijama. Kao što smo već rekli, poslovni centri klase B su bivše kancelarije klase A nakon 5 godina rada. Stoga su kancelarije kategorije "B" po mnogim karakteristikama bliske prostorijama klase "A". Često razlike nisu značajne. Ali zbog nepostojanja međunarodne klase "A", što čini poslovni centar elitnim, poslovni centri "B" su mnogo demokratičniji u pogledu cijena zakupa.

Zahtjevi za geografiju - pješačka udaljenost od metroa i dobra prometna dostupnost, lokacija u blizini glavnih moskovskih autoputeva. Obavezni atribut poslovnih centara klase B je zgodan pristup i siguran parking. Opciona opcija je podzemni parking.

Projektovanje i renoviranje u poslovnim centrima klase "B" - moderno, sa kvalitetnim materijalima. Fasade zgrada često estetski ne zaostaju za "A" klasom. Razvijena infrastruktura - trgovine, usluge u domaćinstvu (na primjer, štamparija), kafići i restoranski kompleksi. Neki poslovni centri klase B imaju fitnes centre.

Da bi dobio B sertifikat, poslovni centar mora da obezbedi i visoku sigurnost za stanare, tako da uvek postoje savremeni sistemi video nadzora, 24-časovno obezbeđenje i ograničen pristup zgradi.

Poslovni centar klase "B" je standard udobnosti i standarda života za moderne stanovnike glavnog grada. Tipični zakupci poslovnog centra ove klase su srednja i velika preduzeća.

Poslovni centri klase "C".

Ova klasa poslovnih centara uključuje, prije svega, stare zgrade iz sovjetskog doba. Najčešće se nalaze u industrijskim zonama spavaćih prostorija - istraživački instituti, poslovne zgrade, fabrike itd. Otuda - nepredstavljiva fasada zgrade, stari popravci u zajedničkim prostorijama. Tipična slika - dugi sivi hodnici sa slabim osvjetljenjem i ogromnim brojem vrata koja vode u male sobe. U samim kancelarijama popravke su minimalne - ako stanar želi da radi u ugodnijim uslovima, mora sam i o svom trošku da uradi završnu obradu.

Inženjerski sistemi u poslovnim centrima klase "C" su zastarjeli. Pored vode i struje, minimalni program je grijanje u hladnoj sezoni (često vrlo nestabilno), opšta ventilacija, pristup internetu (ne uvijek, ponekad to mora učiniti sam stanar). Više opcija - na sreću. Funkciju kondicioniranja u velikoj većini slučajeva obavljaju stari dobri ventilacijski otvori. Ako vam je potrebna klima, stanar će je morati platiti iz svog džepa.

Infrastruktura je ograničena ili potpuno odsutna - ovdje nećete naći kafiće i trgovine. Maksimum - trpezarija (najčešće - u jednoj od zgrada unutar ogromne industrijske zone). Obezbjeđenje - čuvar na punktu.

Poslovni centri ove klase u pravilu se nalaze u stambenim dijelovima grada i udaljeni su od metroa - do njih možete doći samostalno samo javnim prijevozom. Parking za vlasnike automobila - spontan, u obližnjim dvorištima.

Realnost tržišta poslovnih nekretnina u Moskvi je takva da poslovni centri klase C postaju prisilni izbor malih preduzeća. Jer upravo ovi poslovni centri nude podizanje cijena za mala preduzeća.

Šta je korijen ovog problema? Činjenica je da su vlasnici klasa poslovnih centara"A" i "B" po pravilu, kancelarije se iznajmljuju samo na velikim površinama. Zainteresovani su za rad sa velikim zakupcima- 200, 300, 1000 kvadratnih metara i tako dalje. Mala preduzeća koja trebaju male kancelarije do 100 kvadratnih metara jednostavno se ne uklapaju u njihov poslovni model.

Poslovni centri klase D

Radi se o prostorima kojima je potrebna velika sanacija - preuređeni podrumi i polupodrumi prebačeni u nestambeni fond stana. Bez obezbeđenja, sa oronulim komunikacijama, bez interneta - spartanski uslovi za najnezahtevnije stanare. Najneprezentativnija varijanta poslovnih centara je za mikro preduzeća sa minimalnim sredstvima za iznajmljivanje.

Malo o prednostima i nedostacima

Za i protiv klase poslovnog centra - "B+", "A-" označava koliko je poslovni centar blizu susjednoj klasi. Odnosno, "B+" je poslovni centar koji ne dostiže baš "A" klasu.

