Akumulirana kumulativna amortizacija nepokretnosti, postupak njenog obračuna. Određivanje količine akumuliranog habanja Akumulirano habanje određeno multiplikativnom metodom

4.6.1. Aditivni model za obračun kumulativne amortizacije je model koji uključuje izračunavanje kumulativnog koeficijenta amortizacije kao zbira koeficijenata fizičke amortizacije, funkcionalne i ekonomske zastarelosti. Model pretpostavlja da amortizacija i zastarelost djeluju nezavisno i smanjuju ukupne troškove za odgovarajući postotak.

Karakteristika modela je da vam omogućava da dobijete ukupno habanje veće od 1 (100%).

4.6.2. Multiplikativni model za obračun kumulativne amortizacije i zastarelosti - model za obračun kumulativne amortizacije i zastarelosti, koji podrazumeva da amortizacija i zastarelost međusobno utiču na međusobnu obračunsku osnovicu.

Za kumulativnu amortizaciju:

Posebnost modela je u tome što ne dozvoljava da se dobije kumulativna amortizacija u iznosu većem od 1 (100%).

4.6.3. Šta tražiti u praksi:

4.6.3.1. U velikoj većini slučajeva, amortizacija i zastarjelost imaju uzajamni učinak na obračunsku osnovicu jedne druge - ukupnu amortizaciju treba odrediti pomoću multiplikativnog modela.

4.6.3.2. Što su manje vrijednosti habanja i zastarjelosti, to je bliži rezultat izračunavanja ukupnog habanja pomoću aditivnog modela rezultatu izračunavanja multiplikativnog.

4.7. Dobit preduzetnika (programera)

4.7.1. Dobit preduzetnika (profit developera) je naknada preduzetnika (developera) za rizik korišćenja sopstvenog kapitala (investicije) za stvaranje objekta nekretnine.

U metodološkoj literaturi ne postoji jednoznačan stav o tome ko se tačno podrazumeva pod pojmom „preduzetnik“. Obično se podrazumijeva kao subjekt koji ulaže vlastita sredstva u relevantni projekat (preduzetnik, investitor, programer, programer).

Potrebno je podijeliti dobit preduzetnika i dobit izvođača koji izvodi određene radove na izgradnji objekta. Zbirni pokazatelji troškova izgradnje iz većine zbirki uključuju iznos dobiti izvođača.

4.7.2. Visina dobiti preduzetnika utvrđuje se na osnovu tržišnih informacija, uzimajući u obzir direktne, indirektne i imputirane troškove vezane za izgradnju objekata kapitalne izgradnje i sticanje prava na zemljišnu parcelu metodama (klauzula "h" klauzula 24 FSO br. 7):

· ekstrakcije,

stručne procjene

analitički modeli.

4.7.3. Dobit preduzetnika može se naznačiti kako za projekat u cjelini, tako i za jedan vremenski period (obično godinu dana). Odnos između njih je sljedeći:

Primjer zadatka. Izgrađenu imovinu preduzetnik je prodao za 40% više od iznosa sredstava koje je uložio. Odrediti godišnju dobit preduzetnika ako je ukupno trajanje projekta bilo 3 godine.

Nosite- radi se o gubitku vrijednosti zbog pogoršanja fizičkog stanja objekta i/ili zastarjelosti.

U zavisnosti od razloga koji uzrokuju gubitak vrednosti, habanje se deli na tri tipa: fizičko habanje, funkcionalno habanje, habanje od spoljašnjih uticaja.

Fizičko pogoršanje je gubitak vrijednosti zbog prirodnih procesa tokom rada. Izražava se u starenju i habanju, razaranju, truljenju, rđenju, lomljenju i strukturnim defektima. Ova vrsta habanja može biti i uklonjiva i nepopravljiva. Fizičko trošenje koje se može ukloniti (tj. habanje koje se može eliminirati kao rezultat rutinskog održavanja) uključuje planirane popravke ili zamjenu dijelova objekta tokom svakodnevnog rada.

Funkcionalna (moralna) deprecijacija je gubitak vrijednosti zbog relativne nesposobnosti date strukture da pruži korisnost u poređenju sa novom strukturom izgrađenom za istu svrhu. Obično je uzrokovan lošim rasporedom, neusklađenošću sa tehničkim i funkcionalnim zahtjevima u pogledu veličine, stila, vijeka trajanja itd.

Fizičko i funkcionalno propadanje je obično svojstveno samoj imovini.

Eksterna (ekonomska) amortizacija uzrokovane vanjskim faktorima - promjena tržišne situacije, promjena finansijskih i zakonodavnih uslova itd.

Fizičko propadanje objekata može se utvrditi korištenjem regulatorne dokumentacije:

Pravila za procjenu fizičkog propadanja zgrada - VSN - 5-86 (r), Gosgrazhdanstroy, 1988;

Pravila za procjenu fizičkog propadanja stambenih zgrada - VSN - 53-86 (p), Gosgrazhdanstroy, 1990;

Za potrebe nastavnog rada može se primijeniti približna procjena habanja zgrade u skladu sa sljedećom tablicom.

U ovom slučaju koriste se rezultati vizuelnog pregleda od strane procjenitelja tehničkog stanja objekta.

