Akumulirana kumulativna amortizacija nepremičnin, postopek njenega izračuna. Določanje količine akumulirane obrabe Akumulirana obraba, določena z multiplikativno metodo

4.6.1. Aditivni model za izračun kumulativne amortizacije je model, ki vključuje izračun kumulativnega amortizacijskega koeficienta kot vsote koeficientov fizične amortizacije, funkcionalne in ekonomske zastarelosti. Model predpostavlja, da amortizacija in zastarelost delujeta neodvisno in zmanjšata skupne stroške za ustrezen odstotek.

Značilnost modela je, da vam omogoča, da dobite skupno obrabo več kot 1 (100%).

4.6.2. Multiplikativni model za izračun kumulativne amortizacije in zastarelosti - model za izračun kumulativne amortizacije in zastarelosti, ki pomeni, da amortizacija in zastarelost medsebojno vplivata na osnovo nastanka poslovnih dogodkov.

Za kumulativno amortizacijo:

Posebnost modela je, da ne omogoča pridobitve kumulativne amortizacije v višini več kot 1 (100%).

4.6.3. Kaj iskati v praksi:

4.6.3.1. V veliki večini primerov amortizacija in zastarelost medsebojno vplivata na obračunsko osnovo – celotno amortizacijo je treba določiti z uporabo multiplikativnega modela.

4.6.3.2. Manjše kot sta vrednosti obrabe in zastarelosti, bližje je rezultat izračuna skupne obrabe z uporabo aditivnega modela rezultatu izračuna multiplikativnega.

4.7. Dobiček podjetnika (razvijalca)

4.7.1. Podjetniški dobiček (dobiček razvijalca) je plačilo podjetnika (razvijalca) za tveganje uporabe lastnega kapitala (naložbe) za ustvarjanje nepremičninskega objekta.

V metodološki literaturi ni nedvoumnega stališča o tem, kdo točno je mišljen s pojmom "podjetnik". Običajno se razume kot subjekt, ki vlaga lastna sredstva v zadevni projekt (podjetnik, investitor, razvijalec, razvijalec).

Treba je deliti dobiček podjetnikov in dobiček izvajalca, ki izvaja določena dela pri gradnji objekta. Agregirani kazalniki stroškov gradnje iz večine zbirk vključujejo višino dobička izvajalca.

4.7.2. Znesek dobička podjetnika se določi na podlagi tržnih informacij ob upoštevanju neposrednih, posrednih in pripisanih stroškov, povezanih z ustvarjanjem objektov za kapitalsko gradnjo in pridobivanjem pravic do zemljišča po metodah (klavzula "h"). 24 FSO št. 7):

· ekstrakcije,

strokovne ocene

analitični modeli.

4.7.3. Dobiček podjetnika je mogoče navesti tako za projekt kot celoto kot za posamezno časovno obdobje (običajno eno leto). Razmerje med njima je naslednje:

Primer naloge. Podjetnik je zgrajeno nepremičnino prodal za 40 % več od zneska vloženih sredstev. Določite letni dobiček podjetnika, če je bilo celotno trajanje projekta 3 leta.

Nosite- to je izguba vrednosti zaradi poslabšanja fizičnega stanja predmeta in/ali zastarelosti.

Glede na razloge, ki povzročajo izgubo vrednosti, se obraba deli na tri vrste: fizična obraba, funkcionalna obraba, obraba zunanjih vplivov.

Fizično poslabšanje je izguba vrednosti zaradi naravnih procesov med delovanjem. Izraža se v staranju in obrabi, uničenju, gnitju, rjavenju, lomljenju in strukturnih napakah. Ta vrsta obrabe je lahko odstranljiva in nepopravljiva. Odstranljiva fizična obraba (tj. obraba, ki jo je mogoče odpraviti kot posledica rednega vzdrževanja) vključuje načrtovana popravila ali zamenjavo delov predmeta med vsakodnevnim delovanjem.

Funkcionalna (moralna) amortizacija je izguba vrednosti zaradi relativne nezmožnosti določene strukture, da bi zagotovila uporabnost v primerjavi z novo strukturo, zgrajeno za isti namen. Običajno je posledica slabe postavitve, neskladnosti s tehničnimi in funkcionalnimi zahtevami glede velikosti, sloga, življenjske dobe ipd.

Fizično in funkcionalno poslabšanje je običajno lastno lastnini sami.

Zunanja (ekonomska) amortizacija ki jih povzročajo zunanji dejavniki - sprememba razmer na trgu, spremembe finančnih in zakonodajnih razmer itd.

Fizično poslabšanje predmetov je mogoče določiti z regulativno dokumentacijo:

Pravila za ocenjevanje fizične dotrajanosti stavb - VSN - 5-86 (r), Gosgrazhdanstroy, 1988;

Pravila za ocenjevanje fizične dotrajanosti stanovanjskih stavb - VSN - 53-86 (p), Gosgrazhdanstroy, 1990;

Za namene tečajnega dela je mogoče uporabiti okvirno oceno obrabe stavbe v skladu s spodnjo tabelo.

V tem primeru se uporabijo rezultati vizualnega pregleda cenilca tehničnega stanja objekta.

