Ko'chmas mulkning jamlangan jamlangan amortizatsiyasi, uni hisoblash tartibi. Yig'ilgan eskirish miqdorini aniqlash Multiplikativ usul bilan aniqlanadigan to'plangan eskirish

4.6.1. Jamg'arma amortizatsiyani hisoblashning qo'shimcha modeli - jismoniy eskirish, funktsional va iqtisodiy eskirish koeffitsientlari yig'indisi sifatida jamlangan eskirish koeffitsientini hisoblashni o'z ichiga olgan model. Model amortizatsiya va eskirish mustaqil ravishda harakat qiladi va umumiy xarajatlarni tegishli foizga kamaytiradi deb taxmin qiladi.

Modelning o'ziga xos xususiyati shundaki, u 1 dan ortiq (100%) umumiy eskirishni olish imkonini beradi.

4.6.2. Jami amortizatsiya va eskirishni hisoblashning multiplikativ modeli - jami eskirish va eskirishni hisoblash modeli, bu eskirish va eskirishning bir-birining hisob-kitob bazasiga o'zaro ta'sir qilishini anglatadi.

Kumulyativ amortizatsiya uchun:

Modelning o'ziga xosligi shundaki, u 1 dan ortiq (100%) yig'ilgan amortizatsiyani olishga imkon bermaydi.

4.6.3. Amalda nimaga e'tibor berish kerak:

4.6.3.1. Aksariyat hollarda amortizatsiya va eskirish bir-birining hisob-kitob bazasiga o'zaro ta'sir qiladi - umumiy amortizatsiya multiplikativ model yordamida aniqlanishi kerak.

4.6.3.2. Eskirish va eskirish qiymatlari qanchalik kichik bo'lsa, qo'shimcha model yordamida umumiy eskirish va eskirishni hisoblash natijasi multiplikativni hisoblash natijasiga yaqinroq bo'ladi.

4.7. Tadbirkor (ishlab chiquvchi) foydasi

4.7.1. Tadbirkorning foydasi (ishlab chiqaruvchining foydasi) - tadbirkorning (ishlab chiqaruvchining) ko'chmas mulk ob'ektini yaratish uchun o'z kapitalidan (investitsiya) foydalanish xavfi uchun haq to'lash.

Uslubiy adabiyotlarda "tadbirkor" deganda aynan kim nazarda tutilganligi haqida aniq pozitsiya yo'q. Odatda, bu tegishli loyihaga (tadbirkor, investor, ishlab chiquvchi, ishlab chiquvchi) o'z mablag'larini investitsiya qiluvchi tashkilot sifatida tushuniladi.

Tadbirkorlarning foydasini va ob'ektni qurish bo'yicha muayyan ishlarni bajaradigan pudratchining foydasini bo'lishish kerak. Ko'pgina yig'imlardan qurilish qiymatining jamlangan ko'rsatkichlari pudratchining foydasi miqdorini o'z ichiga oladi.

4.7.2. Tadbirkorning foydasi miqdori bozor ma'lumotlari asosida kapital qurilish ob'ektlarini yaratish va er uchastkasiga bo'lgan huquqlarni usullar bilan sotib olish bilan bog'liq to'g'ridan-to'g'ri, bilvosita va hisoblangan xarajatlarni hisobga olgan holda belgilanadi ("h" bandi). 7-sonli FSO ning 24-moddasi):

· ekstraktsiyalar,

ekspert baholashlari

analitik modellar.

4.7.3. Tadbirkorning foydasi umuman loyiha uchun ham, bir vaqtning o'zida ham (odatda bir yil) ko'rsatilishi mumkin. Ular o'rtasidagi munosabatlar quyidagicha:

Vazifa namunasi. Tadbirkor qurilgan mulkni o‘zi kiritgan mablag‘dan 40 foizga qimmatroqqa sotgan. Loyihaning umumiy muddati 3 yil bo'lsa, tadbirkorning yillik foydasini aniqlang.

Kiyish- bu ob'ektning jismoniy holatining yomonlashishi va / yoki eskirganligi sababli qiymatning yo'qolishi.

Qiymatning yo'qolishiga olib keladigan sabablarga ko'ra, eskirish uch turga bo'linadi: jismoniy eskirish, funktsional eskirish, tashqi ta'sirlarning aşınması.

Jismoniy buzilish ish paytida tabiiy jarayonlar tufayli qiymatni yo'qotishdir. U qarish va eskirish, buzilish, chirish, zanglash, sinish va strukturaviy nuqsonlarda namoyon bo'ladi. Ushbu turdagi kiyim ham olinadigan, ham tuzatib bo'lmaydigan bo'lishi mumkin. Olib tashlanadigan jismoniy eskirish (ya'ni, muntazam texnik xizmat ko'rsatish natijasida yo'q qilinishi mumkin bo'lgan eskirish) rejalashtirilgan ta'mirlashni yoki kundalik ish paytida ob'ekt qismlarini almashtirishni o'z ichiga oladi.

Funktsional (ma'naviy) amortizatsiya- ma'lum bir maqsadda qurilgan yangi tuzilma bilan solishtirganda, ma'lum bir tuzilmaning foydali xizmat ko'rsatishga nisbatan qobiliyatsizligi tufayli qiymatning yo'qolishi. Odatda noto'g'ri joylashuv, o'lchami, uslubi, xizmat muddati va boshqalar bo'yicha texnik va funktsional talablarga rioya qilmaslik tufayli yuzaga keladi.

Jismoniy va funktsional buzilish odatda mulkning o'ziga xosdir.

Tashqi (iqtisodiy) amortizatsiya tashqi omillar tufayli yuzaga kelgan - bozor kon'yunkturasining o'zgarishi, moliyaviy va qonunchilik sharoitlarining o'zgarishi va boshqalar.

Ob'ektlarning jismoniy buzilishi me'yoriy hujjatlar yordamida aniqlanishi mumkin:

Binolarning jismoniy buzilishini baholash qoidalari - VSN - 5-86 (r), Gosgrazhdanstroy, 1988;

Turar-joy binolarining jismoniy buzilishini baholash qoidalari - VSN - 53-86 (p), Gosgrazhdanstroy, 1990;

Kurs ishini bajarish uchun quyidagi jadvalga muvofiq binoning eskirishi va eskirishining taxminiy bahosi qo'llanilishi mumkin.

Bunday holda, ob'ektning texnik holatini baholovchi tomonidan vizual tekshirish natijalari qo'llaniladi.