Tabela 4

Tabela agregiranih parametara za određivanje fizičkog dotrajalosti zgrada

Fizičko propadanje, %	Stanje glavnih konstruktivnih elemenata	Stanje unutrašnjih konstruktivnih elemenata
0-20	Nema oštećenja niti deformacija. Nema tragova otklanjanja grešaka	Podovi i plafoni su ravni, horizontalni, nema pukotina u premazima i završnim obradama
21-40	Nema oštećenja ili nedostataka, uključujući izobličenja. Postoje tragovi raznih popravki, uključujući male pukotine na zidovima i nadvratnicima.	Podovi i plafoni su ujednačeni, moguće su pukotine na plafonima. Na stepenicama stepenica ima manjih oštećenja. Prozori i vrata se otvaraju uz određeni napor
41-60	Ima mnogo tragova popravki, pukotina i površina vanjske završne obrade. Postoje mjesta zakrivljenosti horizontalnih linija i tragovi njihovog uklanjanja. Habanje zidanih zidova karakteriziraju pukotine između blokova	Podovi su na pojedinim mjestima nestabilni i odstupaju od horizontale. Postoje mnoge pukotine na plafonima, ranije popravljene i ponovo nastale. Odvojene zaostale podne obloge (parket, pločice). Veliki broj oštećenih stepenica
61-80	Postoje otvorene pukotine različitog porijekla, uključujući i one uzrokovane habanjem i preopterećenjem zida preko cigle. Velika zakrivljenost horizontalnih linija i na pojedinim mjestima odstupanje zidova od vertikale	Veliki broj odstupanja od horizontale u etažama, fluktuacija. Ogromna oštećenja i nedostatak podnih obloga. Mnogo je mjesta sa trošnim gipsom na stropovima. Mnogo razbijenih prozora i vrata. Veliki broj oštećenih stepenica, iskrivljenih marševa, razmaka između stepenica.
81-100	Zgrada je u opasnom stanju. Dijelovi zidova su uništeni, deformisani u otvorima. Pukotine u nadvratnicima, stupovima i na cijeloj površini zidova. Moguća je velika zakrivljenost horizontalnih linija i izvijanje zidova	Podovi sa velikim deformacijama i nagibima. Primjetna deformacija stropa. Prozori i vrata sa trulim čvorovima i gredama. Na stepenicama nedostaju stepeni i ograde. Unutrašnja dekoracija je potpuno uništena.

Fizičko propadanje zgrade određuje se formulom:

gdje je FZ - fizičko propadanje zgrade,%;

F K, I - fizičko habanje konstruktivnog elementa, konstrukcije ili građevinskog sistema, %;

I I - udio konstruktivnog elementa u ukupnim zamjenskim troškovima zgrade;

n je broj pojedinačnih elemenata, konstrukcija ili sistema u zgradi.

Udio troškova pojedinih konstruktivnih elemenata objekta utvrđuje se prema „Zbirci pokazatelja zbirnih troškova zamjene“ (UPVS) ili na osnovu troškovnika ili na osnovu tehničkog pasoša za objekat nekretnine.

Sljedeći korak je korekcija troškova zamene izgradnje objekta za iznos akumulirane amortizacije.

Nosite je višestruki koncept. U zavisnosti od obima primjene, u njega se ulaže različit semantički sadržaj. Sa stanovišta procjenitelja nekretnina, amortizacija se odnosi na gubitak vrijednosti nekretnine pod uticajem različitih faktora. Drugim riječima, amortizacija se definira kao razlika između troškova reprodukcije novih poboljšanja na datum procjene i njihove trenutne tržišne vrijednosti.

Obe ove definicije izražavaju jedinstvenu suštinu, a to je da se amortizacija manifestuje u smanjenju tržišne vrednosti imovine koja se vrednuje u odnosu na njenu prvobitnu vrednost. Kvantitativno, mjeri se apsolutnom vrijednošću smanjenja vrijednosti imovine ili kao postotak njene prvobitne vrijednosti.

Ponekad čak i iskusni procjenitelji brkaju koncept amortizacije kao smanjenja tržišne vrijednosti sa konceptom računovodstvene amortizacije, koja se uzima u obzir u stopama amortizacije. Međutim, postoji suštinska razlika između njih. Sastoji se u tome da procijenjena amortizacija uvijek odražava reakciju tržišta na starenje objekta, dok računovodstvena amortizacija - normativna vrijednost programirane naknade za troškove amortizacije materijalne imovine. Procijenjena amortizacija možda ne odgovara starosti poboljšanja, ali računovodstvena amortizacija je uvijek proporcionalna tome.

U zavisnosti od faktora koji umanjuju vrijednost nekretnine, amortizacija se dijeli na fizičku, funkcionalnu i eksternu.

Fizičko pogoršanje - smanjenje vrijednosti imovine zbog gubitka određenih potrošačkih svojstava iz prirodnih razloga ili kao rezultat nepravilnog rada.

Funkcionalna odjeća - smanjenje vrijednosti nekretnine zbog njene neusklađenosti sa savremenim zahtjevima tržišta za arhitektonskim, estetskim, prostorno-planskim, dizajnerskim rješenjima, životnim, sigurnosnim, komfornim i drugim funkcionalnim karakteristikama.

Vanjska (ekonomična) odjeća - smanjenje vrijednosti imovine zbog promjena u vanjskom okruženju: društvenih standarda društva, zakonskih i finansijskih uslova, demografske situacije, urbanističkih odluka, uslova životne sredine i drugih kvalitativnih parametara životne sredine.

Fizičke i funkcionalne vrste habanja determinisane su stanjem samog objekta, spoljašnje - uticajima okoline. U skladu s tim, svaka od prve dvije vrste habanja dijeli se na uklonjivu i neuklonjivu vrstu, vanjsko habanje je uvijek neuklonjivo.

Jednokratna Ova vrsta amortizacije se naziva, trošak eliminacije koji premašuje povećanje vrijednosti imovine ostvareno kao rezultat. Ako su troškovi popravke veći od naknadnog povećanja vrijednosti nekretnine, tada se uzima u obzir takva amortizacija fatalan. Dakle, amortizacija se ne klasifikuje sa stanovišta tehničke izvodljivosti mjera za njeno otklanjanje, već sa stanovišta njihove ekonomske izvodljivosti.

Budući da akumulirana amortizacija u ukupnosti svih njenih vrsta u određenoj mjeri ovisi o vijeku trajanja imovine, razmotrimo sadržaj glavnih evaluacijskih koncepata koji karakteriziraju ovaj period (slika 3.2).

Rice. 3.2.

Fizički životni vijek vremenski period tokom kojeg se predmet može stvarno koristiti za svoju namjenu. Pojednostavljeno, ovaj period se određuje u zavisnosti od kapitalne grupe zgrada. U praksi vrednovanja, deluje kao prirodni limitator njihovog ekonomskog života.