Tabela 4

Tabela agregiranih parametrov za ugotavljanje fizične dotrajanosti stavb

Fizično poslabšanje, %	Stanje glavnih strukturnih elementov	Stanje notranjih konstrukcijskih elementov
0-20	Poškodb ali deformacij ni. Brez sledi odpravljanja napak	Tla in stropi so enakomerni, vodoravni, v premazih in zaključkih ni razpok
21-40	Ni nobenih poškodb ali napak, vključno z izkrivljanjem. Obstaja nekaj sledov različnih popravil, vključno z majhnimi razpokami na stenah in prekladah.	Tla in stropi so enakomerni, na stropih so možne dlakave razpoke. Na stopnicah stopnic je manjša škoda. Okna in vrata se odprejo z nekaj truda
41-60	Veliko je sledi popravil, razpok in površin zunanjih površin. Obstajajo mesta ukrivljenosti vodoravnih črt in sledi njihove odprave. Za obrabo zidov so značilne razpoke med bloki	Tla so ponekod nestabilna in odstopajo od horizontale. V stropih je veliko razpok, ki so bile predhodno popravljene in ponovno nastale. Ločene zaostajajoče talne obloge (parket, ploščice). Veliko število poškodovanih korakov
61-80	Obstajajo odprte razpoke različnega izvora, tudi tiste, ki nastanejo zaradi obrabe in preobremenitve zidov čez opeke. Velika ukrivljenost vodoravnih črt in ponekod odstopanje sten od navpičnice	Veliko število odstopanj od vodoravnice v nadstropjih, nihanje. Velika škoda in pomanjkanje talnih oblog. Na stropih je veliko mest z razpadajočim ometom. Veliko razbitih oken in vrat. Veliko število poškodovanih stopnic, poševnih pohodov, vrzeli med stopnicami.
81-100	Stavba je v nevarnem stanju. Deli sten so uničeni, deformirani v odprtinah. Razpoke v prekladah, pomolih in na celotni površini sten. Možna je velika ukrivljenost vodoravnih linij in upogibanje sten	Tla z velikimi popačenji in pobočji. Opazni upogibi stropa. Okna in vrata z gnilimi vozli in tramovi. Na stopnicah manjkajo stopnje in ograje. Notranjost je popolnoma uničena.

Fizično propadanje stavbe se določi s formulo:

kjer je ФЗ - fizična dotrajanost stavbe, %;

F K, I - fizična obraba konstrukcijskega elementa, konstrukcije ali gradbenega sistema, %;

I I - delež konstrukcijskega elementa v skupnih nadomestnih stroških stavbe;

n je število posameznih elementov, konstrukcij ali sistemov v stavbi.

Delež stroškov posameznih konstrukcijskih elementov objekta se določi po »Zbirki kazalnikov agregiranih nadomestnih stroškov« (UPVS) ali na podlagi predračunov ali na podlagi tehničnega potnega lista za nepremičninski objekt.

Naslednji korak je prilagoditev nadomestnih stroškov izgradnje objekta za znesek nabrane amortizacije.

Nosite je večplasten koncept. Glede na obseg uporabe se vanjo vlagajo različne pomenske vsebine. Z vidika ocenjevalca vrednosti nepremičnin se amortizacija nanaša na izgubo vrednosti nepremičnine pod vplivom različnih dejavnikov. Z drugimi besedami, amortizacija je opredeljena kot razlika med stroški reprodukcije novih izboljšav na datum vrednotenja in njihovo trenutno tržno vrednostjo.

Obe opredelitvi izražata eno samo bistvo, to je, da se amortizacija kaže v zmanjšanju tržne vrednosti vrednotene nepremičnine glede na njeno prvotno vrednost. Kvantitativno se meri z absolutno vrednostjo zmanjšanja vrednosti nepremičnine ali kot odstotek njene prvotne vrednosti.

Včasih celo izkušeni cenilci zamenjujejo koncept amortizacije kot znižanja tržne vrednosti s konceptom računovodske amortizacije, ki se upošteva pri amortizacijskih stopnjah. Vendar pa je med njima temeljna razlika. Sestavljen je v tem, da ocenjena amortizacija vedno odraža reakcijo trga na staranje predmeta, ker računovodska amortizacija - normativna vrednost programiranega nadomestila za stroške amortizacije opredmetenih sredstev. Ocenjena amortizacija morda ne ustreza starosti izboljšav, vendar je računovodska amortizacija vedno sorazmerna z njo.

Glede na dejavnike, ki znižujejo vrednost nepremičnine, se amortizacija deli na fizično, funkcionalno in zunanjo.

Fizično poslabšanje - zmanjšanje vrednosti nepremičnine zaradi izgube njegovih določenih potrošniških lastnosti iz naravnih razlogov ali zaradi nepravilnega delovanja.

Funkcionalna obraba - znižanje vrednosti nepremičnine zaradi njene neskladnosti s sodobnimi tržnimi zahtevami glede arhitekturnih, estetskih, prostorsko načrtovalskih, oblikovalskih rešitev, bivalnosti, varnosti, udobja in drugih funkcionalnih značilnosti.

Zunanja (ekonomična) obraba - znižanje vrednosti premoženja zaradi sprememb v zunanjem okolju: družbenih standardov družbe, zakonodajnih in finančnih razmer, demografskih razmer, urbanističnih odločitev, okoljskih razmer in drugih kvalitativnih parametrov okolja.

Fizične in funkcionalne vrste obrabe določajo stanje samega predmeta, zunanje - vplivi okolja. V skladu s tem je vsaka od prvih dveh vrst obrabe razdeljena na odstranljive in neodstranljive vrste, zunanja obraba je vedno neodstranljiva.

Za enkratno uporabo Ta vrsta amortizacije se imenuje, strošek odprave katere presega posledično doseženo povečanje vrednosti nepremičnine. Če so stroški popravil večji od poznejšega povečanja vrednosti nepremičnine, se upošteva takšna amortizacija usodno. Tako amortizacija ni razvrščena z vidika tehnične izvedljivosti ukrepov za njeno odpravo, temveč z vidika njihove ekonomske izvedljivosti.

Ker je nakopičena amortizacija v celoti vseh njenih vrst do neke mere odvisna od življenjske dobe nepremičnine, razmislimo o vsebini glavnih ocenjevalnih konceptov, ki so značilni za to obdobje (slika 3.2).

riž. 3.2.

Fizična življenjska dobačasovno obdobje, v katerem se lahko predmet dejansko uporablja za predvideni namen. Poenostavljeno je to obdobje določeno glede na kapitalsko skupino stavb. V praksi vrednotenja deluje kot naravni omejevalnik njihovega gospodarskega življenja.