Sada mala preduzeća mogu priuštiti poslovne centre klase B

Delovoy je odlučio da ispravi nepravdu na tržištu komercijalnih nekretnina i omogući malim preduzećima da rade u pristojnim uslovima. Kupili smo veliki prostor u tri poslovna centra B+ klase u Moskvi i podelili ga na male kancelarije koje su potrebne malim preduzećima - od 13 do 60 kvadratnih metara. Sada su prestižni poslovni centri sa udobnim kancelarijama dostupni čak i malim kompanijama.

Cijena radnog mjesta je od 13.490 do 15.990 rubalja mjesečno. Cijena najma već uključuje: brzi neograničeni internet, sekretarske usluge, režije, dnevno čišćenje, obezbjeđenje.

Odaberite jedan od prestižnih poslovnih centara B+ klase za posao:

Omega Plaza je poslovni centar ultra moderne klase za one koji žele da žive u ritmu modernog poslovanja. Zgrada sa jedinstvenim enterijerom - ekskluzivne fontane, kamin, Swarovski luster, panoramski liftovi i umetničke izložbe. Razvijena infrastruktura: fitness klub sa bazenom, udobni kafići i moderni restorani, poslovnice banaka, potrošačke usluge, trgovine i kozmetički saloni.

Naši stanari Omega Plaze svako jutro se panoramskim liftom penju na svoj sprat i dive se kristalnim lusterima sa Swarovski kristalima.

"Arma" je moderna poslovna četvrt, poznata po visokim cenama zakupa. Ali ne u biznisu. Na teritoriji "Arme" nalazi se fitnes centar, restorani i kafići, trendi klubovi, veliki parking za goste. U blizini Arme nalaze se Art Play i Vinzavod umjetnički kvartovi. Jedna od najpovoljnijih opcija u Centralnom administrativnom okrugu za mala preduzeća.

Sada čak i mala preduzeća mogu raditi 3 minute od Garden Ringa u modernoj poslovnoj četvrti Arma.

Aleksejevska kula je moderan poslovni centar na severu Moskve sa prelepom staklenom fasadom koja podseća na arhitekturu nebodera. 18 nadzemnih kancelarijskih i 3 podzemna parking sprata, inteligentni brzi liftovi, savremeni inženjerski i komunikacioni sistemi, pogodna infrastruktura (trgovine, servisi, restoranski kompleks).

Aleksejevska kula je jedan od najboljih poslovnih centara na severu Moskve.

Ispravna klasifikacija objekata neophodna je za sve učesnike civilizovanog tržišta komercijalnih nekretnina. Za nju su zainteresovane banke, osiguravači, procjenitelji, agenti za nekretnine, vlasnici, kupci i zakupci, općenito svi koji su se ikada susreli sa poslovnom nekretninom u svojoj profesionalnoj djelatnosti ili kod kuće.

Do danas ne postoje formalni kriterijumi za klasifikaciju poslovnih zgrada i objekata. Međutim, stejkholderi uvijek imaju vlastito razumijevanje vrijednosti nekog objekta, na osnovu njegovih glavnih karakteristika i cijene sličnih objekata na tržištu.

Naravno, na cijenu objekta utiče veliki broj faktora, ali od njih se mogu razlikovati glavni, razumljivi i najmanje značajni.

Ispod su tabele koje smo formirali upravo prema glavnim kriterijima koji u konačnici utječu na cijenu komercijalnih nekretnina.

Uzeli smo u obzir da je za tri glavne grupe komercijalnih nekretnina – uredske, magacinske i maloprodajne, sastav glavnih karakteristika različit. Dakle, postoje tri tabele. One ne mogu služiti kao referentne knjige, ali omogućavaju klijentima web stranice naše agencije za komercijalne nekretnine da steknu početnu predstavu o "klasi" objekata.

Klasifikacija poslovnih centara i poslovnih zgrada.