Ekonomski životni vijek vrijeme tokom kojeg poboljšanja doprinose vrijednosti objekta iznad cijene poboljšanja, tj. kada je habanje nepovratno. Ovaj rok se može produžiti zbog kvalitetnog održavanja objekta, njegove pravovremene modernizacije i sanacije. U domaćoj praksi, tokom izrade studije izvodljivosti projekta utvrđuje se standardni (procijenjeni) vijek trajanja objekta. Obično je to naznačeno u pasošima tipičnog projekta i izgrađenog objekta. Na osnovu njega se utvrđuju stope amortizacije i učestalost održavanja popravki. Ovaj normativni termin je po svojoj prirodi blizak procijenjenom konceptu trajanja ekonomskog života i može se koristiti za indikativne proračune.

Stvarna starost - vrijeme od puštanja objekta u rad do dana procjene, utvrđene pasošem objekta, potvrdom o njegovoj registraciji ili aktom državne komisije.

Efektivna starost - vrijeme do kojeg se procjenjuje očekivani vijek trajanja zgrade na osnovu njenog fizičkog stanja, opreme, dizajna, ekonomskih faktora koji utiču na njenu vrijednost. Prilikom utvrđivanja efektivne starosti, profesionalne sposobnosti procjenitelja se u potpunosti manifestiraju, jer je od njega potrebna tržišna procjena ovog pokazatelja, koji se u jednom ili drugom smjeru može značajno razlikovati od praktične starosti zgrade.

Preostali ekonomski život vrijeme koje odredi procjenitelj od trenutka premjera objekta do kraja njegovog ekonomskog vijeka.

U domaćoj praksi definicija fizičkog habanja građevine je oduvijek bio i ostao u nadležnosti Zavoda za tehnički inventar i stručnjaka projektno-tehnoloških zavoda za pregled građevinskih konstrukcija. U ovom radu se rukovode međusektorskim ili resornim uputstvima, na primjer, Pravilnikom za procjenu fizičkog dotrajalosti stambenih zgrada (VSN 53-86 (p) M., GGS, 1988). Navode vizualne znakove fizičkog trošenja pojedinih konstruktivnih elemenata i daju njihovu kvantitativnu ocjenu. U sumnjivim slučajevima planirano je otvaranje dijelova građevinskih konstrukcija koje su nedostupne vizualnom osmatranju, što narušava normalan način rada zgrada i zahtijeva značajne troškove za otklanjanje štete koja im je nastala.

Ako je svrha procjene utvrđivanje zamjenske, inventarne cijene zgrade, tada se ukupan iznos njenog habanja utvrđuje zbrajanjem fizičkog habanja pojedinih konstruktivnih elemenata sa udjelom troška zamjene svakog od njih. njih u ukupnim troškovima zgrade. Ova metodološka tehnika izražena je formulom

gdje je: (?f - ukupno fizičko propadanje zgrade,%;

qj- stvarno habanje i-tog elementa konstrukcije, %;

Y, - udio cijene elementa konstrukcije u ukupnoj cijeni zgrade, %; P - broj strukturnog elementa.

Jedina prednost ove metode je što njeni rezultati spolja izgledaju prilično uvjerljivo i teško ih je provjeriti. Međutim, oni su uvijek subjektivni zbog različitih nivoa vještina stručnjaka. Postupak utvrđivanja istrošenosti na ovaj način zahtijeva puno vremena, rada, novca i može se provoditi povremeno, u dugim intervalima. Njegovi rezultati do procene zgrade po pravilu su beznadežno zastareli. Osim toga, uopće ne uzimaju u obzir funkcionalno i vanjsko habanje, pa daju vrlo malo informacija za procjenitelja nekretnina.

U svjetskoj praksi procjenjivanja amortizacija, shvaćena kao smanjenje tržišne vrijednosti imovine, utvrđuje se pomoću tri klasične metode:

• poređenja prodaje;
• efektivna starost;
• particije.

Metoda poređenja prodaje sastoji se u utvrđivanju tržišne vrijednosti akumulirane amortizacije zgrade upoređivanjem njene zamjenske cijene sa tekućim prodajnim cijenama sličnih objekata. Prilikom korištenja ove metode preporučuje se određeni redoslijed postupaka.

• 1. Odabir nedavnih prodaja objekata sličnih onoj koja se procjenjuje u smislu prirode poboljšanja, prilagođavanje njihovih cijena i generiranje informacija za određivanje zamjenske cijene zgrada.
• 2. Određivanje vrijednosti komada zemljišta za svaku uporedivu imovinu.
• 3. Određivanje cijena objekata uzimajući u obzir amortizaciju isključujući vrijednost zemljišnih parcela iz prodajnih cijena uporedivih nekretnina.
• 4. Obračun tekuće zamjenske cijene zgrada svakog uporedivog objekta prema metodologiji opisanoj u ovom poglavlju.
• 5. Određivanje iznosa akumulirane amortizacije uporedivih zgrada oduzimanjem njihovih cijena, uzimajući u obzir amortizaciju (tačka 3) od tekuće zamjenske cijene istih zgrada (stavka 4).
• 6. Utvrđivanje prosječnog procenta amortizacije uporedivih objekata za njen prijenos na procijenjeni objekat.

Primjer korištenja gornje metodologije prikazan je u tabeli. 3.1.

Prednost razmatrane metode je u objektivnosti njenih rezultata, jer poređenjem prodaje procjenitelj samo otkriva reakciju tržišta na starenje nekretnine i promjene u okruženju. Naravno, što su pouzdanije informacije o tržištu i veći broj uporedivih prodaja koje procjenitelj analizira, to je rezultat koji je on dobio tačniji.

Međutim, u ruskim uvjetima, ova prednost metode pretvara se u njen nedostatak. U nedostatku aktivnog tržišta nekretnina i povjerljivosti transakcija, metoda gubi svoju informacijsku bazu. Još jedan nedostatak je bezlična priroda otkrivenog habanja, tj. u nedostatku diferencijacije po vrstama i vrstama amortizacije, što ograničava upotrebu ovog indikatora u upravljanju nekretninama. I konačno, metoda je prilično naporna, jer zahtijeva izračune ne samo za upoređivanje prodaje, već i za određivanje cijene zemljišta i zamjenske cijene poboljšanja za sve upoređene objekte.