Ekonomska življenjska dobačas, v katerem izboljšave prispevajo k vrednosti predmeta, ki presega stroške izboljšave, t.j. ko je obraba nepovratna. To obdobje se lahko podaljša zaradi kakovostnega vzdrževanja objekta, njegove pravočasne posodobitve in popravil. V domači praksi se med študijo izvedljivosti projekta določi standardna (ocenjena) življenjska doba stavbe. Običajno je navedeno v potnih listih tipičnega projekta in zgrajenega objekta. Na njegovi podlagi se določijo amortizacijske stopnje in pogostost vzdrževanja popravil. Ta normativni izraz je po svoji naravi blizu ocenjenemu konceptu življenjske dobe in se lahko uporablja za okvirne izračune.

Dejanska starost -čas od začetka obratovanja objekta do datuma ocene, ki ga določa potni list objekta, potrdilo o njegovi registraciji ali akt državne komisije.

Učinkovita starost -čas, do katerega je ocenjena pričakovana življenjska doba stavbe na podlagi njenega fizičnega stanja, opreme, zasnove, ekonomskih dejavnikov, ki vplivajo na njeno vrednost. Pri določanju efektivne starosti se v celoti pokažejo strokovne sposobnosti cenilca, saj mora imeti tržno oceno tega kazalnika, ki se lahko v eno ali drugo smer bistveno razlikuje od praktične starosti stavbe.

Preostalo ekonomsko življenječas, ki ga določi cenilec od trenutka, ko je objekt izmerjen do konca njegove gospodarske življenjske dobe.

V domači praksi definicija fizična obraba stavbe je bila in ostaja v pristojnosti Urada za tehnično inventarizacijo in strokovnjakov projektantskih in tehnoloških inštitutov za pregled gradbenih konstrukcij. Pri tem delu jih vodijo medsektorska ali oddelčna navodila, na primer Pravilnik za ocenjevanje fizične dotrajanosti stanovanjskih stavb (VSN 53-86 (p) M., GGS, 1988). Navajajo vidne znake fizične obrabe posameznih konstrukcijskih elementov in podajajo njihovo kvantitativno oceno. V dvomljivih primerih je načrtovano odpiranje odsekov gradbenih konstrukcij, ki so nedostopni za vizualno opazovanje, kar krši običajen način delovanja stavb in zahteva znatne stroške za odpravo škode, ki je na njej nastala.

Če je namen ocene določiti nadomestno, inventarno ceno stavbe, potem se skupni znesek njene dotrajanosti določi tako, da se fizična obraba posameznih konstrukcijskih elementov sešteje z deležem nadomestnega stroška vsakega od jih v skupni ceni stavbe. Ta metodološka tehnika je izražena s formulo

kjer je: (?f - celotna fizična dotrajanost stavbe, %;

qj- dejanska obraba i-toga konstrukcijskega elementa, %;

Y, - delež stroškov konstrukcijskega elementa v skupnih stroških stavbe, %; P -številka strukturnega elementa.

Edina prednost te metode je, da so njeni rezultati navzven videti precej prepričljivi in ​​jih je težko ponovno preveriti. Vendar pa so vedno subjektivni zaradi različnih stopenj usposobljenosti strokovnjakov. Postopek ugotavljanja obrabe na ta način zahteva veliko časa, dela, denarja in se lahko izvaja občasno, v dolgih intervalih. Njegovi rezultati do ocene stavbe so praviloma brezupno zastareli. Poleg tega sploh ne upoštevajo funkcionalne in zunanje obrabe, zato dajo zelo malo informacij za cenilca nepremičnin.

V svetovni praksi ocenjevanja vrednosti se amortizacija, ki jo razumemo kot zmanjšanje tržne vrednosti nepremičnine, določa s tremi klasičnimi metodami:

• primerjave prodaje;
• učinkovita starost;
• predelne stene.

Metoda primerjave prodaje sestoji iz ugotavljanja tržne vrednosti nabrane amortizacije stavbe s primerjavo njene nadomestne cene s trenutnimi prodajnimi cenami podobnih objektov. Pri uporabi te metode se priporoča določeno zaporedje postopkov.

• 1. Izbira nedavnih prodaj objektov, podobnih tisti, ki se ocenjuje glede na naravo izboljšav, prilagajanje njihovih cen in ustvarjanje informacij za določitev nadomestnih stroškov stavb.
• 2. Določanje vrednosti zemljišča za vsako primerljivo nepremičnino.
• 3. Določanje cen stavb ob upoštevanju amortizacije z izključitvijo vrednosti zemljiških parcel iz prodajnih cen primerljivih nepremičnin.
• 4. Izračun trenutne nadomestitvene cene zgradb vsakega primerljivega objekta po metodologiji, opisani v tem poglavju.
• 5. Določitev zneska akumulirane amortizacije primerljivih zgradb z odštevanjem njihovih cen ob upoštevanju amortizacije (3. točka) od tekoče nadomestitvene vrednosti istih stavb (4. točka).
• 6. Določitev povprečnega odstotka amortizacije primerljivih zgradb za njen prenos na ocenjeni objekt.

Primer uporabe zgornje metodologije je predstavljen v tabeli. 3.1.

Prednost obravnavane metode je v objektivnosti njenih rezultatov, saj cenilec s primerjavo prodaje razkrije le reakcijo trga na staranje nepremičnine in spremembe v okolju. Seveda bolj zanesljive kot so tržne informacije in večje je število primerljivih prodaj, ki jih analizira cenilec, natančnejši je rezultat, ki ga je dobil.

Vendar se v ruskih razmerah ta prednost metode spremeni v njeno pomanjkljivost. V odsotnosti aktivnega nepremičninskega trga in zaupnosti transakcij metoda izgubi informacijsko bazo. Druga pomanjkljivost je neosebna narava razkrite obrabe, tj. v odsotnosti diferenciacije po vrstah in vrstah amortizacije, kar omejuje uporabo tega kazalnika pri upravljanju nepremičnin. In končno, metoda je precej naporna, saj zahteva izračune ne le za primerjavo prodaje, temveč tudi za določitev stroškov zemljišča in nadomestnih stroškov izboljšav za vse primerjane objekte.