Glavne karakteristike	klasa "A"	klasa "B"	klasa "C"	klasa "D"
Lokacija objekta	centar ili u blizini centra grada na glavnim magistralnim putevima i trgovima sa pogodnom prometnom infrastrukturom	ne centralna područja grada; blizu autoputeva	periferije, neudoban ulaz	na periferiji grada, na teritoriji restrukturiranih preduzeća, u stambenim zgradama
Stanje objekta	novogradnja, kvalitetna završna obrada	rad do 10 godina, kvalitetna završna obrada u dobrom stanju	rad više od 10 godina, rekonstruisane zgrade, standardno renoviranje, završna obrada u dobrom stanju	zadovoljavajuće stanje zahteva popravku
Konstruktivna i planska rješenja objekta	visina plafona - ne manje od 3m, prostrane zajedničke prostorije	visina plafona - ne manje od 3m, kvalitetne, dobro opremljene zajedničke prostorije	visina plafona - ne manje od 2,7 m, sistem koridora,	Nekvalitetan raspored prostorija, sistem hodnika, smještaj u podrumima, polupodrumima
Parking	višeetažni prizemni ili podzemni parking sa ulazom u zgradu	organizovano obezbeđen parking sa obezbeđenjem i pogodnim pristupom	ograničena mogućnost parkiranja	spontano parkiranje bez obezbeđenja
Infrastruktura	visok nivo opremljenosti komunikacijskim i telekomunikacijskim sredstvima, dostupnost konferencijskih sala, prostora za potrošačke usluge, ishranu i rekreaciju	dobro razvijenu infrastrukturu poslovnih usluga, uključujući konferencijske sale i usluge potrošača	nerazvijena infrastruktura za usluge stanara	nedostatak infrastrukture za usluge stanara

Ako planirate iznajmiti poslovni prostor, provjerite odjeljak za iznajmljivanje ureda.
Kupcima poslovnog prostora informacije su dostupne na stranici za kupovinu ureda.

Klasifikacija trgovačkih centara.

Za komercijalne nekretnine koristi se evropska klasifikacija. Tržni centri u njemu podijeljeni su u grupe, ovisno o lokaciji, veličini prodajnog prostora, sastavu i specijalizaciji glavnih zakupaca.

	Lokacija	Publika	Trgovačko područje	Anchor stanar	Opis
Susjedstvo trgovačkog centra	daleko od glavnih ulica i strateških autoputeva	do 3000 ljudi	manje od 3000 kvadratnih metara	možda nedostaje	trgovina osnovnim robama, svakodnevnim uslugama
Okružni trgovački centar	udaljeno od glavnih ulica i strateških autoputeva, u radijusu od 5-10 minuta privatnim ili javnim prevozom	3000 - 40000 ljudi	3000-10000 kvadratnih metara	samoposluga, apoteka	Trgovina prehrambenim proizvodima, osnovnim robama, svakodnevnim uslugama
County tržni centar	u blizini glavnih ulica i strateških autoputeva, 10-20 minuta transportne dostupnosti	40 - 150 hiljada ljudi	9000 - 20000 kvadratnih metara	samoposluga, apoteka, dječja roba, industrijska roba.
regionalni tržni centar	u blizini strateških autoputeva, 30-40 minuta transportne dostupnosti	preko 150.000 ljudi	30000 – 45000 kvadratnih metara	nekoliko velikih robnih kuća sa punim asortimanom proizvoda	industrijska roba, odjeća, namještaj, potrepštine za domaćinstvo, mjesta za rekreaciju i zabavu, potrošačke usluge

Klasifikacija magacinskih nekretnina.

Glavne karakteristike za klasifikaciju magacinskih, kao i kancelarijskih nekretnina, su lokacija zgrada i opremljenost prostorija. Specifičnosti skladišta zahtevaju dobru saobraćajnu infrastrukturu i pristupne puteve do njih.

Glavne karakteristike	Skladišta klase "A".	Skladišta klase "B".	Skladišta klase "C".	Skladišta klase "D".
Građevinske karakteristike	nove jednokatne skladišne ​​zgrade pravougaonog oblika od lakih metalnih konstrukcija bez stubova, ili sa stubovima sa korakom od 6-10 m.	jednospratne magacinske zgrade, novogradnja ili adaptacija	hangari, industrijski prostori, novi ili rekonstruisani	negrijani industrijski prostori i hangari, podrumi
Karakteristike prostorija	glatki betonski pod sa premazom protiv prašine, sa opterećenjem od 5 tona po m2. Visina plafona najmanje 12 metara	Visina plafona od 6 metara, pod - asfalt ili nepremazan beton	visina plafona od 4 metra, pod - asfalt ili betonske pločice, nepremazani beton	visina plafona - nije regulisana, pod - ograničeno pogodno za saobraćaj
Lokacija nekretnine	nalazi se u blizini centralnih magistralnih puteva, poželjno je imati željezničku prugu	pogodni pristupni putevi, blizina autoputa, po mogućnosti željezničke pruge	transportna dostupnost za teška vozila	dostupnost puta za vozila
Tehnička oprema	sistem ventilacije, kontrola temperature, protivpožarni sistem i sistem automatskog gašenja požara, sigurnosni alarmni i video nadzor, optička telekomunikacija, pristupni sistem.	najmanje jedan teretni lift na svakih 2000 m2, grijanje, gašenje požara, sigurnosni alarm i video nadzor, telekomunikacije	dostupnost teretnih liftova, sistema grijanja, telekomunikacija	opciona dostupnost mehanizama za utovar i istovar i transport robe
Transportna infrastruktura	platforme za teška vozila, platforme za manevrisanje teških vozila	platforme za smještaj i manevrisanje teških vozila, rampa za istovar vozila	mjesto za manevrisanje i utovar i istovar vozila	br
Dodatni uslovi	poslovni i pomoćni prostori, toaleti, tuševi, ostave, svlačionice		pomoćne prostorije za osoblje	dostupnost pomoćnih objekata na lokaciji