4-jadval

Binolarning jismoniy eskirishini aniqlash uchun yig'ilgan parametrlar jadvali

Jismoniy buzilish, %	Asosiy strukturaviy elementlarning holati	Ichki strukturaviy elementlarning holati
0-20	Hech qanday buzilishlar va deformatsiyalar yo'q. Nosozliklarni tuzatish izlari yo'q	Zamin va shiftlar tekis, gorizontal, qoplama va pardozlashda yoriqlar yo'q
21-40	Hech qanday zarar yoki nuqsonlar, shu jumladan buzilishlar yo'q. Turli xil ta'mirlash ishlarining izlari, jumladan, devorlar va lintellarda kichik yoriqlar mavjud.	Zaminlar va shiftlar tekis, shiftdagi sochlarning yoriqlari bo'lishi mumkin. Zinapoyaning zinapoyalarida ozgina zarar bor. Derazalar va eshiklar biroz harakat bilan ochiladi
41-60	Ta'mirlash, yoriqlar va tashqi qoplamaning ko'plab izlari mavjud. Gorizontal chiziqlarning egrilik joylari va ularni yo'q qilish izlari mavjud. Devor toshlarining eskirishi bloklar orasidagi yoriqlar bilan tavsiflanadi	Ba'zi joylarda pollar beqaror va gorizontaldan chetga chiqadi. Shiftlarda ko'plab yoriqlar mavjud, ilgari ta'mirlangan va yana paydo bo'lgan. Alohida lagging zamin qoplamalari (parket, plitkalar). Ko'p sonli shikastlangan qadamlar
61-80	Turli xil kelib chiqishi ochiq yoriqlar, shu jumladan g'isht bo'ylab g'ishtning eskirishi va ortiqcha yuklanishi natijasida paydo bo'lgan yoriqlar mavjud. Gorizontal chiziqlarning katta egriligi va ba'zi joylarda devorlarning vertikaldan og'ishi.	Qavatlarda gorizontaldan ko'p miqdordagi og'ishlar, tebranishlar. Katta zarar va taxta yo'qligi. Shiftdagi gipsli gipsli joylar ko'p. Ko'p singan deraza va eshiklar. Ko'p sonli shikastlangan qadamlar, egilgan yurishlar, qadamlar orasidagi bo'shliqlar.
81-100	Bino xavfli holatda. Devorlarning qismlari vayron qilingan, teshiklarda deformatsiyalangan. Lintellar, tirgaklar va devorlarning butun yuzasida yoriqlar. Gorizontal chiziqlarning katta egriligi va devorlarning burishishi mumkin	Katta buzilishlar va qiyaliklarga ega bo'lgan pollar. Shiftning sezilarli burilishlari. Chirigan tugunlar va nurlar bilan derazalar va eshiklar. Narvonlarning parvozlarida darajalar va panjaralar yo'q. Ichki bezak butunlay vayron qilingan.

Binoning jismoniy buzilishi quyidagi formula bilan aniqlanadi:

bu erda FZ - binoning jismoniy buzilishi,%;

F K, I - konstruktiv element, inshoot yoki qurilish tizimining jismoniy eskirishi,%;

I I - binoning umumiy almashtirish qiymatidagi konstruktiv elementning ulushi;

n - binodagi alohida elementlar, tuzilmalar yoki tizimlar soni.

Ob'ektning alohida konstruktiv elementlari qiymatining ulushi "O'rnini bosishning umumiy qiymati ko'rsatkichlari to'plami" (UPVS) bo'yicha yoki xarajatlar smetasi yoki ko'chmas mulk ob'ektining texnik pasporti asosida aniqlanadi.

Keyingi qadam almashtirish xarajatlarini tuzatish ob'ektni yig'ilgan amortizatsiya miqdori bo'yicha qurish.

Kiyish ko‘p qirrali tushunchadir. Qo'llash doirasiga qarab, unga turli semantik tarkib kiritiladi. Ko'chmas mulk baholovchisi nuqtai nazaridan amortizatsiya turli omillar ta'sirida mulk qiymatining yo'qolishini anglatadi. Boshqacha qilib aytganda, amortizatsiya baholash sanasida yangi yaxshilanishlarni qayta ishlab chiqarish xarajatlari va ularning joriy bozor qiymati o'rtasidagi farq sifatida aniqlanadi.

Bu ta'riflarning ikkalasi ham yagona mohiyatni ifodalaydi, ya'ni amortizatsiya baholanayotgan mulkning bozor qiymatining dastlabki qiymatiga nisbatan pasayishida namoyon bo'ladi. Miqdoriy jihatdan u mulk qiymatining pasayishining mutlaq qiymati yoki uning dastlabki qiymatining foizi bilan o'lchanadi.

Ba'zan hatto tajribali baholovchilar ham amortizatsiya tushunchasini bozor qiymatining pasayishi sifatida amortizatsiya stavkalarida hisobga olinadigan buxgalteriya hisobidagi amortizatsiya tushunchasi bilan aralashtirib yuborishadi. Biroq, ular o'rtasida asosiy farq bor. Bu shundan iboratki taxminiy amortizatsiya har doim ob'ektning qarishiga bozor munosabatini aks ettiradi; unda qanday buxgalteriya hisobi amortizatsiyasi - moddiy boyliklarning eskirish qiymati uchun dasturlashtirilgan kompensatsiyaning me'yoriy qiymati. Hisoblangan amortizatsiya yaxshilanish yoshiga mos kelmasligi mumkin, ammo buxgalteriya hisobidagi amortizatsiya har doim unga mutanosibdir.

Ko'chmas mulk qiymatini pasaytiradigan omillarga qarab, amortizatsiya jismoniy, funktsional va tashqi bo'linadi.

Jismoniy buzilish - tabiiy sabablarga ko'ra yoki noto'g'ri ishlash natijasida ko'rsatilgan iste'mol xususiyatlarining yo'qolishi natijasida mulk qiymatining pasayishi.

Funktsional kiyinish - arxitektura, estetik, kosmik rejalashtirish, dizayn echimlari, yashashga yaroqliligi, xavfsizligi, qulayligi va boshqa funktsional xususiyatlari bo'yicha zamonaviy bozor talablariga mos kelmasligi tufayli mulk qiymatining pasayishi.

Tashqi (iqtisodiy) kiyim - tashqi muhitning o'zgarishi natijasida mulk qiymatining pasayishi: jamiyatning ijtimoiy standartlari, qonunchilik va moliyaviy sharoitlar, demografik vaziyat, shaharsozlik qarorlari, atrof-muhit sharoitlari va atrof-muhitning boshqa sifat ko'rsatkichlari.

Aşınmaning jismoniy va funktsional turlari ob'ektning o'zi, tashqi - atrof-muhit ta'siri bilan belgilanadi. Shunga ko'ra, dastlabki ikki turdagi eskirishning har biri olinadigan va olinmaydigan turlarga bo'linadi, tashqi kiyim har doim olinmaydi.

Bir martalik Ushbu turdagi amortizatsiya deyiladi, uni yo'q qilish qiymati natijasida erishilgan mulk qiymatining o'sishidan oshadi. Agar ta'mirlash xarajatlari mulk qiymatining keyingi o'sishidan katta bo'lsa, bunday amortizatsiya hisobga olinadi. halokatli. Shunday qilib, amortizatsiya uni bartaraf etish choralarining texnik maqsadga muvofiqligi nuqtai nazaridan emas, balki ularning iqtisodiy maqsadga muvofiqligi nuqtai nazaridan tasniflanadi.

Uning barcha turlari jamida jamlangan amortizatsiya ma'lum darajada mulkning xizmat qilish muddatiga bog'liq bo'lganligi sababli, keling, ushbu davrni tavsiflovchi asosiy baho tushunchalarining mazmunini ko'rib chiqaylik (3.2-rasm).

Guruch. 3.2.

Jismoniy umr ko'rish davomiyligi ob'ektdan maqsadli maqsadda foydalanish mumkin bo'lgan vaqt davri. Soddalashtirilgan, bu muddat binolarning kapital guruhiga qarab belgilanadi. Baholash amaliyotida u ularning iqtisodiy hayoti uchun tabiiy cheklovchi vazifasini bajaradi.