Tabela 3.1

Određivanje akumulirane amortizacije metodom poređenja prodaje

Efikasna metoda starosti tehnički mnogo jednostavniji i manje ovisan o stanju na tržištu. Zasniva se na pregledu zgrada imovine koja se procjenjuje i dokazanoj hipotezi da je efektivna starost povezana sa tipičnim ekonomskim životom na isti način kao što je akumulirana amortizacija povezana sa tekućim troškom zamjene. Iz ovog odnosa slijedi sljedeća formula za akumuliranu amortizaciju:

gdje je: EV - efektivna starost;

EZh - rok ekonomskog života;

BC - trošak zamjene.

Razmotrite primjenu ove formule. Na primjer, na osnovu metodoloških tehnika navedenih u ovom poglavlju, procjenitelj je utvrdio trenutni trošak zamjene zgrade izgrađene prije 15 godina na 360 miliona rubalja. Prema pasošu tipskog projekta ove zgrade, dobio je informaciju o tipičnom periodu njenog ekonomskog vijeka, a to je 80 godina.

Ako je ova zgrada, po mišljenju procjenitelja, izgrađena u skladu sa važećim standardima i radila u normalnom režimu, njena efektivna starost će biti jednaka stvarnoj, a amortizacija - računovodstvena amortizacija. To će iznositi 18,75% cijene zamjene, odnosno 67,5 miliona rubalja.

Ako, kao rezultat pregleda zgrade, procjenitelj ima profesionalnu procjenu da efektivna starost zgrade zbog lošeg održavanja premašuje stvarnu starost i može se procijeniti na 20 godina, tada će akumulirana amortizacija iznositi 25%, ili 90 miliona rubalja.

Procjenitelj može uzeti u obzir da je zgrada dobro planirana, da ima poboljšan dizajn i visok kvalitet građevinskih radova. To mu daje razlog da predvidi duži ekonomski vijek, kao što je 90 godina, a pažljivo održavanje objekta omogućava mu da procijeni efektivnu starost na 12 godina. Tada će akumulirana amortizacija iznositi 13,3%, ili 48 miliona rubalja.

Kvalifikovani procjenitelj je u stanju da uzme u obzir uticaj faktora funkcionalnog propadanja i uticaj promjena okoline u određivanju efektivne starosti zgrade, ali sve njegove pretpostavke će biti intuitivne. U kontroverznim situacijama teško mu je uvjeriti opreznog protivnika, a rezultati takve procjene su pravno ranjivi. Osim toga, metoda efektivne starosti, kao i metoda poređenja prodaje, ne razlikuje tipove i vrste habanja, kao ni vijek trajanja pojedinih građevinskih elemenata.

Metoda particije lišen ovih nedostataka. Sastoji se od dosljedne procjene svih vrsta habanja, uključujući:

• fizička odjeća koja se može ukloniti;
• nepopravljivo fizičko propadanje;
• funkcionalna odjeća koja se može ukloniti;
• nepopravljivo funkcionalno trošenje;
• spoljašnje habanje.

Za stopu fizička odjeća koja se može skinuti zgrada je podeljena na zasebne konstruktivne elemente prema uslovima njihovog ekonomskog veka, ističući:

• kratkotrajni elementi čiji je preostali ekonomski vijek manji od preostalog ekonomskog vijeka zgrade;
• dugovječnih elemenata čiji je preostali ekonomski vijek jednak preostalom ekonomskom vijeku zgrade.

Pri ocjeni polaze od principa jedinstvenog i dosljednog razmatranja uticaja na vrijednost objekta pojedinih vrsta habanja.

Za poprečni primjer uzet ćemo sljedeće početne podatke: procijenjena dvospratna zgrada ukupne površine 600 m 2 nalazi se na parceli od 800 m 2; zgrada je izgrađena prije 20 godina i ima procijenjeni fizički vijek trajanja od 100 godina; trenutni trošak zamjene zgrade je 2,2 milijarde rubalja.

Procjena počinje mjerenjem fizičkog trošenja koje se može ukloniti. Obično je uzrokovan lošim održavanjem zgrade i stoga se često naziva odgođenom popravkom. Procijenjeni sadržaj ovog koncepta je pretpostavka da će potencijalni kupac prilikom uvida u nekretninu izvršiti usklađivanje kupoprodajne cijene za iznos troškova odloženih popravki koje će morati izvršiti nakon sticanja nekretnine kako bi da povrati svoja početna potrošačka svojstva.

Pretpostavimo da procjena objekta utvrđuje potrebu za hitnom zamjenom krova i preuređenjem unutrašnjosti. Na lokalnom tržištu građevinskih usluga ovi radovi se procjenjuju na 70 odnosno 56 miliona rubalja, a potpuni trošak zamjene ovih elemenata na dan procjene iznosi 70 odnosno 130 miliona rubalja. (Tabela 3.2).

Tabela 3.2

Procjena uklonjivog fizičkog trošenja

Sada izmjerite fatalan I fizičko propadanje kratkotrajnih elemenata. Određuje se razlikom između potpune zamjenske cijene elementa i iznosa njegovog uklonjivog habanja, pomnoženog s procentom stvarne starosti prema ukupnom fizičkom vijeku trajanja elementa. Ova zavisnost se izražava formulom

gdje je: NFI KZh e - neotklonjivo fizičko trošenje kratkotrajnog elementa;

VS EL - puna cijena zamjene elementa na dan procjene;

UFI EL - uklonjivo fizičko trošenje elementa;

PV EL - stvarna starost elementa;

FZh EL - trajanje fizičkog života elementa.

Proračuni prema ovoj formuli dati su u tabeli. 3.3.

Vrijednost trajnog habanja dugotrajnih predmeta određena je umnoškom preostale zamjenske vrijednosti zgrade (minus trošak odgođenih popravaka i preostala zamjenska vrijednost kratkotrajnih predmeta sa trajnim fizičkim habanjem) i procenta stvarne starosti do ukupnog fizičkog vijeka zgrade.