Za savjet o iznajmljivanju ili kupovini i prodaji skladišnog prostora u Moskvi, možete kontaktirati naše stručnjake. Također, dodatne informacije možete dobiti u rubrikama: najam skladišta.
i kupovinu magacina.

Bit će nam drago ako će vam informacije koje smo pružili o klasama komercijalnih nekretnina pomoći da se snađete na ovom tržištu. Ukoliko Vam je potreban savjet ili rješenje za bilo koji problem u vezi s poslovnim nekretninama, obratite se stručnjacima naše agencije za nekretnine.

Uspjeh organizacije ne ovisi samo o profesionalnosti menadžera i zaposlenika, već i o pravilnoj, promišljenoj lokaciji ureda. Važna je ne samo pogodnost njegove lokacije, već i atmosfera unutra, prezentabilan izgled. Ovdje najbolje funkcionira poznata poslovica: "Sreću se po odjeći...".

Koja je kategorija poslovnog centra

Uredi se često nalaze u poslovnim centrima, vrijedi saznati više o njihovim kategorijama. Kategorije se određuju prema nekoliko kriterijuma:

• lokacija. Ovo je veoma važno, jer koliko će partnerima i klijentima biti zgodno da dođu do vaše kancelarije zavisi od toga da li uopšte žele da kontaktiraju kompaniju. Ista stavka uključuje jednostavan pristup - saobraćajne komunikacije, parking;
• prezentabilnost zgrade. Njegova fasada, ulaz itd. Stanje eksterijera i enterijera;
• površina i karakteristike dizajna;
• kvalitet podova, prozora, liftova;
• inženjerske komunikacije: ventilacija, klima uređaji, komunikacije;
• obezbeđenje objekata;
• infrastrukture.

Klasifikacija poslovnih centara

Troškovi zakupa prostora u poslovnom centru direktno zavise od njegove klase, što je označeno slovima A, B, C.

Najpristupačniji, ali daleko od najprestižnijih su poslovni centri klase C. Njihove prostorije treba da imaju:

1. Sistem ventilacije i grijanja.
2. Lift ako zgrada ima više od tri sprata.
3. Sigurnosni sistemi i dostupnost kontrole pristupa.

Ovo su minimalni zahtjevi koje takav poslovni centar mora ispuniti.

• protočno-izduvna ventilacija;
• mogućnost prilagođavanja mikroklime;
• sistemi zaštite od požara;
• video nadzor i 24-satno osiguranje;
• lokacija u blizini transportnih arterija.

U našoj zemlji postoje dodatni nivoi kvaliteta poslovnog prostora, oni su označeni sa + ili -. Primjer: poslovni centar klase B+ bit će nešto između A i B, ili gotovo identičan A-. Takva podjela je donekle proizvoljna, jer u centru može biti nešto bolje, a nešto gore.

Što se tiče poslovnih centara klase A, oni imaju sve što i prethodni. Ali tome se dodaje još par stvari:

1. Vidljivost sa glavnih autoputeva.
2. Dostupnost vlastitog napajanja i dizel agregata u nuždi.

Zlatna sredina

Poslovni centar Šukhova 14 spada u klasu B+, odnosno, iznajmljujući kancelarije u njemu, osetićete šta je udobnost i udobnost. Infrastruktura je razvijena na visokom nivou, lokacija je u centru Moskve. Uprkos tome, mjesto je mirno, a prometna dostupnost okarakterisana kao odlična.