Iqtisodiy hayot davomiyligi yaxshilanishlar ob'ektning qiymatini yaxshilash qiymatidan oshib ketishiga hissa qo'shadigan vaqt, ya'ni. eskirish qaytarilmas bo'lganda. Binoni sifatli saqlash, uni o‘z vaqtida modernizatsiya qilish va ta’mirlash hisobiga bu muddat uzaytirilishi mumkin. Mahalliy amaliyotda loyihani texnik-iqtisodiy asoslash jarayonida binoning standart (smeta) muddati aniqlanadi. Odatda u odatiy loyiha va qurilgan ob'ektning pasportlarida ko'rsatilgan. Uning asosida amortizatsiya stavkalari va ta'mirlash ishlarining chastotasi belgilanadi. Ushbu me'yoriy atama o'z tabiatiga ko'ra iqtisodiy hayot muddatining taxminiy kontseptsiyasiga yaqin bo'lib, indikativ hisob-kitoblar uchun ishlatilishi mumkin.

Haqiqiy yosh - ob'ektning pasporti, uni ro'yxatdan o'tkazilganligi to'g'risidagi guvohnoma yoki davlat komissiyasining dalolatnomasida belgilangan ob'ekt foydalanishga topshirilgandan boshlab baholash sanasigacha bo'lgan vaqt.

Samarali yosh - binoning jismoniy holati, asbob-uskunalari, dizayni, qiymatiga ta'sir qiluvchi iqtisodiy omillardan kelib chiqib, uning umr ko'rish muddati taxmin qilinadigan vaqt. Samarali yoshni aniqlashda baholovchining kasbiy qobiliyatlari to'liq namoyon bo'ladi, chunki u binoning amaliy yoshidan u yoki bu yo'nalishda sezilarli darajada farq qilishi mumkin bo'lgan ushbu ko'rsatkichning bozor bahosiga ega bo'lishi kerak.

Qolgan iqtisodiy hayot ob'ekt o'rganilgan paytdan boshlab uning iqtisodiy muddati tugaguniga qadar baholovchi tomonidan belgilangan vaqt.

Mahalliy amaliyotda ta'rif jismoniy eskirish va eskirish binolar har doim Texnik inventarizatsiya byurosi va qurilish konstruksiyalarini tekshirish bo'yicha loyiha va texnologiya institutlari mutaxassislarining vakolati bo'lgan va shunday bo'lib qoladi. Ushbu ishda ular tarmoqlararo yoki idoraviy ko'rsatmalarga amal qiladilar, masalan, turar-joy binolarining jismoniy eskirishini baholash qoidalari (VSN 53-86 (p) M., GGS, 1988). Ular alohida strukturaviy elementlarning jismoniy eskirishining vizual belgilarini sanab o'tadi va ularning miqdoriy bahosini beradi. Shubhali holatlarda, binolarning normal ishlash rejimini buzadigan va unga etkazilgan zararni bartaraf etish uchun katta xarajatlarni talab qiladigan vizual kuzatish mumkin bo'lmagan qurilish inshootlarining uchastkalarini ochish rejalashtirilgan.

Agar baholashning maqsadi binoning almashtirish, inventarizatsiya qiymatini aniqlash bo'lsa, u holda uning eskirishi va eskirishining umumiy miqdori alohida konstruktiv elementlarning jismoniy eskirishini har birining almashtirish qiymati ulushiga yig'ish yo'li bilan aniqlanadi. ularni binoning umumiy qiymatida. Ushbu uslubiy texnika formula bilan ifodalanadi

bunda: (?f - binoning umumiy jismoniy eskirishi,%;

qj- i-chi konstruktiv elementning haqiqiy eskirishi, %;

Y, - konstruktiv element narxining binoning umumiy qiymatidagi ulushi,%; P - strukturaviy element raqami.

Ushbu usulning yagona afzalligi shundaki, uning natijalari tashqi tomondan juda ishonchli ko'rinadi va uni ikki marta tekshirish qiyin. Biroq, ular har doim mutaxassislarning turli malaka darajalari tufayli sub'ektivdir. Bu tarzda eskirishni aniqlash tartibi ko'p vaqt, mehnat, pul talab qiladi va vaqti-vaqti bilan, uzoq vaqt oralig'ida amalga oshirilishi mumkin. Binoni baholash vaqtida uning natijalari, qoida tariqasida, umidsiz ravishda eskirgan. Bundan tashqari, ular funktsional va tashqi eskirishni umuman hisobga olmaydilar, shuning uchun ular ko'chmas mulkni baholovchi uchun juda kam ma'lumot beradi.

Jahon baholash amaliyotida mulkning bozor qiymatining pasayishi deb tushuniladigan amortizatsiya uchta klassik usul bilan aniqlanadi:

• sotishni taqqoslash;
• samarali yosh;
• bo'limlar.

Sotishni taqqoslash usuli binoning to‘plangan amortizatsiyasining bozor qiymatini uning o‘rnini bosish qiymatini shu kabi ob’ektlarning joriy sotish bahosi bilan solishtirish yo‘li bilan aniqlashdan iborat. Ushbu usuldan foydalanganda ma'lum bir ketma-ketlikni bajarish tavsiya etiladi.

• 1. Ob'ektlarning yaqinda sotilgan ob'ektlarini yaxshilash xarakteri bo'yicha baholanayotgan ob'ektlarni tanlash, ularning narxlarini moslashtirish va binolarni almashtirish qiymatini aniqlash uchun ma'lumotlarni shakllantirish.
• 2. Har bir taqqoslanadigan mulk uchun yer uchastkasining qiymatini aniqlash.
• 3. Taqqoslanadigan mulklarni sotish bahosidan yer uchastkalari qiymatini chiqarib tashlash yo‘li bilan binolarning narxini amortizatsiyani hisobga olgan holda aniqlash.
• 4. Ushbu bobda tavsiflangan metodologiya bo'yicha har bir taqqoslanadigan ob'ektning binolarini joriy almashtirish qiymatini hisoblash.
• 5. Taqqoslanadigan binolarning jamlangan eskirish summasini bir xil binolarning joriy almashtirish qiymatidan eskirishini (3-band) hisobga olgan holda ularning narxlarini ayirish yo'li bilan aniqlash (4-band).
• 6. Taqqoslanadigan binolarni baholanadigan ob'ektga o'tkazish uchun eskirishning o'rtacha foizini aniqlash.

Yuqoridagi metodologiyadan foydalanishga misol jadvalda keltirilgan. 3.1.

Ko'rib chiqilayotgan usulning afzalligi uning natijalarining ob'ektivligidadir, chunki sotishni taqqoslash orqali baholovchi faqat mulkning qarishi va atrof-muhitning o'zgarishiga bozor munosabatini ochib beradi. Tabiiyki, bozor ma'lumotlari qanchalik ishonchli bo'lsa va baholovchi tahlil qiladigan taqqoslanadigan sotuvlar soni qanchalik ko'p bo'lsa, u olgan natija shunchalik aniq bo'ladi.

Biroq, rus sharoitida usulning bu afzalligi uning kamchiligiga aylanadi. Faol ko'chmas mulk bozori va bitimlarning maxfiyligi mavjud bo'lmaganda, usul o'zining axborot bazasini yo'qotadi. Yana bir kamchilik - oshkor qilingan eskirishning shaxssizligi, ya'ni. ko'chmas mulkni boshqarishda ushbu ko'rsatkichdan foydalanishni cheklaydigan amortizatsiya turlari va turlari bo'yicha farqlash mavjud bo'lmaganda. Va nihoyat, usul juda mashaqqatli, chunki u nafaqat sotishni solishtirish uchun, balki erning narxini va barcha taqqoslangan ob'ektlarni yaxshilashning o'rnini bosadigan xarajatlarni aniqlashni ham talab qiladi.