Tabela 3.3

Procjena neotklonjivog fizičkog trošenja kratkotrajnih elemenata

Ova zavisnost se izražava formulom

gdje je: NFI DZHE - neotklonjivo fizičko habanje dugotrajnih elemenata zgrade;

VS ZD - potpuni trošak zamjene zgrade u trenutku procjene;

UFI ZD - uklonjivi fizički dotrajali objekat;

RBC, g, - preostali trošak zamjene kratkotrajnih elemenata sa neotklonjivim fizičkim habanjem;

FV ZD - stvarna starost zgrade;

FZh ZD - rok fizičkog života zgrade.

Proračuni po ovoj formuli na razmatranom nizu primjera i procjena neotklonjivog fizičkog trošenja dugovječnih elemenata su dati u nastavku.

Funkcionalna amortizacija je teoretski razlika između zamjenske cijene zgrade i troška zamjene. Budući da trošak zamjene odražava troškove reprodukcije potrošačkih svojstava zgrade, uzimajući u obzir savremene standarde i zahtjeve tržišta, legitimno je pretpostaviti da isključuje trošak funkcionalne amortizacije koji je prisutan u trošku zamjene. Međutim, u praksi vrednovanja, uz postojeću tehniku ​​obračuna, trošak zamene se često zamenjuje troškom zamene i tada ovaj pristup gubi smisao. Ali čak i uz složenost izračunavanja zamjenske cijene i cijene zamjene, njihovo direktno poređenje ne karakterizira vrste i izvore funkcionalnog trošenja.

U metodi pregradnje, habanje je podložno diferenciranoj procjeni - prema vrsti (uklonjivo i neuklonjivo) i faktorima koji ga uzrokuju. Konkretno, na osnovu tehnike proračuna funkcionalna odjeća koja se može skinuti Procjenjuje se prema tri grupe faktora zbog:

• potreba za zamjenom ili nadogradnjom elemenata;
• preobilje pojedinačnih elemenata, takozvana super-poboljšanja.

U svim slučajevima, funkcionalno trošenje koje se može ukloniti procjenjuje se po cijenu njegovog eliminacije.

Amortizacija zbog nedovoljnosti elemenata utvrđuje se razlikom u cijeni njihove ugradnje na dan procjene i tokom izgradnje objekta. Na primjer, u zgradi koja se procjenjuje, odsustvo kamina može se smatrati elementom funkcionalnog trošenja koji se može ukloniti, čiji su troškovi ugradnje više nego nadoknađeni povećanjem profitabilnosti i tržišne vrijednosti imovine. Iznos ovog trošenja određuje se sljedećim izračunom (u milionima rubalja):

U istoj zgradi, vodovodna oprema je, prema proceni procenitelja, izgubila na značaju za nivo potražnje potrošača u sektoru tržišta gde se ova imovina može prodati. Prema preliminarnim proračunima, troškovi zamjene vodovodne opreme kompenziraju se privlačenjem imućnijih kupaca i povećanjem vrijednosti imovine.

Funkcionalna amortizacija koja se može ukloniti zbog potrebe zamjene građevinskih elemenata mjeri se zbirom troškova njegovog uklanjanja minus prethodno uzetu u obzir fizičku amortizaciju zamijenjenih elemenata i njihovu spasonosnu vrijednost, kao što je prikazano sljedećim obračunom (u milionima rubalja) :

Slično, trošenje se mjeri kroz „superpoboljšanja“. U našem primjeru to uključuje prisustvo drvorezbarske radionice, koju vlasnik imanja voli. Trošak amortizacije utvrđuje se sljedećim obračunom (u milionima rubalja):

Nepopravljivo funkcionalno trošenje se vrednuje sa dve grupe faktora zbog:

• nedostatak pojedinih elemenata zgrade ili njihovih kvalitativnih karakteristika;
• preobilje pojedinačnih elemenata („superpoboljšanja“).

Nenadoknadivo funkcionalno trošenje zbog nedovoljnosti pojedinih elemenata mjeri se gubitkom neto prihoda zbog njihovog izostanka, kapitaliziranog po stopi kapitalizacije za objekte ovog tipa, umanjen za troškove izrade ovih poboljšanja u procesu nove izgradnje.

U praksi, vrijednost gubitka neto prihoda utvrđuje se iz tržišnih poređenja zakupnina za zgrade sa i bez relevantnih poboljšanja. Dakle, u našem primjeru, analiza lokalnog tržišta nekretnina pokazala je da prisutnost električnog podnog grijanja omogućava povećanje godišnje najamnine za 24.000 rubalja. po 1 m 2 ukupne površine.

Trenutni trošak ugradnje ovakvog sistema u postojeću zgradu premašuje rezultirajuće povećanje troškova, zbog čega se habanje uzrokovano njegovim odsustvom priznaje kao nepopravljivo. Očigledno, da bi se to procijenilo, treba uzeti u obzir hipotetičke troškove koje bi investitor imao da stvori element koji nedostaje tokom izgradnje zgrade. Proračun se vrši prema sljedećem algoritmu:

Fatalno funkcionalno trošenje zbog viška pojedinačnih elemenata procjenjuje se kao trošak zamjene ovih elemenata umanjen za njihovo fizičko habanje i sa dodatkom algebarskog zbroja svih tekućih troškova i prihoda vlasnika povezanih s korištenjem "superpoboljšanja".

Recimo da je u zgradi koju procenjujemo izgrađen bazen, čija je cena zamene na datum procene 160 miliona rubalja. Trenutni dodatni troškovi vlasnika za rad bazena su 6 miliona rubalja, a njegov prihod od periodičnog davanja bazena za najam po satu iznosi 7,2 miliona rubalja. u godini. Kao što je navedeno, koeficijent kapitalizacije je 12% (0,12). Poređenja prodaje sličnih nekretnina pokazuju da prisustvo bazena povećava vrijednost nekretnine za 100 miliona rubalja. Dakle, dolazi do nepopravljivog funkcionalnog trošenja zbog "pretjeranih poboljšanja". Njegova vrijednost se procjenjuje sljedećim redoslijedom (u milionima rubalja):

Spoljašnje habanje karakterizira štetu nanesenu vrijednosti nekretnine vanjskim faktorima. Svojstvena je isključivo nekretninama zbog svoje fiksne lokacije. Kao što je ranije napomenuto, uticaj okoline nekretnine na njenu vrijednost može se izmjeriti kroz intuiciju procjenitelja kroz efektivnu starost zgrade. Međutim, pouzdaniji rezultati se mogu dobiti direktnim mjerenjem reakcije tržišta na promjene u samoj imovini i njenom okruženju. Ona se manifestuje u dva oblika: promjenama zakupnina i prodajnih cijena.