Teritorija koju zauzima poslovni centar je 1 ha. Postoji nekoliko zgrada različitih visina po vašem izboru. Postoji unutrašnja obrada prema klasi, postoje sve inženjerske komunikacije. Ukoliko imate želju da svojim partnerima i klijentima pokažete ljubaznost i otvorenost - dođite u poslovni centar Šuhova 14.

U međunarodnoj praksi koristi se nekoliko klasifikacija kancelarijskih nekretnina., međutim, sistem koji je razvio BOMA (Building Owners and Managers Accociation) smatra se najčešće korištenim. Poslovni centri su klasifikovani prema kategorijama "A", "B" i "C".

Kancelarijski prostor klase "A" je najprestižniji i najkvalitetniji, karakteristike klase "C" su zauzvrat daleko od savremenih zahteva. Dodjeljivanje određenoj klasi je u određenoj mjeri subjektivno i vrši se uzimajući u obzir usklađenost s određenim karakteristikama:

1. Lokacija.
2. Tip zgrade.
3. Novost zgrade.
4. Sistemi održavanja zgrada, sigurnosni sistemi.
5. Rješenja u planiranju, uređenju i izgradnji objekta.
6. Inženjerski sistemi, sistemi klimatizacije i ventilacije.
7. Telekomunikacioni sistemi.
8. Parking.
9. Zgrada je opremljena liftovima.
10. Infrastruktura.

Rusija još nije odobrila jedinstvenu klasifikaciju poslovnog prostora. Postoji mnogo varijacija sistema na tržištu, ali svi su zasnovani na sličnim principima.

Najpoznatije klasifikacije su:

1. Klasifikacija glavnog analitičara Ruskog udruženja trgovaca nekretninama G.M. Sternik.
2. Klasifikacija Moskovskog istraživačkog foruma, razvijena 2003. i dopunjena 2006. i 2013. godine.
3. Klasifikacija Istraživačkog foruma u Sankt Peterburgu 2008

Mnoge kompanije za procenu koriste sistem sličan "ABC". U ruskoj stvarnosti, neke kompanije dodaju posebnu kategoriju "D", što je zbog činjenice da mnoge zgrade pripadaju sovjetskoj eri, nisu rekonstruisane i čak ne ispunjavaju zahtjeve kategorije "C".

U skladu sa pooštravanjem zahtjeva na Moskovskom istraživačkom forumu 2006. godine, klasifikacija iz 2003. je promijenjena. Nova struktura moderne poslovne zgrade dijeli na tri tipa: "A", "B+" i "B-". Zgrade koje ne ispunjavaju navedene kriterijume klasifikuju se kao "C" i ispod. U 2013. godini važna novina je bila stavka „Sertifikacija“, odnosno usklađenost kancelarijskih centara sa međunarodnim standardima energetske efikasnosti: LEED i BREEAM.

Drugi sistem klasifikacije uključuje podjelu klase "A" na dodatne kategorije:"A1", "A2", "A3" i detaljnije. U svojoj praksi ga koriste Noble Gibbons i Colliers International. Podjela na podklase "A +", "A" i "A-" je slična.

klasa "A"

Poslovni centri klase A, koji su najbolje rješenje za kancelarijske prostore, nalaze se u novim kompleksima kompetentnog rasporeda, visokog nivoa izgradnje i završne obrade, automatizovanih sistema za održavanje života, opremljeni sigurnosnim, komunikacijskim i komunikacionim sistemima. Takve kancelarije se uglavnom grade u centru grada ili u prestižnim zonama sa velikim brojem saobraćajnih čvorova.

Velike kompanije djeluju kao zakupci prostorija u poslovnim centrima visoke klase i filijale stranih kompanija. Klasa "A" u potpunosti ispunjava sve kriterijume modernog objekta, koji uključuju:

1. Dostupnost centralnog sistema upravljanja zgradom.
2. Dostupnost savremenog sistema zaštite od požara.
3. Visina plafona ne manja od 2,7 m.
4. Visokokvalitetni završni materijali za zajedničke prostore i fasade.
5. Vrijeme čekanja za liftove nije duže od 30 sekundi.
6. Dubina poda od prozora do "jezgre" ne prelazi 10 m.
7. Prisustvo efikasno organizovane recepcije, konferencijskih sala, prostranih trpezarijskih i rekreacionih zona.
8. Dizajnersko renoviranje.
9. Višeetažni prizemni ili podzemni parking sa ulazom u poslovni centar.

Za klasu "A" praktikuje se podjela na podklase: "A1", "A2", "A3", koje nemaju suštinske razlike među sobom, a koriste se za detaljnije definiranje zgrade.