Tabela 3.1

Določanje nabrane amortizacije po metodi primerjave prodaje

Učinkovita starostna metoda tehnično veliko preprostejša in manj odvisna od stanja na trgu. Temelji na pregledu zgradb nepremičnine, ki se ocenjuje, in dokazani hipotezi, da je efektivna starost povezana s tipično ekonomsko življenjsko dobo na enak način, kot je nabrana amortizacija povezana s tekočimi nadomestnimi stroški. Iz tega razmerja sledi naslednja formula za akumulirano amortizacijo:

kjer je: EV - efektivna starost;

EZh - življenjsko dobo;

BC - stroški zamenjave.

Razmislite o uporabi te formule. Na primer, na podlagi metodoloških tehnik, opisanih v tem poglavju, je cenilec določil trenutne nadomestne stroške stavbe, zgrajene pred 15 leti, na 360 milijonov rubljev. Glede na potni list tipskega projekta te stavbe je prejel podatke o tipičnem obdobju njene gospodarske življenjske dobe, ki je 80 let.

Če je bila ta stavba po mnenju cenilca zgrajena v skladu z veljavnimi standardi in je obratovala v običajnem načinu, bo njena efektivna starost enaka dejanski, amortizacija pa računovodska amortizacija. To bo znašalo 18,75% stroškov zamenjave ali 67,5 milijona rubljev.

Če ima cenilec na podlagi pregleda stavbe strokovno presojo, da dejanska starost stavbe zaradi slabega vzdrževanja presega dejansko starost in jo je mogoče oceniti na 20 let, bo nabrana amortizacija 25 % ali 90 milijonov rubljev.

Cenilec lahko upošteva, da je objekt dobro načrtovan, da ima izboljšano zasnovo in visoko kakovost gradbenih del. To mu daje razlog za napovedovanje daljše ekonomske življenjske dobe, na primer 90 let, skrbno vzdrževanje objekta pa mu omogoča, da dejansko starost oceni na 12 let. Potem bo akumulirana amortizacija 13,3% ali 48 milijonov rubljev.

Kvalificirani cenilec zna pri določanju efektivne starosti stavbe upoštevati vpliv dejavnikov funkcionalne propadanja in vpliv okoljskih sprememb, vendar bodo vse njegove predpostavke intuitivne. V spornih situacijah težko prepriča previdnega nasprotnika, rezultati takšne ocene pa so pravno ranljivi. Poleg tega metoda učinkovite starosti, tako kot metoda primerjave prodaje, ne razlikuje med vrstami in vrstami obrabe, pa tudi življenjsko dobo posameznih gradbenih elementov.

Metoda particije brez teh pomanjkljivosti. Sestoji iz dosledne ocene vseh vrst obrabe, vključno z:

• odstranljiva fizična obraba;
• nepopravljivo fizično poslabšanje;
• odstranljiva funkcionalna obraba;
• nepopravljiva funkcionalna obraba;
• zunanja obraba.

Za stopnjo odstranljiva fizična obraba stavba je razdeljena na ločene konstrukcijske elemente glede na pogoje njihove gospodarske življenjske dobe, pri čemer izpostavlja:

• kratkoživi elementi, katerih preostala življenjska doba je manjša od preostale ekonomske življenjske dobe stavbe;
• dolgoživih elementov, katerih preostala ekonomska življenjska doba je enaka preostali ekonomski življenjski dobi stavbe.

Pri ocenjevanju izhajajo iz načela enotnega in doslednega upoštevanja vpliva določenih vrst obrabe na vrednost objekta.

Za presečni primer bomo vzeli naslednje začetne podatke: ocenjena dvonadstropna stavba s skupno površino 600 m 2 se nahaja na parceli 800 m 2; stavba je bila zgrajena pred 20 leti in ima ocenjeno fizično življenjsko dobo 100 let; trenutni stroški zamenjave stavbe znašajo 2,2 milijarde rubljev.

Ocenjevanje se začne z merjenjem odstranljive fizične obrabe. Običajno je posledica slabega vzdrževanja stavbe in se zato pogosto imenuje odloženo popravilo. Ocenjena vsebina tega koncepta je predpostavka, da bo potencialni kupec ob ogledu nepremičnine izvedel popravek kupnine za višino stroškov odloženih popravil, ki jih bo moral opraviti po pridobitvi nepremičnine, da bi obnoviti svoje začetne potrošniške lastnosti.

Predpostavimo, da ocena stavbe določa potrebo po takojšnji zamenjavi strehe in prenovi notranjosti. Na lokalnem trgu gradbenih storitev so ta dela ocenjena na 70 oziroma 56 milijonov rubljev, celotni stroški zamenjave teh elementov na datum vrednotenja pa znašajo 70 oziroma 130 milijonov rubljev. (Tabela 3.2).

Tabela 3.2

Ocena odstranljive fizične obrabe

Zdaj izmerite usodno in fizično poslabšanje kratkotrajni elementi. Določa se z razliko med celotnimi stroški zamenjave elementa in količino njegove odstranljive obrabe, pomnoženo z odstotkom dejanske starosti do celotne fizične življenjske dobe elementa. Ta odvisnost je izražena s formulo

kjer je: NFI KZh e - nepopravljiva fizična obraba kratkotrajnega elementa;

VS EL - celotna nadomestna cena elementa na dan ocene;

UFI EL - odstranljiva fizična obraba elementa;

PV EL - dejanska starost elementa;

FZh EL - trajanje fizične življenjske dobe elementa.

Izračuni za to formulo so podani v tabeli. 3.3.

Vrednost trajne obrabe dolgoživih predmetov je določena z zmnožkom preostale nadomestne vrednosti stavbe (minus stroški odloženih popravil in preostale nadomestne vrednosti kratkoživih predmetov s trajno fizično obrabo) in odstotka dejanske starosti na celotno fizično življenjsko dobo stavbe.

Tabela 3.3

Ocena nepopravljive fizične obrabe kratkoživih elementov

Ta odvisnost je izražena s formulo

kjer je: NFI JE - nepopravljiva fizična obraba dolgoživih elementov stavbe;

VS ZD - celoten nadomestni strošek objekta ob cenitvi;

UFI ZD - odstranljiva fizična dotrajanost objekta;

RBC, g, - preostali nadomestni stroški kratkoživih elementov z nepopravljivo fizično obrabo;

FV ZD - dejanska starost objekta;

FZh ZD - obdobje fizične življenjske dobe stavbe.