3.1-jadval

Yig'ilgan amortizatsiyani sotishni taqqoslash usuli bilan aniqlash

Samarali yosh usuli texnik jihatdan ancha sodda va bozor holatiga kamroq bog'liq. U baholanayotgan mulkning binolarini tekshirish va to‘plangan amortizatsiya joriy almashtirish qiymati bilan bog‘liq bo‘lganidek, samarali yosh ham odatdagi iqtisodiy hayot bilan bog‘liqligi haqidagi tasdiqlangan gipotezaga asoslanadi. Ushbu munosabatdan yig'ilgan amortizatsiya uchun quyidagi formula kelib chiqadi:

bu erda: EV - samarali yosh;

EZh - iqtisodiy hayot muddati;

BC - almashtirish qiymati.

Ushbu formulaning qo'llanilishini ko'rib chiqing. Misol uchun, ushbu bobda ko'rsatilgan uslubiy texnikaga asoslanib, baholovchi 15 yil oldin qurilgan binoning joriy almashtirish qiymatini 360 million rublga aniqladi. Ushbu binoning tipik loyihasining pasportiga ko'ra, u 80 yil bo'lgan iqtisodiy hayotining odatiy davri haqida ma'lumot oldi.

Agar ushbu bino, baholovchining fikriga ko'ra, amaldagi standartlarga muvofiq qurilgan va normal rejimda ishlagan bo'lsa, uning amaldagi yoshi haqiqiyga, eskirish esa - buxgalteriya amortizatsiyasiga teng bo'ladi. Bu almashtirish qiymatining 18,75 foizini yoki 67,5 million rublni tashkil qiladi.

Agar binoni tekshirish natijasida baholovchi noto'g'ri ta'mirlanganligi sababli binoning amaldagi yoshi haqiqiy yoshdan oshib ketganligi va uni 20 yil deb hisoblash mumkin bo'lgan professional xulosaga ega bo'lsa, unda yig'ilgan amortizatsiya 25% ni tashkil qiladi; yoki 90 million rubl.

Baholovchi binoning yaxshi rejalashtirilganligini, yaxshilangan dizayni va yuqori sifatli qurilish ishlarini hisobga olishi mumkin. Bu unga 90 yil kabi uzoqroq iqtisodiy hayotni bashorat qilish uchun asos beradi va ob'ektni ehtiyotkorlik bilan saqlash unga samarali yoshni 12 yilga hisoblash imkonini beradi. Keyin to'plangan amortizatsiya 13,3% yoki 48 million rublni tashkil qiladi.

Malakali baholovchi binoning samarali yoshini aniqlashda funktsional buzilish omillarining ta'sirini va atrof-muhit o'zgarishlarining ta'sirini hisobga olishi mumkin, ammo uning barcha taxminlari intuitiv bo'ladi. Bahsli vaziyatlarda u ehtiyotkor raqibni ishontirishi qiyin va bunday baholash natijalari huquqiy jihatdan zaifdir. Bundan tashqari, samarali yosh usuli, sotishni taqqoslash usuli kabi, kiyish turlari va turlarini, shuningdek, alohida qurilish elementlarining ishlash muddatini ajratmaydi.

Bo'lish usuli bu kamchiliklardan xoli. U barcha turdagi eskirishlarni izchil baholashdan iborat, jumladan:

• olinadigan jismoniy kiyim;
• tuzatib bo'lmaydigan jismoniy buzilish;
• olinadigan funktsional eskirish;
• tuzatib bo'lmaydigan funktsional eskirish;
• tashqi kiyim.

Narx uchun olinadigan jismoniy kiyim Bino iqtisodiy hayot muddatiga ko'ra alohida konstruktiv elementlarga bo'linadi:

• qolgan iqtisodiy muddati binoning qolgan iqtisodiy muddatidan kamroq bo'lgan qisqa muddatli elementlar;
• qolgan iqtisodiy umri binoning qolgan iqtisodiy muddatiga teng bo'lgan uzoq muddatli elementlar.

Baholashda ular ma'lum turdagi eskirishning bino qiymatiga ta'sirini yagona va izchil hisobga olish tamoyilidan kelib chiqadi.

Kesish misoli uchun biz quyidagi dastlabki ma'lumotlarni olamiz: umumiy maydoni 600 m 2 bo'lgan taxminiy ikki qavatli bino 800 m 2 uchastkada joylashgan; bino 20 yil oldin qurilgan va taxminiy jismoniy xizmat muddati 100 yil; binoning joriy almashtirish qiymati 2,2 milliard rublni tashkil etadi.

Baholash olinadigan jismoniy eskirishni o'lchash bilan boshlanadi. Odatda binoning yomon ta'mirlanishi tufayli yuzaga keladi va shuning uchun ko'pincha kechiktirilgan ta'mirlash deb ataladi. Ushbu kontseptsiyaning taxminiy mazmuni potentsial xaridor mulkni tekshirishda sotib olish narxiga mulkni sotib olgandan keyin amalga oshirishi kerak bo'lgan kechiktirilgan ta'mirlash xarajatlari miqdori bo'yicha tuzatish kiritishi haqidagi taxmindir. dastlabki iste'molchi xususiyatlarini tiklash.

Binoni baholash tomni zudlik bilan almashtirish va ichki qismlarni qayta tiklash zarurligini aniqlaydi deb hisoblang. Mahalliy qurilish xizmatlari bozorida ushbu ishlar mos ravishda 70 va 56 million rublga baholanadi va baholash sanasiga ko'ra ushbu elementlarni to'liq almashtirish qiymati 70 va 130 million rublni tashkil qiladi. (3.2-jadval).

3.2-jadval

Olinadigan jismoniy eskirishni baholash

Endi o'lchang halokatli Va jismoniy buzilish qisqa muddatli elementlar. Bu elementni to'liq almashtirish qiymati va uning olinadigan eskirish miqdori o'rtasidagi farq bilan aniqlanadi, elementning umumiy jismoniy ishlash muddatiga haqiqiy yoshning foiziga ko'paytiriladi. Bu bog'liqlik formula bilan ifodalanadi

bu erda: NFI KZh e - qisqa muddatli elementning olib tashlanmaydigan jismoniy aşınması;

VS EL - baholash sanasida elementni to'liq almashtirish qiymati;

UFI EL - elementning olinadigan jismoniy aşınması;

PV EL - elementning haqiqiy yoshi;

FZh EL - elementning jismoniy hayotining muddati.

Ushbu formula bo'yicha hisob-kitoblar jadvalda keltirilgan. 3.3.

Uzoq muddatli ob'ektlarning doimiy eskirish qiymati binoning qoldiq almashtirish qiymati (kechiktirilgan ta'mirlash xarajatlari va doimiy jismoniy eskirishi bo'lgan qisqa muddatli ob'ektlarning qoldiq almashtirish qiymatini olib tashlash) ko'paytmasi bilan belgilanadi. haqiqiy yoshdan binoning umumiy jismoniy ishlash muddatiga.

3.3-jadval

Qisqa muddatli elementlarning o'chirilmaydigan jismoniy eskirishini baholash

Bu bog'liqlik formula bilan ifodalanadi

bu erda: NFI JE - binoning uzoq muddatli elementlarining tuzatib bo'lmaydigan jismoniy eskirishi;

VS ZD - baholash vaqtida binoni to'liq almashtirish qiymati;

UFI ZD - binoning olinadigan jismoniy buzilishi;

RBC, g, - olib tashlanmaydigan jismoniy eskirish bilan qisqa muddatli elementlarning qoldiq almashtirish qiymati;

FV ZD - binoning haqiqiy yoshi;

FZh ZD - binoning jismoniy hayotining muddati.