Podklasa "A1"

Ovu podklasu karakteriše:

"A2"

Ima manje stroge zahtjeve za lokaciju zgrade, a može biti i potpuno rekonstruisana zgrada relativno novije gradnje. Karakteristike su bliske klasi "A1", ali dozvoljavaju manja odstupanja na sekundarne parametre.

"A3"

Može se dodijeliti potpuno rekonstruiranoj zgradi starosti 20-30 godina. Dozvoljena je komparativna neefikasnost rasporeda i niži kvalitet centralnog sistema klimatizacije.

Može doći do određenog pogoršanja u odnosu na podklasu "A2", na primjer, lokacija poslovnog centra nije u centralnom, već u udaljenijem, ali prestižnom području.

"AT"

Kancelarije ekonomske klase, kako se često naziva poslovni prostor klase "B"., često nemaju suštinske razlike od ureda klase "A". Za razliku od klase A, koja se odnosi na reprezentativne prostorije, komercijalna imovina klase B odnosi se na radne prostorije. Velike kompanije imaju osoblje u takvim kancelarijama koje nisu vezane za top menadžment. Zakupci su male organizacije i kompanije.

Ove prostore karakteriše:

"SA"

Uredi klase "C" uglavnom se nalaze u zgradama iz sovjetskog doba preuređenim za potrebe ureda: istraživački instituti, instituti, menadžment postrojenja.

Zgradu ovog tipa često karakteriše potpuni nedostatak centralne klimatizacije, nestručno upravljanje, nedostatak opremljenog parkinga.

Popravke se rade jeftinim materijalima, problemi su sa strujom i infrastrukturom. Glavne karakteristike kancelarijskih prostorija klase "C":

1. Lokacija na periferiji grada, nezgodan pristup zgradi.
2. Vijek trajanja prelazi 10 godina.
3. Standardna popravka, sistem hodnika.
4. Zastarjeli dizajn, neefikasan raspored.

"D"

Objekti klase D ne zadovoljavaju zahtjeve modernog objekta kancelarijske nekretnine. Urede ove klase karakteriziraju zastarjela inženjerska rješenja, drveni podovi, nedostatak usluga održavanja života. Nalaze se van grada, u preuređenim magacinskim i industrijskim prostorijama, u stambenim zgradama.

Klasu "D" karakteriše:

1. Zgrada kojoj je potrebna velika adaptacija.
2. Sistem koridora, lokacija u podrumima i polupodrumima, nedostatak kvalitetnog planiranja.
3. Parking spontan, nečuvan.
4. Nedostatak infrastrukture za održavanje i upravljanje zgradama.

Varijacije u cijenama nekretnina za urede

Cijene kancelarijskih nekretnina zavise od mnogo faktora, od kojih je glavna udaljenost od centra i usklađenost s određenom kategorijom. Prosječna cijena najma ureda A klase u 2018. godini u Moskvi je 25.500 rubalja. po m2 godišnje, kancelarija klase B+ može se iznajmiti za prosečno 16.000 rubalja/m2. godišnje, a m2. u kancelariji klase "B-" koštat će 14.500 rubalja. u godini. Iznajmljivanje ureda u donjoj kategoriji je u prosjeku 9.000 rubalja po m2. u godini.

Potreba za ispravnom procjenom određuje važnost korištenja i stalnog ažuriranja najpogodnije i potpunije klasifikacije za sve učesnike na tržištu. Jasni kriterijumi daju jasnu predstavu o tome za šta je zakupac spreman da plati novac, i kakav izbor i mogućnost je stanodavac spreman da pruži.

U svjetskoj praksi danas se koristi nekoliko različitih klasifikacija, a najpopularniji je sistem koji je kreirala BOMA International (The Building Owners and Managers Association), osnovana 1907. godine. U skladu sa razvijenim sistemom, poslovne zgrade su podijeljene u kategorije A, B i C.

Nekretnine A klase su prepoznate kao najprestižnije i najkvalitetnije, a zgrade klase C su najmanje pogodne za poslovanje i neprikladne za zahtjeve vremena.

Glavne karakteristike po kojima se utvrđuje pripadnost zgrada su:

• Njegova lokacija (uključujući udaljenost od centra grada).
• Tip zgrade.
• Godina kada je zgrada podignuta.
• Sistemi za upravljanje i održavanje doma.
• Raspored prostorija, savremenost uređenja i konstrukcije objekta.
• Funkcionalnost i efikasnost inženjerskih i telekomunikacionih sistema.
• Dostupnost i pogodnost parking mjesta.
• Dostupnost i savremenost liftova.
• Infrastruktura.