Spodaj so podani izračuni po tej formuli na obravnavanem skozi primer in ocena nepopravljive fizične obrabe dolgoživih elementov.

Funkcionalna amortizacija je teoretično razlika med nadomestnimi stroški stavbe in njenimi nadomestnimi stroški. Ker nadomestni strošek odraža stroške reprodukcije potrošniških lastnosti stavbe, ob upoštevanju sodobnih standardov in zahtev trga, je upravičeno domnevati, da izključuje stroške funkcionalne amortizacije, ki so prisotni v nadomestni ceni. Vendar pa se v praksi vrednotenja z obstoječo tehniko izračuna nadomestni strošek pogosto nadomesti z nadomestnim stroškom, nato pa ta pristop izgubi pomen. Toda tudi z zapletenostjo izračuna nadomestnih stroškov in stroškov zamenjave njihova neposredna primerjava ne označuje vrst in virov funkcionalne obrabe.

Pri razdelilni metodi je obraba predmet diferencirane ocene – po vrsti (odstranljiva in neodstranljiva) in dejavnikih, ki jo povzročajo. Zlasti na podlagi tehnike izračuna odstranljiva funkcionalna obraba Ocenjuje se po treh skupinah dejavnikov zaradi:

• potreba po zamenjavi ali nadgradnji elementov;
• preobilica posameznih elementov, tako imenovane super-izboljšave.

V vseh primerih je odstranljiva funkcionalna obraba ocenjena na ceno njene odprave.

Amortizacija zaradi nezadostnosti elementov se določi z razliko v stroških njihove vgradnje na dan odmere in med gradnjo objekta. Na primer, v objektu, ki se ocenjuje, se lahko odsotnost kamina šteje za element odstranljive funkcionalne obrabe, katere stroški namestitve so več kot izravnani s povečanjem donosnosti in tržne vrednosti nepremičnine. Znesek te obrabe je določen z naslednjim izračunom (v milijonih rubljev):

V isti stavbi je vodovodna oprema po oceni cenilca izgubila svoj pomen glede na raven povpraševanja potrošnikov v tržnem sektorju, kjer se ta nepremičnina lahko prodaja. Po predhodnih izračunih se stroški zamenjave vodovodne opreme kompenzirajo s privabljanjem premožnejših kupcev in povečanjem vrednosti nepremičnin.

Odstranljiva funkcionalna amortizacija zaradi potrebe po zamenjavi gradbenih elementov se meri z vsoto stroškov njene odstranitve minus predhodno upoštevano fizično amortizacijo zamenjanih elementov in njihovo reševalno vrednost, kot kaže naslednji izračun (v milijonih rubljev) :

Podobno se obraba meri z "superiizboljšavami". V našem primeru so to prisotnost lesorezbarske delavnice, ki je lastniku nepremičnine všeč. Stroški amortizacije se določijo z naslednjim izračunom (v milijonih rubljev):

Nepovratna funkcionalna obraba se ocenjuje z dvema skupinama dejavnikov zaradi:

• nezadostnost posameznih elementov stavbe ali njihovih kvalitativnih značilnosti;
• preobilica posameznih elementov (»superizboljšave«).

Nenadomestljiva funkcionalna obraba zaradi nezadostnosti posameznih elementov se meri z izgubo čistega dohodka zaradi njihove odsotnosti, usredstvenega po kapitalizacijski stopnji za tovrstne objekte, zmanjšani za stroške izvedbe teh izboljšav v procesu novogradnje.

V praksi se vrednost izgube čistega dobička določi iz tržnih primerjav najemnin za stavbe z ustreznimi izboljšavami in brez njih. Torej, v našem primeru je analiza lokalnega trga nepremičnin pokazala, da prisotnost električnega talnega ogrevanja omogoča povečanje letne najemnine za 24.000 rubljev. na 1 m 2 celotne površine.

Trenutni stroški vgradnje takšnega sistema v obstoječo zgradbo presegajo posledično povišanje stroškov, zaradi česar se obraba, ki nastane zaradi njegove odsotnosti, priznava kot nepopravljiva. Očitno je, da bi jo ocenili, upoštevati hipotetične stroške, ki bi jih imel razvijalec za ustvarjanje manjkajočega elementa med gradnjo stavbe. Izračun se izvede po naslednjem algoritmu:

Usodna funkcionalna obraba zaradi presežka posameznih elementov je ocenjen kot nadomestni strošek teh elementov, zmanjšan za njihovo fizično obrabo in z dodatkom algebraične vsote vseh tekočih stroškov in prihodkov lastnika, povezanih z uporabo "superiizboljšav".

Recimo, da je bil v stavbi, ki jo cenimo, zgrajen bazen, katerega nadomestni strošek na dan cenitve znaša 160 milijonov rubljev. Trenutni dodatni stroški lastnika za delovanje bazena znašajo 6 milijonov rubljev, njegov dohodek od občasnega zagotavljanja bazena za urno najemnino pa 7,2 milijona rubljev. v letu. Kot je navedeno, je razmerje kapitalizacije 12 % (0,12). Primerjave prodaj podobnih predmetov kažejo, da prisotnost bazena poveča vrednost nepremičnine za 100 milijonov rubljev. Tako pride do nepopravljive funkcionalne obrabe zaradi "prekomernih izboljšav". Njegova vrednost je ocenjena v naslednjem vrstnem redu (v milijonih rubljev):

Zunanja obraba označuje škodo, ki jo vrednosti nepremičnine povzročijo zunanji dejavniki. Zaradi svoje fiksne lokacije je lastna izključno nepremičninam. Kot smo že omenili, je vpliv okolja nepremičnine na njeno vrednost mogoče izmeriti s pomočjo intuicije cenilca skozi efektivno starost stavbe. Zanesljivejše rezultate pa je mogoče dobiti z neposrednim merjenjem odziva trga na spremembe v sami nepremičnini in njenem okolju. Pojavlja se v dveh oblikah: sprememba najemnin in prodajnih cen.