Ko'rib chiqilgan misol bo'yicha ushbu formula bo'yicha hisob-kitoblar va uzoq muddatli elementlarning o'chirilmaydigan jismoniy eskirishini baholash quyida keltirilgan.

Funktsional amortizatsiya nazariy jihatdan binoni almashtirish qiymati va uni almashtirish qiymati o'rtasidagi farqdir. O'zgartirish qiymati zamonaviy standartlar va bozor talablarini hisobga olgan holda binoning iste'molchi xususiyatlarini ko'paytirish xarajatlarini aks ettirganligi sababli, almashtirish qiymatida mavjud bo'lgan funktsional amortizatsiya xarajatlarini hisobga olmaydi deb taxmin qilish qonuniydir. Biroq, baholash amaliyotida, mavjud hisoblash texnikasi bilan, almashtirish qiymati ko'pincha almashtirish qiymati bilan almashtiriladi va keyin bu yondashuv o'z ma'nosini yo'qotadi. Ammo almashtirish qiymati va almashtirish narxini hisoblashning murakkabligi bilan ham, ularni to'g'ridan-to'g'ri taqqoslash funktsional eskirish turlari va manbalarini tavsiflamaydi.

Ajratish usulida aşınma differensial baholanadi - turi (olinadigan va olinmaydigan) va uni keltirib chiqaradigan omillar bo'yicha. Xususan, hisoblash texnikasi asosida olinadigan funktsional eskirish U quyidagi omillarning uchta guruhi bo'yicha baholanadi:

• elementlarni almashtirish yoki yangilash zarurati;
• alohida elementlarning haddan tashqari ko'pligi, super yaxshilanishlar deb ataladi.

Barcha holatlarda olinadigan funktsional eskirish uni yo'q qilish qiymati bo'yicha baholanadi.

Elementlarning etarli emasligi sababli amortizatsiya baholash sanasida va ob'ektni qurish paytida ularni o'rnatish narxidagi farq bilan belgilanadi. Masalan, baholanayotgan binoda kaminning yo'qligi olinadigan funktsional eskirish elementi deb hisoblanishi mumkin, uni o'rnatish xarajatlari mulkning rentabelligi va bozor qiymatining oshishi bilan qoplanadi. Ushbu eskirish miqdori quyidagi hisob-kitob bilan aniqlanadi (million rublda):

Xuddi shu binoda, santexnika uskunalari, baholovchining fikriga ko'ra, ushbu mulkni sotish mumkin bo'lgan bozor sektoridagi iste'mol talabi darajasiga o'z ahamiyatini yo'qotdi. Dastlabki hisob-kitoblarga ko'ra, sanitariya-tesisat uskunasini almashtirish xarajatlari ko'proq boy xaridorlarni jalb qilish va mulk qiymatini oshirish orqali qoplanadi.

Qurilish elementlarini almashtirish zarurati bilan bog'liq olinadigan funktsional amortizatsiya uni yo'q qilish xarajatlari yig'indisi bilan o'lchanadi, bundan oldin almashtirilgan elementlarning jismoniy eskirishi va ularning qutqarish qiymatini chiqarib tashlagan holda, quyidagi hisob-kitobda ko'rsatilgan (million rublda) :

Xuddi shunday, eskirish va eskirish "super takomillashtirish" orqali o'lchanadi. Bizning misolimizda bular mulk egasi yaxshi ko'radigan yog'och o'ymakorligi ustaxonasi mavjudligini o'z ichiga oladi. Amortizatsiya qiymati quyidagi hisob-kitoblar bo'yicha aniqlanadi (million rublda):

Qayta tiklanmaydigan funktsional eskirish ikki guruh omillar bilan baholanadi:

• binoning alohida elementlari yoki ularning sifat xususiyatlarining etishmasligi;
• alohida elementlarning ko'pligi ("super takomillashtirish").

Alohida elementlarning etishmasligi tufayli tiklanmaydigan funktsional eskirish, ularning yo'qligi sababli sof daromadning yo'qolishi bilan o'lchanadi, ushbu turdagi binolar uchun kapitalizatsiya stavkasi bo'yicha kapitallashtiriladi, yangi qurilish jarayonida ushbu yaxshilanishlarni amalga oshirish xarajatlari.

Amalda, sof daromad yo'qotishlar qiymati tegishli yaxshilanishlar mavjud va ularsiz binolar uchun ijara haqini bozor taqqoslashlari asosida aniqlanadi. Shunday qilib, bizning misolimizda, mahalliy ko'chmas mulk bozorini tahlil qilish shuni ko'rsatdiki, elektr isitishning mavjudligi yillik ijara haqini 24 000 rublga oshirishga imkon beradi. umumiy maydonning 1 m 2 uchun.

Mavjud binoda bunday tizimni o'rnatishning joriy qiymati xarajatlarning oshishidan oshib ketadi, buning natijasida uning yo'qligidan kelib chiqadigan eskirish tuzatib bo'lmaydigan deb tan olinadi. Shubhasiz, uni baholash uchun ishlab chiquvchining binoni qurish jarayonida etishmayotgan elementni yaratish uchun sarflagan faraziy xarajatlarini hisobga olish kerak. Hisoblash quyidagi algoritm bo'yicha amalga oshiriladi:

Alohida elementlarning ko'pligi tufayli halokatli funktsional aşınma Ushbu elementlarning almashtirish qiymati, ularning jismoniy eskirishi va "ustun yaxshilanishlar" dan foydalanish bilan bog'liq bo'lgan egasining barcha joriy xarajatlari va daromadlarining algebraik yig'indisi qo'shilishi bilan baholanadi.

Aytaylik, biz baholayotgan binoda suzish havzasi qurilgan bo'lib, uning almashtirish qiymati baholash sanasida 160 million rublni tashkil qiladi. Hovuzni ishlatish uchun egasining joriy qo'shimcha xarajatlari 6 million rublni tashkil etadi va uning hovuzni soatlik ijara uchun davriy ravishda taqdim etishdan tushgan daromadi 7,2 million rublni tashkil qiladi. yilda. Qayd etilganidek, kapitallashuv koeffitsienti 12% (0,12) ni tashkil qiladi. Shu kabi mulklarni sotishni taqqoslash shuni ko'rsatadiki, suzish havzasining mavjudligi ko'chmas mulk qiymatini 100 million rublga oshiradi. Shunday qilib, "haddan tashqari yaxshilanishlar" tufayli tuzatib bo'lmaydigan funktsional eskirish mavjud. Uning qiymati quyidagi tartibda baholanadi (million rublda):

Tashqi kiyim ko'chmas mulk qiymatiga tashqi omillar ta'sirida etkazilgan zararni tavsiflaydi. Belgilangan joylashuvi tufayli u faqat ko'chmas mulkka xosdir. Yuqorida ta'kidlab o'tilganidek, ob'ekt atrof-muhitining uning qiymatiga ta'sirini baholovchining sezgi orqali binoning amaldagi yoshi orqali o'lchash mumkin. Biroq, bozorning mulkning o'zi va uning muhitidagi o'zgarishlarga munosabatini to'g'ridan-to'g'ri o'lchash orqali yanada ishonchli natijalarga erishish mumkin. U ikki ko'rinishda namoyon bo'ladi: ijara va sotish bahosining o'zgarishi.