Shodno tome, u praksi vrednovanja postoje dva pristupa promjeni vanjskog habanja:

• kapitalizacija gubitka prihoda usled spoljnog uticaja;
• poređenje prodaje sličnih objekata sa i bez uzimanja u obzir eksternih uticaja.

Razmotrite tehniku ​​njihove primjene na našem primjeru. Pretpostavimo da je promjena planske šeme okruga tokom perioda rada zgrade dovela do pomjeranja glavnog transportnog puta direktno do granice procijenjenog objekta. Povećanje nivoa buke, prašine i drugih štetnih efekata dovelo je do smanjenja neto zakupnine za kuće u blizini autoputa za prosečno 5 dolara (30 hiljada rubalja) godišnje po 1 m 2 ukupne površine u poređenju sa istim kuće, smještene u stražnjem dijelu bloka. Ispod je izračun eksterne amortizacije (u milionima rubalja) zbog ovog faktora, uzimajući u obzir činjenicu da vrijednost zgrade čini 80% vrijednosti cjelokupne imovine (tj. uključujući vrijednost zemljišne parcele) i koeficijent kapitalizacije zgrada je 12%.

Ako se u neposrednoj blizini naše zgrade nedavno odvijaju rasprodaje sličnih nekretnina koje nisu podložne navedenim štetnim uticajima saobraćajne arterije, onda se uzastopnim prilagođavanjem preostalih karakteristika dovode u uporediv oblik, ostavljajući isključivi uticaj Tada će razlika u prodajnoj cijeni upoređenih nekretnina izraziti kvantitativnu vrijednost ovog faktora vanjskog habanja.

Rezultati obračuna akumulirane amortizacije (u milionima rubalja) za procijenjenu zgradu su dati u nastavku.

Tako je u našem primjeru akumulirana amortizacija iznosila 48,3% zamjenske cijene zgrade, a njen tekući trošak umanjen za amortizaciju iznosio je 1.138 miliona rubalja.

Dobijene informacije daju materijal za ozbiljnu analizu ne samo procjenitelju, već i vlasniku nekretnine.

Akumulirana amortizacija se odnosi na gubitak vrijednosti objekta koji se vrednuje iz svih mogućih razloga. Vrijednost ukupne akumulirane amortizacije predstavlja razliku između tržišne vrijednosti zgrade na dan procjene i troškova njene zamjene (reprodukcije), isključujući amortizaciju.

Amortizacija odražava reakciju tržišta na one ili druge karakteristike nekretnine koja se procjenjuje, koje je razlikuju od sličnog hipotetički novoizgrađenog objekta na dan procjene. Propadanje objekata nastaje pod uticajem tri glavna uzroka, koji se mogu manifestovati iu kompleksu i u izolaciji. Procjenom se identifikuju sljedeći razlozi za gubitak vrijednosti zgrada:

fizičko propadanje;

funkcionalna odjeća;

Spoljašnje habanje.

Fizičko propadanje je gubitak vrijednosti objekata kao rezultat njihovog rada i utjecaja prirodnih sila.

Funkcionalna amortizacija predstavlja gubitak vrijednosti zgrada koji je rezultat neuspjeha njihovih funkcionalnih karakteristika da zadovolje zahtjeve tržišta na datum procjene. U takve nedostatke spadaju konstruktivni elementi zgrade, građevinski materijali, dizajn i sl., koji umanjuju funkcionalnost, korisnost i, posljedično, vrijednost objekta.

Eksterna amortizacija je gubitak vrijednosti zgrade ili imovine kao rezultat negativnog uticaja faktora izvan procijenjenog objekta. Eksterno starenje može biti rezultat promjene fizičkog okruženja imovine koja se vrednuje ili negativnog uticaja tržišnog okruženja. Dakle, lokalna fiksiranost objekta određuje postojanje vanjskih uzroka koje ne može kontrolirati vlasnik nekretnine, stanodavac ili zakupac.

U procjeni, propadanje objekata je u direktnoj vezi sa njihovom starošću i vijekom trajanja, kako cijele zgrade, tako i njenih pojedinačnih konstruktivnih elemenata, budući da nastaje tokom vijeka trajanja zgrade ili njenog elementa. Teoretski, u toku svog korisnog veka, zgrada ili njen element treba da izgubi svu svoju vrednost, stoga se pri obračunu amortizacije koristi starost i korisni vek koji je dostignut na datum vrednovanja za izračunavanje ukupne amortizacije zgrade ili njenih sastavnih elemenata. .

Prilikom izračunavanja akumulirane amortizacije, procjenitelji koriste sljedeće koncepte:

Ekonomski vijek je vremenski period tokom kojeg zgrada ima vrijednost i samim tim povećava vrijednost imovine. Ovaj period obuhvata period od izgradnje do trenutka kada zgrada prestaje da da ekonomski doprinos vrednosti objekta. Ovaj period je obično kraći od fizičkog postojanja zgrade. Za procjenu ekonomskog vijeka potrebno je ispitati tipičan ekonomski vijek sličnih zgrada koje su nedavno prodate po tržišnoj vrijednosti.

Korisni vijek je vremenski period tokom kojeg fizički elementi zgrada mogu funkcionirati. Treba naglasiti da neke komponente zgrada mogu imati prilično dug vijek trajanja, koji znatno premašuje.

Građevinski elementi se mogu podijeliti u dvije vrste. Prvi uključuje takozvane elemente trajne upotrebe, čiji vijek trajanja nije manji od ekonomskog vijeka trajanja zgrade. To uključuje zidove, temelje, podzemne komunikacije i drugo. U drugu vrstu spadaju kratkotrajni predmeti čiji je vijek trajanja manji od ekonomskog vijeka trajanja zgrade, kao što su klima uređaji, krovovi, uređenje interijera i drugo. Razdvajanje elemenata na dugovječne i kratkotrajne omogućava izbjegavanje dvostrukog brojanja pri procjeni trošenja metoda razgradnje.