V skladu s tem v praksi vrednotenja obstajata dva pristopa k spreminjanju zunanje obrabe:

• kapitalizacija izgube dohodka zaradi zunanjih vplivov;
• primerjava prodaj podobnih objektov z in brez upoštevanja zunanjih vplivov.

Razmislite o tehniki njihove uporabe na našem primeru. Recimo, da je sprememba načrtovalske sheme v času delovanja stavbe privedla do premika glavne prometne ceste neposredno do meje ocenjenega objekta. Povečanje ravni hrupa, zaprašenosti in drugih škodljivih učinkov je povzročilo zmanjšanje neto najemnine za hiše, ki mejijo na prometno avtocesto, v povprečju za 5 $ (30 tisoč rubljev) na leto na 1 m 2 celotne površine v primerjavi z enakim hiše, ki se nahajajo na zadnji strani bloka. Spodaj je izračun zunanje amortizacije (v milijonih rubljev) zaradi tega faktorja, ob upoštevanju dejstva, da vrednost stavbe predstavlja 80% vrednosti celotne nepremičnine (tj. vključno z vrednostjo zemljiške parcele) in količnik kapitalizacije stavb je 12 % .

Če v neposredni bližini našega objekta potekajo nedavne prodaje podobnih nepremičnin, ki niso podvržene omenjenim škodljivim vplivom prometne žile, potem se z zaporednimi prilagoditvami preostalih odlik privedejo v primerljivo obliko, pri čemer ostane izključni vpliv Potem bo razlika v prodajni ceni primerjanih lastnosti izražala kvantitativno vrednost zunanje obrabe tega faktorja.

Spodaj so navedeni rezultati izračunov akumulirane amortizacije (v milijonih rubljev) za ocenjeno stavbo.

Tako je v našem primeru akumulirana amortizacija znašala 48,3% nadomestnih stroškov stavbe, njeni tekoči stroški minus amortizacija pa 1.138 milijonov rubljev.

Pridobljene informacije so material za resno analizo ne le cenilcu, ampak tudi lastniku nepremičnine.

Akumulirana amortizacija se nanaša na izgubo vrednosti vrednotenega predmeta iz vseh možnih razlogov. Vrednost celotne akumulirane amortizacije predstavlja razliko med tržno vrednostjo stavbe na dan ocenjevanja in njenimi nadomestnimi (reprodukcijskimi) stroški, brez amortizacije.

Amortizacija odraža reakcijo trga na tiste ali druge značilnosti vrednotene nepremičnine, ki jo ločijo od podobnega hipotetično novozgrajenega objekta na dan vrednotenja. Do propadanja stavb pride pod vplivom treh glavnih vzrokov, ki se lahko manifestirajo tako v kompleksu kot v izolaciji. Ocena ugotavlja naslednje razloge za izgubo vrednosti stavb:

fizično poslabšanje;

funkcionalna obraba;

Zunanja obraba.

Fizično propadanje je izguba vrednosti stavb zaradi njihovega delovanja in vpliva naravnih sil.

Funkcionalna amortizacija predstavlja izgubo vrednosti zgradb, ki nastane zaradi neuspeha njihovih funkcionalnih lastnosti v skladu z zahtevami trga na datum vrednotenja. Med tovrstne pomanjkljivosti sodijo konstrukcijski elementi objekta, gradbeni materiali, zasnova ipd., ki zmanjšujejo funkcionalnost, uporabnost in posledično vrednost objekta.

Zunanja amortizacija je izguba vrednosti stavbe ali nepremičnine zaradi negativnega vpliva zunanjih dejavnikov na ocenjeni objekt. Zunanje staranje je lahko posledica spremembe fizičnega okolja nepremičnine, ki se vrednoti, ali negativnega vpliva tržnega okolja. Tako lokalna fiksnost objekta določa obstoj zunanjih vzrokov, ki jih lastnik nepremičnine, najemodajalec ali najemnik ne more obvladovati.

Pri oceni je dotrajanost stavb neposredno povezana z njihovo starostjo in življenjsko dobo, tako celotne stavbe kot njenih posameznih konstrukcijskih elementov, saj se pojavlja v življenjski dobi stavbe oziroma njenega elementa. Teoretično bi morala stavba ali njen element v času svoje življenjske dobe izgubiti vso svojo vrednost, zato se pri izračunu amortizacije za izračun skupne amortizacije stavb ali njenih sestavnih delov uporabita starost in doba koristnosti, doseženi na datum vrednotenja. .

Pri izračunu akumulirane amortizacije cenilci uporabljajo naslednje koncepte:

Gospodarsko življenje je časovno obdobje, v katerem ima stavba vrednost in zato nepremičnini dodaja vrednost. To obdobje zajema obdobje od izgradnje do trenutka, ko stavba preneha gospodarsko prispevati k vrednosti objekta. To obdobje je običajno krajše od fizičnega obstoja stavbe. Za oceno gospodarske življenjske dobe je treba preučiti tipično ekonomsko življenjsko dobo podobnih stavb, ki so bile nedavno prodane po tržni vrednosti.

Življenjska doba je čas, v katerem lahko fizični elementi stavbe delujejo. Treba je poudariti, da imajo lahko nekatere komponente zgradb dokaj dolgo življenjsko dobo, ki znatno presega.

Gradbene elemente lahko razdelimo na dve vrsti. Prvi vključuje tako imenovane trajne elemente, katerih življenjska doba ni manjša od ekonomske življenjske dobe stavbe. Sem spadajo stene, temelji, podzemne komunikacije in drugo. Druga vrsta vključuje kratkotrajne predmete, katerih življenjska doba je krajša od ekonomske življenjske dobe stavbe, kot so klimatske naprave, strešne kritine, notranja oprema in drugo. Razlikovanje elementov na dolgožive in kratkožive omogoča izogibanje dvojnemu štetju pri ocenjevanju obrabe razčlenitvenih metod.