Shunga ko'ra, baholash amaliyotida tashqi eskirish va eskirishni o'zgartirishning ikkita yondashuvi mavjud:

• tashqi ta'sir natijasida daromad yo'qotilishini kapitallashtirish;
• o'xshash ob'ektlarni tashqi ta'sirlar bilan va hisobga olmagan holda sotishni taqqoslash.

Bizning misolimizda ularni qo'llash texnikasini ko'rib chiqing. Aytaylik, binoning foydalanish davrida tumanni rejalashtirish sxemasining o'zgarishi asosiy transport magistralining to'g'ridan-to'g'ri baholanadigan ob'ekt chegarasigacha harakatlanishiga olib keldi. Shovqin darajasining oshishi, chang va boshqa salbiy ta'sirlar transport magistraliga tutashgan uylar uchun sof ijara to'lovining umumiy maydonning 1 m 2 uchun yiliga o'rtacha 5 dollarga (30 ming rubl) pasayishiga olib keldi. uylar, blokning orqa tomonida joylashgan. Quyida binoning qiymati butun mulk qiymatining (ya'ni er uchastkasi qiymatini hisobga olgan holda) 80% ni tashkil etishini hisobga olgan holda, ushbu omil tufayli tashqi amortizatsiya (million rublda) hisob-kitobi keltirilgan. binolar uchun kapitallashuv nisbati 12% ni tashkil qiladi.

Agar bizning binomiz yaqinida transport arteriyasining yuqorida aytib o'tilgan salbiy ta'siriga duchor bo'lmagan shunga o'xshash mulklar so'nggi paytlarda sotilgan bo'lsa, qolgan farqlovchi xususiyatlarni ketma-ket o'zgartirish orqali ular eksklyuziv ta'sirni qoldirib, taqqoslanadigan shaklga keltiriladi. Bu omilning.Unda solishtirilayotgan ob'ektlarning sotish bahosidagi farq bu omil tashqi eskirishning miqdoriy qiymatini ifodalaydi.

Baholangan bino uchun to'plangan amortizatsiyani (million rublda) hisoblash natijalari quyida keltirilgan.

Shunday qilib, bizning misolimizda to'plangan amortizatsiya binoning almashtirish qiymatining 48,3% ni tashkil etdi va uning joriy qiymati minus amortizatsiya 1138 million rublni tashkil etdi.

Olingan ma'lumotlar nafaqat baholovchiga, balki mulk egasiga ham jiddiy tahlil qilish uchun material beradi.

Yig'ilgan amortizatsiya deganda barcha mumkin bo'lgan sabablarga ko'ra baholanayotgan ob'ekt qiymatining yo'qolishi tushuniladi. Jami to'plangan amortizatsiya qiymati binolarning baholash sanasidagi bozor qiymati va uni almashtirish (ko'paytirish) xarajatlari o'rtasidagi farqni aks ettiradi, amortizatsiya bundan mustasno.

Amortizatsiya bozorning baholanayotgan mulkning u yoki bu xususiyatlariga bo'lgan munosabatini aks ettiradi, bu esa uni baholash sanasida taxminiy ravishda yangi qurilgan o'xshash ob'ektdan ajratib turadi. Binolarning buzilishi uchta asosiy sababning ta'siri ostida sodir bo'ladi, ular ham murakkab, ham izolyatsiyada namoyon bo'lishi mumkin. Baholash binolarning qiymatini yo'qotishining quyidagi sabablarini aniqlaydi:

Jismoniy buzilish;

funktsional eskirish;

Tashqi kiyim.

Jismoniy buzilish - bu binolarning ishlashi va tabiiy kuchlarning ta'siri natijasida ularning qiymatini yo'qotish.

Funktsional amortizatsiya - bu baholash sanasida ularning funktsional xususiyatlarining bozor talablariga javob bermasligi natijasida binolarning qiymatining yo'qolishi. Bunday kamchiliklarga binoning konstruktiv elementlari, qurilish materiallari, dizayni va boshqalar kiradi, ular funksionallikni, foydalilikni va binobarin, binoning qiymatini kamaytiradi.

Tashqi amortizatsiya - bu baholanadigan ob'ektga tashqi omillarning salbiy ta'siri natijasida bino yoki mulkning qiymatini yo'qotish. Tashqi qarish baholanayotgan mulkning jismoniy muhitining o'zgarishi yoki bozor muhitining salbiy ta'siridan kelib chiqishi mumkin. Shunday qilib, ob'ektning mahalliy o'zgarmasligi mulk egasi, uy egasi yoki ijarachi tomonidan nazorat qilinmaydigan tashqi sabablarning mavjudligini aniqlaydi.

Baholashda binolarning yomonlashishi ularning yoshi va xizmat muddati, ham butun bino, ham uning alohida konstruktiv elementlari bilan bevosita bog'liq, chunki bu bino yoki uning elementining ishlash muddati davomida sodir bo'ladi. Nazariy jihatdan, foydalanish muddati davomida bino yoki uning elementi o'zining barcha qiymatini yo'qotishi kerak, shuning uchun amortizatsiyani hisoblashda binolar yoki uning tarkibiy elementlarining umumiy amortizatsiyasini hisoblash uchun baholash sanasida erishilgan yosh va foydalanish muddati qo'llaniladi. .

Yig'ilgan amortizatsiyani hisoblashda baholovchilar quyidagi tushunchalardan foydalanadilar:

Iqtisodiy hayot - bu binoning qiymatga ega bo'lgan va shuning uchun mulkka qiymat qo'shadigan vaqt davri. Ushbu davr qurilishdan to binoning ob'ekt qiymatiga iqtisodiy hissa qo'shishni to'xtatgan paytgacha bo'lgan davrni qamrab oladi. Bu davr odatda binoning jismoniy mavjudligidan kamroq. Iqtisodiy hayotni baholash uchun yaqinda bozor qiymatida sotilgan shunga o'xshash binolarning odatiy iqtisodiy hayotini o'rganish kerak.

Foydalanish muddati - binolarning jismoniy elementlari ishlashi mumkin bo'lgan vaqt davri. Shuni ta'kidlash kerakki, binolarning ba'zi tarkibiy qismlari ancha uzoq xizmat qilish muddatiga ega bo'lishi mumkin, bu sezilarli darajada oshadi.

Qurilish elementlarini ikki turga bo'lish mumkin. Birinchisi, foydalanish muddati binoning iqtisodiy muddatidan kam bo'lmagan bardoshli elementlarni o'z ichiga oladi. Bularga devorlar, poydevorlar, er osti kommunikatsiyalari va boshqalar kiradi. Ikkinchi turga foydali muddati binoning iqtisodiy muddatidan kamroq bo'lgan qisqa muddatli ob'ektlar kiradi, masalan, konditsionerlar, tom yopish, ichki bezatish va boshqalar. Elementlarning uzoq muddatli va qisqa muddatli bo'lganlarga bo'linishi buzilish usullarining aşınmasını baholashda ikki marta hisoblashdan qochish imkonini beradi.

Qoldiq iqtisodiy hayot - bu baholovchi tomonidan belgilanadigan davr, baholash sanasidan keyin tuzilmalar mulk qiymatiga hissa qo'shadi. Qolgan iqtisodiy hayot baholash sanasidan boshlab iqtisodiy xizmatning tugashigacha bo'lgan davrni o'z ichiga oladi. Agar ob'ektdan eng samarali foydalanish o'zgarmasa, binoning qolgan iqtisodiy muddati umumiy iqtisodiy hayotdan oshmaydi, lekin ba'zan u bilan mos kelishi mumkin.