Preostali ekonomski vek je period koji je odredio procenitelj u kojem će strukture, nakon datuma procene, doprineti vrednosti imovine. Preostali ekonomski vijek obuhvata period od datuma procjene do kraja ekonomske službe. Ako se ne promijeni najefikasnija upotreba objekta, preostali ekonomski vijek zgrade ne prelazi ukupan ekonomski vijek, ali se ponekad može poklopiti s njim.

Preostali korisni vijek je vremenski period koji odredi procjenitelj od stvarne starosti zgrade do kraja njenog ukupnog korisnog vijeka trajanja. Preostali vijek trajanja dugovječne stavke jednak je ili veći od preostalog ekonomskog vijeka.

Stvarna starost je broj godina koje su protekle od puštanja objekta u funkciju do datuma procjene. Stvarna starost u procjeni habanja je početna tačka za određivanje stvarne starosti, a također je potrebna za izračunavanje fizičkog habanja dugotrajnih i kratkotrajnih građevinskih komponenti.

Stvarna starost je starost koja odgovara stvarnom stanju i korisnosti zgrade koja se procjenjuje. Slične zgrade puštene u rad u isto vrijeme imaće istu računovodstvenu amortizaciju sa istim metodom obračuna, međutim, zbog internih i eksternih faktora, mogu dobiti različitu procijenjenu amortizaciju.

Stvarna starost i preostali ekonomski radni vijek zbrajaju ukupan ekonomski vijek trajanja.

Iznos amortizacije treba da odražava odgovor informisanog i razumnog kupca, kao i tržišta, na stanje i kvalitet zgrade. Osnovna svrha identifikacije amortizacije je da se identifikuju vrste amortizacije koje priznaje tržište i njihova korelacija u ukupnom gubitku vrijednosti.

Postojeće metode proračuna habanja mogu se koristiti za rješavanje direktnih i specifičnih problema, kao i za indirektne proračune prilikom provjere valjanosti drugih metoda.

Teorija vrednovanja nekretnina identifikuje tri glavne metode za izračunavanje akumulirane amortizacije:

1) metod tržišnog uzorkovanja;

2) način radnog veka;

3) metoda razgradnje.

Prve dvije metode se uglavnom koriste za određivanje ukupne količine habanja. Metoda razgradnje koristi se za raspodjelu poznate količine ukupnog trošenja između fizičkog, funkcionalnog i vanjskog starenja.

Metoda uzorkovanja tržišta

Ova metoda koristi tržišne podatke o uporedivim objektima za koje se može odrediti iznos amortizacije. Ova metoda vam omogućava da izračunate ukupnu količinu habanja za sve moguće uzroke, odredite ukupan ekonomski vijek, kao i količinu vanjskog habanja.

Metoda uzorkovanja tržišta uključuje sukcesivnu implementaciju od strane procjenitelja sljedećih faza:

Faza 1. Izbor i identifikacija transakcija sa uporedivim objektima nekretnina koji imaju nivo amortizacije sličan objektu koji se vrednuje. Transakcije moraju zadovoljiti dva osnovna uslova. Prvo, da se izvrši na datum blizu datuma procene, i, drugo, da se odnosi na deo imovine koja se vrednuje.

Faza 2. Izračunavanje i pravljenje neophodnih prilagođavanja uporedivih prodaja za identifikovane razlike, uključujući preneta imovinska prava, finansiranje i uslove transakcije. Ako procjenitelj može utvrditi trošak odgođene popravke i funkcionalnog starenja, prodajna cijena se mora korigovati za ovaj iznos, jer u tom slučaju amortizacija neće uključivati ​​nadoknadive komponente.

Faza 3. Izračunajte preostalu vrijednost sličnih zgrada kao razliku između cijene svake uporedive nekretnine i vrijednosti zemljišta.

Faza 4. Obračun troškova izgradnje nove zgrade za svaki analog u trenutku prodaje.

Faza 5 Obračun u novčanim iznosima ukupne akumulirane amortizacije kao razlike između troškova izgradnje nove zgrade i njihove preostale vrijednosti. Osim ako nisu izvršene korekcije prodajnih cijena za obnovljene komponente, primljeni iznos će uključivati ​​sve vrste nepopravljivog i nepopravljivog habanja koje proizlazi iz svih mogućih uzroka. Ako je izvršena ova korekcija, onda će rezultat biti zbir nenadoknadive amortizacije zbog svih faktora.

Faza 6 Preračunavanje troškovne vrijednosti amortizacije u postotak (normu) dijeljenjem iznosa ukupne amortizacije za svaki objekat sa vrijednošću punog troška zamjene. Ako je vrijeme transakcije relativno blizu datuma procjene vrijednosti imovine, tada se procenti mogu koristiti za izračunavanje akumulirane amortizacije imovine koja se procjenjuje.

Faza 7. Ako predmet koji se vrednuje ima razlike u elementima kao što su datum prodaje, lokacija, kvalitet usluge, onda se dobijena procentualna stopa preračunava u godišnju vrednost. Da biste to učinili, ukupni postotak se mora podijeliti sa stvarnom ili stvarnom starošću. Na osnovu analize cjelokupnog niza uporedivih objekata izračunava se raspon godišnje stope amortizacije u procentima. Budući da za svaku uporedivu transakciju nije uvijek moguće dobiti tačne vrijednosti stvarne starosti, najprihvatljiviji raspon godišnjih stopa amortizacije izračunava se na osnovu stvarne starosti upoređenih transakcija.

Faza 8. Analiza raspona vrijednosti, izbor najprihvatljivije stope za procijenjeni objekat i usklađivanje iznosa akumulirane amortizacije, uzimajući u obzir starost procijenjenog objekta.

Godišnja stopa amortizacije dobijena od uporedivih nekretnina može se koristiti za izračunavanje ukupnog ekonomskog vijeka imovine koja se procjenjuje, što je neophodno za primjenu metode vijeka trajanja.

Pouzdanost proračuna stope i iznosa ukupne amortizacije određena je stepenom dovoljnosti i pouzdanosti početnih informacija, kao i stepenom sličnosti objekta koji se vrednuje i analoga. Objektivnost proračuna metodom tržišnog uzorkovanja u velikoj mjeri je određena pouzdanošću procjene zemljišne parcele i punim troškom zamjene analognih objekata.