U uslovima ruskog tržišta, klasifikacije usvojene u inostranstvu nisu prihvatljive, jer opisuju samo komercijalne nekretnine koje zadovoljavaju međunarodne standarde, dok više od 80% moskovskih zgrada u kojima se nalaze poslovni centri spada u kategorije koje nisu obuhvaćene svjetskom klasifikacijom.

Osim toga, važan kriterij u međunarodnoj klasifikaciji je lokacija objekta, ovisno o njegovoj udaljenosti od centra, dok je većina modernih zgrada u Moskvi izgrađena izvan baštenskog prstena. Zbog toga se kriterij lokacije zgrade razmatra prvenstveno u ruskoj klasifikaciji u smislu pješačke udaljenosti i razvoja prometnih veza.

Ruska Federacija nije odobrila jedinstvenu klasifikaciju poslovnih kancelarijskih nekretnina. Istovremeno, na tržištu se uspješno koristi nekoliko tipova sistema zasnovanih na izuzetno sličnim principima.

Najčešći su:

1. Klasifikacija G.M. Sternik, profesor Katedre za upravljanje projektima i programima Ruskog ekonomskog univerziteta. G.V. Plekhanov, glavni analitičar u NPRGR.
2. Klasifikacija Moskovskog istraživačkog foruma, izrađena 2003.
3. Klasifikacija Istraživačkog foruma u Sankt Peterburgu, izrađena 2008. godine.

U skladu sa moskovskom klasifikacijom, poslovne zgrade su podeljene u 4 kategorije: A, B+, B- i C. U 2013. godini uvedena je i stavka „Sertifikacija“, odnosno usklađenost kancelarija sa globalnim parametrima energetske efikasnosti.

Prema drugoj uobičajenoj klasifikaciji Klasa uredskih nekretnina A dalje se dijeli na kategorije A1, A2 i A3 ili A+, A i A-što ga čini detaljnijim. Ovaj sistem koristi najveća kompanija Noble Gibbons u vlasništvu CB Richard Ellis Group.

Opis zahtjeva i karakterističnih karakteristika zgrada po klasama

"ALI"

Nekretnina klase je najpogodnije rješenje za iznajmljivanje poslovnog prostora. Ovakvi objekti se nalaze u prostorima sa dobro osmišljenim rasporedom, visokokvalitetnih su nosivih konstrukcija i završnih obrada, najčešće opremljeni automatizovanim sistemima za održavanje života, obezbeđenjem, ventilacijom i klimatizacijom. Poslovni centri ove klase nalaze se u centru ili drugim prestižnim područjima sa razvijenim transportnim sistemom.

Potražnju za takvim uredima formiraju velike kompanije i filijale stranih firmi koje se otvaraju u Ruskoj Federaciji.

Zadnjih godina Standardi i zahtjevi koji se primjenjuju na objekte klase A stalno rastu. To je zbog pojave pametnih kancelarija, u kojima su svi glavni sistemi i ukupni nivo komfora na novom kvalitativnom nivou, a poslovni centri izgrađeni krajem 20. veka ne mogu da izdrže konkurenciju i spadaju u drugu kategoriju.

Glavni kriterijumi evaluacije su:

• Dostupnost jedinstvenog centralnog sistema upravljanja zgradom.
• Savremeni sistem za gašenje požara.
• Stropovi nisu niži od 2,7 metara.
• Visok kvalitet korištenih završnih materijala.
• Savremenost liftova i njihovo ukupno vrijeme čekanja (ne više od 30 sekundi).
• Prisustvo prostranih konferencijskih sala, trpezarijskih prostora, promišljenih recepcija.
• Moderan dizajn.
• Prisutnost vlastitog prizemnog ili podzemnog parkinga uz zgradu.

"A1"

Ovu podklasu karakteriziraju sljedeće karakteristike:

1. Starost zgrade nije više od 3 godine.
2. Mogućnost prilagođavanja mikroklime u pojedinačnim prostorijama.
3. Prisustvo jedinstvenog sistema za regulaciju temperature i vlažnosti u objektu.
4. Promišljen ergonomski raspored.
5. Visina poda - ne manje od 3,6 m, visina plafona - ne manje od 2,7 m.
6. Prisutnost blagovaona, restorana i kafića.
7. Veliki broj prozora, a najmanje 80% treba da gledaju na ulicu.
8. Prisustvo duplih sistema za održavanje života.
9. Transportna i pješačka dostupnost, lokacija u centru ili nekom drugom prestižnom dijelu grada.
10. Profesionalno upravljanje zgradama i uslugama.