Qolgan foydali xizmat muddati - bu binoning haqiqiy yoshidan uning umumiy foydalanish muddati tugaguniga qadar baholovchi tomonidan belgilanadigan vaqt davri. Uzoq muddatli ob'ektning qolgan foydali muddati qolgan iqtisodiy xizmat muddatiga teng yoki undan kattaroqdir.

Haqiqiy yosh - bu bino foydalanishga topshirilgandan keyin baholash sanasigacha o'tgan yillar soni. Eskirishni baholashda haqiqiy yosh haqiqiy yoshni aniqlashning boshlang'ich nuqtasi bo'lib, uzoq va qisqa muddatli qurilish komponentlarining jismoniy eskirishini hisoblash uchun ham kerak.

Haqiqiy yosh - bu baholanayotgan binoning haqiqiy holati va foydaliligiga mos keladigan yosh. Bir vaqtning o'zida foydalanishga topshirilgan shunga o'xshash binolar bir xil hisoblash usuli bilan bir xil buxgalteriya amortizatsiyasiga ega bo'ladi, ammo ichki va tashqi omillar tufayli ular har xil hisoblangan amortizatsiyani olishlari mumkin.

Haqiqiy yosh va qolgan iqtisodiy xizmat muddati umumiy iqtisodiy xizmat muddatiga qo'shiladi.

Amortizatsiya miqdori xabardor va oqilona xaridorning, shuningdek, bozorning binoning holati va sifatiga munosabatini aks ettirishi kerak. Amortizatsiyani aniqlashning asosiy maqsadi bozor tomonidan tan olingan amortizatsiya turlarini va ularning umumiy qiymat yo'qotishidagi o'zaro bog'liqligini aniqlashdir.

Mavjud eskirishni hisoblash usullari to'g'ridan-to'g'ri va aniq muammolarni hal qilish uchun, shuningdek, boshqa usullarning haqiqiyligini tekshirishda bilvosita hisob-kitoblar uchun ishlatilishi mumkin.

Ko'chmas mulkni baholash nazariyasi to'plangan amortizatsiyani hisoblashning uchta asosiy usulini belgilaydi:

1) bozorni tanlash usuli;

2) xizmat muddati usuli;

3) parchalanish usuli.

Birinchi ikkita usul, asosan, umumiy aşınma miqdorini aniqlash uchun ishlatiladi. Buzilish usuli umumiy eskirishning ma'lum miqdorini jismoniy, funktsional va tashqi qarish o'rtasida taqsimlash uchun ishlatiladi.

Bozorni tanlash usuli

Ushbu usulda taqqoslanadigan ob'ektlar bo'yicha bozor ma'lumotlari qo'llaniladi, ular uchun amortizatsiya miqdori aniqlanishi mumkin. Ushbu usul barcha mumkin bo'lgan sabablar bo'yicha umumiy aşınma miqdorini hisoblash, umumiy iqtisodiy hayotni, shuningdek, tashqi aşınma miqdorini aniqlash imkonini beradi.

Bozorni tanlash usuli baholovchi tomonidan quyidagi bosqichlarni ketma-ket amalga oshirishni o'z ichiga oladi:

1-bosqich. Baholanayotgan ob'ektga o'xshash eskirish darajasiga ega bo'lgan taqqoslanadigan ko'chmas mulk ob'ektlari bilan operatsiyalarni tanlash va aniqlash. Bitimlar ikkita asosiy shartga javob berishi kerak. Birinchidan, baholash sanasiga yaqin bo'lgan sanada bajarilishi kerak, ikkinchidan, baholanayotgan mulk segmentiga tegishli.

2-bosqich. Aniqlangan farqlar, shu jumladan o'tkazilgan mulk huquqlari, moliyalashtirish va bitim shartlari bo'yicha taqqoslanadigan sotishni hisoblash va zarur tuzatishlar kiritish. Agar baholovchi kechiktirilgan ta'mirlash va funktsional qarish narxini aniqlay olsa, sotish narxi ushbu miqdorga moslashtirilishi kerak, chunki bu holda amortizatsiya qayta tiklanadigan komponentlarni o'z ichiga olmaydi.

3-bosqich. O'xshash binolarning qoldiq qiymatini har bir taqqoslanadigan mulkning narxi va erning qiymati o'rtasidagi farq sifatida hisoblang.

4-bosqich. Sotish vaqtida har bir analog uchun yangi bino qurish narxini hisoblash.

5-bosqich Yangi bino qurish qiymati va ularning qoldiq qiymati o'rtasidagi farq sifatida jami to'plangan amortizatsiyani pul ko'rinishida hisoblash. Qayta ishlab chiqarilgan butlovchi qismlarni sotish narxlariga tuzatishlar kiritilmagan bo'lsa, olingan miqdor barcha mumkin bo'lgan sabablarga ko'ra tiklanmaydigan va tuzatib bo'lmaydigan eskirish va eskirishning barcha turlarini o'z ichiga oladi. Agar bu tuzatish kiritilgan bo'lsa, natijada barcha omillar tufayli tuzatib bo'lmaydigan amortizatsiya yig'indisi bo'ladi.

6-bosqich Har bir ob'ekt bo'yicha jami eskirish summasini to'liq tiklash qiymati qiymatiga bo'lish yo'li bilan amortizatsiyaning tannarx qiymatini foizga (normaga) aylantirish. Agar operatsiyalarni amalga oshirish muddati mulkni baholash sanasiga nisbatan yaqin bo'lsa, u holda baholanayotgan mulkning to'plangan amortizatsiyasini hisoblash uchun foizlardan foydalanish mumkin.

7-bosqich. Agar baholanayotgan ob'ektda sotilgan sana, joylashuv, xizmat ko'rsatish sifati kabi elementlarda farqlar bo'lsa, natijada olingan foiz stavkasi yillik qiymatga qayta hisoblab chiqiladi. Buning uchun umumiy foiz stavkasini haqiqiy yoki haqiqiy yoshga bo'lish kerak. Taqqoslanadigan ob'ektlarning butun majmuasini tahlil qilish asosida yillik amortizatsiya normasining foizlarda diapazoni hisoblanadi. Har bir taqqoslanadigan operatsiya uchun haqiqiy yoshning aniq qiymatlarini olish har doim ham mumkin emasligi sababli, yillik amortizatsiya stavkalarining eng maqbul diapazoni taqqoslanadigan operatsiyalarning haqiqiy yoshiga qarab hisoblanadi.

8-bosqich. Qiymatlar diapazonini tahlil qilish, baholanayotgan ob'ekt uchun eng maqbul stavkani tanlash va hisoblangan ob'ektning yoshini hisobga olgan holda to'plangan amortizatsiya miqdorini tuzatish.

Taqqoslanadigan ob'ektlardan olingan yillik amortizatsiya normasi xizmat ko'rsatish muddati usulini qo'llash uchun zarur bo'lgan baholanayotgan mulkning umumiy iqtisodiy muddatini hisoblash uchun ishlatilishi mumkin.

Jami amortizatsiya stavkasi va miqdori bo'yicha hisob-kitoblarning ishonchliligi dastlabki ma'lumotlarning etarliligi va ishonchliligi darajasi, shuningdek baholanayotgan ob'ekt va analoglarning o'xshashlik darajasi bilan belgilanadi. Bozor tanlovi usuli bo'yicha hisob-kitoblarning ob'ektivligi asosan er uchastkasini baholashning ishonchliligi va shunga o'xshash ob'ektlarni to'liq almashtirish qiymati bilan belgilanadi.