Preostala življenjska doba je obdobje, ki ga določi cenilec, v katerem bodo strukture po datumu vrednotenja prispevale k vrednosti nepremičnine. Preostala življenjska doba zajema obdobje od dneva ocene do konca gospodarske službe. Če se najučinkovitejša raba objekta ne spremeni, preostala gospodarska življenjska doba stavbe ne presega celotne gospodarske življenjske dobe, lahko pa včasih sovpada z njo.

Preostala doba koristnosti je časovno obdobje, ki ga določi cenilec od dejanske starosti stavbe do konca njene celotne dobe koristnosti. Preostala življenjska doba dolgoživega predmeta je enaka ali daljša od preostale življenjske dobe.

Dejanska starost je število let, ki so pretekla od začetka obratovanja stavbe do datuma cenitve. Ocena dejanske obrabe je izhodišče za določanje dejanske starosti in je potrebna tudi za izračun fizične obrabe dolgotrajnih in kratkoživih gradbenih komponent.

Dejanska starost je starost, ki ustreza dejanskemu stanju in uporabnosti stavbe, ki se ocenjuje. Podobne stavbe, ki bodo hkrati v obratovanju, bodo imele enako knjigovodsko amortizacijo z enakim načinom obračunavanja, lahko pa bodo zaradi notranjih in zunanjih dejavnikov deležne različno ocenjene amortizacije.

Dejanska starost in preostala ekonomična življenjska doba seštejeta skupno ekonomično življenjsko dobo.

Znesek amortizacije naj odraža odziv informiranega in razumnega kupca ter trga na stanje in kakovost stavbe. Glavni namen identifikacije amortizacije je identificirati vrste amortizacije, ki jih priznava trg, in njihovo korelacijo v skupni izgubi vrednosti.

Obstoječe metode izračuna obrabe se lahko uporabljajo za reševanje neposrednih in specifičnih problemov ter za posredne izračune pri preverjanju veljavnosti drugih metod.

Teorija vrednotenja nepremičnin opredeljuje tri glavne metode za izračun akumulirane amortizacije:

1) metoda tržnega vzorčenja;

2) način življenjske dobe;

3) metoda razčlenitve.

Prvi dve metodi se uporabljata predvsem za določitev skupne količine obrabe. Metoda razčlenitve se uporablja za razporeditev znane količine celotne obrabe med fizičnim, funkcionalnim in zunanjim staranjem.

Metoda tržnega vzorčenja

Ta metoda uporablja tržne podatke o primerljivih objektih, za katere je mogoče določiti višino amortizacije. Ta metoda vam omogoča, da izračunate skupno količino obrabe za vse možne vzroke, določite celotno ekonomsko življenjsko dobo, pa tudi količino zunanje obrabe.

Metoda tržnega vzorčenja vključuje zaporedno izvajanje s strani cenilca naslednjih stopenj:

1. faza. Izbira in identifikacija transakcij s primerljivimi nepremičninami, ki imajo podobno stopnjo amortizacije kot predmet, ki se vrednoti. Transakcije morajo izpolnjevati dva osnovna pogoja. Prvič, da se izvede na datum blizu datuma ocene, in drugič, da se nanaša na del nepremičnine, ki se vrednoti.

2. faza. Izračun in izvajanje potrebnih prilagoditev primerljive prodaje za ugotovljene razlike, vključno s prenesenimi lastninskimi pravicami, financiranjem in pogoji posla. Če lahko cenilec določi stroške odloženega popravila in funkcionalnega staranja, je treba prodajno ceno prilagoditi za ta znesek, saj v tem primeru amortizacija ne bo vključevala nadomestljivih komponent.

3. faza. Preostalo vrednost podobnih zgradb izračunajte kot razliko med ceno posamezne primerljive nepremičnine in vrednostjo zemljišča.

4. faza. Izračun stroškov gradnje nove stavbe za vsak analog ob prodaji.

5. faza Izračun skupne nabrane amortizacije v denarju kot razlike med stroški gradnje nove stavbe in njihovo preostalo vrednostjo. Če niso bile opravljene prilagoditve prodajnih cen za predelane komponente, bo prejeti znesek vključeval vse vrste nepopravljive in nepopravljive obrabe, ki izhaja iz vseh možnih vzrokov. Če je bil ta popravek narejen, bo rezultat vsota nepopravljive amortizacije zaradi vseh dejavnikov.

6. faza Pretvorba stroškovne vrednosti amortizacije v odstotek (norm) z delitvijo zneska celotne amortizacije za vsak predmet z vrednostjo celotne nadomestitvene cene. Če je čas transakcij relativno blizu datumu vrednotenja nepremičnine, se lahko za izračun akumulirane amortizacije nepremičnine, ki se vrednoti, uporabijo odstotki.

7. faza. Če ima predmet, ki se vrednoti, razlike v elementih, kot so datum prodaje, lokacija, kakovost storitve, se dobljeni odstotek preračuna v letno vrednost. Če želite to narediti, je treba skupni odstotek deliti z dejansko ali dejansko starostjo. Na podlagi analize celotnega niza primerljivih objektov se izračuna razpon letne amortizacijske stopnje v odstotkih. Ker za vsako primerljivo transakcijo ni vedno mogoče pridobiti natančnih vrednosti dejanske starosti, se najbolj sprejemljiv razpon letnih amortizacijskih stopenj izračuna na podlagi dejanske starosti primerjanih transakcij.

8. faza. Analiza razpona vrednosti, izbor najprimernejše stopnje za ocenjeni objekt in prilagoditev zneska nabrane amortizacije ob upoštevanju starosti ocenjenega predmeta.

Letna amortizacijska stopnja, pridobljena iz primerljivih nepremičnin, se lahko uporabi za izračun celotne ekonomske dobe vrednotene nepremičnine, ki je potrebna za uporabo metode življenjske dobe.