Metod tržišnog uzorkovanja je neprikladan za korištenje ako postoje značajne razlike u stepenu amortizacije i njenim identifikovanim vrstama, lokaciji, kao i ako su analizirane transakcije imale različite uslove finansiranja ili motivaciju.

Life Method

Ova metoda se zasniva na zahtjevu investitora za 100% amortizacije zgrade tokom njenog ekonomskog vijeka, jer se na taj način obezbjeđuje puni povrat uloženog kapitala. Dakle, do kraja ekonomskog vijeka trajanja amortizacija ne može biti 100%. U ovoj metodi, stvarna starost i ekonomski vijek zgrade su glavni koncepti koje koristi procjenitelj. Procenat opšte amortizacije se definiše kao odnos stvarne starosti objekta i perioda njegove ekonomske službe. Iznos amortizacije se izračunava tako što se ovaj faktor amortizacije pomnoži sa troškom izgradnje nove zgrade.

Metoda životnog vijeka zahtijeva od evaluatora da prođe niz sljedećih koraka:

Faza 1. Određivanje predviđenog ukupnog ekonomskog vijeka sličnih zgrada koje posluju na ovom tržištu.

Faza 2. Proračun stvarne starosti procijenjene zgrade, koja može biti jednaka stvarnoj starosti ako zgrada ima normalne uslove rada.

Faza 3. Obračun odnosa stvarne (stvarne) starosti i ukupnog perioda ekonomske službe, koji je granična stopa habanja objekata.

Faza 4. Određivanje ukupne amortizacije zgrada množenjem troškova izgradnje nove zgrade sa graničnom stopom amortizacije.

Faza 5 Obračun tržišne vrijednosti objekata, usklađenih za procijenjeni procenat amortizacije, vrijednost vrijednosti novogradnje objekata.

Iako je ova metoda izračunavanja habanja manje precizna od ostalih, ona je najjednostavnija i često se koristi u praksi.

Metoda iskolčenja

Uglavnom se koristi za razbijanje ukupnog iznosa amortizacije u skladu sa uzrocima koji su je uzrokovali. Metoda daje pozitivan rezultat kada nema dovoljno informacija za metodu uzorkovanja tržišta ili metodu vijeka trajanja i uključuje sljedeće korake:

1) obračun fizičkog habanja;

2) proračun funkcionalnog habanja;

3) proračun spoljašnjeg habanja;

4) utvrđivanje preostale vrednosti zgrada kao razlike između troškova izgradnje nove zgrade i procenjene vrednosti utvrđene akumulirane amortizacije.

U procesu evaluacije potrebno je osigurati da konačni rezultat amortizacije sveobuhvatno uzme u obzir smanjenje vrijednosti kao rezultat utjecaja svih faktora i istovremeno izbjeći dvostruko računanje iste vrste amortizacije, što može potcijeniti konačnu vrijednost troška.

Metoda raščlanjivanja indirektno vam omogućava da izračunate troškove restauracije različitih elemenata zgrade iz svih mogućih razloga i iskoristite rezultate u drugim pristupima i metodama vrednovanja nekretnina, na primjer, u metodi poređenja prodaje ili metodi kapitalizacije prihoda.

Metoda raščlanjivanja ističe tri glavna razloga za gubitak vrijednosti nekretnine:

fizičko propadanje;

funkcionalna odjeća;

Spoljašnje habanje.

Obračun iznosa akumuliranog habanja zgrade vrši se prema formuli 3

C =(1– I fizički /100) (1– I funkcionalni /100) (1– I eksterni /100) ,

gdje sam fizičko - fizičko nošenje;

I funkts - funkcionalna odjeća;

I eksterno – spoljašnje habanje.

Slične informacije.

Koeficijenti fizičke, funkcionalne amortizacije i ekonomskog uticaja obično se izračunavaju kao razlomci ili procenti ukupnih troškova reprodukcije ili zamjene.

Za određivanje koeficijenta ukupnog (kumulativnog) habanja postoje dvije metode:

· aditiv;

Multiplikativno.

Uz aditivni pristup, ukupni koeficijent amortizacije (K) se utvrđuje zbrajanjem koeficijenata fizičke, funkcionalne i ekonomske amortizacije:

Ova metoda je došla do nas iz sjevernoameričkih standarda, gdje vrijednosti habanja nisu velike. A ukupno su mnogo manje od 100%. U našoj praksi često dolazi do ukupne deprecijacije veće od 100%, što je apsurdno u fizičkom smislu i protivreči definiciji tržišne vrijednosti. A prema ravnoteži faktora istrošenosti i njihovog položaja u formuli, prema metodi obračuna (jednostavno preklapanje), faktori istrošenosti (sa aditivnom metodom) ne odražavaju šemu uticaja svakog pojedinačnog faktora na vrijednost objekat koji se vrednuje.

Kod multiplikativnog pristupa, osnova za određivanje koeficijenata habanja je trošak, iz kojeg su isključene vrste habanja koje su prethodno uzete u obzir. U ovom slučaju, ukupni koeficijent trošenja određuje se formulom:

Ova metoda gradi ispravnu šemu obračuna amortizacije. Vrijednost ukupnog trošenja ne može biti veća od 100%. U ovom algoritmu, kumulativno trošenje (kada vanjski utjecaj premašuje vrijednosti fizičkog i funkcionalnog trošenja sa plusom) može se pretvoriti u troškovnu premiju.

Dakle, ukupna (kumulativna) amortizacija je:

Dobro je znati >>>

DOO Flora - ekološki vidovi radova na uklanjanju, preradi i odlaganju komunalnog čvrstog otpada
Kurs uključuje izradu poslovnog plana. Bilo koja oblast poslovanja može se odabrati kao predmet planiranja, kako za novostvorena preduzeća, tako i za ona koja posluju u sektoru usluga. Rast industrijske proizvodnje i povećanje nivoa potrošnje, kako praksa pokazuje, proporcionalan je povećanju količine njenog otpada. Sve je razvijeno...