Agar amortizatsiya darajasi va uning aniqlangan turlari, joylashuvi bo'yicha sezilarli farqlar mavjud bo'lsa, shuningdek, tahlil qilingan operatsiyalarda turli xil moliyalashtirish shartlari yoki motivatsiyasi bo'lsa, bozorni tanlash usulidan foydalanish maqsadga muvofiq emas.

Hayot usuli

Ushbu usul investorning binoning iqtisodiy muddati davomida 100% amortizatsiya qilish talabiga asoslanadi, chunki bu qo'yilgan kapitalning to'liq daromadini ta'minlaydi. Shuning uchun, iqtisodiy xizmat muddati tugagunga qadar, amortizatsiya 100% bo'lishi mumkin emas. Ushbu usulda binoning haqiqiy yoshi va iqtisodiy hayoti baholovchi tomonidan qo'llaniladigan asosiy tushunchalardir. Umumiy amortizatsiya foizi ob'ektning haqiqiy yoshining uning iqtisodiy xizmat ko'rsatish davriga nisbati sifatida aniqlanadi. Amortizatsiya miqdori keyinchalik ushbu amortizatsiya koeffitsientini yangi bino qurish qiymatiga ko'paytirish yo'li bilan hisoblanadi.

Butun umr usuli baholovchidan quyidagi bosqichlarni ketma-ketlikda bajarishini talab qiladi:

1-bosqich. Ushbu bozorda ishlaydigan shunga o'xshash binolarning taxminiy umumiy iqtisodiy muddatini aniqlash.

2-bosqich. Baholangan binoning haqiqiy yoshini hisoblash, agar bino normal ishlash sharoitlariga ega bo'lsa, haqiqiy yoshga teng bo'lishi mumkin.

3-bosqich. Haqiqiy (haqiqiy) yosh va iqtisodiy xizmat ko'rsatishning umumiy davri nisbatini hisoblash, bu binolarning eskirishining chegaraviy darajasi.

4-bosqich. Yangi bino qurish xarajatlarini marjinal amortizatsiya normasiga ko'paytirish orqali binolarning umumiy eskirishini aniqlash.

5-bosqich Binolarning bozor qiymatini hisoblash, eskirishning taxminiy foiziga, binolarning yangi qurilishi qiymatining qiymatiga moslashtirilgan.

Garchi eskirishni hisoblashning bu usuli boshqalarga qaraganda kamroq aniq bo'lsa-da, u eng oddiy va ko'pincha amalda qo'llaniladi.

Stakeout usuli

U asosan amortizatsiyaning umumiy summasini unga sabab bo'lgan sabablarga ko'ra taqsimlash uchun ishlatiladi. Usul bozorni tanlash usuli yoki xizmat ko'rsatish muddati usuli uchun etarli ma'lumot bo'lmaganda ijobiy natija beradi va quyidagi bosqichlarni o'z ichiga oladi:

1) jismoniy eskirishni hisoblash;

2) funksional eskirishni hisoblash;

3) tashqi eskirishni hisoblash;

4) binolarning qoldiq qiymatini yangi bino qurish qiymati va aniqlangan to'plangan amortizatsiyaning taxminiy qiymati o'rtasidagi farq sifatida aniqlash.

Baholash jarayonida amortizatsiyaning yakuniy natijasi barcha omillarning ta'siri natijasida qiymatning pasayishini har tomonlama hisobga olishini ta'minlash va shu bilan birga kam baholanishi mumkin bo'lgan bir xil turdagi amortizatsiyani ikki marta hisoblashdan qochish kerak. xarajatlarning yakuniy qiymati.

Buzilish usuli bilvosita barcha mumkin bo'lgan sabablarga ko'ra binoning turli elementlarini tiklash xarajatlarini hisoblash va natijalarni ko'chmas mulkni baholashning boshqa yondashuvlari va usullarida, masalan, sotishni taqqoslash usuli yoki daromadni kapitallashtirish usulida qo'llash imkonini beradi.

Buzilish usuli mulk qiymatini yo'qotishning uchta asosiy sababini ta'kidlaydi:

Jismoniy buzilish;

funktsional eskirish;

Tashqi kiyim.

Binoning to'plangan eskirish miqdorini hisoblash 3-formulaga muvofiq amalga oshiriladi.

C =(1– I jismoniy /100) (1– I func /100) (1– I tashqi /100) ,

qaerda men jismoniy - jismoniy kiyim;

Va funkts - funktsional eskirish;

Va tashqi – tashqi kiyim.

Shunga o'xshash ma'lumotlar.

Jismoniy, funktsional eskirish va iqtisodiy ta'sir koeffitsientlari odatda takror ishlab chiqarish yoki almashtirishning umumiy qiymatining ulushlari yoki foizlari sifatida hisoblanadi.

Umumiy (kumulyativ) eskirish koeffitsientini aniqlash uchun ikkita usul mavjud:

· qo'shimcha;

Multiplikativ.

Qo'shimcha yondashuv bilan umumiy amortizatsiya koeffitsienti (K) jismoniy, funktsional va iqtisodiy eskirish koeffitsientlarini qo'shish orqali aniqlanadi:

Ushbu usul bizga Shimoliy Amerika standartlaridan kelgan, bu erda eskirish qiymatlari katta emas. Va jami ular 100% dan ancha kam. Bizning amaliyotimizda 100% dan ortiq jami amortizatsiya tez-tez sodir bo'ladi, bu jismoniy ma'no jihatidan bema'ni va bozor qiymatining ta'rifiga zid keladi. Va eskirish omillari balansiga ko'ra va ularning formuladagi o'rnini hisobga olish usuliga ko'ra (oddiy katlama), eskirish omillari (qo'shimchalar usuli bilan) har bir alohida omilning qiymatiga ta'sir qilish sxemasini aks ettirmaydi. baholanayotgan ob'ekt.

Multiplikativ yondashuv bilan eskirish koeffitsientlarini aniqlash uchun asos bo'lib, ilgari hisobga olingan eskirish turlari bundan mustasno. Bunday holda, umumiy aşınma koeffitsienti quyidagi formula bilan aniqlanadi:

Ushbu usul amortizatsiyani to'g'ri hisoblash sxemasini yaratadi. Umumiy eskirish qiymati 100% dan oshmasligi kerak. Ushbu algoritmda jamlangan amortizatsiya (tashqi ta'sir jismoniy va funktsional amortizatsiya qiymatlaridan ortiqcha bilan oshib ketganda) xarajat mukofotiga aylanishi mumkin.

Shunday qilib, jami (kumulyativ) amortizatsiya:

Bilish yaxshi >>>

MChJ Flora - qattiq maishiy chiqindilarni olib tashlash, qayta ishlash va utilizatsiya qilishning ekologik turlari
Kurs ishi biznes-rejani ishlab chiqishni o'z ichiga oladi. Yangi tashkil etilgan korxonalar uchun ham, xizmat ko'rsatish sohasida ham biznesning har qanday sohasi rejalashtirish ob'ekti sifatida tanlanishi mumkin. Sanoat ishlab chiqarishining o'sishi va iste'mol darajasining oshishi, amaliyot shuni ko'rsatadiki, uning chiqindilari miqdorining ko'payishi bilan mutanosibdir. Hammasi ishlab chiqilgan ...