Zanesljivost izračunov stopnje in zneska skupne amortizacije je določena s stopnjo zadostnosti in zanesljivosti začetnih informacij, pa tudi s stopnjo podobnosti predmeta, ki se ocenjuje, in analogov. Objektivnost izračunov po metodi tržnega vzorčenja je v veliki meri odvisna od zanesljivosti vrednotenja zemljiške parcele in celotne nadomestitvene cene podobnih objektov.

Metoda tržnega vzorčenja je neprimerna za uporabo, če obstajajo bistvene razlike v stopnji amortizacije in njenih opredeljenih vrstah, lokaciji ter tudi, če so imeli analizirani posli različne pogoje financiranja ali motivacijo.

Življenjska metoda

Ta metoda temelji na zahtevi investitorja po 100-odstotni amortizaciji stavbe v času njene gospodarske življenjske dobe, saj s tem zagotavlja polno donosnost vloženega kapitala. Zato do konca ekonomske življenjske dobe amortizacija ne more biti 100-odstotna. Pri tej metodi sta dejanska starost in gospodarska življenjska doba stavbe glavna pojma, ki jih uporablja cenilec. Odstotek splošne amortizacije je opredeljen kot razmerje med dejansko starostjo predmeta in obdobjem njegove gospodarske službe. Znesek amortizacije se izračuna tako, da se ta amortizacijski faktor pomnoži s stroški gradnje nove stavbe.

Metoda življenjske dobe zahteva, da ocenjevalec opravi naslednje korake zaporedoma:

1. faza. Določitev predvidene skupne gospodarske življenjske dobe podobnih zgradb, ki delujejo na tem trgu.

2. faza. Izračun dejanske starosti ocenjene stavbe, ki je lahko enaka dejanski starosti, če ima stavba normalne obratovalne pogoje.

3. faza. Izračun razmerja med dejansko (dejansko) starostjo in celotno dobo gospodarske službe, ki je mejna stopnja obrabe stavb.

4. faza. Določitev skupne amortizacije stavb z množenjem stroškov gradnje nove stavbe z mejno amortizacijsko stopnjo.

5. faza Izračun tržne vrednosti stavb, popravljene za ocenjeni odstotek amortizacije, vrednost vrednosti novogradnje stavb.

Čeprav je ta metoda izračuna obrabe manj natančna od drugih, je najpreprostejša in se pogosto uporablja v praksi.

Metoda zarezovanja

Uporablja se predvsem za razčlenitev skupnega zneska amortizacije v skladu z vzroki, ki so jo povzročili. Metoda daje pozitiven rezultat, če ni dovolj informacij za metodo tržnega vzorčenja ali metodo življenjske dobe in vključuje naslednje korake:

1) izračun fizične obrabe;

2) izračun funkcionalne obrabe;

3) izračun zunanje obrabe;

4) določitev preostale vrednosti stavb kot razlike med stroški izgradnje nove stavbe in ocenjeno vrednostjo ugotovljene nabrane amortizacije.

V procesu vrednotenja je treba zagotoviti, da končni rezultat amortizacije celovito upošteva zmanjšanje vrednosti kot posledica vpliva vseh dejavnikov in se hkrati izogniti dvojnemu štetju iste vrste amortizacije, ki lahko podcenjuje končno vrednost stroškov.

Metoda razčlenitve vam posredno omogoča izračun stroškov obnove različnih elementov stavbe iz vseh možnih razlogov in uporabo rezultatov pri drugih pristopih in metodah vrednotenja nepremičnin, na primer pri metodi primerjave prodaje ali metodi kapitalizacije dohodka.

Metoda razčlenitve izpostavlja tri glavne razloge za izgubo vrednosti nepremičnine:

fizično poslabšanje;

funkcionalna obraba;

Zunanja obraba.

Izračun količine akumulirane obrabe stavbe se izvede po formuli 3

C =(1– I fizični /100) (1– I func /100) (1– I zunanji /100) ,

kjer sem fizična - fizična obraba;

In funkts - funkcionalna obraba;

In zunanji – zunanja obraba.

Podobne informacije.

Koeficienti fizične, funkcionalne amortizacije in ekonomskega učinka se običajno izračunajo kot ulomki ali odstotki skupnih stroškov reprodukcije ali zamenjave.

Za določitev koeficienta skupne (kumulativne) obrabe obstajata dve metodi:

· aditiv;

Multiplikativno.

Z aditivnim pristopom se skupni amortizacijski koeficient (K) določi s seštevanjem koeficientov fizične, funkcionalne in ekonomske amortizacije:

Ta metoda je k nam prišla iz severnoameriških standardov, kjer vrednosti obrabe niso velike. In skupaj so veliko manj kot 100%. V naši praksi se pogosto pojavlja celotna amortizacija več kot 100 %, kar je fizično absurdno in je v nasprotju z definicijo tržne vrednosti. In glede na ravnotežje faktorjev obrabe in njihovega položaja v formuli, glede na metodo obračunavanja (enostavno zlaganje) faktorji obrabe (z aditivno metodo) ne odražajo sheme vpliva vsakega posameznega faktorja na vrednost predmet, ki se ocenjuje.

Pri multiplikativnem pristopu je osnova za določanje koeficientov obrabe strošek, iz katerega so izvzete prej upoštevane vrste obrabe. V tem primeru se skupni koeficient obrabe določi s formulo:

Ta metoda zgradi pravilno shemo obračuna amortizacije. Vrednost celotne obrabe ne sme biti večja od 100 %. V tem algoritmu se lahko kumulativna amortizacija (ko zunanji vpliv preseže vrednosti fizične in funkcionalne amortizacije s plusom) spremeni v stroškovno premijo.

Tako je skupna (kumulativna) amortizacija:

Dobro je vedeti >>>

LLC Flora - okoljske vrste odstranjevanja, predelave in odlaganja trdnih komunalnih odpadkov
Tečaj vključuje izdelavo poslovnega načrta. Za predmet načrtovanja je mogoče izbrati katero koli poslovno področje, tako za novoustanovljena podjetja kot za tista, ki delujejo v storitvenem sektorju. Rast industrijske proizvodnje in povečanje ravni porabe je, kot kaže praksa, sorazmerna s povečanjem količine njenih odpadkov. Vse je razvito...