"A2"

Karakteristike ove potklase su što je moguće bliže podklasi A1, ali inferiorniji od njega u nekim sekundarnim parametrima (možda nema restorana ili rezervnih sistema za održavanje života). Glavne karakteristike su:

• Renovirana zgrada, izgrađena prije ne više od 10 godina.
• Manje strogi zahtjevi za lokaciju nekretnine.
• Unutrašnji raspored možda neće biti efikasan.
• Veliki broj poslovnih prostora možda nema prozore.
• Manje efikasno upravljanje uslugama i samom zgradom.

"A3"

Ova podklasa se dodjeljuje zgradama koje su renovirane, čija starost ne prelazi 30 godina. Dopuštene su degradacije performansi u odnosu na podklasu A2, na primjer, udaljenost od centra, prisustvo neefikasnog rasporeda i manje promišljeni sistemi za održavanje života.

"AT"

Poslovni prostor klase B često se naziva ekonomskom klasom, ali u isto vrijeme nemaju suštinske razlike od klase A. Objekti komercijalnih nekretnina ove klase najčešće pripadaju radnim prostorima, a velike kompanije koje ih iznajmljuju. svo osoblje koje nije vezano za kategoriju top menadžmenta.

Prostorije karakterišu sledeći kriterijumi:

1. Udaljenost od centra.
2. Zgrada je stara preko 10 godina.
3. Visina plafona - najmanje 3 metra.
4. Imaju kvalitetnu završnu obradu.
5. Dostupnost i dobro opremljene javne površine.
6. Obezbeđen parking.
7. Razvijena infrastruktura.
8. Upravljanje kvalitetom zgrade i usluga koje je opslužuju.

"SA"

Komercijalne nekretnine C klase najčešće predstavljaju zgrade iz sovjetskog doba koje su starije od 40 godina. Često su to redizajnirani istraživački instituti, instituti, fabrike itd.

Ovu klasu nekretnina karakteriše odsustvo centralnih sistema klimatizacije, pogodan parking i neefikasno planiranje.

• Lokacija na periferiji grada.
• Nedostatak pogodnog transporta.
• Standardna popravka i upotreba zastarjelih završnih materijala.
• sistem koridora.
• Česti problemi sa napajanjem.

"D"

Poslovne nekretnine D klase ne zadovoljavaju savremene zahtjeve Potreban za poslovne zgrade i neprikladan za poslovanje. Danas u Rusiji udio takvih prostorija rapidno opada.

Takve objekte karakterizira prisustvo zastarjelih inženjerskih sistema, drveni podovi i po pravilu se nalaze izvan urbanih područja u industrijskim prostorijama ili stambenim zgradama.

Glavne karakteristike su:

1. Loše stanje zgrade, često zahtijeva velike popravke.
2. Neefikasan raspored hodnika, lokacija u suterenu.
3. Nedostatak organizovanog obezbeđenog parkinga.
4. Loša infrastruktura.

Raspon cijena komercijalnih nekretnina različitih klasa

Troškovi iznajmljivanja komercijalnih nekretnina ovise o mnogo različitih faktora, od kojih su glavni njena lokacija i pripadnost jednoj ili drugoj kategoriji. Prosječna cijena zakupa poslovnog prostora u Moskvi u 2019. prema CIAN-u je bila:

• Za klasu "A+"- 45.000 rubalja po kvadratnom metru godišnje.
• Za klasu "A"- 33.000 rubalja po kvadratnom metru godišnje.
• Za klasu "B+"- 25.000 rubalja po kvadratnom metru godišnje.
• Za klasu "B"- 17.000 rubalja po kvadratnom metru godišnje.
• Za klasu "B-"- 12.000 rubalja po kvadratnom metru godišnje.
• Za klasu "C"- 8000 rubalja po kvadratnom metru godišnje.

Ispravno vrednovanje komercijalnih nekretnina izuzetno je važno za efikasno korišćenje i blagovremeno ažuriranje sistema klasifikacije. Jasno definisani kriterijumi pomažu zakupcu da što preciznije razume koje uslove treba da ispunjava iznajmljeni poslovni prostor i koje opcije stanodavac može da ponudi.

Ako pronađete grešku, označite dio teksta i kliknite Ctrl+Enter.